Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 29 lipca 2025r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

- Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1)(…)

2)(…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) oraz (…) (dalej: „Sprzedający”) są właścicielami (współwłasność majątkowa małżeńska), niezabudowanych, bezpośrednio przylegających do siebie, nieruchomości stanowiących działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…), (…) o powierzchni kolejno 0,8117 ha oraz 0,0190 ha położonych w (…), w dzielnicy (…) dla których Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział, Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgi wieczyste o numerach kolejno (…) oraz (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z Uchwałą (…) Rady Gminy (…) z dnia 26 września 2002 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) („MPZP”) jako tereny oznaczone w większości symbolami 13 MN oraz 14 MN - zabudowa jednorodzinna. Dodatkowo, zgodnie z MPZP Nieruchomość w mniejszym stopniu oznaczona jest symbolami 17 KUD - droga dojazdowa oraz 22 KPJ - ciąg pieszo-jezdny.

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w drodze zakupu. Działka nr (…)  została nabyta w 2020 r. zaś działka nr (…) w 2024 r. Działka nr (…) została nabyta od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (sprzedaż niepodlegająca VAT) a działka nr (…) od (...) (sprzedaż opodatkowana VAT według stawki 23%). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających z zamiarem jej późniejszej sprzedaży z zyskiem.

Nieruchomość nie była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym do prowadzenia jakiejkolwiek działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na moment składania wniosku Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi, a (…) nie jest zarejestrowana jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, ani też nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT.

(…) od 1 września 2024 r. prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (…), z kodem przeważającej działalności 70.22.Z - Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający podejmowali w przeszłości działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności sprzedażowej i gospodarczej Nieruchomości.

W 2024 roku nabyli oni działkę nr (…) co miało na celu uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr (…). Przeprowadzono również procedurę zmierzającą do uzyskania tego dostępu. Podpisana została umowa ustanowienia służebności drogi koniecznej względem jednej z sąsiadujących działek (wpisana do księgi wieczystej). Względem innej działki przeprowadzone zostało postępowanie sądowe w wyniku czego uzyskano służebność drogi koniecznej dla Nieruchomości. W drodze tych działań Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej.

Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. Nie uzyskali oni jednak oferty na zakup całości Nieruchomości, otrzymane oferty dotyczyły wyłącznie jej fragmentów.

W 2022 roku założona została spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, numer KRS: (…) (dalej: „Kupujący”). Na moment składnia niniejszego wniosku, po 50% udziałów w Kupującym posiadają (…) oraz osoba trzecia, zaś (…) jest jednym z dwóch członków zarządu Kupującego.

Zaznaczyć również należy, że Nieruchomość ma zostać nabyta przez Kupującego w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący jest spółką celową powołaną w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, która ma zostać przeprowadzona na Nieruchomości. Realizacja inwestycji ma w zasadniczej mierze prowadzić do wybudowania budynków mieszkalnych. Następnie Kupujący zamierza dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych w tych budynkach, co będzie zasadniczo stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

W związku z powyższym Sprzedający zamierzają w przyszłości zbyć na rzecz Kupującego Nieruchomość w cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Oprócz tego Sprzedający oraz Kupujący podejmują już wspólne działania zmierzające do realizacji inwestycji deweloperskiej tzn. Sprzedający złożyli oświadczenie o prawie do dysponowania Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane, na podstawie którego Kupujący uzyskał pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Dodatkowo Kupujący prowadzi już dalsze czynności dotyczące realizacji inwestycji na Nieruchomości - zawiera umowy na projektowanie, umowy pośrednictwa sprzedaży itp.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - Czy Kupującemu będzieprzysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23%.

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 1)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Należy zatem na podstawie ww. przepisów przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów (w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicję podatnika regulują także przepisy unijne. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. nr 347, str. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE mówi, że do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z kolei z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Po pierwsze wskazać należy, że Nieruchomość stanowi „teren budowlany” o którym mowa w art. 12 ust. 1 lit. b) w zw. z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE. Została ona bowiem uznana w zasadniczej części za teren zabudowy jednorodzinnej zgodnie z uchwałą miejscową określoną w opisie zdarzenia przyszłego. Oznacza to uznanie Nieruchomości za teren budowlany przez państwo członkowskie. W związku z tym należy uznać, że Nieruchomość będzie wypełniać definicję „terenu budowlanego” z art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy, co zaś stanowić będzie szczególną przesłankę do uznania jej sprzedaży za dokonaną przez podatnika podatku od wartości dodanej.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wypowiedział się w kwestii uznania danej czynności za zarządzanie majątkiem prywatnym lub za prowadzenie działalności gospodarczej. Wyrok TS z 15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461, mówi, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

W zakresie podejmowania aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców przytoczyć należy fakty świadczące o podejmowaniu takich działań przez Sprzedających.

Po pierwsze wskazać należy, że Sprzedający dokonywali nabycia Nieruchomości z zamiarem jej późniejszej sprzedaży z zyskiem.

Dalej przytoczyć należy, iż Sprzedający podejmowali już w przeszłości próby sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowana ze względu na brak odpowiedniej oferty zakupu.

Kolejno wskazać należy, ze Sprzedający złożyli oświadczenie o prawie do dysponowania Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane, na podstawie którego Kupujący uzyskał pozwolenia na budowę na Nieruchomości.

Pomimo iż Sprzedający upoważnili Kupującego do wykonania czynności związanych z Nieruchomością, np. uzyskania pozwolenia na budowę to czynności te wpłyną bezpośrednio na ich sytuację prawną. Do momentu sprzedaży pozostaną oni właścicielami Nieruchomości, zaś działania podejmowane przez Kupującego na podstawie udzielonych pełnomocnictw będą miały potencjalny wpływ na atrakcyjność sprzedażową i wartość rynkową Nieruchomości.

Dodatkowo nie można pominąć faktu, że Kupujący jest spółką celową w której to 50% udziałów posiada jeden ze Sprzedających, zaś drugi jest członkiem jej zarządu, zaś sama spółka została założona w celu realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości została zorganizowana więc w sposób łączny z działaniami Kupującego, co stanowi pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy nie korzystają wyłącznie z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem czynności, które podjęli wykraczają poza typowe rozporządzanie prawem własności.

Zatem w przedmiotowej sprawie należy uznać, że Sprzedający zaangażowali zasoby i środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego zasadne jest stwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Kolejną kwestią są zwolnienia od podatku określone w ustawie o VAT, mogące mieć potencjalne zastosowanie względem transakcji sprzedaży Nieruchomości. Po pierwsze wskazać należy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Stosownie zaś do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d powyższego zwolnienia nie stosuje się w przypadku podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Dalej przytoczyć trzeba art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z powyższym ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie będzie korzystać transakcja sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak zaś zostało określone w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP Nieruchomość została oznaczona w większości symbolami 13 MN oraz 14 MN - zabudowa jednorodzinna. Nieruchomość w mniejszym stopniu oznaczona jest symbolami 17 KUD - droga dojazdowa oraz 22 KPJ - ciąg pieszo-jezdny.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że Nieruchomość będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem jej dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Finalnie wskazać również należy na kwestie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabyli własność działek wchodzących w skład Nieruchomości na mocy umów sprzedaży. Działka nr (…) została nabyta w drodze umowy zawartej z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, które to nie były opodatkowane podatkiem VAT. Działka nr (…) została nabyta od (...), w ramach sprzedaży podlegającej podatkowi VAT według stawki 23%. Zatem nabycie przez Sprzedających działki nr (…) nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie powstał podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W zakresie zaś działki nr (…) jej nabycie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Jednakże działka ta nie była wykorzystywana przez Kupujących na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w tym działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie służyła więc ona działalności zwolnionej z podatku VAT, gdyż w ogóle nie służyła działalności podlegającej pod ten podatek. Tym samym również wobec działki nr (…) nie został spełniony warunek zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających Nieruchomości, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie więc spełniała warunków do skorzystania z opisanych wyżej zwolnień, określonych w art. 113 oraz 43 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT według stawki 23%.

Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych wydany w stanach faktycznych zbliżonych do prezentowanego zdarzenia przyszłego:

- z dnia 9 października 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.602.2024.2.OS;

- z dnia 25 sierpnia 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.434.2021.2.AM;

- z dnia 10 grudnia 2021 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.532.2021.2.WR.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 2)

Zdaniem Wnioskodawców Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, ponieważ zamierza on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, co jest warunkiem koniecznym do stwierdzenia prawa do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą też okoliczności wyłączające prawo do odliczenia zgodnie z art. 88 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące pytania numer 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Sprzedających Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierzają sprzedać Nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek nr (…) oraz nr (…), której są właścicielami (współwłasność majątkowa małżeńska). Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze zakupu. Działka nr (…) została nabyta w 2020 r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (sprzedaż niepodlegająca VAT). Działka nr (…) w 2024 r. została nabyta w 2024  r. od (...) (sprzedaż opodatkowana VAT według stawki 23%).

Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Natomiast Sprzedający od 1 września 2024 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nieruchomość nie była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym do prowadzenia jakiejkolwiek działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…) Sprzedający nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W przypadku Sprzedających taka sytuacja nie ma miejsca, gdyż - jak wynika z opisu sprawy –Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających z zamiarem jej późniejszej sprzedaży z zyskiem. Podali Państwo również, że Sprzedający w przeszłości prowadzili działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności sprzedażowej i gospodarczej tej Nieruchomości. W 2024 roku Sprzedający nabyli działkę nr (…) co miało na celu uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr (…). Przeprowadzono również procedurę zmierzającą do uzyskania tego dostępu. Podpisana została umowa ustanowienia służebności drogi koniecznej względem jednej z sąsiadujących działek (wpisana do księgi wieczystej). Względem innej działki przeprowadzone zostało postępowanie sądowe w wyniku czego uzyskano służebność drogi koniecznej dla Nieruchomości. W drodze tych działań Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej. Co więcej, Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. Nie uzyskali Państwo jednak oferty na zakup całości Nieruchomości, otrzymane oferty dotyczyły wyłącznie jej fragmentów.

Ponadto w 2022 roku założona została spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Sprzedający posiada 50% udziałów, zaś Sprzedająca jest jednym z dwóch członków zarządu. Sprzedający zamierzają zbyć Nieruchomość na rzecz ww. Spółki (Kupującego). Kupujący jest spółką celową powołaną w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, która ma być przeprowadzona na Nieruchomości.

Powyższe okoliczności sprawy, świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży i powodują, że sprzedaż przybierze formę profesjonalną. W tych okolicznościach Sprzedający wystąpią jako podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W konsekwencji zaangażowanie Sprzedających w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości powoduje, że opisanych ciągu czynności nie można uznać za zarządzenie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działanie Sprzedających zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnej z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Czyli Sprzedający wykazali aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy:

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 ustawy, stanowi, że:

W analizowanym przypadku, jak wynika z opisu sprawy, zgodnie w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość została oznaczona w większości symbolami 13 MN oraz 14 MN - zabudowa jednorodzinna. Nieruchomość w mniejszym stopniu oznaczona jest symbolami 17 KUD - droga dojazdowa oraz 22 KPJ - ciąg pieszo-jezdny.

Zatem należy stwierdzić, że Nieruchomość stanowiąca niezabudowane działki nr (…) i nr (…), spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości (działek nr (…) i nr (…)) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr (…) Sprzedający nabyli od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (sprzedaż niepodlegająca VAT). Tym samym nabycie nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki nr (…) lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Jednocześnie, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym do prowadzenia jakiejkolwiek działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem nie można uznać, aby służyła ona tylko czynnościom zwolnionym.

Oznacza to, że nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Zatem ww. dostawa, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności odnosząc się do wątpliwości czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość ma zostać nabyta przez Kupującego w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący jest spółką celową powołaną w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, która ma zostać przeprowadzona na Nieruchomości. Realizacja inwestycji ma w zasadniczej mierze prowadzić do wybudowania budynków mieszkalnych. Następnie Kupujący zamierza dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych w tych budynkach, co będzie zasadniczo stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Ponadto – jak rozstrzygnięto wyżej – sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości. Ww. prawo będzie przysługiwało Kupującemu pod warunkiem niezaistnienia ograniczeń wskazanych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga właściwej stawki podatku mającej zastosowanie do sprzedaży nieruchomości. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego, który obowiązuje od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.