Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży egzekucyjnej działki nr (…). Uzupełniła go Pani pismem z 11 lipca 2025 r. (wpływ 17 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Płatnik (…) jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w (…) (dalej: Płatnik, Komornik). Aktualnie prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne z wniosku (…) przeciwko (…) o sygnaturze akt numer (…). W tym postępowaniu Płatnik zajął nieruchomość objętą KW nr (…). Na obecnym etapie postępowania trwają przygotowania do licytacji nieruchomości.

Ta nieruchomość to działka o numerze geodezyjnym (…) o całkowitej powierzchni (…) ha (...).

Komornik pozyskał następujące informacje o nieruchomości i jej właścicielu (dłużniku) i to zarówno w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jak i ze zleconego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości.

Do sprzedaży egzekucyjnej przeznaczona jest nieruchomość objęta księgą wieczystą numer (…). W jej skład wchodzi działka o numerze geodezyjnym (…) o powierzchni (…) ha.

Według opisu nieruchomości zawartego w operacie szacunkowym oraz w protokole opisu i oszacowania, przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest (…).

W granicach działki na powierzchni (…) ha znajduje się udokumentowane złoże kruszywa naturalnego (…). Powierzchnia obszaru dokumentowanego (…) ha.

(...). W części północno-wschodniej teren lekko pagórkowaty nie objęty pracami wydobywczymi, użytkowany jako zwyczajowe pastwisko. Kształt działki nieregularny, wynikający z podziału geodezyjnego. Na działce w chwili obecnej nie są prowadzone prace wydobywcze. Część złoża było eksploatowane na powierzchni ok. (…) ha do głębokości ok. (…) m. (...).

W części wschodniej zlokalizowane są pozostałości po budynkach i budowlach do obsługi (...). Na działce znajdują się zadrzewienia i zakrzaczenia. Nad działką przebiega linia niskiego napięcia. Bezpośredni dostęp komunikacyjny z gminnej drogi gruntowej (dz. nr (…), która wyznacza część południowej granicy działki nr (…)), skomunikowanej z drogą powiatową ww. Sieć dróg wewnętrznych w dobrym stanie. Działka nieuzbrojona.

Opis udokumentowanego złoża kruszywa naturalnego (…)

Co ważne, dla obszaru, na którym położona jest działka nr (…) w obrębie (…) brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tę działkę nie wydano także ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie ze Zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) (Uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia ... 2020 r.) przedmiotowa działka nr (…) położona jest na terenach rolniczych, na części wyznaczono teren górniczy. Na terenie działki występuje złoże kopalin naturalnych, zaewidencjonowane pod nr (…).

Z księgi wieczystej nr (…) wynika, że aktualnym właścicielem nieruchomości (od dnia XX lipca 2010 r.) jest osoba prawna (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…).

Zgodnie z opisem znajdującym się w operacie szacunkowym biegłego (…) oraz opisem i oszacowaniem sporządzonym przez Komornika, działka przeznaczona do sprzedaży (dostawy) egzekucyjnej jest niezabudowana.

Zgodnie z aktualnym wpisem w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” (https:// www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka) (…) Sp. z o.o. (NIP: (…)) na dzień 27 maja 2025 r. nie figuruje w rejestrze VAT.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W odpowiedzi na pytania:

1.Czy w momencie dostawy (sprzedaży egzekucyjnej), działka nr (…) będzie znajdowała się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie wskazanej działki wynikające z tego planu?

2.Czy w momencie dostawy (sprzedaży egzekucyjnej), dla ww. działki będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to zgodnie z tą decyzją będzie to działka przeznaczona pod zabudowę jakimi obiektami (należy wskazać)?

3.Czy naniesienia znajdujące się na działce (…), tj. studnia głębinowa, system zbiorników wodnych przeznaczonych do uzdatniania wody, system rur i kanałów doprowadzających wodę, pozostałości po budynkach i budowlach do obsługi kopalni, będą na dzień dostawy stanowić:

a)budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418),

b)budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

c)urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane oraz z jakim budynkiem/budowlą są one powiązane?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli.

4.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 3 proszę określić, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

b)jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części wskazanych budynków/budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

c)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

5.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 3 proszę określić, czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę wskazanych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)czy ulepszenie budynków/budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c)czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej Dłużnika oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

6.Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią jako Komornika działań?

b)czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?

(przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Panią czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzę jako Organ postępowania dowodowego).

wskazała Pani:

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki nr (…)) co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też korzysta ze zwolnienia podatkowego od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1. W myśl art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Stosownie zaś do art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Nie ma zatem żadnych wątpliwości, iż Wnioskodawca z uwagi na okoliczności stanu faktycznego i wyżej przywołane przepisy co do zasady jest płatnikiem, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.

Ad 2. Aby można było mówić o tym, iż dana czynność podlega opodatkowaniu danym podatkiem, w stanie faktycznym musi wystąpić podmiot, który mieści się w granicach wskazanych w przepisach dotyczących zakresu podmiotowego oraz czynność, która mieści się w granicach zakresu przedmiotowego tej daniny publicznej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyżej przepisy należy stwierdzić, iż (…) Sp. z o.o., co do zasady jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Mieści się ona bowiem w zakresie podmiotowym zakreślonym w wyżej zacytowanych przepisach. Wynika to z faktu, iż w dziale 3 wpisu do KRS wynika, iż Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 u.p.t.u., przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Z kolei w myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przenosząc zacytowane powyżej przepisy na stan przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, iż grunt jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.p.t.u., który w sytuacji odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania nabywcy jak właściciel mieści się w zakresie przedmiotowym. Oceny tej nie zmienia sposób przeniesienia, tj. że dokonuje się w drodze licytacji komorniczej.

Reasumując, transakcja, której dotyczy wniosek co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Art. 2 pkt 33 ustawy w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Z powyższej analizy wynika, że nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi są zwolnione od podatku VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Dla przedmiotowej nieruchomości uchwalono bowiem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) (Uchwała (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia ... 2020 r.), z którego wynika, iż przedmiotowa działka (…) położona jest na terenach rolniczych, na części wyznaczono teren górniczy. Na terenie działki występuje złoże kopalin naturalnych, zaewidencjonowane pod nr (…). Dla działki nie wydano decyzji o ustaleniu warunków zabudowy lub lokalizacji inwestycji. 

Ad 4. Zgodnie z art. 96 ust 1 u.p.t.u., podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie zaś do art. 96 ust. 3 u.p.t.u., podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Natomiast zgodnie z art. 99 ust. 1 u.p.t.u., podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

W myśl natomiast art. 99 ust. 7 u.p.t.u., przepisu ust. 1 nie stosuje się do podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113, oraz podmiotów wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, chyba że:

1)przysługuje im zwrot różnicy podatku lub zwrot podatku naliczonego zgodnie z art. 87 lub przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 3;

2)są obowiązani do dokonania korekty podatku odliczonego, o której mowa w art. 90a, art. 90c lub art. 91, lub

3)są obowiązani do dokonania korekty, o której mowa w art. 89a ust. 4 lub art. 89b ust. 1, lub uprawnieni do dokonania korekty, o której mowa w art. 89b ust 4.

Mając na uwadze fakt, iż Spółka nie prowadzi działalności operacyjnej, nie dokonuje żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jedyną czynnością będzie sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, która podlega zwolnieniu należy wskazać, że na podstawie ww. przepisów Wnioskodawca nie będzie mieć obowiązku złożenia w imieniu Spółki (…), nie będzie miał obowiązku złożyć deklaracji VAT-7 co wynika m.in. z faktu, iż Spółka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, a zatem nie może mieć miejsca jakakolwiek sytuacja określona w art. 99 ust. 7 u.p.t.u. Na podstawie art. 106b ust. 2 u.p.t.u., Wnioskodawca nie będzie mieć również obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, stwierdzenia wymaga, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazania wymaga, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne z wniosku (…) przeciwko (…) Sp. z o.o.

Do sprzedaży egzekucyjnej przeznaczona jest nieruchomość objęta księgą wieczystą numer (…). W jej skład wchodzi działka o numerze geodezyjnym (…) o powierzchni (…) ha.

Według opisu nieruchomości zawartego w operacie szacunkowym oraz w protokole opisu i oszacowania, przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana.

Dla obszaru, na którym położona jest działka nr (…) brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tę działkę nie wydano także ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie ze zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) przedmiotowa działka nr (…) położona jest na terenach rolniczych, na części wyznaczono teren górniczy. Na terenie działki występuje złoże kopalin naturalnych.

Z księgi wieczystej wynika, że aktualnym właścicielem nieruchomości (od dnia ... 2010 r.) jest osoba prawna (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…).

Zgodnie z opisem znajdującym się w operacie szacunkowym biegłego oraz opisem i oszacowaniem sporządzonym przez Panią, działka przeznaczona do sprzedaży (dostawy) egzekucyjnej jest niezabudowana. Na działce znajduje się studnia głębinowa o głębokości 75 m oraz system zbiorników wodnych przeznaczonych do uzdatniania wody przeznaczonej do płukania kruszywa. System rur i kanałów doprowadzających wodę w przeważającej części zdewastowane.

W części wschodniej zlokalizowane są pozostałości po budynkach i budowlach do obsługi kopalni. Na działce znajdują się zadrzewienia i zakrzaczenia. Nad działką przebiega linia niskiego napięcia.

Zgodnie z aktualnym wpisem w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” (…) Sp. z o.o. na dzień 27 maja 2025 r. nie figuruje w rejestrze VAT.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki nr (…)) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest Spółka, w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnej Spółki. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. nieruchomości składającej się z działki nr (…) Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Panią, jako komornika, nieruchomości składającej się z działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy gruntów niezabudowanych ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Według art. 2 pkt 33 ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto, w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” czy „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy Prawo budowlane:

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest więc ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala na stwierdzenie, czy sprzedaż przez Panią w drodze egzekucji nieruchomości – działki nr (…) – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu.

Z opisu sprawy oraz uzupełnienia wniosku nie można jednoznacznie określić, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży, tj. czy jest to działka zabudowana czy niezabudowana.

Podkreślić należy, że na działce znajdują się naniesienia, tj. studnia głębinowa, system zbiorników wodnych przeznaczonych do uzdatniania wody, system rur i kanałów doprowadzających wodę, pozostałości po budynkach i budowlach do obsługi (...), co do których Komornik nie jest w stanie ustalić, czy są to budynki, budowle, urządzenia budowlane oraz czy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (a jeżeli tak to kiedy), czy były ponoszone wydatki na ich ulepszenie lub przebudowę.

W związku z tym nie mogę ustalić, czy do dostawy tych obiektów zastosowanie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz 2 ustawy.

Wskazała Pani jednak, że brak informacji, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji. Ponadto nie ma Pani możliwości uzyskania informacji od Dłużnika, a podjęte przez Panią działania potwierdzają brak takiej możliwości.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a lub 2 ustawy nie będą spełnione, skoro podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów ww. zwolnienia od podatku.

Zaznaczenia wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią jako komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Wobec powyższego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki nr (…)) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, lecz będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Panią pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.