Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 i 2, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 i 2,
• prawa do dokonania korekty i zwrotu zapłaconego VAT z tytułu opodatkowania dotychczasowej sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2025 r. (data wpływu 18 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

23.11.2010 roku wraz z żoną (w ramach wspólnoty majątkowej) nabył Pan do majątku prywatnego działki nr 1 i 2, stanowiące grunty orne o łącznym obszarze …. ha. Decyzja o zakupie była podjęta z uwagi na chęć zabezpieczenia pieniędzy przed utratą wartości oraz zabezpieczeniem kapitału na czas emerytury. Działka została nabyta od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Przy zakupie nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

W latach 2011-2020 działki były dzierżawione rolnikom, w celu prowadzenia przez nich działalności rolniczej.

W chwili zakupu działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W 2018 roku Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajdują się działki 1 i 2. Działki zostały oznaczone jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wnosił Pan do Rady Miejskiej żadnych wniosków.

Z uwagi na zmianę przeznaczenia działek w 2021 roku dokonał Pan podziału posiadanych gruntów na mniejsze działki nadające się pod budowę domu. Decyzja o podziale działek była motywowana chęcią zwiększenia wartości posiadanego majątku, umożliwienia łatwiejszego spieniężania majątku w miarę potrzeb oraz chęcią podarowania części działek dzieciom.

W wyniku podziału powstało 21 działek pod zabudowę (A, B, C, D, E, F, G, I, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, X, Y, Z, oraz część działek przeznaczonych pod drogi dojazdowe (….).

W 2022 roku wraz z żoną w drodze darowizny przekazali Państwo 4 działki (E, F, G, I) o łącznej powierzchni ….. na rzecz syna, w celu umożliwienia mu budowy domu jednorodzinnego.

W planach ma Pan przekazanie 4 działek na rzecz córki.

W 2024 roku Gmina przejęła od Państwa działki przeznaczone pod drogi dojazdowe. Z tego tytułu otrzymali Państwo odszkodowanie za utracone działki. Pieniądze z odszkodowania zostały przeznaczone na zakup działki od Gminy, działka znajduje się bezpośrednio przed domem, w którym Państwo mieszkają, i w którym prowadzi Pan działalność gospodarczą. Jej zakup przez inną osobę znacznie utrudniłby Państwu dojazd do miejsca zamieszkania i pracy. Zakupiona działka stanowi jedną z dwóch działek, które muszą Państwo wykupić od Gminy. Zakup drugiej działki nastąpi ze środków ze sprzedaży części pozostałych działek.

W czerwcu 2025 rok sprzedał Pan 2 działki niezabudowane stanowiące grunty orne. Sprzedaż z uwagi na informacje uzyskane od biura nieruchomości, notariusza oraz fakt, że jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (rejestracja 28-11-2012), została opodatkowana 23% podatkiem VAT. Podatek VAT z tytułu sprzedaży działek zostanie odprowadzony do Urzędu Skarbowego w ustawowym terminie.

Sprzedaż działek następuje poprzez wystawienie ogłoszenia w lokalnym biurze nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych dodatkowych czynności związanych z uatrakcyjnieniem sprzedawanych działek. Do działek nie zostały doprowadzone media.

Obecnie na sprzedaż wystawionych jest 8 działek o łącznej powierzchni …., środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wykup działki przed domem od Gminy oraz zasilenie budżetu domowego z przeznaczeniem m.in. na rehabilitację z uwagi na pogorszenie Pana stanu zdrowia.

Wyżej wymienione działki zarówno przed, jak i po podziale nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Działalność prowadzona jest w zakresie usług stolarskich, w ramach działalności nie dokonuje Pan transakcji obrotu nieruchomościami. Działki stanowią Pana i Pana żony majątek prywatny.

W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania wskazał Pan odpowiednio:

1)Czy w związku z zakupem działek nr 1 i nr 2 otrzymał Pan fakturę z wykazaną kwotą podatku VAT?

2)Czy dzierżawa w latach 2011-2020 na rzecz rolników działek nr 1 i nr 2 była czynnością odpłatną czy bezpłatną?

3)Czy dzierżawcy ponosili koszty podatku rolnego w okresie dzierżawy przedmiotowych działek?

4)Kto był stroną umowy dzierżawy ww. działek – Pan i Pana żona, tylko Pan lub tylko Pana żona?

5)Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek, tj. Pan czy Pana żona?

6)Gdy podatek należny z tytułu dzierżawy przedmiotowych nieruchomości nie był rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany?

7)Czy czynsz z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek był dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury?

8)Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną w związku ze sprzedażą działek? Jeśli tak, proszę wskazać:

a.jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej/która będzie zawarta z przyszłym nabywcą ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Panu?

b.czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

9)Czy przed dokonaniem sprzedaży działek udzieli Pan przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a.do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b.jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

10)Które działki (należy wskazać numery ewidencyjne działek) zostały przez Pana sprzedane w czerwcu 2024 r.?

11)Czy w odniesieniu do działek, do momentu ich sprzedaży będzie Pan ponosił jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to będą nakłady?

12)Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza działkami wydzielonymi z działek nr 1 i nr 2), a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

b.w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c.kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

d.ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e.czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

13)Czy posiada Pan inne działki (poza działkami wydzielonymi z działek nr 1 i nr 2), które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Ad. 1

W posiadanej przez Pana dokumentacji nie odnalazł Pan faktury dokumentującej zakup działek 1 i 2. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu ww. działek brak jest informacji o opodatkowaniu transakcji podatkiem VAT. Umowa sprzedaży działek była wolna od podatku od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad.2 i 3

Najemcy przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego, który był przez Państwa wpłacany do właściwego urzędu. Nie otrzymywali Państwo dodatkowych kwot najmu.

Ad. 4

Stroną umowy dzierżawy działek 1 i 2 był Pan wspólnie z żoną.

Ad. 5

Nie wystąpił podatek należny z tytułu umowy dzierżawy.

Ad.6

Podatek należny nie był rozliczany, z uwagi na dzierżawę działek na cele rolnicze.

Ad.7

Faktury nie były wystawiane.

Ad.8

Zawarł Pan umowy przedwstępne.

a.W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązuje się sprzedać określoną działkę za określoną kwotę i w określonym terminie, a Kupujący zobowiązuje się tą działkę kupić za określoną kwotę i w określonym terminie. W przypadku wycofania się z transakcji przez Kupującego, Sprzedającemu przysługuje prawo zachowania zadatku. W przypadku wycofania się Sprzedającego, Kupującemu przysługuje prawo żądania dwukrotności zadatku.

b.W umowie przedwstępnej nie zostały żadne dodatkowe warunki, które muszą być spełnione przed ostateczną sprzedażą działek.

Ad. 9

Nie udzielał Pan pełnomocnictwa nabywcy.

Ad. 10

W czerwcu 2025 zostały sprzedane działki P, 20. Ponadto zawarł Pan umowy przedwstępne na sprzedaż działek 21 i R.

Ad. 11

Nie będzie Pan ponosił nakładów w celu uatrakcyjnienia działek.

Ad. 12

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Ad. 13

Nie posiada Pan innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedać. Jest Pan właścicielem działki, na której znajduje się Pana dom oraz działek bezpośrednio przylegających do miejsca zamieszkania i prowadzenia działalności.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek stanowiących tereny niezabudowane przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej, powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego stanowiącego majątek prywatny podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy jeśli sprzedaż działek stanowiących tereny niezabudowane przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowe j, powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego stanowiącego majątek prywatny nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedającemu przysługuje prawo do korekty i zwrotu zapłaconego VAT z tytułu opodatkowania dotychczasowej sprzedaży ww. działek?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż dziatek stanowiących majątek prywatny nie posiada cech działalności gospodarczej nie podlega pod przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedającemu przysługuje prawo skorygowania dotychczas błędnie opodatkowanej sprzedaży.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 wskazuje że „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Zgodnie z powyższym, sprzedaż nieruchomości niezabudowanych jest opodatkowana podatkiem VAT, gdy dana transakcja jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Za działalność gospodarczą nie można uznać nieregularnych, okazjonalnych transakcji stanowiących zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Swoje stanowisko opiera Pan m.in. na orzeczeniu TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), w którym wskazano, że majątek prywatny stanowi część majątku danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią przeznaczony ani wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej.

Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym gruntów przeznaczonych pod zabudowę powstałych wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (niezależnej od właściciela) został potwierdzony orzeczeniem TSUE z 15 września 2011 roku (C-181/J)

Natomiast zgodnie z wyrokiem NSA z 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23 „Zbycie natomiast, nawet kilkunastu dziatek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającymi cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

Z uwagi na powyższe, sprzedaż działek w ramach majątku prywatnego stanowiących tereny niezabudowane przeznaczone jako tereny zabudowy mieszkaniowej, powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego nie posiada cech działalności gospodarczej i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Brak opodatkowania transakcji podatkiem VAT wskazuje na fakt, że sprzedającemu przysługuje prawo skorygowania dotychczas błędnie opodatkowanej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 i 2, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowych – działek) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. J61 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W opisie sprawy wskazał Pan, że …. roku wraz z żoną (w ramach wspólnoty majątkowej) nabył Pan do majątku prywatnego działki nr 1 i 2 stanowiące grunty orne. W latach 2011-2020 działki były dzierżawione rolnikom, w celu prowadzenia przez nich działalności rolniczej. Najemcy przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego, który był przez Państwa wpłacany do właściwego urzędu. Nie otrzymywali Państwo dodatkowych kwot najmu. Z uwagi na zmianę przeznaczenia działek w 2021 roku dokonał Pan podziału posiadanych gruntów na mniejsze działki nadające się pod budowę domu. W wyniku podziału powstało 21 działek pod zabudowę (A, B, C. D. E, F, G, I, J, 12, 13, 14, 15, O, P, R, S, T, 20, 21, 22, oraz część działek przeznaczonych pod drogi dojazdowe (…..). W czerwcu 2025 zostały sprzedane działki P, 20. Obecnie na sprzedaż wystawionych jest 8 działek, środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wykup działki przed domem od Gminy oraz zasilenie budżetu domowego z przeznaczeniem m.in. na rehabilitację z uwagi na pogorszenie Pana stanu zdrowia.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanych działek były/będą spełnione przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/J) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/J) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.

Odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy zauważyć, że dzierżawa działek miała charakter odpłatny. Wskazał Pan bowiem, że dzierżawcy przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego.

W przedmiotowej sprawie, w przypadku udostępniania przedmiotowych działek w zamian za opłacanie podatku rolnego, miało miejsce świadczenie usług za wynagrodzeniem.

Wobec powyższego, dzierżawa działek nr 1 i 2, z podziału których powstały działki objęte zakresem pytania, spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych działek spowodowało, że  były one wykorzystywane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem powyższe wyklucza sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, już dokonana oraz planowana sprzedaż udziałów w działkach jest/będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan dla tych czynności działał/będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać, że przedmiotem dostawy jest/będzie Pana składnik majątku prywatnego, a sprzedaż udziałów w działkach stanowi/będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpiły/wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych powstałych z podziału działek nr 1 i 2 podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.  1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko objęte pytaniem nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 2 wniosku, gdyż ze sposobu sformułowania tego  pytania wynika, że oczekuje Pan na nie odpowiedzi w przypadku udzielenia odpowiedzi na pytanie 1, że sprzedaż udziałów w działkach nie podlega/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast w odpowiedzi na pytanie nr 1 uznano, że w analizowanej sprawie sprzedaż udziałów w działkach podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Ponadto należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana żony – współwłaścicielki nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.