Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w zakresie:

   - braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr (A.), (B.), (C.) i (D.) - jest prawidłowe,

   - braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach (E.) i (F.) - jest nieprawidłowe,

   - zwolnienia z podatku dostawy działek (E.) i (F.) - jest prawidłowe,

   - braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.), przysługujących M. K. i J. K.G., C. I. oraz Z. I. - jest prawidłowe,

   - opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.), przysługujących B.K. P. G. i J. K.G. spółka jawna - jest nieprawidłowe,

   - prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturach dokumentujących dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 24 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w nieruchomościach, opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomościach oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż nieruchomości wpłynął 28 maja 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 7 lipca 2025 r. (data wpływu 14 lipca 2025r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży na rzecz zainteresowanego będącego stroną postępowania z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego - (X.) Sp. z o.o. (dalej „(X.)”) - udziałów we współwłasności następujących nieruchomości:

  1) Nieruchomość położona w (…), (…) (…), przy ul. (…) (…) nr (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

Nieruchomość 1 składa się z następujących działek ewidencyjnych: nr (A.), (B.), (C.), (E.), (F.) i (…) z obrębu (…) - z tym że działka (…) nie jest objęta umową przedwstępną i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Współwłaścicielami Nieruchomości 1 są M. K. i J. K.G. - każda w udziale wynoszącym (…).

M. K. nabyła udziały we współwłasności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny od swojej matki w dniu (…) (…) (…) r.

J. K.G. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia z dniem (…) r.

Na działce (C.) znajduje się budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m², w którym zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały M. K.. Budynek został wybudowany w (…) r. W (…) r. miał miejsce gruntowny remont, otynkowanie i wymiana okien. W latach (…)-tych nastąpiło podłączenie budynku do sieci gazowej, a w (…) r. podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Po tym czasie nie były ponoszone nakłady zwiększające wartość użytkową budynku.

Na działce (B.) znajduje się budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy (…) m², wybudowany w (…) r. W (…) r. budynek został otynkowany oraz wymieniono w nim drzwi. Od tego czasu nie były ponoszone nakłady zwiększające jego wartość użytkową.

Ponadto, na działkach wchodzących w skład Nieruchomości 1 znajdują się następujące obiekty budowlane:

- Na działce (D.) [stosownie do wyjaśnień zawartych w uzupełnieniu działka (D.) wchodzi w skład Nieruchomości 2]:

- altana ogrodowa (wybudowana w (…) r.),

- altana śmietnikowa (wybudowana w (…) r.),

- utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.),

- przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.),

- metalowy garaż (wybudowany w (…) r.);

- Na działce (A.):

- utwardzenie asfaltowe (wybudowane w (…) r.)

- ziemianka (wybudowana w (…) r.)

- przyłącze wodno-kanalizacyjne (wybudowane w (…) r.)

- Na działce (C.):

- metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w (…) r.),

- nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.),

-  przyłącze wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.)

- utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.);

- Na działce (B.) utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w (…) r;

- Na działce (F.) nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.).

Natomiast na działce nr (E.) nie znajdują się żadne obiekty budowlane.

Na podstawie umowy z dnia (…) (…) (…) r. część działki nr (F.) jest wydzierżawiana na rzecz (…) spółka jawna, przy czym na podstawie aneksu z dnia (…) r. ww. podmiot dzierżawi również część działki nr (E.).

W dniu (…) (…) (…) r. część działek o nr (E.) i (F.) została użyczona bezpłatnie spółce (…) spółka jawna.

Łącznie ww. umowy dzierżawy i użyczenia obejmują całą powierzchnię działek nr (…) [winno być (E.) stosownie do wyjaśnień zawartych w uzupełnieniu] i (F.).

Z kolei dzierżawca (…) spółka jawna, wydzierżawiło działki nr (E.) i (F.) spółce (…) Sp. z o.o. na potrzeby korzystania z miejsc postojowych na tych działkach, jak również odpłatnie udostępniło część działki nr (F.) o powierzchni (…) m² została udostępniona spółce (…) Sp. z o.o. na potrzeby usytuowania i obsługi (…) (który zostanie usunięty przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży).

  2) Nieruchomość położona w (…), (…) (…), przy ul. (…), o powierzchni (…) ha, stanowiąca działkę ewidencyjną nr (D.) z obrębu (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 2”).

Współwłaścicielami Nieruchomości 2 są na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej J. K.G. i P.G.. Własność Nieruchomości 2 nabyli na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r.

Nieruchomość 2 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m². Budynek został zbudowany w roku (…) i od tego czasu nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie.

W budynku tym zamieszkują i są zameldowani na pobyt stały J. K.G. i P. G. wraz dziećmi.

  3) Nieruchomość położona w (…), (…) (…), przy ul. (…) (…), o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 3”). Nieruchomość 3 jest niezabudowana [stosownie do wyjaśnień zawartych w uzupełnieniu - omyłkowo wskazano, że na Nieruchomości 3 nie znajdują się żadne obiekty budowlane, podczas gdy znajdują się na niej obiekty opisane w uzupełnieniu] i składa się z działek ewidencyjnych: nr (G.), (H.) i (J.).

Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są:

   - (…) spółka jawna z siedzibą w (…) - w udziale wynoszącym (…); powyższy udział we współwłasności Nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r.,

   - M. K. w udziale wynoszącym (…); powyższy udział nabyła na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r.,

   - J. K.G. w udziale wynoszącym (…); powyższy udział nabyła w drodze dziedziczenia z dnia (…) r.,

   - C. I. oraz Z. I., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym (…); powyższy udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży w dniu (…) r.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 dalej będą łącznie zwane „Nieruchomościami”. Nieruchomości znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej dla każdej z Nieruchomości będzie wydana obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy.

Poza opisanymi powyżej umowami, dotyczącymi działek wchodzących w skąd Nieruchomości 1, obecni współwłaściciele Nieruchomości nie wynajmowali i nie udostępniali ich do korzystania innym podmiotom.

Poza opisanymi powyżej nakładami współwłaściciele nie ponosili innych nakładów na Nieruchomości oraz nie podejmowali innych działań zmierzających do ich stanu faktycznego lub prawnego.

Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności:

   - uzyskanie przez kupującego ((X.)) decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, umożliwiającej realizację przez niego inwestycji deweloperskiej o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (…) m²;

   - uzyskanie przez (X.) decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację powyższej inwestycji,

   - dokonanie podziału administracyjnego działki nr (F.), polegającego na odłączeniu od niej części o powierzchni (…) m² celem przyłączenia jej do działki nr (G.);

   - ustanowienie przez sprzedających na rzecz (X.) służebności gruntowej na części działki nr(F.) i (G.) na potrzeby drogi przeciwpożarowej i dojazdów technicznych do planowanej przez (X.) inwestycji.

Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę (X.) złoży w imieniu własnym. Sprzedający udzielą jej w tym celu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane. Sprzedający udzielili osobie wskazanej przez nabywcę pełnomocnictw do:

   - wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonych dla Nieruchomości dla wyżej oraz sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii dokumentów znajdujących się w aktach i ich odbioru, a także wglądu, sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w aktach innych ksiąg wieczystych;

   - zasięgania informacji i wglądu do akt wszelkich postępowań administracyjnych prowadzonych lub zakończonych przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz postępowań toczących się przed sądami powszechnymi i administracyjnymi - we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do sporządzania notatek i fotokopii oraz składania wniosków o sporządzenie kopii i odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach wyżej wskazanych postępowań;

   - składania wniosków o wydanie wypisów, wyrysów i kopii map ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru;

   - składania wniosków do wszelkich podmiotów, w szczególności organów administracji publicznej, o wydanie zaświadczeń, wypisów, wyrysów, informacji itp. we

   -  wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru.

Sprzedający: M. K., J. K.G., P. G. C. I. oraz Z. I. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

(…) spółka jawna z siedzibą w (…) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele rolnicze. Sprzedający sami zgłosili się do (X.) z propozycją sprzedaży Nieruchomości (wysłali propozycję drogą elektroniczną na adres mailowy wskazany na stronie internetowej (X.)).

(X.) planuje zrealizować na Nieruchomościach inwestycji deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (…) m², w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji.

Zgodnie z przyjętym założeniem, decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie stanowi warunek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ma obejmować wszystkie Nieruchomości

W uzupełnieniu wniosku odnosząc się do pytań dotyczących doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego zawartych w wezwaniu wskazali Państwo ponadto, że:

1. Przedmiotem sprzedaży będą następujące działki:

  1) wchodzące w skład Nieruchomości 1 działki nr (A.), (B.), (C.), (E.) i część działki (F.) (pozostała część ma zostać odłączona i przyłączona do działki (G.) - niebędącej przedmiotem sprzedaży); zgodnie z przyjętym założeniem mająca być przedmiotem sprzedaży część działki (F.) nadal będzie oznaczona jako działka (F.);

  2) działka (D.) (stanowiąca Nieruchomość 2),

  3) wchodzące w skład Nieruchomości 3 działki nr (G.), (H.) i (J.).

2. Znajdujące się działkach obiekty budowlane stanowią:

1) W przypadku Nieruchomości 1:

  - Na działce (A.):

   - utwardzenie asfaltowe (wybudowane w (…) r.) - stanowiące urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

   - ziemianka (wybudowana w (…) r.)- stanowiąca budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

   - przyłącze wodno-kanalizacyjne (wybudowane w (…) r.) - stanowiące budowlę,

   - ogrodzenie metalowe na podmurówce od strony północnej (wybudowane ok. (…) r.), stanowiące urządzenie budowlane,

   - ogrodzenie - siatka na podmurówce od strony wschodniej (wybudowane ok. (…)r.), stanowiące urządzenie budowlane,

  - Na działce nr (B.):

   - budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy (…) m² (wybudowany w (…) r.) - stanowiący budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

   - utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w (…) r.) - stanowiące urządzenie budowlane,

   - ogrodzenie: od strony wschodniej (siatka na podmurówce wybudowane ok. (…) r.), od strony północnej (ogrodzenie metalowe na podmurówce wybudowane ok. (…) r.) - stanowiące urządzenie budowlane.

- Na działce (C.):

   - budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m² (wybudowany w (…) r.) - stanowiący budynek,

   - metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w (…) r.) - stanowiący budowlę,

   - nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca budowlę,

   - przyłącze wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.) - stanowiące budowlę,

   - utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,

   - ogrodzenie (wybudowane ok. (…) r.): od strony południowej ogrodzenie metalowe na podmurówce, a od strony zachodniej ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce - stanowiące urządzenie budowlane.

- Na działce (E.): od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. (…) r. - stanowiące budowlę.

- Na działce (F.):

   - nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca budowlę,

   - ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. (…) r. - stanowiące budowlę (ponadto na granicy działki znajduje się ogrodzenie metalowe wykonane w (…) r. przez sąsiada).

2) W przypadku Nieruchomości 2 (na działce (D.)):

- budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m² (wybudowany w (…) r. - stanowiący budynek,

- altana ogrodowa (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca obiekt małej architektury,

- altana śmietnikowa (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca budowlę,

- utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,

- przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.) - stanowiące budowle,

- metalowy garaż (wybudowany w (…) r.) - stanowiący budowlę,

- ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce od strony północnej wschodniej i zachodniej, wykonane w (…) r. - stanowiące urządzenie budowlane.

W tym miejscu należy podkreślić, że ogrodzenie na działkach nr (D.), (A.), (B.) i (C.) stanowi funkcjonalnie jedną całość. Żadna z tych działek nie ma ogrodzonych wszystkich boków, lecz wszystkie cztery są ogrodzone razem.

3) W przypadku Nieruchomości 3:

   - Na działce nr (J.) znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach (…) i (…), wykonane w (…) r. - stanowiące urządzenie budowlane.

   - Na działkach nr (G.), (H.) i (…) [(J.)] znajduje się utwardzenie drogowe (kostka Bauma), wykonane w (…) r. - stanowiące budowlę.

Przy czym ww. obiekty na Nieruchomości 3 nie zostały wykonane przez Sprzedających, ale przez (…) spółka jawna: samodzielnie (przyłącze) oraz wspólnie z właścicielem działek sąsiednich (utwardzenie).

3. Urządzenia budowlane znajdujące się na działkach są związane z następującymi budynkami lub budowlami:

   - utwardzenie asfaltowe na działce nr (A.) - jest związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na działkach (D.) i (C.) i budynkiem niemieszkalnym na działce nr (B.),

   - utwardzenie - kostka brukowa na działce nr (B.) - jest związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na działkach (D.) i (C.) i budynkiem niemieszkalnym na działce nr (B.),

   - utwardzenie (kostka brukowa) na działce nr (C.) - jest związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na działkach (D.) i (C.) i budynkiem niemieszkalnym na działce nr (B.),

   - utwardzenie (kostka brukowa) na działce nr (D.) - jest związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na działkach (D.) i (C.) i budynkiem niemieszkalnym na działce nr (B.),

   - przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe na działce nr (J.) - jest związane z budynkiem znajdującym się na działkach ((…) i (…) (niebędącym przedmiotem sprzedaży),

   - ogrodzenie na działkach nr (D.), (A.), (B.) i (C.) - jest związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na działkach (D.) i (C.) i budynkiem niemieszkalnym na działce nr (B.).

Natomiast ogrodzenia na działkach nr (E.) i (F.) nie są związane z żadnym innym obiektem (nie służą umożliwieniu korzystania z niego), zatem w ocenie Wnioskodawcy stanowią budowle, a nie urządzenia budowlane.

  4. W ciągu 2 lat poprzedzających sprzedaż Sprzedający nie ponosili w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej.

  5. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

  6. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem budynków i budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

  7. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

  8. C. I. oraz Z. I. nabyli udziały w działkach wchodzących w skład Nieruchomości 3 w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej z obu strony będącej ich własnością działka nr (…) (która nie będzie przedmiotem planowanej sprzedaży, której dotyczy wniosek).

  9. Z wyjątkiem działek nr (E.) i (F.) - które jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, są przedmiotem dzierżawy - pozostałe działki będące przedmiotem sprzedaży były przez cały okres od momentu ich nabycia przez Sprzedających były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele prywatne (niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani rolniczej). Działki nr (E.) i (F.) przed ich wydzierżawieniem również były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych.

Jak wskazano we wniosku, na działkach nr (C.) i (D.) znajdują się budynki mieszkalne, w których zamieszkują i są zameldowani na pobyt stałe Sprzedający - M. K. (działka nr (C.)) oraz J. K.G. i P. G. wraz dziećmi (działka nr (D.)).

Przy czym budynek na działce nr (D.) jest również wskazany jako adres działalności (…) spółka jawna.

Pozostałe działki będące przedmiotem sprzedaży służą korzystaniu z ww. działek w celach mieszkalnych, w szczególności zapewniając dojazd do nich.

10. Sprzedający nie byli i nie są rolnikami i nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej prowadzonej na gruntach mających być przedmiotem sprzedaży.

11. Będące przedmiotem sprzedaży działki nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

12. Aktualnie jedyną działką posiadaną przez Sprzedających, która jest przeznaczona do sprzedaży jest działka o numerze (…) przy ulicy (…) (…) nr (…) w (…), czyli pod tym samym adresem, co Nieruchomość 1 mająca być przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Współwłaścicielkami ww. działki nr (…) są M. K. i J. K.G..

Pozostałe nieruchomości posiadane przez Sprzedających aktualnie nie są przeznaczone do sprzedaży.

13. Sprzedający dokonali w przeszłości następujących transakcji sprzedaży nieruchomości:

  A. J. K.G. w dniu (…) r. sprzedała 2 niezabudowane działki o łącznej powierzchni (…) m² w (…), Gmina (…) (…) (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte przez J. K.G. w drodze darowizny od rodziców w dniu (…) r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym ma zamieszkać ww. sprzedająca.

  B. Małżonkowie P. i J. G.:

  1) W dniu (…) r. sprzedali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu  mieszkalnego zlokalizowanego w (…). Prawo to nabyli w roku (…), na podstawie przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Po nabyciu P. i J. G. zamieszkiwali w tym mieszkaniu. Przyczyną sprzedaży dokonanej w (…) r. była przeprowadzka do domu przy ul. (…) (…) (Nieruchomość 2), w którym do tej pory mieszkają.

  2) W dniu (…) r. sprzedali dwie niezabudowane działki o łącznej powierzchni (…) m² w (…), Gmina (…) (…) (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte przez J. K.G. w drodze umowy sprzedaży w (…) r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym ma zamieszkać ww. sprzedająca.

  C. M. K. wraz z nieżyjącym małżonkiem B. K. nabyła w drodze umowy darowizny od swojej matki w dniu (…) r. gospodarstwo rolne o powierzchni ok. 3,4(…) ha. Po nabyciu na nieruchomościach wchodzących w skład tego gospodarstwa nie była już prowadzona działalność rolnicza (ani żadna inna), lecz działki wchodzące w jego skład były sukcesywnie sprzedawane (pozostała część ww. gospodarstwa jest przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy). Mianowicie:

- dnia (…) r. sprzedana została działka nr (…) o powierzchni (…) m²,

- dnia (…) r. sprzedana została działka nr (…) o powierzchni (…) m² (wraz z udziałami w działkach drogowych),

- dnia (…) r. sprzedana została działka nr (…) o powierzchni (…) m²,

- dnia (…) (…) r. sprzedana została działka nr (…) o powierzchni (…) m² i działka nr (…) o powierzchni (…) m²,

- dnia (…) sprzedane zostały działki o nr (…) i (…)o powierzchni (…) m² (wraz z udziałami w działkach drogowych).

Ponadto, w latach (…) - (…) M. K. z mężem zostali wywłaszczeni z części nieruchomości przez (…) z przeznaczeniem pod budowę trasy (…) i związanej z nią infrastruktury.

Wszystkie opisane działki w momencie ich sprzedaży stanowiły działki rolne, niezabudowane i nieogrodzone.

Środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały częściowo przeznaczone na pokrycie bieżących kosztów utrzymania, a częściowo na nabycie innej nieruchomości, w celu przeprowadzenia się do niej i zamieszkania. Ww. okoliczności stanowiły zarazem przyczynę sprzedaży. Dodatkowo, sprzedaż części działek była pośrednio efektem podjęcia decyzji o sprzedaży sąsiednich działek przez inne podmioty (sąsiadów) i naciskami z ich strony oraz nabywców na sprzedaż.

Pozostali Sprzedający nie dokonywali sprzedaży nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja przedstawiona we wniosku)

  1. Czy planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

  2. Na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż udziałów we współwłasności wchodzących w skład Nieruchomości 1 działek: nr (A.), (B.), (C.), (E.) i (F.) oraz Nieruchomości 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług? (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

  3. Czy planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

  5. Czy (X.) będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na wystawionej przez (…) spółka jawna fakturze dokumentującej dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 3?

  6. Na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1-3 za nieprawidłowe, czy (X.) będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturach dokumentujących dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 przez pozostałych współwłaścicieli?

W zakresie pytania oznaczone we wniosku nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia)

  1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

  2. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr1 za nieprawidłowe, planowana sprzedaż udziałów we współwłasności wchodzących w skład Nieruchomości 1 działek: nr (A.), (B.), (C.), (E.) i (F.) oraz Nieruchomości 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. (stanowisko sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu).

  3. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 3:

- przysługujących M. K., J. K.G. (…), C. I. oraz Z. I.- nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- przysługujących (…) spółka jawna - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

  5. Zdaniem Wnioskodawcy, (X.) będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na wystawionej przez (…) spółka jawna fakturze dokumentującej dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 3.

  6. Na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1-3 za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawcy, (X.) będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 przez innych współwłaścicieli niż wymienieniu w pytaniu nr 5, w zakresie, w jakim sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest zwolniona z tego podatku.

Uzasadnienie

Ad 1.

Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a) czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b) musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 (tzn. udziałów w ich współwłasności) jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi one odpłatna dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu.

Niemniej jednak zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną transakcją nie można przypisać sprzedającym statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 zostanie dokonana przez sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży będą oni działać w charakterze handlowców.

W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia”.

Trybunał zwrócił uwagę na to, że:

„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 752/12:

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z dnia 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 314/12).

W konsekwencji, „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności, (wyrok NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 maja 2012r., sygn. akt I SA/Po 352/12).

Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości 1 i 2 czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działają w charakterze handlowców - podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości.

Przede wszystkim należy mieć na względzie, że żaden ze sprzedających nie nabył udziałów w Nieruchomości 1 i 2 w celach handlowych - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., 1.1, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Tymczasem nabycie przez poszczególnych sprzedających udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 nie nastąpiło w drodze zakupu. Mianowicie:

- M. K. nabyła udziały we współwłasności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny od swojej matki w dniu (…) r.,

- J. K.G. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia z dniem (…) r.,

- J. K.G. i P. G. nabyli własność Nieruchomości 2 na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r.

Sprzedający w związku z nabyciem Nieruchomości 1 i 2 nie zaangażowali własnego kapitału, a tym samym nie ponoszą ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie nastąpiło w wykonaniu działalności handlowej.

Przede wszystkim jednak Sprzedający nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości 1 i 2 działań więżących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.

W szczególności nie podejmowali oni żadnych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. W szczególności nie zamieszczali reklam (ogłoszeń) o sprzedaży, ani nie zawierali umów z pośrednikami.

Sprzedający nie ponosili także żadnych nakładów na ulepszenie Nieruchomości 1 i 2, służących podniesieniu jej atrakcyjności rynkowej. Jak wskazano na wstępie, jedyne nakłady na ww. nieruchomości podlegały na:

   - mającym miejsce w (…) r. otynkowaniu i wymianie drzwi w budynku gospodarczym na działce (B.),

   - mającym miejsce w (…) r. remoncie, otynkowaniu i wymianie okien w budynku mieszkalnym na działce nr (C.) oraz podłączeniu go do sieci gazowej (w latach (…)-tych) i do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (w (…) r.).

Powyższe nakłady nie zostały poniesione w celu zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości, ale służyły zaspokojeniu bieżących, prywatnych potrzeb sprzedających - jak wspomniano w ww. mieszkalnym zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały M. K.. Ponadto, o braku związku ww. nakładów z planowaną sprzedażą Nieruchomości świadczy również długi odstęp czasowy od czasu ich poniesienia.

Reasumując, sprzedający nie zaangażowali kapitału ani w nabycie nieruchomości dla celów handlowych, ani dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku.

Wreszcie, sprzedający nie podejmowali i nie podejmą również czynności niezbędnych do zmiany stanu prawnego Nieruchomości 1 i 2 oraz umożliwienia jej zabudowy.

Jak wspomniano, wszelkie czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez kupującego inwestycji na Nieruchomości (m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączenia, decyzji środowiskowej) w oparciu o uzyskaną od Sprzedających zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane są dokonywane przez kupującego. Aktywność Sprzedających w tym zakresie ogranicza się do udzielenia kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i ewentualnych innych zgód niezbędnych do osiągnięcia powyższych celów.

Przy czym wszelkie działania kupującego zmierzające do stanu prawnego Nieruchomości służą jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomości. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy.

Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym przez kupującego (oraz, co istotne, na ich koszt) i to kupujący decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela (kupującego).

Z tego względu podejmowanie ww. działań przez kupującego na podstawie zgody udzielonej mu przez Sprzedających nie stanowi podstaw do uznania, że podejmują oni w związku z planowaną transakcją czynności charakterystyczne dla handlowców.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 25 sierpnia 2020 r., sygn. akt I SA/GI 153/20. Został on wydany na tle zbliżonego stanu faktycznego, w którym sprzedający w umowie przedwstępnej udzielił kupującemu zgód umożliwiających podejmowanie czynności zmierzających do ziszczenia się warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży - m.in. do uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zawarcia umów z gestorami mediów, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zdaniem WSA, powyższe okoliczności nie dają podstaw do uznania sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości: „Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżąca z własnej inicjatywy nie dokonywała żadnych nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotowej nieruchomości z produkcji rolnej, czy pozwolenia na budowę. (...)

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem przedmiotu spadku, zawiera umowę przedwstępną i jest akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli, oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez spadkobierców prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zauważyć należy przy tym, że czynności, których spełnienia domaga się nabywca nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów”.

Analogiczne stanowisko WSA w Łodzi zawarł w wyrokach z dnia 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19 i z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19, które również zostały wydane na tle stanu faktycznego zbliżonego do tego, z którym mamy do czynienia w niniejszej sprawie - w umowie przedwstępnej sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictw w celu uzyskania stosownych decyzji dotyczących zbywanej nieruchomości.

Zdaniem Sądu, „(...) strona skarżąca w dniu 8 czerwca 2017 r. zawarła ze spółką A przedwstępną umowę sprzedaży, pod kilkoma opisanymi w niej warunkami. Zawarcie takiej umowy przedwstępnej towarzyszy wielu transakcjom zbycia nieruchomości i nie może być utożsamiana z działaniem komercyjnym. Fakt zawarcia takowej umowy nie świadczy o prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie okoliczność umocowania kupującego do podejmowania działań zmierzających do ziszczenia się opisanych w umowie warunków, od których uzależnione zostało nabycie. Rację ma organ wskazując, iż skutki działań podejmowanych przez kupującego oddziałują bezpośrednio na sferę prawną strony. Niemniej zbyt daleko idącym wnioskiem jest wywód organu, iż skarżąca w taki sposób zorganizowała sprzedaż działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Podejmowana współpraca miała na celu jedynie realizację opisanych w umowie warunków, bez których spełnienia nie doszłoby do zawarcia finalnej umowy sprzedaży. Oczywistym jest, iż stronie, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyniła jednocześnie żadnych nakładów, bowiem wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosił kupujący.

Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnej o podziale działki stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości charakteryzujące działalność gospodarczą, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 stycznia 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 421/17). Podobne stanowisko wyraził także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 września 2019 r. sygn. akt I SA/Łd 352/19, który to pogląd skład orzekający w pełni podziela” (fragment uzasadnienia wyroku z dnia 25września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19; wyrok z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19 zawiera identyczną argumentację).

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

W tej sprawie sprzedający nie podejmują i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te podejmował i będzie podejmować wyłącznie kupujący, natomiast nie wiążą się one z żadną czynną działalnością ze strony sprzedających, którzy ograniczyli się do wyrażenia zgody na ww. działania kupującego.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedających, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych okoliczności powoduje więc, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zasadny jest wniosek, że planowana sprzedaż udziałów we współwłasności wchodzących w skład Nieruchomości 1 działek: nr (A.), (B.), (C.) i (F.) oraz Nieruchomości 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

„Pierwszym zasiedleniem” w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z dnia 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.

Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3‑1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że od „pierwszego zasiedlenia” budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 i 2 upłynęły więcej niż 2 lata.

Jak wspomniano, na Nieruchomości 1 znajdują się następujące obiekty budowlane:

- Na działce (A.):

- utwardzenie asfaltowe (wybudowane w (…) r.),

- ziemianka (wybudowana w (…) r.),

- przyłącze wodno-kanalizacyjne (wybudowane w (…) r.),

- ogrodzenie metalowe na podmurówce od strony północnej (wybudowane ok. (…) r.),

- ogrodzenie - siatka na podmurówce od strony wschodniej (wybudowane ok. (…) r.);

- Na działce nr (B.):

- budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy 87 m² (wybudowany w (…) r.),

- utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w (…) r.),

- ogrodzenie: od strony wschodniej (siatka na podmurówce wybudowane ok. (…) r.), od strony północnej (ogrodzenie metalowe na podmurówce wybudowane ok. (…) r.;

- Na działce (C.):

   - budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m² (wybudowany w (…) r.),

   - metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w (…) r.),

   - nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.),

   - przyłącze wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.),

   - utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.),

   - ogrodzenie (wybudowane ok. (…) r.): od strony południowej ogrodzenie metalowe na podmurówce, a od strony zachodniej ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce;

- Na działce (E.): od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. (…) r.;

- Na działce (F.):

- nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.),

- ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. (…) r.

Natomiast na Nieruchomości 2 (działce (D.)) znajdują się:

- budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m² (wybudowany w (…)r.),

- altana ogrodowa (wybudowana w (…) r.),

- altana śmietnikowa (wybudowana w (…) r.),

- utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w (…) r.),

- przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w (…) r.),

- metalowy garaż (wybudowany w (…) r.),

- ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce od strony północnej wschodniej i zachodniej, wykonane w (…) r.

Jednocześnie żaden ze sprzedających nie poniósł na powyższe obiekty nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ww. działki, ani znajdujące się na niej obiekty, nie jest i nie była ujęta w ewidencji środków trwałych przez żadnego ze sprzedających.

Reasumując, obiekty budowlane znajdujące się na wchodzących w skład Nieruchomości 1 działkach: nr (A.), (B.), (C.), (E.) i (F.) oraz na Nieruchomości 2 były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”, przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata.

W konsekwencji nawet jeśli uznać, że w związku ze sprzedażą tych działek sprzedający działają w charakterze podatników VAT, to ich dostawa będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że powyższe zwolnienie obejmować będzie również dostawę działki, na których znajdują się budynki lub budowle.

Powyższe okoliczności przemawiają więc za wnioskiem, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana sprzedaż wchodzących w skład Nieruchomości 1 działek: nr (A.), (B.), (C.), (E.) i (F.) oraz Nieruchomości 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Ad 3.

W przypadku Nieruchomości 3 jej współwłaściciele będą mieli w ocenie Wnioskodawcy zróżnicowany status na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług.

Współwłaściciele będący osobami fizycznymi: M. K., J. K.G., C. I. oraz Z. I. - zdaniem Wnioskodawcy nie będą mieli statusu podatników VAT w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości 3 statusu podatników VAT.

Sprzedaż ta nie nastąpi w ramach prowadzonej przez nich działalności handlowej.

Przemawiają za tym te same okoliczności, które z powodów opisanych w pkt 1 powyżej przemawiają za uznaniem, że sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W szczególności sprzedający nie nabyli udziałów we współwłasności Nieruchomości 3 z zamiarem jej odsprzedaży. Mianowicie:

   - M. K. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 3 na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r.;

   - J.K.G. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 3 w drodze dziedziczenia z dnia (…) r.;

   - C. I. oraz Z. I., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym (…); powyższy udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży w dniu (…) r. (odstęp między datą nabycia a planowaną sprzedażą obiektywnie wyklucza uznanie, że nabycie nastąpiło w celu odprzedaży). Ponadto, sprzedający nie podejmowali charakterystycznych dla profesjonalistów działań zmierzających do sprzedaży ich udziałów we współwłasności. Natomiast planowane działania zmierzające do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę) będą podejmowane przez kupującego w jego własnym interesie.

Z tego względu sprzedaż udziałów ww. osób fizycznych we współwłasności Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z kolei sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości 3 przysługującego (…) spółka jawna z siedzibą w (…) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na to, że ww. nie jest osobą fizyczną, nie posiada on majątku prywatnego, odrębnego od majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Konsekwentnie sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości 3 nie będzie dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, lecz nastąpi w ramach działalności gospodarczej, a (…) spółka jawna dokona tej sprzedaży w charakterze podatnika VAT.

Ww. sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości 3, stanowiącej grunt niezabudowany, nie będzie również zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wolna zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane. A contrario, dostawa „terenów budowlanych” podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, „terenami budowlanymi” są „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Jak wspomniano, jednym z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie dla nich (w tym Nieruchomości 3) decyzji o warunkach zabudowy. Zatem w momencie dokonania sprzedaży dla Nieruchomości 3 będzie wydana taka decyzja, a co za tym idzie, będzie ona stanowić „tereny budowlane” w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż przez (…) spółka jawna udziału we współwłasności tej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 3:

- przysługujących M. K., J. K.G., C. I. oraz Z. I. - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- przysługujących (…) spółka jawna - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 5.

Zdaniem Wnioskodawcy, (X.) będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na wystawionej przez (…) spółka jawna fakturze dokumentującej dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 3.

Zakup Nieruchomości będzie bowiem służyć wykonywaniu przez (X.) czynności opodatkowanych VAT. (X.) planuje bowiem realizację na Nieruchomościach inwestycji deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (…) m², w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji.

Oznacza to, że spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez (X.) podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie dają podstaw do odliczenia podatku naliczonego faktury dokumentujące czynności niepodlegające opodatkowaniu lub zwolnione od podatku.

Z przyczyn opisanych w pkt 3 powyżej, dostawa powyższego udziału we współwłasności będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zarazem nie będzie zwolniona od tego podatku, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Sprzedaż ww. udziału w Nieruchomości 3 (niezabudowanej) stanowić będzie bowiem dostawę „terenów budowalnych”, gdyż zgodnie z przyjętym założeniem w chwili sprzedaży będzie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie zatem miał zastosowania i nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowego udziału we współwłasności Nieruchomości 3.

Przemawia to uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż (X.) będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na wystawionej przez (…) spółka jawna fakturze dokumentującej dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 3.

Ad 6.

Na wstępie należy podkreślić, że niniejsze pytanie jest aktualne jedynie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1-3 za nieprawidłowe i odnosi się do faktur dokumentujących sprzedaż udziałów we współwłasności, która w ocenie organu wydającego interpretację indywidualną podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest zwolniona z tego podatku. W takim wypadku nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Jednocześnie będzie spełniona podstawowa przesłanka odliczenia podatku naliczonego przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zakup Nieruchomości będzie bowiem służyć wykonywaniu przez (X.) czynności opodatkowanych VAT. (X.) planuje bowiem realizację na Nieruchomościach inwestycji deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (…) m², w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1-3 za nieprawidłowe, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 przez innych współwłaścicieli niż wymienieniu w pytaniu [oznaczonym we wniosku] nr 5, w zakresie, w jakim sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest zwolniona z tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w zakresie:

   - braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr (A.), (B.), (C.) i (D.) - prawidłowe,

   - braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach (E.) i (F.) - nieprawidłowe,

   - zwolnienia z podatku dostawy działek (E.) i (F.) - prawidłowe,

   - braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.), przysługujących M. K. i J. K.G., C. i I. oraz Z. I. - prawidłowe,

   - opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.), przysługujących (…) spółka jawna - nieprawidłowe,

   - prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturach dokumentujących dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 - nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071). W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 K.R.O.:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O.:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu nr 1 jest opodatkowanie podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego w skład Nieruchomości 1 wchodzą działki: nr (A.), (B.), (C.), (E.), (F.) i (…), przy czym przedmiotem sprzedaży będą wchodzące w skład Nieruchomości 1 działki nr (A.), (B.), (C.), (E.) i część działki (F.) (pozostała część ma zostać odłączona i przyłączona do działki (…) - niebędącej przedmiotem sprzedaży).

Współwłaścicielami Nieruchomości 1 są M. K. i J.K.G. - każda w udziale wynoszącym (…). M. K. nabyła udziały we współwłasności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny, J. K.G. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia. Na podstawie umowy z (…) r. część działki nr (F.) jest wydzierżawiana na (…) spółka jawna, przy czym na podstawie aneksu z (…) r. ww. podmiot dzierżawi również część działki nr (E.). W (…) r. część działek o nr (E.) i (F.) została użyczona bezpłatnie spółce (…) spółka jawna. Łącznie ww. umowy dzierżawy i użyczenia obejmują całą powierzchnię działek nr (E.) i (F.). Z kolei dzierżawca (…) spółka jawna, wydzierżawiło działki nr (E.) i (F.) spółce (…) Sp. z o.o., jak również odpłatnie udostępniło część działki nr (F.) spółce (…) Sp. z o.o. Poza opisanymi powyżej umowami, dotyczącymi działek wchodzących w skąd Nieruchomości 1, obecni współwłaściciele Nieruchomości nie wynajmowali i nie udostępniali ich do korzystania innym podmiotom. Z wyjątkiem działek nr (E.) i (F.) pozostałe działki będące przedmiotem sprzedaży były przez cały okres od momentu ich nabycia przez Sprzedających były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele prywatne (niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani rolniczej). Pozostałe działki będące przedmiotem sprzedaży służą korzystaniu z ww. działek w celach mieszkalnych, w szczególności zapewniając dojazd do nich. Sprzedające M. K. i J. K.G. nie prowadzą i nie prowadziły działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie byli i nie są rolnikami i nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej prowadzonej na gruntach mających być przedmiotem sprzedaży.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem oddając Nieruchomość w dzierżawę na rzecz (...) spółka jawna w zamian za czynsz dzierżawny Sprzedające wykorzystywały Nieruchomość w sposób ciągły w celu zarobkowym, a więc na zasadach odpowiadających definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawa o VAT.

Wobec powyższego w odniesieniu do Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 przez Sprzedające - M. K. i J. K.G. - należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działki (E.) i (F.), które są przedmiotem dzierżawy i bezpłatnego użyczenia na rzecz spółki (…), Sprzedające będą działały jako podatnicy podatku od towarów i usług. Zatem dokonana przez nich dostawa udziałów w działkach nr (E.) i części działki nr (F.), która powstanie po wydzieleniu, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast zbycia udziałów w działkach nr (A.), (B.) i (C.) wchodzących w skład Nieruchomości 1, co których wyraźnie wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego i jego uzupełnieniu, że były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (na działce (C.) znajduje się budynek mieszkalny w którym zamieszkuje na stałe M. K., a pozostałe działki służą korzystaniu z tej działki w celach mieszkalnych zapewniając dojazd do niej) Sprzedające M. K. i J. K.G. będą dokonywały w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym zbycie udziałów w działkach nr (A.), (B.) i (C.) wchodzących w skład Nieruchomości 1 nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do sprzedaży Nieruchomości 2, należy zauważyć, że zgodnie z przedstawionym przez Państwa opisem zdarzenia przyszłego w skład Nieruchomości 2 wchodzi działka ewidencyjna nr (D.), której współwłaścicielami na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej są J. K.G. i P. G.. Własność Nieruchomości 2 nabyli na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r. Nieruchomość 2 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym zamieszkują i są zameldowani na pobyt stały J. K.G. i P. G. wraz dziećmi. Działka przez cały okres od momentu ich nabycia przez Sprzedających była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele prywatne (niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani rolniczej). Sprzedający J. K.G. i P. G. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie byli i nie są rolnikami i nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej prowadzonej na gruntach mających być przedmiotem sprzedaży.

Tym samym sprzedaży będącej we współwłasności działki nr (D.) stanowiącej Nieruchomości 2, Sprzedający J. K.G. i P. G. będą dokonywali w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zatem zbycie działki nr (D.) nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego nie można w pełni zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie należy wskazać, że ocena Państwa stanowiska w zakresie opodatkowania tej sprzedaży podatkiem bądź jej zwolnienia od podatku (co mieści się w zakresie wynikającym ze sformułowanego przez Państwa pytania nr 1) będzie dokonana w dalszej części uzasadnienia interpretacji.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania 1 jest:

-prawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr (A.), (B.), (C.) i(D.),

-nieprawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach (E.) i (F.).

Należy zauważyć, że zwolnieniem może zostać objęta czynność podlegająca opodatkowaniu, zatem ocena Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2, będzie odnosić się tylko do sprzedaży udziałów w działkach nr (E.) i (F.). Wynika to z zastrzeżenia zawartego w treści pytania, że oczekują Państwo na nie odpowiedzi na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe. Zatem stanowisko w tym zakresie będzie poddane ocenie w tej części, w której odnosi się do sprzedaży nieruchomości, co do których Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe.

Rozstrzygając Państwa wątpliwości zawarte w pytaniu nr 2, które dotyczą opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości 1 i 2 należy ocenić, czy zbycie udziałów w działkach, będzie mogło zostać objęte jednym ze zwolnień wynikających z przepisów ustawy, czy też będzie opodatkowane właściwą stawką podatku.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w stosunku do dostawy budynku może znaleźć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z uzupełnienia zdarzenia przyszłego na działce (E.) znajduje się od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. (…) r. stanowiące budowlę, zaś na działce (F.) znajduje się nieczynna studnia (wybudowana w (…) r.) stanowiąca budowlę, oraz ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. (…) r. -  stanowiące budowlę. W ciągu 2 lat poprzedzających sprzedaż Sprzedający nie ponosili w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku dostawy budowli znajdujących się na działkach nr (E.) i (F.), których dostawa podlega opodatkowaniu VAT nie znajdzie zatem zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawy te nie będą bowiem dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie 2 lat od niego.

Tym samym dostawy budowli znajdujących się na działkach nr (E.) i (F.) będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Skoro planowana sprzedaż budowli znajdujących się na działkach nr (E.) i (F.) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa działek, na których posadowione są te budowle, na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek (E.) i (F.).

Ocena Państwa stanowiska w zakresie zwolnienia z podatku dostawy udziałów w działkach (D.), (A.), (B.) i (C.) jest bezzasadna w związku z tym, że w zakresie opodatkowania dostawy tych udziałów Państwa stanowisko zostało uznane za prawidłowe.

Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu nr 3 jest opodatkowanie podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości 3.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego w skład Nieruchomości 3 wchodzą działki: nr (G.), (H.), (J.). Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są:

- (…) spółka jawna z siedzibą w (…) - w udziale wynoszącym (…); powyższy udział we współwłasności Nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r.,

- M.K. w udziale wynoszącym (…); powyższy udział nabyła na podstawie umowy darowizny w dniu (…) r.,

- J. K.G w udziale wynoszącym (…); powyższy udział nabyła w drodze dziedziczenia z dnia (…) r.,

- C.I. oraz Z. I., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym (…); powyższy udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży w dniu (…) r.

Obecni współwłaściciele Nieruchomości nie wynajmowali i nie udostępniali ich do korzystania innym podmiotom. Sprzedający: M. K., J.K.G., C. I. oraz Z. I. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie byli i nie są rolnikami i nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej prowadzonej na gruntach mających być przedmiotem sprzedaży. (…) spółka jawna z siedzibą w (…) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Na działce nr (J.) znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach (…) i (…), wykonane w (…) r. - stanowiące urządzenie budowlane. Na działkach nr (G.), (H.) i (…) znajduje się utwardzenie drogowe (kostka Bauma), wykonane w (…) r. - stanowiące budowlę oraz przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe na działce nr (J.) - jest związane z budynkiem znajdującym się na działkach (…)i (…) (niebędącym przedmiotem sprzedaży).

C. I. oraz Z.I. nabyli udziały w działkach wchodzących w skład Nieruchomości3 w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej z obu strony będącej ich własnością działka nr (…) (która nie będzie przedmiotem planowanej sprzedaży, której dotyczy wniosek).

Wobec powyższego w odniesieniu do Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości 3 przez Sprzedających - M. K. i J. K.G., C. I. oraz Z. I. będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Udziały w Nieruchomości 3 nie służy bowiem tym Sprzedającym do prowadzenia działalności gospodarczej - nie były odpłatnie udostępniane, a jedynie służą korzystaniu z sąsiednich działek, wykorzystywanych w celach mieszkalnych, zapewniając dojazd do nich.

Zatem dostawa tych udziałów w działkach wchodzących w skład Nieruchomości 3 nie będzie dokonywana przez Sprzedających jako podatników podatku VAT i co za tym idzie nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu natomiast do zbycia udziałów w działkach wchodzących w skład Nieruchomości 3, które przysługują spółce (…) spółka jawna należy wskazać, że ze względu na to, że spółka jest podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej co do zasady, wszystkie dokonywane przez tę Spółkę transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nie posiada bowiem majątku prywatnego, odrębnego od majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym sprzedaż udziału w działkach nr (G.), (H.) i (J.) przez (…) spółka jawna będzie dokonana przez podatnika VAT i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Rozstrzygając Państwa wątpliwości zawarte w pytaniu nr 3, które dotyczą opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości 3 należy w dalszej kolejności ocenić, czy zbycie udziałów w działkach, które podlega opodatkowaniu VAT będzie mogło zostać objęte jednym ze zwolnień wynikających z przepisów ustawy, czy też będzie opodatkowane właściwą stawką podatku.

Jak wynika z uzupełnienia opis zdarzenia przyszłego na działce nr (J.) znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach (…) i (…), wykonane w (…) r. stanowiące urządzenie budowlane, a jednocześnie na działkach nr (G.), (H.) i(J.) znajduje się utwardzenie drogowe (kostka (…)), wykonane w (…) r. stanowiące budowlę. Wciągu 2 lat poprzedzających sprzedaż Sprzedający nie ponosili w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku dostawy budowli znajdujących się na działkach nr (G.), (H.) i (J.), których dostawa podlega opodatkowaniu VAT nie znajdzie zatem zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawy te nie będą bowiem dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie 2 lat od niego.

Tym samym dostawy przez spółkę (…) budowli znajdujących się na działkach nr (G.), (H.) i (J.) będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT.

Skoro planowana sprzedaż budowli znajdujących się na działkach nr (G.), (H.) i (J.) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa działek, na których posadowione są te budowle, na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy wskazać, że sprzedaż udziałów w działkach wchodzących w skład Nieruchomości 3:

- przysługujących M. K. i J. K.G., C. I. oraz Z. I. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

- przysługujących (…) spółka jawna będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zwolnioną od podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest:

- prawidłowe w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i(J.), przysługujących M. K. i J. K.G., C. I. oraz Z. I.,

- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.), przysługujących (…) spółka jawna.

Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 5 jest prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na wystawionej przez (…) spółka jawna fakturze dokumentującej dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 wskazałem, że sprzedaż udziałów w działkach nr (G.), (H.) i (J.) wchodzących w skład Nieruchomości 3 przysługujących (…) spółka jawna będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zwolnioną od podatku.

Wobec powyższego stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 faktura dokumentująca dostawę tych udziałów nie będzie dawała prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest nieprawidłowe.

Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 6 jest uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturach dokumentujących dostawę udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, 2 i 3 przez pozostałych (innych niż (…) spółka jawna, której dotyczy pytanie oznaczone we wniosku nr 5) współwłaścicieli.

Z uwagi na zastrzeżenie zawarte w treści pytania, że oczekują Państwo na nie odpowiedzi na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1-3 za nieprawidłowe, Państwo stanowisko w tym zakresie będzie poddane ocenie w tej części, w której odnosi się do sprzedaży nieruchomości, co do których Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1-3 zostało uznane za nieprawidłowe.

Oceniając Państwa stanowisko wskazałem, że dostawa działek nr (E.) i części działki nr (F.), która powstawanie po wydzieleniu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego faktury dokumentujące dostawy udziałów w działce nr (E.) i części działki nr (F.), która powstawanie po wydzieleniu nie będą dawały prawa do odliczenia podatku naliczonego stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 6 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem należy zaznaczyć, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa sytuacji prawnopodatkowej jako wnioskodawcy i nie wywiera skutków prawnych dla Sprzedających.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

      - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.