Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·nieprawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1;

·prawidłowe – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowania podatkiem VAT oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Uzupełnił go Pan pismem z 21 lipca 2025 r. (wpływ 21 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej: Sprzedający) jest osobą fizyczną, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, posiadającym miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca jest także zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanych, nieuzbrojonych nieruchomości gruntowych, które nabywał w różnym czasie. Część z tych nieruchomości stanowi jego majątek osobisty, a część – współwłasność majątkową małżeńską.

W szczególności:

•Na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) września 1981 r., Wnioskodawca nabył działki nr 2 oraz 3 o łącznej powierzchni (…) ha – przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie to nie było udokumentowane fakturą i nie podlegało opodatkowaniu VAT.

•Działka nr 3 została około 1983 r. podzielona na działki nr 1 (pow. (…) ha) i 4 (pow. (…) ha). Działka nr 4 została następnie zamieniona z osobą trzecią i obecnie nie stanowi już własności Wnioskodawcy – tym samym nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

•Na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) listopada 1999 r., Wnioskodawca nabył działki nr 5, 6, 7 oraz 8. Działki 5 i 6 mają łączną powierzchnię (…) ha, natomiast działki 7 i 8 – (…) ha. Nieruchomości te zostały nabyte już po zawarciu związku małżeńskiego i stanowią wspólność majątkową małżeńską. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, a między małżonkami obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa.

Wnioskodawca zamierza sprzedać dwie niezabudowane nieruchomości gruntowe:

•działkę nr 6 o powierzchni (…) ha,

•działkę nr 1 o powierzchni (…) ha.

Obie działki mają zostać sprzedane łącznie jednemu nabywcy. Potencjalny kupiec samodzielnie skontaktował się z Wnioskodawcą – nie prowadzono żadnych działań marketingowych ani ogłoszeniowych.

Nieruchomości były nabywane i wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej. Od momentu zakupu aż do chwili obecnej, Wnioskodawca prowadzi na tych gruntach działalność rolniczą – corocznie są tam uprawiane rośliny (…). Dochody Wnioskodawcy pochodzą wyłącznie z działalności rolniczej.

Dnia (…) sierpnia 2020 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), w którym działki nr 6 i 1 zostały oznaczone jako tereny zawierające (…). Wnioskodawca nie brał udziału w procedurze planistycznej ani nie składał wniosków w tym postępowaniu.

Zgodnie z posiadaną, wstępną ekspertyzą geologiczną, działki te zawierają (…).

W celu ubiegania się o koncesję na (…), Wnioskodawca dokonał formalnej rejestracji działalności gospodarczej w dniu (…) czerwca 2024 r., obejmującej odpowiedni zakres działalności. Rejestracja miała charakter wyłącznie techniczny i była podyktowana wymogami proceduralnymi. W rzeczywistości działalność ta nie została rozpoczęta ani prowadzona w sensie faktycznym – do dnia złożenia niniejszego wniosku nie osiągnięto żadnych przychodów, nie podjęto żadnych czynności gospodarczych, a także nie dokonano żadnych nakładów inwestycyjnych. Przedmiotowe działki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a Wnioskodawca nie nabył żadnych maszyn ani urządzeń ani nie poniósł kosztów związanych z przygotowaniem gruntu do (…).

W przeszłości, tj. w roku 2001 małżonka Wnioskodawcy prowadziła działalność w zakresie sprzedaży pasz dla zwierząt, jednak działalność ta została zakończona po ok. 3 latach. Obecnie ani Wnioskodawca, ani jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej – z wyjątkiem rejestracji działalności w celu uzyskania koncesji na (…), co opisano powyżej.

Kupujący, który zainteresował się zakupem działek, planuje prowadzenie na nabytych nieruchomościach działalności polegającej na (…).

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie planowanej sprzedaży niezabudowanej działki gruntowej nr 1, stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 6, która stanowi wspólność majątkową małżeńską – zostanie złożony, odrębny wniosek wspólny o interpretację Wnioskodawcy wraz z Małżonką.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan następujące informacje:

1.W jakim celu nabył Pan działkę nr 3, z której następnie wydzielił Pan działkę nr 1, będącą przedmiotem sprzedaży?

Odp.: Działka 3 została kupiona w celu prowadzenia działalności rolniczej.

2.Czy oddawał Pan sprzedawaną działkę nr 1 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)w jakim okresie ww. działka była udostępniana osobom trzecim?

b)czy działka była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

c)czy opłata z tytułu udostępniania działki była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód.

Odp.: Nie. Opisana nieruchomość rolna nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej czynności o podobnym charakterze. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej prowadzonej bezpośrednio przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym nie były pobierane żadne opłaty z tytułu najmu, dzierżawy czy udostępnienia, ani też nie były wystawiane faktury dokumentujące takie czynności.

3.Czy działka nr 1 wykorzystywana była dla potrzeb działalności gospodarczej Pana małżonki? Jeśli tak – proszę wskazać, w jakim okresie i w jaki sposób?

Odp.: Nie. Wskazana nieruchomość rolna nie była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej małżonki. Pani nie prowadzi już działalności gospodarczej, a nieruchomość od momentu jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie w ramach działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę i jego małżonkę. Nieruchomość nie służyła żadnym celom związanym z inną działalnością gospodarczą, w tym działalnością prowadzoną przez osoby trzecie.

4.Czy w stosunku do działki nr 1 podejmował/podejmuje Pan działania związane z przygotowaniem jej do sprzedaży, takie jak: decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, wytyczenie dróg dojazdowych, itp., lub jakiekolwiek inne działania? Jeśli tak, proszę opisać jakie?

Odp.: Nie. Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych działań związanych z przygotowaniem przedmiotowej nieruchomości rolnej do sprzedaży. W szczególności nie były prowadzone żadne działania marketingowe, nie zamieszczano ogłoszeń, nie wyłączano gruntów z produkcji rolnej, nie podejmowano prac związanych z uzbrojeniem terenu ani innymi czynnościami mogącymi świadczyć o przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności rolniczej.

5.Czy udzielił/udzieli Pan komukolwiek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działki nr 1? Jeśli tak:

a)jakie działania podejmie pełnomocnik?

b)kto będzie pokrywał koszty tych działań?

Odp.: Wnioskodawca nie udzielał i nie udzielił żadnych pełnomocnictw w zakresie sprzedaży działki nr 1. W sprawach związanych ze sprzedażą działki nie korzystał i nie będzie korzystać z pośredników ani pełnomocników.

Natomiast w zakresie uzyskania koncesji (…) z działki nr 1 Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa firmie:

A.

Pełnomocnictwo to było niezbędne z uwagi na skomplikowany charakter procedury uzyskania koncesji i konieczność posiadania odpowiedniej wiedzy specjalistycznej.

Pełnomocnik podejmował działania wyłącznie związane z procedurą uzyskania koncesji, tj. przygotowanie dokumentacji oraz reprezentowanie wnioskodawcy w postępowaniu koncesyjnym.

Koszty tych działań pokrywał Wnioskodawca, zgodnie z zawartą umową z firmą A. Płatności były realizowane etapami po wykonaniu poszczególnych prac, co potwierdzają posiadane faktury VAT.

6.Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy odprowadził Pan podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (proszę wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości innych niż wskazane we wniosku działki nr 6 i 1. W związku z powyższym pytania w punktach a)-g) pozostają bezprzedmiotowe. Wnioskodawca nie posiadał, nie wykorzystywał ani nie zbywał innych nieruchomości, które mogłyby podlegać analizie w kontekście wcześniejszych transakcji sprzedaży.

7.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości. W związku z tym pytania zawarte w punktach a)-d) pozostają bezprzedmiotowe. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, nie posiada działek o charakterze inwestycyjnym ani użytkowym, które byłyby przeznaczone do zbycia.

8.Czy prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)?

Odp.: Nie. Wnioskodawca nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775).

9.Czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest/będzie Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

10.Czy zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych (…) z przedmiotowej nieruchomości rolnej były/są/będą opodatkowane podatkiem VAT? Czy też produkty rolne były/są/będą dokonywane przez Pana wyłącznie na własne potrzeby?

Odp.: Tak. Wnioskodawca był i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zbiory i dostawy produktów rolnych pochodzących z przedmiotowej nieruchomości rolnej były, są i będą opodatkowane podatkiem VAT. Działalność rolnicza prowadzona przez Wnioskodawcę obejmuje m.in. sprzedaż (…). Ww. nieruchomość rolna była i jest wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej przez Wnioskodawcę.

11.Z jakiego tytułu jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Zarejestrowany jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą produktów rolnych.

12.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca prowadzi wyłącznie działalność rolniczą. Rejestracja działalności gospodarczej w dniu (…) czerwca 2024 r. miała na celu wyłącznie umożliwienie uzyskania prawa do (…) z własnych gruntów. Do dnia złożenia wniosku działalność wydobywcza nie została rozpoczęta i nie wygenerowała żadnych przychodów.

13.Do jakich czynności wykorzystywana była/jest działka nr 1 przez Pana, tj. czy do czynności opodatkowanych VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu VAT? Jeżeli była/jest wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, to proszę wskazać, czy wyłącznie do czynności zwolnionych i podać podstawę prawną.

Odp.: Ww. nieruchomość rolna była i jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. do prowadzenia działalności rolniczej przez Wnioskodawcę.

14.W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

– proszę wskazać, czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika możliwość jakiejkolwiek zabudowy na działce nr 1?

Odp.: Z danych ewidencji gruntów (…) wynika, że działka nr 1 posiada oznaczenia:

•RIVa, RIVb – grunty orne klasy IVa i IVb,

•W – grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi.

Oznaczenie „W” w ewidencji gruntów jest klasyfikacją użytkową, określającą faktyczne pokrycie terenu wodą, i ma znaczenie ewidencyjne. Nie decyduje jednak o przeznaczeniu terenu w sensie planistycznym. Zgodnie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z dnia (…) sierpnia 2020 r., działka 1 znajduje się w obszarze, na którym ustalono przeznaczenie terenu pod (…).

Zgodnie z par. 10 pkt 3 MPZP – ustala się zakaz zabudowy dla budynków na terenach oznaczonych na rysunku planu miejscowego symbolami:

(…)

W przypadku działki nr 1, jej oznaczenie w planie obejmuje tereny rolnicze (R) oraz obszary wód powierzchniowych (WS). Zarówno teren R jak i WS podlegają zakazowi zabudowy, co wprost wynika z cytowanego paragrafu MPZP. Tym samym, cała działka nr 1, jako oznaczona w MPZP terenami R i WS, jest objęta zakazem jakiejkolwiek zabudowy budynkami, co oznacza, że inwestycje budowlane w tym miejscu są niedopuszczalne.

15.W jaki sposób, po otrzymaniu koncesji na (…) do momentu sprzedaży, jest/będzie wykorzystywana działka nr 1? Proszę opisać.

Odp.: Do dnia złożenia wniosku nie rozpoczęto (…) z działki nr 1. Działka nadal jest i będzie wykorzystywana do celów rolniczych.

Pytania

1.Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki gruntowej nr 1 wykorzystywanej dotychczas wyłącznie w działalności rolniczej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 – czy sprzedaż wskazanej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.)?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji.

Wnioskodawca nie działa w tym przypadku w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej: ustawa o VAT), ponieważ zbycie nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Działka ta nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, a Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań wskazujących na zamiar prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu tą nieruchomością.

Transakcja sprzedaży ma charakter incydentalny, dotyczy majątku osobistego i nie nosi cech działalności zorganizowanej ani ciągłej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych, a nabywca samodzielnie zainicjował kontakt i wyraził chęć nabycia działek. Sprzedaż ta nie stanowi zatem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Ad. 2.

W przypadku, gdyby jednak organ podatkowy uznał, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży w charakterze podatnika VAT, to zdaniem Wnioskodawcy, transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny przeznaczone pod zabudowę. Przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana, a jej oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zawierający złoża kruszywa przeznaczone do wydobycia nie oznacza przeznaczenia pod zabudowę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. w sprawie C-543/11), jak i w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z których wynika, że przeznaczenie gruntu pod wydobycie kopalin nie jest tożsame z przeznaczeniem pod zabudowę, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, nawet w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, sprzedaż działki nr 1 powinna korzystać ze zwolnienia z VAT.

Uzasadnienie

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust.1 pkt. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem, zgodnie z przepisami ustawy o VAT – grunt jest towarem.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości gruntowych (działek) stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a więc co do zasady jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, świadczeniem usług jest każde świadczenie realizowane na rzecz innych podmiotów – osób fizycznych, prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej – które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu wskazanym powyżej.

Należy jednak podkreślić, że nie każda czynność mieszcząca się w definicji dostawy towarów lub świadczenia usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności wykonywane przez podmiot posiadający status podatnika i działający w tym charakterze w odniesieniu do danej czynności.

Definicje „podatnika” oraz „działalności gospodarczej” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, niezależnie od celu lub rezultatu takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

•po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Działalność rolnicza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT również stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadzi wyłącznie działalność rolniczą – prowadzi uprawy oraz hodowlę zwierząt. Dotychczas nieruchomości, których dotyczy planowana sprzedaż, były wykorzystywane wyłącznie w tej działalności.

Pomimo zarejestrowania działalności gospodarczej w czerwcu 2024 r., Wnioskodawca nie podjął realnych działań zmierzających do rozpoczęcia wydobycia kruszywa (brak ewidencji środków trwałych, brak inwestycji, brak przychodów). Oznacza to, że działalność ta miała jedynie charakter formalny i nie została faktycznie rozpoczęta. Brak jest tym samym podstaw, aby uznać, że Wnioskodawca działa jako czynny przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie obrotu nieruchomościami lub wydobycia surowców.

Sprzedaż nieruchomości może podlegać VAT, jeśli odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Jednak zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE (m.in. wyrok C-180/10 i C-181/10 w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że: „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Zatem, jednorazowa sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podejmuje aktywnych działań typowych dla przedsiębiorców (jak np. podział działek, uzbrojenie terenu, kampanie marketingowe itp.), nie podlega opodatkowaniu VAT.

W analizowanej sprawie, Wnioskodawca podkreśla, że:

•nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej,

•sprzedaż dotyczy gruntu w całości, bez podziału na mniejsze działki,

•nie były podejmowane działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości (brak uzbrojenia, ogłoszeń, działań promocyjnych),

•potencjalny nabywca sam zgłosił chęć zakupu.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W szczególności, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2024 r., sygn. I FSK 228/21, stwierdzono, że:

„Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter bardzo szeroki, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana jest z działalnością gospodarczą”.

Cytowana teza ma zastosowanie w niniejszej sprawie – Wnioskodawca jako osoba fizyczna, prowadząca wyłącznie działalność rolniczą, nie dokonuje sprzedaży nieruchomości w sposób zorganizowany, ciągły ani profesjonalny. Brak jest zatem podstaw do uznania, że działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż działek prywatnych (zarówno z majątku osobistego, jak i wspólnego) nie podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na brak cech działalności gospodarczej, znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 maja 2025 r. W interpretacji tej, organ podatkowy odniósł się do sytuacji zbliżonej do stanu faktycznego Wnioskodawcy, a mianowicie sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości przez osobę fizyczną, która nie prowadziła żadnej działalności marketingowej, a kontakt z potencjalnym nabywcą nastąpił z jego inicjatywy.

Organ przywołał stanowisko wojewódzkiego sądu administracyjnego, zgodnie z którym:

„(...) ani skarżący, ani jego brat nie prowadzili jakichkolwiek działań marketingowych bądź choćby informacyjnych, które miałyby na celu profesjonalną sprzedaż nieruchomości rolnej będącej ich własnością. (...) Nie można bowiem tracić z pola widzenia kolejności wykonywania tych działań. (...) Tego rodzaju dbałości o majątek prywatny nie można poczytywać za aktywność właściwą dla profesjonalisty prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami”. Wskazano również, że:

„Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż udziału we współwłasności przedmiotowej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”. Cytowana interpretacja pokazuje, że nawet w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości podejmuje minimalne działania w celu realizacji transakcji, w tym dokonuje podziału działek czy uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy, nie można mu automatycznie przypisywać statusu podatnika VAT. Kluczowe znaczenie ma bowiem brak cech profesjonalizmu, powtarzalności i zorganizowania, a także fakt, że transakcja pozostaje elementem zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji, a zatem sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2

Niezależnie od powyższego, gdyby jednak organ uznał, że przedmiotowa sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT, w ocenie Wnioskodawcy, transakcja ta i tak będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z tym przepisem, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca planuje sprzedać działkę nr 1, która jest:

·niezabudowana – nie znajdują się na nich żadne budynki ani budowle,

·nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – nie została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w dniu (…) sierpnia 2020 r., zgodnie z którym grunt, tj. m.in.: działka 1 została oznaczona jako teren zawierający (…). Wnioskodawca nie składał wniosków w postępowaniu planistycznym. Biorąc pod uwagę, że na terenie działek uchwalono plan miejscowy wskazujący (…), nie jest to przeznaczenie pod zabudowę, lecz pod (…), a nie budowlaną. Zgodnie z jednolitą linią interpretacyjną organów podatkowych, teren przeznaczony pod (…) nie stanowi terenu budowlanego. Tym samym, ww. działki nie będą stanowiły terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i w rezultacie ich sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Podsumowanie

Planowana sprzedaż gruntu, tj. działki nr 1 przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ ma charakter sprzedaży majątku prywatnego, a Wnioskodawca nie działa w związku z tą transakcją jako podatnik VAT.

Nawet jeśli organ podatkowy uzna, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT, to i tak przysługuje zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ nieruchomości nie są terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

·nieprawidłowe – w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1;

·prawidłowe – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

Ponadto, stosownie do treści art. 15 ust. 5 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Zatem rolnik, który dokona rejestracji i uzyska status podatnika podatku VAT czynnego – w świetle przepisów ustawy – prowadzi działalność gospodarczą (działalność rolniczą) opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W analizowanej sprawie – celem wyjaśnienia – należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanych, nieuzbrojonych nieruchomości gruntowych, które nabywał Pan w różnym czasie. Na podstawie aktu notarialnego z (…) września 1981 r. nabył Pan działki nr 2 oraz 3 przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie to nie było udokumentowane fakturą i nie podlegało opodatkowaniu VAT. Działka nr 3 została około 1983 r. podzielona na działki nr 1 i 4. Nieruchomości były nabywane i wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej. Od momentu zakupu aż do chwili obecnej, prowadzi Pan na tych gruntach działalność rolniczą – corocznie są tam uprawiane rośliny. Pana dochody pochodzą wyłącznie z działalności rolniczej.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki nr 1 – wykorzystywanej dotychczas wyłącznie w działalności rolniczej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe ma miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

Jak wynika z okoliczności sprawy, był i jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zbiory i dostawy produktów rolnych pochodzących z przedmiotowej nieruchomości rolnej były, są i będą opodatkowane podatkiem VAT. Działalność rolnicza prowadzona przez Pana obejmuje m.in. sprzedaż (…). Ww. nieruchomość rolna (działka nr 1) była i jest wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej przez Pana.

Fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działki nr 1, będącej przedmiotem złożonego wniosku, w tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tego gruntu. W rozpatrywanej sytuacji, grunt orny wchodzi w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i jest wykorzystywany w celach rolniczych od dnia nabycia do chwili obecnej. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, by działka te była wykorzystywana przez Pana w celach osobistych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży będzie działka, które była i jest nadal wykorzystywana w działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a jego sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Zatem, analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje prawne oraz aktualne orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 1 stanowiącej składnik prowadzonej działalności rolniczej – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki gruntowej nr 1 wykorzystywanej dotychczas wyłącznie w działalności rolniczej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż działki gruntowej nr 1 może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006 r. Nr 347 str. 1 ze zm.):

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Nadmienić również należy, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że zgodnie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z dnia (…) sierpnia 2020 r., działka 1 znajduje się w obszarze, na którym ustalono przeznaczenie terenu pod eksploatację złóż żwiru (teren górniczy). W przypadku działki nr 1, jej oznaczenie w planie obejmuje tereny rolnicze (R) oraz obszary wód powierzchniowych (WS). Zarówno teren R jak i WS podlegają zakazowi zabudowy, co wprost wynika z § 10 pkt 3 MPZP. Tym samym, cała działka nr 1, jako oznaczona w MPZP terenami R i WS, jest objęta zakazem jakiejkolwiek zabudowy budynkami, co oznacza, że inwestycje budowlane w tym miejscu są niedopuszczalne.

W konsekwencji, działka nr 1 nie będzie spełniała, na dzień transakcji, definicji terenów budowlanych, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa tej działki będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na to, że transakcja będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, analiza zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W szczególności oparłem się na informacji, że w przypadku działki nr 1, jej oznaczenie w planie obejmuje tereny rolnicze (R) oraz obszary wód powierzchniowych (WS). Zarówno teren R jak i WS podlegają zakazowi zabudowy, co wprost wynika z § 10 pkt 3 MPZP. Tym samym, cała działka nr 1, jako oznaczona w MPZP terenami R i WS, jest objęta zakazem jakiejkolwiek zabudowy budynkami, co oznacza, że inwestycje budowlane w tym miejscu są niedopuszczalne.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.