Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy uznania sprzedaży prawa współwłasności w udziale (…) części zabudowanych działek nr 1 i nr 2 o powierzchni łącznej (…) ha, za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uzupełniła go Pani pismem z 27 marca 2025 r. (data wpływu 23 lipca 2025 r.), dwoma pismami z 23 lipca 2025 r. (data wpływu 23 lipca 2025 r.), a także pismem nadanym 22 lipca 2025 r. (data wpływu 28 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziale (…) części nieruchomości, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiat (…), województwo (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym działki 1 o powierzchni (…) ha i 2 o powierzchni (…) ha, o łącznej powierzchni (…) ha.

Do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego (…), nie został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i nie wpłynęły żadne wnioski o jej obciążenie.

Wnioskodawczyni oświadcza, że jest mężatką, z mężem pozostają w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, zaś udział we współwłasności nieruchomości stanowi jej majątek osobisty nabyty w drodze dziedziczenia.

Przedmiotem sprzedaży będą działki o numerze 1 o powierzchni (…) i o numerze 2 o powierzchni (…) ha, poprzez sprzedaż całych przysługujących Sprzedającym udziałów we współwłasności ww. nieruchomości.

Działka ewidencyjna nr 1 jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (…) m². Natomiast działka ewidencyjna nr 2 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem 3, o powierzchni zabudowy (…) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (…) m².

Działka numer 1 i działka numer 2:

a)nie stanowią lasu w rozumieniu ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r., w szczególności nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

b)nie są położone na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,

c)nie znajdują się na nich śródlądowe wody stojące,

d)w stosunku do działek, będących przedmiotem niniejszej umowy, nie przysługuje żadnemu podmiotowi prawo pierwokupu.

Wypis z rejestru gruntów (…) z 22 października 2024 r., nr kancelaryjny (…), dotyczący działek ewidencyjnych 1 i 2 położonych w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…):

• działka 1, o powierzchni (…) ha (Rlllb - (…) ha, Br-RIIIb - (…) ha), identyfikator (…), zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi ((…) m² i (…) m²);
• działka 2, o powierzchni (…) ha (PsIII - (…) ha, Br-RIIIb - (…) ha), identyfikator (…), zabudowana budynkiem gospodarczym ((…) m²) oraz budynkiem mieszkalnym nr 3 ((…) m²).

A.A., córka B.B. i C.C., jest współwłaścicielką 3/4 części, a D.D., córka E.E. i F.F., posiada 1/4 części.

Sprzedający wyjaśniają, że stan w ewidencji gruntów nie jest aktualny, gdyż budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy (…) m² na działce 1 został rozebrany, a zmiana ta nie została zgłoszona do starostwa.

Zaświadczenie UM w (…) z 15 października 2024 r., (…), zgodnie z którym działki nr 1, 2 położone w (…) nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego; na ww. działki nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy; na terenie gminy (…) nie został wyznaczony obszar rewitalizacji na podstawie 9 października 2015 r. (w formie dokumentowej).

Wnioskodawczyni, wraz ze współwłaścicielami, zamierza sprzedać Spółce prawo współwłasności, w udziale wynoszącym (…) części każdego z nich, prawo własności działki gruntu nr 1 i 2 o powierzchni łącznej (…) ha, dla których do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego (…) nie został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i nie wpłynęły żadne wnioski o jej obciążenie.

Co ważne, Wnioskodawczyni, wraz ze współwłaścicielami, oddała w dzierżawę działki gruntu nr 1 i nr 2 - Spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą (Umowa dzierżawy nr (…) z 30 października 2024 r. na czas 3 miesięcy).

Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami.

Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z 30 października 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

2.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

3.zyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce nr 1 i 2;

4.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

5.uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

6.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

7.potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

8.uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

9.uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

10.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości;

11.uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale (…) części działek gruntu o numerach 1 i 2 o pow. (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.w stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

2.w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami;

3.powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

4.działki nr 1 i nr 2, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane;

5.Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr 1 i 2 Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

6.Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni, wraz ze współwłaścicielami oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedająca, wraz ze współwłaścicielami, oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Jednocześnie oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nadto Sprzedająca, wraz ze współwłaścicielami, oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie te koszty ponosić będzie strona Kupująca.

Ponadto, jak to już podkreślano, działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek o interpretacje podatkową dla tych działek.

Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Posiadany przez Wnioskodawczynię udział w działkach nr 1 i 2 był/jest wykorzystywany (użytkowany) przez Nią od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej sprzedaży do czynności niepodlegających opodatkowaniu - cele prywatne.

Rok budowy ww. budynków to 1967. Był to spadek, więc zostały nabyte przez Wnioskodawczynię.

Przed zawarciem 30 października 2024 r. umowy przedwstępnej sprzedaży ww. nieruchomości z Kupującą, Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tego gruntu, np. dokonanie prac rozbiórkowych, wystąpienie o podział działki itp.

Ww. działki nie były, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ani nie były one udostępniane osobom trzecim (innym niż Kupująca Spółka wskazana we wniosku).

Ww. budynki były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do przechowywanie prywatnych rzeczy. Nie stanowiły one części działalności gospodarczej. Innych umów użyczenia i pochodnych nie zawierano.

Ww. budynki, pozostające na działkach nr 1 i nr 2, były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu - cele prywatne i dzierżawa - zwolnienie art. 113 ust. 1 ustawa o VAT.

Kupująca Spółka zgłosiła się do Wnioskodawczyni.

Dodatkowy opis

W celu uzyskania atrakcyjniejszej ceny pełnomocnik strony podejmie szereg działań. Pełnomocnik zgodnie z opisem uzyska szereg pozwoleń. Dzięki tym pozwoleniem działki będą sprzedana za cenę określoną w umowie przedwstępnej. Cena ta jest znacznie atrakcyjniejsza od ceny rynkowej. W przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji. Czyli działania pełnomocnika są korzystne dla kupującego, ponieważ dzięki nim może dojść do transakcji, a cena transakcji jest znacznie atrakcyjniejsza.

Prace rozbiórkowe budynków posadowionych na ww. działkach rozpoczną się po sprzedaży, dotyczy to każdego budynku.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) ww. budynków do momentu sprzedaży minie okres 2 lat.

W ostatnich 2 latach przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. budynków, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale 3/4 części działek gruntu nr 1 i nr 2, o powierzchni łącznej (…) ha, opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanych działek niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działek przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działki, będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, są zabudowane.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia ich standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działkach 1 i 2 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat.

Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowego budynku nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynku, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni, dostawa wskazanych w zdarzeniu przyszłym działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działek nr 1 i 2 z opodatkowania podatkiem VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT.

W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia, będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży posiadanego udziału w działkach nr 1 i nr 2, istotne jest, czy w celu dokonania tej dostawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani udział 3/4 w prawie własności działek zabudowanych nr 1 i 2, o łącznej powierzchni (…) ha, nabyty w drodze dziedziczenia. Działka nr 1 jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (…) m², natomiast działka nr 2 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (…) m². Rok budowy ww. budynków to 1967.

Zamierza Pani sprzedać Kupującej Spółce przysługujący Pani udział w działkach nr 1 i 2. Kupująca Spółka planuje na ww. nieruchomościach wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

30 października 2024 r. zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości m.in. pod warunkami uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi tej Spółki.

Ponadto, udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie ww. nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Przez cały okres obowiązywania ww. umowy przedwstępnej pełnomocnictwo to jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę ww. działkami na cele budowlane, w rozumieniu Prawa budowlanego, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pani Kupującej ww. nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wyraża Pani także zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na ww. nieruchomościach tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomościach urządzenia.

Pani pełnomocnik podejmie szereg działań i uzyska szereg pozwoleń. Dzięki działaniom Pani pełnomocnika może dojść do transakcji, a cena tej transakcji jest znacznie wyższa od rynkowej.

Obecnie dzierżawi Pani ww. nieruchomości Kupującej Spółce.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale (…) części działek gruntu nr 1 i nr 2, o powierzchni łącznej (…) ha, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie była i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. działek. Przed zawarciem ze Spółką Kupującą umowy przedwstępnej sprzedaży ww. nieruchomości, nie podejmowała Pani czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tego gruntu, np. dokonanie prac rozbiórkowych, wystąpienie o podział działki itp.

Nieruchomości te wykorzystywała Pani, przed zawarciem ww. umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy dzierżawy, do czynności niepodlegających opodatkowaniu - cele prywatne. Działki te nie były wcześniej przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ani nie były one udostępniane osobom trzecim. Znajdujące się na ww. działkach budynki były wykorzystywane przez Panią do przechowywania prywatnych rzeczy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanego przez Panią udziału 3/4 w prawie własności zabudowanych działek nr 1 i 2 o łącznej powierzchni (…) ha i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w Pani imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowego wraz z parkingiem, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły chronologicznie po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt zabudowany uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

W tej sprawie należy zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił do Pani, pomimo, że współpracuje Pani z biurem pośrednictwa nieruchomościami. Pani jako współwłaściciel nieruchomości nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia nieruchomości.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy wynika, że ww. nieruchomości zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez Kupującą Spółkę działania prowadziły do podwyższenia atrakcyjności ww. działek zabudowanych, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania ich do zrealizowania własnych określonych potrzeb.

Pomimo, że cena sprzedaży jest znacznie wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez Spółkę Kupującą.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania nieruchomości do potrzeb Kupującej Spółki i ww. dzierżawa na rzecz Kupującej (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powodują, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału 3/4 w prawie własności zabudowanych działek nr 1 i nr 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w ww. nieruchomościach będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią posiadanego udziału w zabudowanych działkach nr 1 i nr 2, o łącznej powierzchni (…) ha, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Panią pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku udokumentowania sprzedaży udziału w zabudowanych nieruchomościach fakturą, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.