Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 22 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy z tytułu planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 7 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest rolnikiem indywidualnym, nie jest i nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, ani nie była i nie jest zarejestrowana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni od 2017 r. podlega dobrowolnemu ubezpieczeniu w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (dalej jako: „KRUS"), natomiast od 2024 r. podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu w KRUS.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie jest zatrudniona w żadnym zakładzie pracy, a jej jedynym źródłem przychodu jest przychód z najmu lokali mieszkalnych, który nie przekracza 200.000,00 zł w skali roku.

Wnioskodawczyni jest mężatką i posiada ze swoim mężem wspólność majątkową małżeńską. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców kilka darowizn pieniężnych, oddzielnie od matki i oddzielnie od ojca.

Za środki pochodzące z tych darowizn Wnioskodawczyni zakupiła następujące nieruchomości wchodzące do jej majątku osobistego (dalej jako: „Działki”):

·Nieruchomość o powierzchni (…) ha (dalej jako: „Działka 1”) zakupiona w lipcu 2024 r. za zgodą Dyrektora (…). Na ten moment złożono dokumenty o WZ i przygotowywane są te do PnB;

·Nieruchomość o powierzchni (…) ha (dalej jako: „Działka 2”) zakupiona w styczniu 2025 r. za zgodą Dyrektora (…) (jest to kompleks 6 sąsiadujących ze sobą działek o łącznej powierzchni wskazanej powyżej);

·Nieruchomość o powierzchni (…) ha, (dalej jako: „Działka 3”) zakupiona w 2024 r. Działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (są to dwie sąsiadujące ze sobą działki o łącznej powierzchni wskazanej powyżej).

Działka 1 jest zabudowana budynkiem w stanie do generalnego remontu. Działka 2 i działka 3 są niezabudowane. Działki te należą do majątku prywatnego Wnioskodawczyni, jednak nie są przez nią wykorzystywane w jakikolwiek sposób, dlatego Wnioskodawczyni planuje dokonać ich sprzedaży i na ten moment w przyszłości nie planuje zakupu innych gruntów.

Wnioskodawczyni przewiduje sprzedaż Działki 3 pod koniec 2025 r. lub w pierwszym kwartale 2026 r., natomiast sprzedaż Działki 1 i Działki 2 planowana jest w bardziej odległym horyzoncie czasowym.

W stosunku do Działki 1 i Działki 2 toczy się postępowanie w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i przygotowywane są dokumenty do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Planowane jest również wykonanie dodatkowych czynności związanych z zagospodarowaniem Działek przed ich sprzedażą. W przypadku Działki 3 przewiduje się jej podzielenie na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaż.

Na dzień złożenia wniosku Działka nr 1 ma dostęp jedynie do energii elektrycznej i linii telefonicznej ze względu na znajdujące się na niej stare siedlisko, które z uwagi na stan techniczny utraciło swoje funkcje użytkowe. Działki 1, 2, 3 posiadają dostęp do drogi publicznej. Nie mają natomiast dostępu do pozostałych mediów oraz kanalizacji. Wnioskodawczyni planuje wytyczenie i wykarczowanie drogi wewnętrznej, doprowadzenie wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu do przedmiotowych Działek i tych wydzielonych z już istniejących. Niewykluczone jest również uzyskanie promesy na prąd. Wnioskodawczyni planuje zamieszczać oferty sprzedaży Działek na ogólnodostępnych internetowych portalach sprzedaży nieruchomości jako oferty prywatne.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie wskazała Pani:

1.Czy nabycie Działek 1, 2 i 3 w 2024 i 2025 r. było opodatkowane podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy zostało udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT wystawionymi na Panią?

Odpowiedź: Nabycie Działek 1, 2 oraz 3 nie było opodatkowane podatkiem VAT, a wobec tego nie zostało udokumentowane fakturami.

2.Czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działek 1, 2 i 3?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działek 1, 2 oraz 3.

3.Czy jako rolnik indywidualny prowadzi Pani osobiście gospodarstwo rolne, którego częścią składową są Działki 1, 2 i 3 będące przedmiotem planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Działka 1 jest częścią gospodarstwa. Wnioskodawczyni nie prowadzi go osobiście. Działka 2 nie jest częścią gospodarstwa rolnego. Działka 3 nie jest ziemią rolną, posiada MPZP pod zabudowę jednorodzinną.

Wnioskodawczyni obecnie planuje sprzedaż wyłącznie Działki 3 (działek powstałych z jej podziału).

4.Do jakich celów nabyła Pani w 2024 i 2025 r. Działki 1, 2 i 3, tj. czy np. w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego, czy do działalności gospodarczej (w jakim zakresie), czy na cele prywatne - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób Działki zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?

Odpowiedź: Nabycie działek zostało dokonane na cele prywatne jako lokata.

5.Czy wykorzystuje Pani Działki 1, 2 i 3 do działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy:

• była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT?
• były/są dokonywane Panią z tych Działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na Pani własne potrzeby?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym. Strona nie pozyskuje zbiorów, nie sprzedaje oraz nie wykorzystuje ich na cele własne.

6.Czy Działki 1, 2 i 3 są przedmiotem zawartych przez Panią z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to kiedy i na jaki okres zawarła Pani te umowy?

Odpowiedź: Działka 1 - na podstawie zawartej w dniu 15 marca 2025 r. umowy Strona oddała nieruchomość do bezpłatnego użytkowania sąsiadowi. Umowa została zawarta na 5 lat.

• Działka 2 - nie
• Działka 3 – nie.

7.Czy to Pani osobiście wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie pozwolenia na budowę dla Działek 1 i 2?

Odpowiedź: Działka 1 i 2 - Wnioskodawczyni wystąpiła osobiście o warunki zabudowy.

8.W jakim celu wystąpiła Pani o pozwolenie na budowę dla Działek 1 i 2 i czy zamierza Pani na podstawie otrzymanego pozwolenia wybudować na tych Działkach obiekty budowlane, jakie to będą obiekty budowlane, jaki jest/będzie zakres tych pozwoleń?

Odpowiedź: Działka 1 - Wnioskodawczyni otrzymała warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Nie wystąpiła o pozwolenie na budowę. Nie zamierza się budować. Jest to zabezpieczenie wartości gruntu w niepewnych realiach reformy planistycznej i wchodzących w życie w 2026 roku Planów Ogólnych.

Działka 2 - Wnioskodawczyni planuje występować o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Nie wystąpiła o pozwolenie na budowę. Nie zamierza się budować. Jest to zabezpieczenie wartości gruntu w niepewnych realiach reformy planistycznej i wchodzących w życie w 2026 r. Planów Ogólnych.

9.Czy to Pani osobiście wystąpi z wnioskiem o podział Działki 3 na mniejsze (na ile działek planuje Pani podzielić Działkę 3)?

Odpowiedź: Działka 3 już została podzielona. Wydzielono 14 działek oraz drogę wewnętrzną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…).

Działki: 4, 5, 6, 7+8, 9+10, 11+12, 13, 14, 15, 16, 17 (jedenaście nieruchomości gruntowych, w tym trzy składające się z dwóch działek ewidencyjnych).

Z wnioskiem o podział Wnioskodawczyni występowała osobiście.

10.Czy planuje Pani również dla Działki 3 (działek z niej wydzielonych) wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie pozwolenia na budowę (jaki będzie zakres pozwoleń)?

Odpowiedź: Działka 3 (działki z niej wydzielone) objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na powyższe dla Działki 3 (wydzielonych z niej działek) nie jest konieczne występowanie o warunki zabudowy. Wnioskodawczyni nie planuje występować o pozwolenie na budowę.

11. Jakie dokładnie dodatkowe czynności związane z zagospodarowaniem Działek 1, 2 i 3 przed ich sprzedażą Pani wykona/planuje wykonać – proszę wymienić te czynności?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać żadnych innych czynności związanych z zagospodarowaniem Działek 1, 2, 3 niż opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz w niniejszej odpowiedzi na wezwanie.

12. Czy w celu znalezienia nabywców na Działki już posiadane, jak i te wydzielone w przyszłości, będzie Pani podejmowała aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Działek (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp.)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie przewiduje podjęcia działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu zbycia nieruchomości.

13. Czy planuje Pani udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz podmiotom trzecim w związku ze zbywanymi Działkami np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek - jeżeli tak, to należy wskazać możliwy zakres pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Strona nie będzie udzielała pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku ze zbywanymi działkami.

14. Czy z związku ze sprzedażą Działki 1, 2 i 3 utracą charakter rolny? Proszę opisać zamiar nabywcy/nabywców (jeśli już jest znany) co do sposobu wykorzystania tych Działek?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje obecnie sprzedaży Działek 1 i 2. Natomiast Działka 3 nie ma charakteru rolnego (MPZP, zabudowa jednorodzinna).

15. Czy dokonywała Pani wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy z tego tytuły występowała Pani jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedź: Dotychczas Wnioskodawczyni nie posiadała statusu czynnego podatnika VAT i nie dokonywała zbycia nieruchomości innych niż te wymienione we wniosku.

16. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które zamierza Pani sprzedać w przyszłości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, jednakże - w chwili obecnej - Strona nie ma w planach ich sprzedaży.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie zgodne z wnioskiem)

1. Czy Wnioskodawczyni przy sprzedaży Działek opisanych w stanie faktycznym Nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni przy sprzedaży Działek nie będzie działała jako podatnik VAT art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, pod pojęciem sprzedaży rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Towarem, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, jest rzecz oraz jej część, a zatem także nieruchomość i jej część.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem", podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przez co rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel, zważywszy na brzmienie art.7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie żart. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych, w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie w sytuacji, gdy czynność tę wykonuje podmiot działający w tym zakresie jako podatnik VAT.

Jednocześnie, aby dana czynność mogła zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, musi zostać dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Działalność ta obejmuje wykorzystywanie składników majątkowych, zarówno rzeczowych, jak i niematerialnych, w sposób ciągły i w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych.

Ciągłość wykorzystywania majątku oznacza jego używanie w sposób powtarzalny lub przez dłuższy czas, co może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej. Uzyskiwanie dochodu z danego składnika majątku może stanowić przesłankę do uznania danego podmiotu za podatnika VAT.

Definicja działalności gospodarczej, przyjęta w przepisach ustawy o VAT, ma charakter ogólny i obejmuje wszystkie podmioty prowadzące działalność w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Ocena statusu podatnika VAT w kontekście sprzedaży nieruchomości wymaga każdorazowego zbadania, czy podmiot dokonujący transakcji działa jako przedsiębiorca w rozumieniu ustawy o VAT, w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Od strony przedmiotowej sprzedaż Działek, tj. Działki 1, 2, 3 spełnia warunki odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże do oceny, czy dana czynność została wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej i stanowi czynność opodatkowaną w VAT nie wystarczy wskazać, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość spełniająca definicję towarów zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT i odpowiada warunkom odpłatnej dostawy towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Kluczowym warunkiem jest, aby sprzedaż Działek była dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Innymi słowy, opodatkowanie podatkiem VAT nie wystąpi, pomimo spełnienia przesłanek przedmiotowych, jeżeli transakcja nie zostanie dokonana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT lub działający w takim właśnie charakterze.

W konsekwencji, sprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, który to majątek prywatny nie został nabyty ani wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności handlowej, a tym samym nie podlega opodatkowaniu VAT.

Pojęcie „majątek prywatny" nie został bezpośrednio zdefiniowany w przepisach ustawy o VAT. Jednakże, w celu jego interpretacji, warto odnieść się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C- 291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Sprawa ta dotyczyła opodatkowania sprzedaży przez podatnika podatku od wartości dodanej części majątku, która nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz służyła jego celom osobistym.

Z powołanego wyroku wynika, że „majątek prywatny" to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła Działki jako osoba fizyczna za środki pieniężne pochodzące z darowizny od rodzica, należące do jej majątku prywatnego i nie wykorzystywała ich dla celów działalności gospodarczej, ponieważ takowej działalności nie prowadziła i nie prowadzi. To, że Wnioskodawczyni w przyszłości sprzeda przedmiotowe Działki 1,2,3 nie oznacza automatycznie, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Działki należą do majątku osobistego Wnioskodawczyni, zatem dokonując ich sprzedaży Wnioskodawczyni dokona rozdysponowania majątkiem prywatnym, a nie dokonaniem transakcji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast czynności związane z zagospodarowaniem Działek, tj. Działki 1, Działki 2 i Działki 3 spełniają warunki związane z ich rozporządzaniem, np.:

·uzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę,

·podział Działek na mniejsze grunty,

·wytyczenie i wykarczowanie drogi wewnętrznej,

·doprowadzenie wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu do przedmiotowych Działek,

·uzyskanie promesy na prąd,

·zamieszczenie oferty sprzedaży Działek na ogólnopolskich portalach internetowych sprzedaży nieruchomości,

- nie świadczą o profesjonalnym charakterze, tylko o wykonywaniu standardowych czynności właścicielskich na majątku osobistym.

Zgodnie z orzecznictwem, „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.” (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 5 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Rz 913/19).

Zgodnie z powyższym, działania podejmowane przez Wnioskodawczynię będą miały charakter prywatny, a nie profesjonalny i będąc wobec tego związane z zarządzaniem mieniem prywatnym.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że w związku z tym, iż przedmiotem planowanego zbycia będzie majątek prywatny, Wnioskodawczyni przy sprzedaży Działek nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że obecnie planuje sprzedaż wyłącznie Działki 3 (działek powstałych z jej podziału), a nie planuje sprzedaży Działek 1 i 2, zatem niniejsza interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług odnosi się wyłącznie do skutków podatkowych planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomość gruntowa czy to zabudowana czy niezabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Panią wynika, że:

• jest Pani rolnikiem indywidualnym, nie jest i nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, ani nie była i nie jest zarejestrowana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, nie jest Pani zatrudniona w żadnym zakładzie pracy, a Pani jedynym źródłem przychodu jest przychód z najmu lokali mieszkalnych, który nie przekracza 200.000,00 zł w skali roku;
• jest Pani mężatką i posiada ze swoim mężem wspólność majątkową małżeńską;
• otrzymała Pani od rodziców kilka darowizn pieniężnych, a za uzyskane środki pochodzące z tych darowizn zakupiła Pani do swojego majątku osobistego w 2024 i 2025 r. Działki 1, 2 i 3, których nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturami, nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ich nabyciem;
• nabycia Działek 1, 2 i 3 dokonała Pani na cele prywatne jako lokata;
• nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym i nie pozyskuje Pani z Działek 1, 2 i 3 zbiorów, nie sprzedaje ich oraz nie wykorzystuje ich na cele własne;
• Działka 1 jest częścią gospodarstwa rolnego, którego nie prowadzi Pani osobiście (na podstawie zawartej w marcu 2025 r. umowy oddała Pani tę działkę do bezpłatnego użytkowania sąsiadowi na okres 5 lat), Działka 2 nie jest częścią gospodarstwa rolnego, a Działka 3 nie jest ziemią rolną, posiada MPZP pod zabudowę jednorodzinną;
• obecnie planuje Pani sprzedaż wyłącznie Działki 3 (działek powstałych z jej podziału), a nie planuje sprzedaży Działek 1 i 2;
• Działka 3 jest niezabudowana i nie jest przez Panią wykorzystywana w jakikolwiek sposób, posiada dostęp do drogi publicznej, nie ma natomiast dostępu do mediów oraz kanalizacji, nie jest przedmiotem zawartych przez Panią z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
• Działka 3 została podzielona na Pani wniosek na 14 mniejszych działek oraz drogę wewnętrzną, działki mają następujące numery ewidencyjne: 4, 5, 6, 7+8, 9+10, 11+12, 13, 14, 15, 16, 17 (jedenaście nieruchomości gruntowych, w tym trzy składające się z dwóch działek ewidencyjnych);
• Działka 3 (działki z niej wydzielone) objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest zatem konieczne występowanie o warunki zabudowy, nie planuje Pani przed sprzedażą występować o pozwolenie na budowę dla tych działek;
• nie zamierza Pani dokonywać żadnych innych czynności związanych z zagospodarowaniem Działki 3 (działek z niej wydzielonych) poza wytyczeniem i wykarczowaniem drogi wewnętrznej, doprowadzeniem wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu, nie wyklucza Pani również uzyskania dla Działki 3 (działek z niej wydzielonych) promesy na prąd;
• nie przewiduje Pani podjęcia działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu zbycia Działek, planuje Pani zamieszczać oferty sprzedaży Działki 3 (działek z niej wydzielonych) na ogólnodostępnych internetowych portalach sprzedaży nieruchomości jako oferty prywatne;
• nie będzie Pani udzielała podmiotom trzecim pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze zbywaną Działką 3 (działkami z niej wydzielonymi);
• dotychczas nie posiadała Pani statusu czynnego podatnika VAT i nie dokonywała zbycia nieruchomości innych niż te wymienione we wniosku, posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, jednakże w chwili obecnej nie ma Pani w planach ich sprzedaży.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy z tytułu planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działek wydzielonych z Działki 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że planowana przez Panią sprzedaż działek wydzielonych z Działki 3 wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do działek wydzielonych z Działki 3, jak wynika z opisu sprawy, nie przewiduje Pani podjęcia działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, tj. będzie Pani sama zamieszczać oferty sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 na ogólnodostępnych internetowych portalach sprzedaży nieruchomości jako oferty prywatne, nie będzie Pani udzielała podmiotom trzecim pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze zbywanymi działkami wydzielonymi z Działki 3, nie planuje Pani przed sprzedażą występować o pozwolenie na budowę dla działek oraz o decyzje o warunkach zabudowy, bowiem działki objęte są zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (są w nim przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną). Działkę 3 nabyła Pani do majątku osobistego wyłącznie na cele prywatne jako lokata kapitału. Działka 3 nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana w jakikolwiek sposób, nie jest również częścią gospodarstwa rolnego, nie dokonywała Pani z niej zbiorów płodów rolnych. Działka 3 oraz działki z niej wydzielone nie są przedmiotem zawartych przez Panią z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie jest i nigdy nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, ani nie była i nie jest zarejestrowana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Pani przychodem jest wyłącznie przychód z najmu lokali mieszkalnych. Jedynym działaniem jaki podjęła Pani w stosunku do Działki 3 było samodzielne wystąpienie z wnioskiem o jej podział, w wyniku którego Działka 3 została podzielona na 14 mniejszych działek. Ponadto, w stosunku do Działki 3 i działek z niej wydzielonych nie zamierza Pani dokonywać żadnych innych czynności związanych z ich zagospodarowaniem skutkującym uatrakcyjnieniem poza doprowadzeniem wody, a w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu oraz nie wyklucza Pani uzyskania dla działek wydzielonych z Działki 3 promesy na prąd.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania Działki 3, a teraz działek z niej wydzielonych, nie podjęła Pani i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Samo wystąpienie o podział Działki 3 na mniejsze oraz doprowadzenie do wydzielonych działek mediów i ewentualnie światłowodu nie świadczy o profesjonalnym charakterze Pani działań, tylko o wykonywaniu standardowych czynności właścicielskich na Pani majątku osobistym.

W konsekwencji, dokonując w przyszłości sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stanowisko, zgodnie z którym przy planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki 3 nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, którego dotyczy pytanie nr 2, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.