Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 1 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy musi Pani być podatnikiem podatku VAT, czy może pozostać podatnikiem zwolnionym od podatku VAT. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 24 czerwca 2025 r. i 30 czerwca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie ma zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej (ani osoba prawna, ani osoba fizyczna) - przychód Wnioskodawczyni dotyczy tylko najmu prywatnego, który uzyskuje od kilku lat. Obecnie Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W 2024 r. wartość sprzedaży z tytułu najmu prywatnego wyniosła łącznie 65.500 zł. W bieżącym roku przychód Wnioskodawczyni z tytułu najmu prywatnego wynosi 13.450 zł. Wartość sprzedaży z tytułu najmu, w tym wartość opłat za media nie przekroczyła w poprzednim roku ani nie przekroczy w bieżącym roku kwoty 200.000 zł.

W kwietniu 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu domu na cele mieszkalne. Umowa zawarta jest z firmą. Umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie mediów. Widnieje w niej zapis: „Powyższa umówiona kwota czynszu nie obejmuje opłat związanych ze zużyciem mediów takich jak: energia elektryczna, gaz, Internet, woda”, oraz „Koszty mediów rozliczane będą według faktur dostarczanych przez dostawców do dnia 10-tego każdego miesiąca” - tak więc z umowy wynika, że najemca zobowiązany jest do ponoszenia kosztów za media oraz koszty mediów obciążają najemcę zgodnie z rzeczywistym zużyciem. W skład mediów wchodzi: energia elektryczna, gaz, Internet oraz woda. Media objęte zakresem wniosku nie są świadczone najemcy na podstawie odrębnych umów niż umowa najmu. Stroną umów z dostawcami przedmiotowych mediów - czyli energii elektrycznej, gazu, Internetu oraz wody jest Wnioskodawczyni - wynajmująca.

Ustalona w umowie wysokość czynszu jest kwotą stałą. Najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawców w zakresie dostawy mediów ale ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów (energia elektryczna, gaz, woda) - według indywidualnego zapotrzebowania, a zużycie rozliczane jest na podstawie liczników. Kwota za Internet jest kwotą stałą. Wnioskodawczyni nie ma możliwości decydowania o ilości zużycia mediów przez najemcę. Obliczanie i rozliczanie kosztów wszystkich mediów - tj. energii elektrycznej, gazu oraz wody będzie następowało wyłącznie na podstawie liczników. Opłata za Internet jest kwotą stałą, niezależną od zużycia.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nabywany przez Wnioskodawczynię gaz, następnie refakturowany na najemcę zwolniony jest od podatku akcyzowego. Nabywana przez Wnioskodawczynię energia, następnie refakturowana na najemcę objęta jest kodem 2716 00 00 Nomenklatury scalonej (CN) zgodnie z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.)

Pytanie

Czy będąc osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, wynajmując firmie dom do celów mieszkaniowych i nie zarabiając na mediach, w tym gaz (rozliczenie na podstawie odczytu liczników) Wnioskodawczyni musi być podatnikiem podatku VAT, czy może pozostać podatnikiem zwolnionym od podatku VAT? Pytanie dotyczy art. 113 ust. 13 pkt 1b ustawy o VAT gdzie widnieją towary objęte podatkiem akcyzowym z wyjątkami - Wnioskodawczyni nie wie, czy refaktura za gaz na cele mieszkalne mieści się w tym zakresie?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni wynajmując firmie dom na cele mieszkaniowe i obciążając ją kosztami za zużycie gazu (refaktura - obciążenie według faktycznego zużycia), może nadal korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy,

Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 13 ustawy:

Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Z wniosku wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W 2024 r. wartość sprzedaży z tytułu najmu prywatnego wyniosła łącznie 65.500 zł. W bieżącym roku przychód z tytułu najmu prywatnego wynosi 13.450 zł. Wartość sprzedaży z tytułu najmu, w tym wartość opłat za media nie przekroczyła w poprzednim roku ani nie przekroczy w bieżącym roku kwoty 200.000 zł W kwietniu 2025 r. zawarła Pani umowę najmu domu na cele mieszkalne. Umowa zawarta jest z firmą. Umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie mediów. Wynika z niej, że umówiona kwota czynszu nie obejmuje opłat związanych ze zużyciem mediów takich jak: energia elektryczna, gaz, Internet, woda, natomiast koszty mediów rozliczane będą według faktur dostarczanych przez dostawców do dnia 10-tego każdego miesiąca. - tak więc z umowy wynika, że najemca zobowiązany jest do ponoszenia kosztów za media oraz koszty mediów obciążają najemcę zgodnie z rzeczywistym zużyciem. W skład mediów wchodzi: energia elektryczna, gaz, Internet oraz woda. Media objęte zakresem wniosku nie są świadczone najemcy na podstawie odrębnych umów niż umowa najmu. Stroną umów z dostawcami przedmiotowych mediów - czyli energia elektryczna, gaz, Internet oraz woda jest Pani. Ustalona w umowie wysokość czynszu jest kwotą stałą. Najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawców w zakresie dostawy mediów, ale ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów (energia elektryczna, gaz, woda) - według indywidualnego zapotrzebowania, a zużycie rozliczane jest na podstawie liczników. Kwota za Internet jest kwotą stałą. Nie ma Pani możliwości decydowania o ilości zużycia mediów przez najemcę. Obliczanie i rozliczanie kosztów wszystkich mediów - tj. energii elektrycznej, gazu oraz wody będzie następowało wyłącznie na podstawie liczników. Opłata za Internet jest kwotą stałą, niezależną od zużycia.

Pani wątpliwości dotyczą możliwości korzystania ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, z uwagi na zapis art. 113 ust. 13 pkt 1b ustawy.

Odpowiedz na tak postawione pytanie w pierwszej kolejności wymaga ustalenia, czy świadczone przez Panią usługi najmu i obciążanie najemcy kosztami mediów (…) stanowią jedno świadczenie kompleksowe, czy też są świadczeniami odrębnymi.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu Cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 k.c.:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, iż nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że - zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) - każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że „artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy”.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że najem domu mieszkalnego i związana z nim dostawa mediów stanowią odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg zasad właściwych dla danej czynności. We wniosku wskazała Pani, że umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie mediów. Pani jest stroną umów z dostawcami mediów. Kwota czynszu nie obejmuje opłat związanych ze zużyciem mediów takich jak: energia elektryczna, gaz, Internet, woda. Koszty mediów rozliczane będą według faktur dostarczanych przez dostawców mediów zgodnie z rzeczywistym zużyciem. Najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawców w zakresie dostawy mediów ale ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów (energia elektryczna, gaz, woda) - według indywidualnego zapotrzebowania, a zużycie rozliczane jest na podstawie liczników. Kwota za Internet jest kwotą stałą. Wnioskodawczyni nie ma możliwości decydowania o ilości zużycia mediów przez najemcę. Obliczanie i rozliczanie kosztów wszystkich mediów - tj. energii elektrycznej, gazu oraz wody będzie następowało wyłącznie na podstawie liczników. Opłata za Internet jest kwotą stałą, niezależną od zużycia.

W sprawie brak jest więc podstaw do traktowania opłat za media, którymi obciąża Pani najemcę jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługę najmu. Nie można uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z usługą najmu domu mieszkalnego, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu domu mieszkalnego.

Zatem obciążanie najemcy, odrębnie od usługi najmu, kosztami mediów (odrębnie każdego) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się do korzystania przez Panią ze zwolnienia podmiotowego należy wskazać, że powołany wyżej przepis art. 113 ust. 13 ustawy o VAT wymienia między innymi katalog towarów, w przypadku których dostawa pozbawia podatnika prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego w zakresie podatku VAT, niezależnie od osiągniętej wartości sprzedaży. Jedną z kategorii tych towarów wymienionych w pkt 1 lit. b tego przepisu są towary opodatkowane podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym z wyłączeniem wyjątków wskazanych w tym przepisie, tj. m. in. energii elektrycznej (CN 2716 00 00).

Z wniosku wynika, że nabywany przez Panią, a następnie odsprzedawany na rzecz najemcy gaz jest zwolniony od podatku akcyzowego - nie jest towarem opodatkowanym podatkiem akcyzowym, a nabywana i odsprzedawana na rzecz najemcy energia elektryczna jest objęta kodem 2716 00 00 Nomenklatury Scalonej (CN). Oznacza to, że w Pani przypadku, przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b ustawy nie ma zastosowania.

Uwzględniając treść wniosku w kontekście wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, że może Pani korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. We wniosku wskazała Pani, że w 2024 r. wartość sprzedaży z tytułu najmu prywatnego wyniosła łącznie 65.500 zł. W bieżącym roku przychód z tytułu najmu prywatnego wynosi 13.450 zł. Wartość sprzedaży z tytułu najmu oraz wartość opłat za media nie przekroczyła w poprzednim roku ani nie przekroczy w bieżącym, tj. 2025 r. kwoty 200.000 zł.

Zastosowanie zwolnienia podmiotowego będzie oczywiście możliwe, jeżeli nie będzie Pani dokonywała jakiekolwiek czynności wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy i dopóki wartość sprzedaży nie przekroczy w trakcie roku kwoty 200.000 zł - art. 113 ust. 5 ustawy.

Tym samym stanowisko Pani uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będący przedmiotem interpretacji pokrywać się ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.