Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
• uznania, że sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością zastosowania zwolnienia od podatku – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 lipca 2025 r. (wpływ 10 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem A.A. 17 września 2019 r. nabyła w ramach ustawowej wspólności majątkowej za kwotę 430 000,00 zł prawo użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości położonej w miejscowości (…), przy ul. (…), wraz z budynkiem mieszkalnym stanowiącym odrębne od gruntu prawo własności, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Nieruchomość gruntowa obejmowała działki nr 2, 3, 4 i 1 o łącznej powierzchni 0,0334 ha. Budynek znajdujący się na nieruchomości gruntowej był budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, murowanym, podpiwniczonym, dwukondygnacyjnym z użytkowym poddaszem, pod dachem dwuspadowym krytym blachą, z garażem w bryle budynku w kondygnacji parterowej i posiadał łączną powierzchnię użytkową 195 m².

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków według stanu na 10 września 2018 r. budynek stanowił budynek mieszkalny, jednorodzinny, o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej, murowany, którego budowę zakończono w 1996 r. Wnioskodawczyni od 2 stycznia 2017 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A., NIP: (…). Przeważającą działalnością gospodarczą A. jest transport drogowy towarów (PKD 49.41.Z). Wśród wykonywanej działalności gospodarczej mieści się także m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Wskazana na wstępie nieruchomość od momentu nabycia jej przez Wnioskodawczynię i jej męża nie była zamieszkiwana, a wykorzystywana przez nią w prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą A. Nieruchomość 30 września 2019 r. została ujęta w księgach rachunkowych ww. firmy w ewidencji środków trwałych i nie podlegała amortyzacji. Dla celów podatkowych, nieruchomość została ujęta 17 września 2019 r. w ewidencji gruntów i budynków gminy (…) jako „grunty pozostałe” oraz „budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej”. Takie też przeznaczenie nieruchomości wynika z decyzji Prezydenta Miasta (…) z 3 stycznia 2025 r. w sprawie wymiaru od podatku nieruchomości za 2025 r.

15 marca 2019 r. Prezydent Miasta (…) wydał zaświadczenie w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów dotyczące przedmiotowej nieruchomości. Na jego podstawie Wnioskodawczyni oraz jej mąż stali się właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (…), przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), przy czym nieruchomość stanowi wspólność ustawową małżeńską Wnioskodawczyni i jej męża.

Do dnia sporządzenia niniejszego wniosku nieruchomość pozostaje w majątku wspólnym Wnioskodawczyni i jej małżonka.

16 sierpnia 2022 r., nieruchomość została przekwalifikowana w księgach rachunkowych A. do inwestycji i ujęta w księgach rachunkowych według wartości z operatu szacunkowego, tj. 756 800 zł.

W 2023 r. poniesiono nakłady na ulepszenie nieruchomości, w kwocie 19 203,25 złotych celem wymiany zabudowy meblowej. Zgodnie z zasadami rachunkowości, nieruchomość inwestycyjna poddawana była corocznej aktualności wyceny poprzez sporządzanie operatów szacunkowych. Zgodnie z ostatnim operatem szacunkowym, z 20 grudnia 2024 r. wartość nieruchomości określono na kwotę 990.300,00 zł.

Obecnie przedmiotowa nieruchomość jest wynajmowana dwóm najemcom z przeznaczeniem prowadzenia działalności gospodarczej. Jednym z najemców jest spółka (...) Sp. z o.o. (KRS: (…)), dla której nieruchomość stanowi siedzibę rejestrową spółki. Natomiast drugim najemcą jest B.B. prowadząca działalność gospodarczą pod firmą B. (NIP: (…)). Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają zbyć przedmiotową nieruchomość na rzecz jednego z dotychczasowych najemców – spółki (...) Sp. z o.o.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wskazała, że z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nabyła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Nieruchomość wskazana we wniosku w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod firmą A. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem tego podatku.

Budynek mieszkalny jest położony na działce o nr 1.

W ostatnich dwóch latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Działki, które nie są zabudowane budynkiem mieszkalnym nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)

2. Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3. Czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy przysługuje Wnioskodawczyni prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie w zakresie od towarów i usług

Ad 2

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość obecnie jest wynajmowana dwóm podmiotom w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczej. Wobec powyższego kwota czynszu powiększona jest o kwotę podatku VAT.

Najem jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z 21 października 2014 r., sygn. I SA/Kr 1225/14, LEX nr 1601921, uznał, że: „działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi środek trwały w jego zarejestrowanej działalności czy nie”. Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości (zob. np. wyrok z 8 marca 2001 r., C-415/98, Laszlo Bakcsi v. Finanzamt Furstenfeldbruck, LEX nr 83177) wskazuje, że jeżeli sprzedawca sprzedaje majątek, którego część przeznaczył na potrzeby (cele) osobiste, w odniesieniu do tej części nie występuje jako podatnik VAT.

Aby móc zastosować ten podział, sprzedawca musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Jeżeli składnik majątku jest używany zarówno do celów prywatnych, jak i służbowych, podatnik może dokonać wyboru, w jaki sposób zostanie on zaklasyfikowany. Jeżeli przyporządkowano go do majątku osobistego, jest on wyłączony od VAT. Jeżeli został przyporządkowany do składników firmy w części wykorzystywanej do tej działalności, opodatkowaniu VAT podlega tylko sprzedaż tej części.

W orzecznictwie Trybunału dominuje pogląd, w myśl którego: „podatnik musi działać jako podatnik, aby transakcja podlegała VAT. Podatnik dokonujący transakcji jako osoba prywatna nie podlega zatem VAT”.

Ad 3

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawcy przysługuje prawo do zastosowania zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków (a także budowli lub ich części), jeżeli następuje po upływie 2 lat od tzw. pierwszego zasiedlenia.

Przez takie zasiedlenie rozumie się z kolei oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w latach 90. XX wieku. W związku z tym w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie powyższe zwolnienie z VAT, ponieważ w 2023 r. poniesiono nakłady na nieruchomość, tj. wymiany zabudowy meblowej. Ww. nakład był niższy niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Na sprzedawcy nieruchomości ciążyłby obowiązek sporządzenia korekty podatku naliczonego, wynikający z art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, związany z przeznaczeniem budynku do wykonywania czynności opodatkowanej VAT, jednakże nakłady na nieruchomość zostały poczynione w 2023 r., zatem od wydania wyremontowanej nieruchomości do korzystania w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT upłynęło 12 miesięcy. Wobec tego korekta podatku nie jest konieczna. Odliczony podatek VAT został skonsumowany, co wynika z art. 91 ust. 7b i 7c ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

• uznania, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
• uznania, że sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością zastosowania zwolnienia od podatku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

• w 2019 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, prawo użytkowania wieczystego grunt nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym,
• z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej,
• w 2019 r. prezydent Miasta (…) wydał zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów dotyczące przedmiotowej nieruchomości,
• planuje Pani sprzedaż Nieruchomość gruntowej obejmującej działki nr 2, 3, 4, 1,
• na działce nr 1 znajduje się budynek mieszkalny, który zgodnie z wypisem z kartoteki budynków stanowi budynek mieszkalny, jednorodzinny, o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej, murowany, którego budowę zakończono w 1996 r.,
• prowadzi Pani działalność gospodarczą, w której przeważająca część działalności to transport drogowy towarów, ale także m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT,
• nieruchomość od momentu nabycia nie była przez Panią i Pani małżonka zamieszkiwana, a wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej,
• w 2019 r. została ujęta w księgach rachunkowych Pani firmy w ewidencji środków trwałych i nie podlegała amortyzacji, a w 2022 r. nieruchomość została przekwalifikowana w księgach rachunkowych Pani firmy do inwestycji i ujęta w księgach rachunkowych,
• z decyzji Prezydenta Miasta z 2025 r. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za 2025 r. wynika, że „budynek mieszkalny zajęty jest na prowadzenie działalności gospodarczej”,
• obecnie nieruchomość jest przez Panią wynajmowana dwóm podmiotom gospodarczym: spółce i osobie prowadzącej działalność gospodarczą z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej,
• pozostałe działki, które nie są zabudowane budynkiem mieszkalnym, tj. nr 2, 3, 4 nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości (działek nr 2, 3, 4, 1) będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży będzie Pani działała jako podatnik podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że pomimo iż w rozpatrywanej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak nieruchomość (działki nr 2, 3, 4, 1) wykorzystywana była/jest wyłącznie przez Panią do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazał Pani bowiem, że od momentu nabycia nieruchomości przez Państwa nie była ona zamieszkiwana, natomiast wykorzystywana przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą A.. Nieruchomość w 2019 r. została ujęta w księgach rachunkowych Pani firmy w ewidencji środków trwałych i nie podlegała amortyzacji. W 2022 r. nieruchomość została przekwalifikowana w księgach rachunkowych A. do inwestycji i ujęta w tych księgach. Obecnie wynajmuje Pani nieruchomość dwóm podmiotom gospodarczym na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Tym sam to Pani prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała i ma do dnia sprzedaży nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były wykorzystywane wyłącznie przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, a taką jest też najem, to Pani jest w sensie ekonomicznym właścicielką tych działek i w efekcie to Pani dokona dostawy działek – przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 1 stanowiących współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Panią. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki służyły wyłącznie do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych przez cały okres ich posiadania. Wykorzystywanie posiadanych działek w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej bezspornie wskazuje, że ww. działki utraciły walor majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że wyłącznie Pani będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Pani wykorzystuje ww. działki w swojej działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Uznać należy zatem, że nieruchomość (ww. działki) jest związana tylko i wyłącznie z Pani działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, to po stronie Pani wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. działek.

Zatem, skoro nieruchomość została zadysponowana przez małżonków wyłącznie do Pani działalności gospodarczej, zaś mąż w żaden sposób tych działek nie wykorzystywał, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, wystąpi wyłącznie Pani.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 2, 3, 4, 1 będzie dotyczyła składników majątku Pani przedsiębiorstwa i w całości będzie podlegała po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w zakresie uznania, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uznaję za nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie jednak podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to czy przy sprzedaży nieruchomości, na którą składa się m.in. zabudowana budynkiem mieszkalnym działka nr 1, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr 1 należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazała Pani we wniosku, do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w latach 90. XX w., a w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą nie ponosiła Pani nakładów na jego ulepszenie, które przekraczałaby 30% wartości początkowej budynku. Zatem zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą budynków i budowli, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie prawa własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym Pani stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu VAT z uwzględnieniem zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uznaję za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani męża jako współwłaściciela nieruchomości.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązek sporządzenia korekty podatku naliczonego, wynikającego z art. 91 ust. 7 ustawy o VAT.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 3 dotyczących podatku VAT. W zakresie wskazania, czy sprzedaż działek niezabudowanych nr 2, 3 i 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwzględnieniem zwolnienia od podatku, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.