Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Uzupełnił go Pan dwoma pismami z 28 lipca 2025 r. (wpływ 28 lipca 2025 r.) i 7 sierpnia 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej, jest rolnikiem indywidualnym i jest właścicielem 2 (dwóch) nieruchomości, które zamierza sprzedać: niezabudowaną nieruchomość gruntową o łącznym obszarze 1,4027 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (…) (w dalszej części wniosku jako: „Nieruchomość 1”) oraz niezabudowaną nieruchomość gruntową o obszarze 7,6067 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (…) (w dalszej części wniosku jako: „Nieruchomość 2”).

2.Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Starostę odnośnie Nieruchomość 1, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.

3.Nieruchomość 1 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 9 lipca 2013 r., nabycia dokonał będąc rozwiedzionym, od osób fizycznych.

4.Nieruchomość 1 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

5.Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Starostę odnośnie Nieruchomości 2, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.

6.Nieruchomość 2 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej w dniu 28 sierpnia 2013 roku, przed notariuszem.

7.Nieruchomość 2 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

8.Zarówno Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2 na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą stanowiły nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2024.423 t.j. z dnia 21 marca 2024 r. dalej: u.k.u.r.) i art. 461 kodeksu cywilnego, albowiem są one położone na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto zgodnie z § 9 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2024.219 t.j. z dnia 20 lutego 2024 r.), w ewidencji gruntów są oznaczone jako grunty orne oznaczone symbolem „R”, a powierzchnia użytków rolnych każdej z przedmiotowych Nieruchomości rolnej jest większa niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1) lit. b)) i większa niż 1 ha (art. 2a ust. 1a), a zatem do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą miały zastosowanie przepisy u.k.u.r. dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, a zatem nabycie zarówno Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 przez Kupujących będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa, o której mowa w art. 2a ust. 4 powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tym samym zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie spełnia definicji „terenów budowlanych”, o których mowa w treści art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

9.Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie stanowią gospodarstwa rolnego.

10.Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na rzecz dwóch Kupujących (osoby fizyczne – rolnicy indywidualni), których każdy z nich kupi 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości. Przy czym sprzedaż nastąpi w ramach jednej umowy (jednego aktu notarialnego). W tym celu Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2.

11.Wnioskodawca zawarł umowę Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z osobą prawną (dalej: Dzierżawca). W trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z uwagi na zlokalizowane na Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 złoża (…), będzie ubiegał się o wydanie stosownej koncesji umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie (…).

12.Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 na rzecz Kupujących, przy czym na dzień przeniesienia własności Dzierżawca będzie posiadał koncesję do wydobywania (…), a tym samym na terenie obu Nieruchomości będzie znajdować się obszar (…), lecz nie będzie prowadzone wydobycie (tj. nie będzie na nich prowadzona żadna działalność zarobkowa). Kupujący natomiast kupią Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, która będzie przedmiotem dzierżawy przez Dzierżawcę.

13.W stosunku do Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Kupujący nie prowadzą działalności gospodarczej.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 7 sierpnia 2025 r. na pytania zawarte w wezwaniu wskazał Pan poniższe informacje:

1.W jaki sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, będące przedmiotem wniosku, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży?

Odpowiedź:

2.Czy w stosunku do Nieruchomości 1 lub/i Nieruchomości 2 do dnia sprzedaży zamierza Pan prowadzić jakiekolwiek działania wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, aby zwiększyć wartość tych Nieruchomości lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie dróg, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź:

3.Czy zawarta umowa Dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będących przedmiotem wniosku była/jest/będzie umową odpłatną, czy nieodpłatną? Od kiedy obowiązuje ta umowa lub w jakim czasie obowiązywała/będzie obowiązywała ta umowa?

Odpowiedź:

4.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, proszę opisać:

a)jakie warunki będzie zawierała ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z Kupującymi, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

Odpowiedź:

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na Kupujących? Proszę o szczegółowe opisanie;

Odpowiedź:

c)czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupujących? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla Kupujących (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą Nieruchomości;

Odpowiedź:

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący na Nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź:

e)czy nabywcy będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. Nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

5.Czy występował Pan lub będzie Pan występował o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla Nieruchomości 1 i/lub Nieruchomości 2 będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź:

6.W jaki sposób pozyskał Pan nabywców Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2?

Odpowiedź:

7.Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?

Odpowiedź:

b)w jakim celu Pan ją nabył?

Odpowiedź:

c)w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź:

d)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

Odpowiedź:

e)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź:

8.Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pan nieruchomości?

b)w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź:

9.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź:

10.Czy w momencie sprzedaży dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to czy zgodnie z tą decyzją będą to Nieruchomości przeznaczone pod zabudowę?

Odpowiedź:

11.Czy Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są/będą ww. Nieruchomości Pan wykonywał/wykonuje/będzie wykonywał? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź:

12.Czy z tytułu nabycia ww. Nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy skorzystał Pan z tego prawa. Jeżeli nie przysługiwało, to proszę wskazać dlaczego.

Odpowiedź:

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2, tj. nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu rolniczym, a na których na dzień sprzedaży zlokalizowany będzie obszar (…), będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. W konsekwencji opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 (która na dzień sprzedaży będzie nieruchomością rolną, niezabudowaną) będzie korzystać z przedmiotowego zwolnienia, a sam fakt udzielenia koncesji na wydobycie (…) i na podmiot trzeci (nie na rzecz Kupujących) pozostaje irrelewantna z punktu widzenia ww. przepisów u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (udziału w nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać nieruchomość 1 i Nieruchomość 2. Nieruchomość 1 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 9 lipca 2013 r., nabycia dokonał Pan od osób fizycznych. Nieruchomość 2 nabył Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego 28 sierpnia 2013 r. Ww. Nieruchomości nabył Pan w celu powiększenia gospodarstwa rolnego – w celu uprawy rolnej. Przez cały czas grunt ten był użytkowany rolniczo. Nieruchomość została zakupiona na umowę i do aktu notarialnego nie była wystawiona faktura VAT.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na działce 1 i 2 firma X uzyskała warunki zabudowy pod wykonanie farmy fotowoltaicznej.

Zawarł Pan umowę Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z osobą prawną (dalej: Dzierżawca). W trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z uwagi na zlokalizowane na Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 złoża (…), będzie ubiegał się o wydanie stosownej koncesji umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie (…). Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 4 kwietnia 2025 r. na okres 2 lat od dnia zawarcia umowy za czynsz dzierżawy w wysokości (…) zł, płatny jednorazowo z góry za cały okres dzierżawy. Przeniesie Pan własność Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 na rzecz Kupujących, przy czym na dzień przeniesienia własności Dzierżawca będzie posiadał koncesję do wydobywania (…), a tym samym na terenie obu Nieruchomości będzie znajdować się obszar (…), lecz nie będzie prowadzone wydobycie (tj. nie będzie na nich prowadzona żadna działalność zarobkowa). Kupujący natomiast kupią Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, która będzie przedmiotem dzierżawy przez Dzierżawcę.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Aby rozstrzygnąć Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności stwierdzić, czy sprzedaż ww. Nieruchomości 1 i 2 będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy przedmiotowych Nieruchomości 1 i 2, straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spowodowało, że ww. Nieruchomości są wykorzystywane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w stosunku do tej dostawy będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z okoliczności sprawy zamierza Pan sprzedać niezabudowaną Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2. Dla wymienionych Nieruchomości nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże dla ww. Nieruchomości zostały wydane (dla firmy X) warunki zabudowy pod wykonanie farmy fotowoltaicznej.

Zatem Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą stanowiły teren budowlany. W konsekwencji dostawa tych Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2)brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Opis sprawy wskazuje, że w odniesieniu do nabytych przez Pana Nieruchomości 1 i 2 nie została wystawiona faktura. Nabył je Pan na podstawie umowy sprzedaży od osób fizycznych oraz umowy o podział majątku wspólnego. Zatem, przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są przedmiotem dzierżawy (nie na cele rolnicze a w celu umożliwienia Dzierżawcy uzyskania koncesji na wydobycie (…), a w konsekwencji doprowadzenie do utworzenia na Nieruchomościach terenu (…)). Zatem, przedmiotowe Nieruchomości nie są/nie będą wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku przez cały okres ich posiadania.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.

Podsumowując, odpłatne zbycie przez Pana Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2, na których na dzień sprzedaży zlokalizowany będzie obszar (…), nie będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w treści art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.