Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

  - prawidłowe - w zakresie ustalenia, że Zainteresowany (Sprzedający) w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, (pytanie nr 1)

  - nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT otrzymanej kwoty w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4, (pytanie nr 2)

  - nieprawidłowe - w zakresie ustalenia czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT w związku z wypłatą Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona (pytanie nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

  - ustalenia, że Zainteresowany (Sprzedający) w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, (pytanie nr 1)

  - opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT otrzymanej kwoty w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4, (pytanie nr 2)

  - powstania obowiązku podatkowego w związku z wypłatą Zadatku w części dotyczącej Nieruchomości 4, (pytanie nr 3)

  - prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 4 od Sprzedającego (pytanie nr 4).

Uzupełnili go Państwo pismem z 20 maja 2025 r. (wpływ 20 maja 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. S.

Opis zaistniałego stanu faktycznego

    a. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz posiada status czynnego podatnika VAT.

    b. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT, lecz nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami - Zainteresowany prowadził działalność gospodarczą w zakresie zarządzania systemami informatycznymi, którą zawiesił w 2018 r.

    c. Zainteresowany jest właścicielem poniższych nieruchomości:

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1, (…) [Nieruchomość 1],

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer 2, (…) [Nieruchomość 2],

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer 3, (…) [Nieruchomość 3]

- w dalszej części: Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zwane są dalej łącznie [Nieruchomości 1-3].

    d. Wnioskodawca planuje zakup Nieruchomości 1-3 od Zainteresowanego. W tym celu pomiędzy Zainteresowanymi została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 1-3 [Umowa Przedwstępna], na podstawie której Zainteresowany zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości 1-3 za cenę ustaloną w umowie, po ziszczeniu się szeregu warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej [Umowa Przyrzeczona].

    e. W przeszłości, Zainteresowany nabywał i sprzedawał wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe w ramach dysponowania majątkiem prywatnym. Transakcje każdorazowo podlegały opodatkowaniu PCC. W rezultacie Zainteresowany nie ma doświadczenia z odprowadzaniem VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości.

     f. W celu potwierdzenia podatkowych skutków sprzedaży Nieruchomości 1-3, Wnioskodawca oraz Zainteresowany złożyli wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie rozliczeń podatkowych w podatku VAT oraz PCC w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Przyrzeczonej w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1-3.

    g. Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej ma być również sprzedaż przez Zainteresowanego na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 4, (…) [Nieruchomość 4], która na chwilę obecną nie jest własnością Zainteresowanego. Okoliczność uprzedniego nabycia ww. nieruchomości przez Zainteresowanego stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wskazanej w Umowie Przedwstępnej [Warunek Zawieszający 1].

    h. Nieruchomość 4 jest aktualnie własnością Skarbu Państwa. Zainteresowany wystąpił z wnioskiem o sprzedaż Nieruchomości 4 w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

      i. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, Nieruchomość 4 jest niezabudowana, w szczególności nie są na niej posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przemysłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowle.

      j. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, obszar, na którym położona jest Nieruchomość 4 nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, na dzień złożenia niniejszego wniosku w stosunku do Nieruchomości 4 nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednak jednym z warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Wnioskodawcy (działającego w imieniu Wnioskodawcy na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 (jak również dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3) o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej [Warunek Zawieszający 2].

     k. Innym warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na potrzeby przeprowadzenia inwestycji [Warunek Zawieszający 3].

      l. Po nabyciu Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4 Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Nieruchomości 1-3 i Nieruchomość 4 zostaną wykorzystane przez Wnioskodawcę do realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

    m. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji, a także przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania Umowy Przedwstępnej, obejmującym kwestie dotyczące:

    - wycinki drzew i krzewów,

    - wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,

    - uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,

    - uzyskania decyzji wodnoprawnych,

    - uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,

    - uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,

    - uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń, które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.

  n. Dodatkowo, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę do reprezentowania go we wszelkich sprawach związanych z nabyciem Nieruchomości 4, w szczególności do występowania w jego imieniu przed stosownymi organami w celu uzyskania niezbędnych zgód i uzgodnień na bezprzetargowe nabycie Nieruchomości 4.

  o. Co więcej, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji, w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę. Podobna zgoda zostanie wyrażona względem Nieruchomości 4 - pod warunkiem jej uprzedniego nabycia przez Zainteresowanego.

  p. Dodatkowo, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udostępnił Wnioskodawcy Nieruchomości 1-3 (oraz udostępni Nieruchomość 4, po jej uprzednim nabyciu) na cele związane z przeprowadzeniem postępowań administracyjnych dotyczących inwestycji.

  q. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawca był zobowiązany wypłacić Zainteresowanemu zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4 [Zadatek]. Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony Zainteresowanemu dwa dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie wynika w jakiej części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości        1-4.

   r. Na moment wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

  s. Zgodnie z Umową Przedwstępną, pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1-3 i Nieruchomości 4 zostanie wypłacona Zainteresowanemu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

   t. Zgodnie z Umową Przedwstępną Wnioskodawca oraz Zainteresowany ustalili, że cena sprzedaży Nieruchomości 1-4, w przypadku gdy transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie powiększona o należny podatek VAT. Oznacza to, że strony uzgodniły ustalenie podatku VAT tzw. metodą „od sta”.

Pismem z 20 maja 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

    1. Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (Panu A. S.) przy nabyciu Nieruchomości 4 (działki nr 4) nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 4 do celów komercyjnych lub związanych z działalnością gospodarczą, w tym również nie będzie wykorzystywał jej wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

    3. Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawieszającym zawarcie Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Wnioskodawcy (działającego w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży, Nieruchomości 4 będą objęte decyzją o warunkach zabudowy.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)

    1. Czy Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

    2. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe - czy w związku z wypłatą Zadatku, Zainteresowany powinien opodatkować podatkiem VAT otrzymaną kwotę w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4?

    3. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1 i 2 za prawidłowe - czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT w związku z wypłatą Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona?

    4. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1, 2 i 3 za prawidłowe - czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 4 od Zainteresowanego?

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (stanowisko do pytania nr 1 i 4 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)

    1. Zdaniem Zainteresowanych, w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Zainteresowany będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

    2. W przypadku uznania stanowiska w zakresie Pytania 1 za prawidłowe, zdaniem Zainteresowanych wypłata Zadatku w części przypadającej na Nieruchomość 4 będzie podlegać opodatkowaniu VAT proporcjonalnie do ceny sprzedaży Nieruchomości 4 w stosunku do ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4.

    3. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska na Pytania 1 i 2 za prawidłowe, obowiązek podatkowy na gruncie VAT w związku z wypłatą Zadatku, w części dotyczącej Nieruchomości 4, powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona.

    4. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na pytania   1-3 za prawidłowe, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 4.

V. UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1

  a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. 

  b. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

  c. W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

  d. Aby czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podatnika.

  e. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

   f. Mając na uwadze powyższe, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, będąc czynnym podatnikiem VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT, co do zasady, mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

  g. Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: TSUE] w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

  h. Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

   i. W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga przeprowadzenia każdorazowej oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

   j. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, Nieruchomość 4 jest niezabudowana, nie są niej posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przesyłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

  k. Zainteresowany nie zamierza dokonywać nakładów na Nieruchomość 4, która jest nieogrodzona, nieuzbrojona i nie wydzielono na niej dróg. Na Nieruchomości 4 nie są (i nie będą po jej nabyciu przez Zainteresowanego a przed sprzedażą na rzecz Wnioskodawcy) prowadzone żadne roboty budowlane.

   l. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej (a także w późniejszym okresie) Zainteresowany zobowiązał się do udzielenia szeregu pełnomocnictw - nieodwołalnego przez okres obowiązywania umowy - osobie wskazanej przez Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji, a także przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania niniejszej Umowy, obejmującym kwestie dotyczące:

    - wycinki drzew i krzewów,

    - wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,

    - uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,

    - uzyskania decyzji wodnoprawnych,

    - uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,

    - uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,

    - uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń, które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.

 m. Ponadto, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę do reprezentowania go we wszelkich sprawach związanych z nabyciem Nieruchomości 4, w szczególności do występowania w jego imieniu przed stosownymi organami w celu uzyskania niezbędnych zgód i uzgodnień na bezprzetargowe nabycie Nieruchomości 4.

  n. W ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane, a podobna zgoda zostanie wyrażona względem Nieruchomości 4 (pod warunkiem jej uprzedniego nabycia przez Zainteresowanego).

  o. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym przez Dyrektora KIS w interpretacjach z 12.06.2023, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2023.3.AW oraz z dnia 20.09.2023 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.308.2023.2.RK, udzielenie pełnomocnictwa na rzecz osoby trzeciej w związku z zawarciem umowy przedwstępnej jest czynnikiem świadczącym o podjęciu działań o charakterze profesjonalnym. Zgodnie z poglądem organu „(…) po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców (Sprzedających). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-prawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez osoby trzecie będą podejmowane przez sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem.”.

  p. W celu doprowadzenia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Zainteresowany udzieli wskazanym osobom działającym na zlecenie Wnioskodawcy pełnomocnictwa do podejmowania działań mających na celu nabycie Nieruchomości 4, która na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej nie jest własnością Zainteresowanego. Zainteresowany poniesie również koszty związane z nabyciem Nieruchomości 4.

  q. Nabycie Nieruchomości 4 stanowi Warunek Zawieszający 1 do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Włączenie Nieruchomości 4 do transakcji pomiędzy Wnioskodawcą oraz Zainteresowanym skutkować będzie uatrakcyjnieniem całej transakcji.

   r. Z uwagi na całokształt przedstawionych okoliczności należy uznać, że w zakresie Nieruchomości 4 Zainteresowany będzie podejmował działania, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z powyższym Zainteresowany w ramach opisanej transakcji, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 4 będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

   s. Odnosząc się do kwestii zwolnienia planowanej transakcji sprzedaży z opodatkowania VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

   t. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

  u. Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, dla terenu Nieruchomości 4 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednym z warunków zawieszających zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikającymi z Umowy Przedwstępnej, jest wydanie w stosunku do Nieruchomości 4 decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację inwestycji, której wydanie poprzedzone będzie wszelkimi decyzjami i pozwoleniami niezbędnymi do uzyskania decyzji oraz wszelkimi uzgodnieniami w zakresie doprowadzenia mediów oraz lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na teren Nieruchomości 4 i skomunikowania inwestycji z drogą publiczną.

   v. W konsekwencji, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nieruchomość 4 będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT (tzn. teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę).

  w. Dodatkowo Zainteresowany nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 4 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT, w związku z czym do sprzedaży Nieruchomości 4 na rzecz Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

  x. Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 na rzecz Wnioskodawcy, w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 2

  a. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w wyniku zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany otrzymał Zadatek, który w ostatecznym rozrachunku zostanie zaliczony na poczet ceny nabycia Nieruchomości 1-4.

  b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy, co do zasady, powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

  c. W świetle orzecznictwa TSUE, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją.

  d. W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

  e. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

   f. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

  g. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę (zadatek), muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

    - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

  h. Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

   i. Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że otrzymany przez Zainteresowanego Zadatek wpłacony przez Wnioskodawcę tytułem zawarcia Umowy Przedwstępnej w zakresie Nieruchomości 4, będzie mieścił się w dyspozycji art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT.

   j. W chwili dokonywania wpłaty Zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji, tj. w odniesieniu do Nieruchomości 4 - towaru w postaci gruntu niezabudowanego posiadającego status gruntu rolnego, który to teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz w stosunku do którego nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

  k. Tym samym, w momencie wpłaty Zadatku Nieruchomość 4 nie będzie stanowiła terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej kwota wpłacona tytułem Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

   l. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca oraz Zainteresowany zamierzają przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej dokonać zmiany kwalifikacji gruntu z nieprzeznaczonego pod zabudowę (w związku z faktem, iż Nieruchomość 4 nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) na przeznaczony pod zabudowę poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 a także decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na fakt, że Wnioskodawca zamierza Nieruchomość 4 wykorzystać na cele budowlane.

 m. Fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości 4, z której to decyzji wynikać będzie, że Nieruchomość ta przeznaczona jest pod zabudowę, zmieni status Nieruchomości 4 na nieruchomość niezabudowaną stanowiącą, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, teren budowlany. W konsekwencji powyższego, sprzedaż Nieruchomości 4 na podstawie Umowy Przyrzeczonej, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nie będzie spełniać przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

  n. Niemniej, na dzień wypłaty Zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zadatek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4.

  o. Tym samym, w przypadku uznania Zainteresowanego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 4, otrzymanie Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4, Zainteresowany nie będzie musiał opodatkować podatkiem VAT Zadatku w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4 w stosunku do łącznej wartości Nieruchomości, których Zadatek dotyczy.

  p. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 3

  a. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

  b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

  c. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

  d. W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, o czym mowa w art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

  e. Biorąc pod uwagę, że na dzień wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie będzie stanowiła terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, Zadatek - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - nie będzie podlegał opodatkowaniu ze względu na zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

   f. Jednakże, jak zostało wskazane powyżej, pomiędzy dniem wypłaty Zadatku a dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wobec Nieruchomości 4 (w przypadku jej nabycia przez Zainteresowanego) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w związku z czym dojdzie do zmiany kwalifikacji tej Nieruchomości na przeznaczone pod zabudowę, co skutkować będzie brakiem możliwości dalszego stosowania wobec niej wspomnianego zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

  g. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych w stosunku do Nieruchomości 4 obowiązek podatkowy powstanie w momencie dostawy Nieruchomości 4 na podstawie Umowy Przyrzeczonej, a Zainteresowany będzie obowiązany do opodatkowania VAT otrzymanego wcześniej Zadatku, również w części dotyczącej Nieruchomości 4 oraz wykazania go dla celów VAT w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona.

  h. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m. in. w interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA, w której to organ uznał, że: „W konsekwencji w sytuacji, kiedy pomiędzy wypłatą Zadatku, a zawarciem Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nastąpi zmiana kwalifikacji Nieruchomości i w momencie dokonania ostatecznej dostawy Nieruchomość ta będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to Zadatek otrzymany przez Sprzedającego od Kupującego na poczet sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT. Podsumowując, w momencie wypłaty zadatku powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej kwoty na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, przy czym jak rozstrzygnięto powyżej w tym momencie czynność ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w momencie dokonania transakcji pomiędzy Stronami, otrzymujący będzie zobowiązany do opodatkowania otrzymanego wcześniej zadatku i odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu w bieżącej deklaracji podatkowej.”.

   i. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.243.2019.2.SJ.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 4

  a. W odniesieniu do możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości 4, zdaniem Zainteresowanych dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 4, w oparciu o art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, elementem kluczowym jest wskazanie, iż Nieruchomość 4 będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

  b. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

  c. Wnioskodawca jest i na dzień dokonania transakcji zakupu Nieruchomości 4 będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika, o której mowa w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości 4 od Zainteresowanego, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT (tj. realizacja inwestycji budowlanej oraz późniejszy wynajem powierzchni magazynowej).

  d. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości 4 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Zainteresowanego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 4, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

  e. Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości 4 nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, zgodnie z którym podstawy do obniżenia podatku należnego nie stanowi faktura, w przypadku gdy transakcja udokumentowana daną fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych transakcja dotycząca Nieruchomości 4 będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT i opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, nie podlegając jednocześnie pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia.

   f. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1, 2 i 3, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktur dotyczących zakupu Nieruchomości 4.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w  odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie - celem wyjaśnienia - należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, przedmiotem Umowy Przyrzeczonej ma być sprzedaż przez Zainteresowanego na rzecz Państwa nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 4 [Nieruchomość 4], która na chwilę obecną nie jest własnością Zainteresowanego.

Ponadto planują Państwo także zakup Nieruchomości 1-3 od Zainteresowanego. Jednym z warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Państwa (działającego w imieniu Państwa na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 (jak również dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3) o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

Nieruchomość 4 jest aktualnie własnością Skarbu Państwa. Zainteresowany wystąpił z wnioskiem o sprzedaż Nieruchomości 4 w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nieruchomość 4 jest niezabudowana, w szczególności nie są na niej posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przemysłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowle.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawieszającym zawarcie Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Państwa (działającego w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży, Nieruchomości 4 będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności (pytanie we wniosku oznaczone numerem 1) dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży działki (Nieruchomości 4) Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT oraz czy sprzedaż ww. działki będzie podlegać opodatkowaniu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość 4 w istocie stanowi dla Sprzedającego towar handlowy. Nieruchomość 4 będzie nabyta przez Sprzedającego w celu jej sprzedaży Państwu. W żadnym momencie zakupiona Nieruchomość 4 nie będzie służyła celom prywatnym Sprzedającego. Jego zamiarem i celem jest zakup tej Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Zatem w odniesieniu to Nieruchomości 4 Sprzedający działa jako handlowiec. Fakt, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 jest konieczna do sprzedaży Nieruchomości 1-3 tylko potwierdza, że Sprzedający działa w sposób zorganizowany, typowy dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem Nieruchomość 4 będzie dokonana poza zarządem majątkiem osobisty, gdyż Sprzedający - w ramach opisanej transakcji - zachowuje się jak profesjonalny podmiot uczestniczący w obrocie nieruchomościami, gdyż nabywa działkę w celu jej dalszej sprzedaży.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości 4 - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez Sprzedającego jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W niniejszej sprawie - jak Państwo wskazali - na dzień sprzedaży Nieruchomość 4 będzie niezabudowana. Jednocześnie wskazali Państwo, że na dzień sprzedaży Nieruchomość 4 będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.

W rezultacie planowana sprzedaż Nieruchomości 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 4 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

Zatem w odniesieniu do Nieruchomości 4 nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 4 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 jest prawidłowe, ale na podstawie innego uzasadnienia niż wskazali Państwo.

Kolejne Wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania otrzymanego Zadatku przez Zainteresowanego oraz powstania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymania tego Zadatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z Umową Przedwstępną, byli Państwo zobowiązani wypłacić Sprzedającemu zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4. Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony Sprzedającemu dwa dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie wynika w jakiej części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości 1-4. Na moment wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną, pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1-3 i Nieruchomości 4 zostanie wypłacona Sprzedającemu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Wnioskodawca oraz Sprzedający ustalili, że cena sprzedaży Nieruchomości 1-4, w przypadku gdy transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie powiększona o należny podatek VAT. Oznacza to, że strony uzgodniły ustalenie podatku VAT tzw. metodą „od sta”.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatą na poczet przyszłej należności uznać zadatek musi on być powiązany z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

    - w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów stwierdzenia wymaga, że zadatek, który, w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, zostanie zaliczony na poczet ceny mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci niezabudowanej działki stanowiący na moment dostawy teren budowlany, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem Sprzedający jest zobowiązany do rozliczenia podatku należnego z chwilą otrzymania ww. zadatku.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy, tj. z chwilą dokonania dostawy towarów. Natomiast dla otrzymanej przed dokonaniem dostawy towaru części zapłaty, obowiązek podatkowy - zgodnie z  art. 19a ust. 8 ustawy - powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jak już wyżej wskazano sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Dostawa niezabudowanej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

W związku z powyższym Państwo oraz Sprzedający na moment zawierania umowy będą znali warunki na jakich zostanie sprzedana niezabudowana działka, która na dzień dostawy będzie stanowiła teren budowlany. Jest to warunek Kupującego zawarty w umowie Przedwstępnej. Będą więc Państwo i Sprzedający wiedzieli, że dostawa Nieruchomości 4 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Na dzień wpłaty zadatku znane są więc wszystkie warunki na jakich zostanie dokonana dostawa Nieruchomości 4, dlatego zadatek powinien podzielać los dostawy i być opodatkowany podatkiem VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zatem Sprzedający w związku z wpłatą Zadatku, powinien opodatkować otrzymaną kwotę w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4 stawką właściwą dla przedmiotu dostawy tj. działki stanowiącej teren budowlany w momencie otrzymania tego Zadatku, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 i nr 3, że cyt.:

   - Tym samym, w momencie wpłaty Zadatku Nieruchomość 4 nie będzie stanowiła terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej kwota wpłacona tytułem Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

    - Niemniej, na dzień wypłaty Zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zadatek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4.

   - Tym samym, w przypadku uznania Zainteresowanego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 4, otrzymanie Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4, Zainteresowany nie będzie musiał opodatkować podatkiem VAT Zadatku w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4 w stosunku do łącznej wartości Nieruchomości, których Zadatek dotyczy.”

jest nieprawidłowe.

Odpowiedź na pytanie nr 3 uzależnili Państwo od uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1, 2 za prawidłowe. Z uwagi na Państwa uzasadnienie i zakres pytania nr 2 i 3 dotyczący opodatkowania Zadatku i powstania obowiązku podatkowego, to mimo warunkowego pytania nr 3 dokonałem oceny stanowiska w zakresie tego pytania.

Odpowiedź na pytanie nr 4 uzależnili Państwo od uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1, 2 i 3 za prawidłowe.

W związku z powyższym warunkowym zadaniem pytania nr 4, uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 i 3 za nieprawidłowe, nie oceniam Państwa stanowiska  do tego pytania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.