Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1.

Uzupełnił go Pan pismem z 3 lipca 2025 r. (wpływ 3 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej określany jako „Wnioskodawca”) jest właścicielem działki położonej w (…) (dalej określanej jako „działka”). Jest to działka nr 1 położona w obrębie (…). Dla działki prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…). Działka ma powierzchnię (…) m². Działka jest niezabudowana.

Wnioskodawca dokonał zakupu działki na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) listopada 2023 r. Umowa sprzedaży działki była po stronie sprzedającego zwolniona z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Działka została zakupiona do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W styczniu 2024 r. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki. W dniu (…) września 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca budowę na działce jednorodzinnego wolnostojącego budynku mieszkalnego.

Działka nie miała dostępu do mediów. W związku z tym w listopadzie 2023 r. Wnioskodawca otrzymał od spółki (…) promesę na przyłączenie działki do sieci energetycznej. W 2024 r. na działce zostało wykonane przyłącze energetyczne. Natomiast w grudniu 2023 r. Wnioskodawca otrzymał od spółki (…) promesę na przyłączenie działki do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Wnioskodawca zauważył, że istniały rozbieżności w powierzchni działki podanej w ewidencji gruntów i Geoportalu. W związku z tym w grudniu 2023 r. Wnioskodawca zlecił geodecie wznowienie granic działki. W wyniku tych działań na początku 2024 r. zmieniono powierzchnię działki w księdze wieczystej z (…) m² na obecne (…) m².

W okresie od momentu zakupu do chwili obecnej działka nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę, a w szczególności działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej oraz działka nie była przez Wnioskodawcę udostępniania osobom trzecim np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

Wnioskodawca dokonał zakupu działki z zamiarem wykorzystania jej do celów prywatnych. Jednak w związku ze zmianą planów aktualnie Wnioskodawca planuje sprzedać działkę.

Wnioskodawca będzie poszukiwał nabywcy działki poprzez ogłoszenia na portalach internetowych (np. (…)) albo poprzez współpracę z pośrednikiem nieruchomości.

Wnioskodawca od 2018 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG. Podstawowym przedmiotem tej działalności jest PKD 62.01.Z Działalność związana z oprogramowaniem. W związku z prowadzeniem tej działalności Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony. Ponadto, Wnioskodawca w ramach najmu prywatnego wynajmuje jedno mieszkanie oraz jedną działką zabudowaną garażami i placem manewrowym.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan następujące informacje:

1.Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 755)?

Odp.: Wnioskodawca nie był/nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług.

2.Czy wykorzystywał Pan działkę nr 1 do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to:

·czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

·czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp.: Wnioskodawca nie wykorzystywał działki nr 1 do działalności rolniczej.

3.Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy odprowadził Pan podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

4.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Aktualnie Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość przeznaczoną w przyszłości do sprzedaży. Jest to działka zabudowana położona przy ul. (…) w (…). Działka ma powierzchnię (…) ha i jest w trakcie wydzielania z większej działki objętej księgą wieczystą o numerze (…). Jest to nieruchomość użytkowa obejmująca budynek użytkowy, garaże, boisko sportowe oraz plac asfaltowy. Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu (…) października 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży. Nieruchomość ta została nabyta w celach inwestycyjnych, jako lokata kapitału. Część nieruchomości (tj. plac asfaltowy oraz garaże) jest wynajmowana szkołom jazdy oraz osobom prywatnym. Natomiast pozostała część nieruchomości (tj. budynek użytkowy oraz boisko sportowe) jest użyczana lokalnemu klubowi sportowemu.

5.Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działkę nr 1 dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a)Ogrodził/ogrodzi Pan nieruchomość?

b)Wydzielił/wydzieli Pan drogę wewnętrzną?

Kiedy prowadził Pan te działania?

Odp.: Poza opisanymi we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej działaniami prawnymi Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi działań, żeby uatrakcyjnić działkę nr 1 dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość, a w szczególności Wnioskodawca nie ogrodził/nie ogrodzi nieruchomości oraz Wnioskodawca nie wydzielił/nie wydzieli drogi wewnętrznej.

6.Czy udzielił/udzieli Pan komukolwiek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działki nr 1? Jeśli tak:

a)Jakie działania podejmie pełnomocnik?

b)Kto będzie pokrywał koszty tych działań?

Odp.: Wnioskodawca nie udzielił/nie udzieli komukolwiek pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą działki nr 1. W przyszłości Wnioskodawca może jedynie udzielić pełnomocnictwa dla pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

7.Czy do momentu sprzedaży działki nr 1 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy inna niż ta, o której mowa we wniosku (decyzja wydana (…) września 2024 r. dopuszczająca budowę na działce jednorodzinnego wolnostojącego budynku mieszkalnego)? Jeśli tak, kto wystąpi o wydanie i jakie przeznaczenie będzie wynikało z tej decyzji?

Odp.: Do momentu sprzedaży działki nr 1 nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy inna niż ta, o której mowa we wniosku (decyzja wydana (…) września 2024 r. dopuszczająca budowę na działce jednorodzinnego wolnostojącego budynku mieszkalnego).

8.W jakim celu wystąpił Pan o przyłączenie sieci energetycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej na działce nr 1?

Odp.: Wnioskodawca wystąpił o przyłączenie sieci energetycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej na działce nr 1, ponieważ planował wybudowanie na tej działce swojego domu.

9.Kiedy podjął Pan decyzję o sprzedaży działki nr 1?

Odp.: Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży działki nr 1 w czerwcu 2025 r.

10.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę jest PKD 62.01.Z Działalność związana z oprogramowaniem.

Pytanie

Czy sprzedaż działki przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zasady opodatkowania podatkiem VAT określają przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem VAT podlega „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności, które łącznie spełniają dwa warunki – przedmiotowy i podmiotowy. Warunek przedmiotowy dotyczy tego, czy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Natomiast warunek podmiotowy dotyczy tego, czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u.: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Sprzedaż działki będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów. Sprzedaż wiąże się bowiem z przeniesieniem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jednocześnie działka, jako rzecz, będzie stanowiła towar. W związku z powyższym należy uznać, że warunek przedmiotowy jest spełniony, ponieważ sprzedaż działki mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.: „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Sprzedaż działki nie będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Zwolnienie to ma zastosowanie do sprzedaży działek, które są jednocześnie terenem niezabudowanym i terenem nieprzeznaczonym pod zabudowę. Omawiana działka jest terenem niezabudowanym, ale jest również terenem przeznaczonym pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z faktu, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale w dniu (…) września 2024 r. została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca budowę jednorodzinnego wolnostojącego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u.: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u.: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W związku z tym, że w omawianym przypadku warunek przedmiotowy jest spełniony i jednocześnie nie ma możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT, to kluczowe znaczenie ma warunek podmiotowy. Warunek ten sprowadza się do ustalenia, czy w związku z transakcją sprzedaży działki Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT.

W przypadku transakcji sprzedaży działek utrwalone jest stanowisko, że kwestie związane z byciem podatnikiem VAT należy oceniać na podstawie całokształtu okoliczności związanych z nabyciem, posiadaniem i sprzedażą tej działki, a w szczególności na podstawie działań faktycznych i prawnych podejmowanych przez właściciela w odniesieniu do tej działki.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10) wskazano: „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący «działalność gospodarczą» w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2022 r. (sygn. I FSK 863/19) wskazano: „W ramach tych jednolitych poglądów judykatury przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2023 r. (sygn. I FSK 25/20) wskazano: „Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań «handlowca», tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Mając na uwadze przedstawione orzecznictwo, Wnioskodawca uważa, że w omawianej sytuacji nie będzie On działał w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji warunek podmiotowy nie będzie spełniony. Po pierwsze, Wnioskodawca dokonał zakupu działki z zamiarem wykorzystania jej do celów prywatnych. Działka została zakupiona do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Pomimo prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, działka nie stanowi majątku tej działalności gospodarczej i nie była wykorzystywana w tej działalności gospodarczej. Po drugie, Wnioskodawca nie wykorzystywał działki do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W szczególności Wnioskodawca nie wykorzystywał tej działki do prowadzenia działalności zarobkowej polegającej udostępnianiu jej osobom trzecim np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Po trzecie, Wnioskodawca podjął ograniczone i typowe działania związane z przygotowaniem działki do sprzedaży. Uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy oraz doprowadzenie energii elektrycznej do działki, to działania które mieszczą się w typowym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Tego typu działania nie mogą być uznane za zorganizowaną działalność charakterystyczną dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami. Podobnie jak poszukiwanie nabywcy działki poprzez ogłoszenia na portalach internetowych (np. (…)) albo poprzez współpracę z pośrednikiem nieruchomości, które to działania są właściwe dla osób prywatnych, a nie dla podmiotów profesjonalnych.

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że dokonując sprzedaży działki nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., co oznacza że warunek podmiotowy nie będzie spełniony, a w konsekwencji sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując: sprzedaż działki przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki nr 1. Działka jest niezabudowana. Dokonał Pan zakupu działki na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) listopada 2023 r. Umowa sprzedaży działki była po stronie sprzedającego zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Działka została zakupiona do Pana majątku prywatnego.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą kwestii braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działki nr 1 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co prawda wskazał Pan, że:

·w styczniu 2024 r. wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1. W dniu (…) września 2024 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca budowę na działce jednorodzinnego wolnostojącego budynku mieszkalnego;

·działka nie miała dostępu do mediów. W związku z tym w listopadzie 2023 r. otrzymał Pan promesę na przyłączenie działki do sieci energetycznej, a w 2024 r. na działce zostało wykonane przyłącze energetyczne. Natomiast w grudniu 2023 r. otrzymał Pan promesę na przyłączenie działki do sieci wodno-kanalizacyjnej. Wystąpił Pan jednak o przyłączenie sieci energetycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej na działce nr 1, ponieważ planował Pan wybudowanie na tej działce swojego domu;

·będzie Pan poszukiwał nabywcy działki poprzez ogłoszenia na portalach internetowych (np. (…)) albo poprzez współpracę z pośrednikiem nieruchomości;

·może Pan udzielić pełnomocnictwa dla pośrednika w sprzedaży nieruchomości

– jednak ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.

Ponadto – jak Pan wskazał – w okresie od momentu zakupu do chwili obecnej działka nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Pana, a w szczególności działka nie była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej oraz działka nie była przez Pana udostępniania osobom trzecim np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Dokonał Pan zakupu działki z zamiarem wykorzystania jej do celów prywatnych. Nie wykorzystywał Pan działki nr 1 do działalności rolniczej. Poza opisanymi we wniosku działaniami prawnymi nie prowadził/nie prowadzi Pan działań, żeby uatrakcyjnić działkę nr 1 dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość, a w szczególności nie ogrodził/nie ogrodzi Pan nieruchomości oraz nie wydzielił/nie wydzieli Pan drogi wewnętrznej. Do momentu sprzedaży działki nr 1 nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy inna niż ta, o której mowa we wniosku. Decyzję o sprzedaży działki nr 1 podjął Pan w czerwcu 2025 r.

Zatem, sprzedaż przez Pana działki nr 1 można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działki nr 1, będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działki nr 1 nie będzie Pan posiadać status podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W szczególności oparłem się na informacji, że dokonał Pan zakupu działki z zamiarem wykorzystania jej do celów prywatnych oraz wystąpił Pan o przyłączenie sieci energetycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej na działce nr 1, ponieważ planował Pan wybudowanie na tej działce swojego domu.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.