Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego od wpłaconego wadium przez oferenta (nabywcę zwycięzcę przetargu), obowiązku wystawienia faktury oraz wystawienia faktury korygującej.

Uzupełnili go Państwo pismem z 18 czerwca 2025 r. (wpływ 18 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Powiat (…) (dalej: „Powiat”) jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Powiat będąc jednostką samorządu terytorialnego, posiada osobowość prawną i wykonuje określone ustawami zadania publiczne o charakterze ponadgminnym, co w szczególności reguluje ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 107 ze zm.).

Powiat przeprowadza przetargi pisemne nieograniczone na sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Powiatu na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), (dalej: „U.G.N.”) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2213), (dalej: „Rozporządzenie”).

Warunkiem przystąpienia do przedmiotowego przetargu jest wpłata wadium i złożenie oferty w wyznaczonym terminie podanym w ogłoszeniu o przetargu, które jest publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej Powiatu.

Zgodnie z § 1 ust. 7 Rozporządzenia, wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, z zastrzeżeniem ust. 8, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio:

1)odwołania przetargu,

2)zamknięcia przetargu,

3)unieważnienia przetargu,

4)zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

Zgodnie z § 1 ust. 8 Rozporządzenia, wadium wniesione w pieniądzu przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał, zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości (...).

Zgodnie z art. 41 ust. 2 U.G.N, jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości, nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie, podanym w zawiadomieniu (…), organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi (...).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Powiatu (…) jest dokonywana na rzecz innego podatnika podatku od towarów i usług.

W przypadku sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, to osoba ta wystąpiła z żądaniem wystawienia faktury.

Odstąpienie od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu) spowoduje, że Powiat (…) nie zwróci ww. oferentowi kwoty wadium otrzymanej przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie dojdzie z przyczyn niezależnych od Powiatu (…).

W sytuacji odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu) w okresie rozliczeniowym, w którym Powiat (…) wystawił (wystawi) fakturę korygującą, Powiat (…) posiada (będzie posiadał) dokumentację, z której wynika, że Powiat (…) uzgodnił z nabywcą (zwycięzcą przetargu) warunki obniżenia podstawy opodatkowania oraz warunki te zostały/zostaną spełnione, a faktura korygująca jest/będzie zgodna z posiadaną dokumentacją.

Pytania

1.Czy obowiązek podatkowy w podatku VAT od wpłaconego wadium przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu), które jest zaliczane na poczet ceny nabycia nieruchomości, powstaje w momencie wyboru konkretnego oferenta, tj. w momencie podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu?

2.Jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca, to czy prawidłowe jest wystawienie faktury na kwotę wadium - zaliczki przez Powiat, a następnie w sytuacji odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcy - zwycięzcy przetargu) wystawienie faktury korygującej przez Powiat na kwotę wadium - zaliczki?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Powiatu, moment powstania obowiązku podatkowego od wpłaconego wadium powstaje z chwilą wyboru konkretnego oferenta, tj. w momencie podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu. Wybór konkretnego oferenta stanowi jednoznaczne określenie dostawy towaru, a zaliczenie wpłaconego przez oferenta (nabywcę - zwycięzcę przetargu) wadium na poczet ceny nabycia, oznacza równocześnie uiszczenie części zapłaty przed dokonaniem dostawy towaru.

Uiszczoną kwotę należy zatem traktować jako zaliczkę, co jest jednoznaczne z powstaniem obowiązku podatkowego, stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

W związku z powyższym Powiat stoi na stanowisku, że w momencie wyboru konkretnego oferenta i podpisania protokołu z przetargu, który zawiera imię, nazwisko i adres albo nazwę i dane firmy (m.in. NIP), wyłonionego w przetargu jako nabywca nieruchomości, powstaje moment obowiązku podatkowego w podatku VAT, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad 2

Powiat ma obowiązek udokumentowania wpłaty wadium – zaliczki w momencie powstania obowiązku podatkowego, tj. w dacie podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu, fakturą na rzecz nabywcy – zwycięzcy przetargu, w której musi wykazać informacje dotyczące otrzymanej zaliczki - wadium. Natomiast w sytuacji odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcy - zwycięzcy przetargu) zakupu nieruchomości, Powiat powinien udokumentować zaistniałą sytuację gospodarczą fakturą korygującą.

Zgodnie z art. 29a ust. 10 ustawy o VAT podstawę opodatkowania obniża się o:

1)kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen,

2)zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży jeżeli do niej nie doszło,

3)wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

W związku z tym, że nie doszło do realizacji świadczenia, to obowiązek podatkowy w podatku VAT nie zachodzi. Powiat powinien dokonać obniżenia podstawy opodatkowania w stosunku do podstawy określonej w pierwotnie wystawionej fakturze, na której został wykazany podatek VAT oraz dokonać tego za okres rozliczeniowy, w którym została wystawiona faktura korygująca. W tej sytuacji Powiat musi posiadać dokumentację, z której będzie wynikało, że uzgodnił on z nabywcą – zwycięzcą przetargu, który odstąpił od zawarcia umowy warunki obniżenia podstawy opodatkowania jakie zostały określone w fakturze korygującej.

Zdaniem Powiatu, jeżeli z jakiegoś powodu nie dojdzie do sprzedaży, a Powiat otrzymał już wadium - zaliczkę, to zachodzi konieczność dokonania korekty faktury dokumentującej otrzymane wadium - zaliczkę. Skutkiem takiego działania jest zmniejszenie podstawy opodatkowania. W tym zakresie (otrzymanie wadium - zaliczki) nie zachodzi obowiązek podatkowy, ponieważ świadczenie główne na poczet, którego została wpłacona zaliczka nie będzie mieć miejsca.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą. Należy zatem stwierdzić, że czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

A zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług, rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie, w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 70⁴ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Ponadto zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2213), zwanego dalej rozporządzeniem:

Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia:

Zgodnie z § 4 ust. 7 rozporządzenia:

Na podstawie § 4 ust. 8 rozporządzenia:

W myśl § 8 ust. 1 rozporządzenia:

Zgodnie § 10 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia

Z okoliczności prawy wynika, że są Państwo jednostką samorządu terytorialnego zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Przeprowadzają Państwo przetargi pisemne nieograniczone na sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Powiatu na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Warunkiem przystąpienia do przedmiotowego przetargu jest wpłata wadium i złożenie oferty w wyznaczonym terminie podanym w ogłoszeniu o przetargu.

Wyrazili Państwo wątpliwość w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego od wpłaconego wadium przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu), które jest zaliczane na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Wskazać należy, że wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. gdy znany jest nabywca. W tej sytuacji wadium zostaje zaliczone na poczet należności jako zaliczka i podlega zasadom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powołanym powyżej art. 19a ust. 8 ustawy, przyjęcie w zasadzie każdej płatności przed dokonaniem czynności opodatkowanej w obrocie krajowym, poza przypadkami wyraźnie wskazanymi w ustawie - niezależnie od jej wielkości, powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Nie ulega wątpliwości, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika takiej należności, a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów lub wykonaniem usługi) musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma bowiem stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą jest należna. W innym przypadku sam transfer pieniędzy - następujący bez związku z przyszłą czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany - pozostaje obojętny na gruncie VAT (nie stanowi opodatkowanej zaliczki, przedpłaty, raty itp.).

Jeżeli wadium pieniężne oferenta, którego oferta została przyjęta, zostaje zarachowane na poczet ceny nabycia, na co wybrany nabywca, poprzez przystąpienie do przetargu, wyraża zgodę, to niewątpliwie w tym momencie następuje zapłata części ceny za dostawę towaru lub świadczenie usługi będących przedmiotem przetargu. Wskutek zaliczenia wadium na poczet ceny nabycia, nie traci ono swoich dotychczasowych funkcji, podobnie zresztą jak zadatek czy zaliczka. Uwzględnić przy tym należy, że zabezpieczająca funkcja wadium uregulowana została na wzór zadatku określonego w art. 394 Kodeksu cywilnego. Wyraża się ona w tym, że jeżeli od zawarcia umowy (w sytuacji z art. 70² § 3 w zw. z art. 70³ § 3 in fine Kodeksu cywilnego) uchyla się zwycięski uczestnik, organizator może pobraną jako wadium sumę zachować albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia zapłaty wadium.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd, Goldsborough Developments Ltd przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE stwierdził, że:

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

·zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi);

·konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania;

·w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Wskazać należy, że wybór w przetargu nabywcy stanowi jednoznaczne określenie dostawy towaru pod względem podmiotowo-przedmiotowym, a gdy towarzyszy mu zaliczenie wadium na poczet ceny nabycia, oznacza uiszczenie części ceny przed wykonaniem dostawy towaru - stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy - rodzi w podatku od towarów i usług powstanie obowiązku podatkowego z tego tytułu.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku obowiązek podatkowy z tytułu zaliczenia wadium na poczet ceny zbywanych nieruchomości, powstaje w momencie wyboru w przetargu nabywcy nieruchomości, tj. w momencie podpisania protokołu przeprowadzonego przetargu. Z chwilą wygrania przetargu wadium oferenta, którego oferta została przyjęta, zostaje zarachowane na poczet ceny nabycia, a tym samym przybiera postać zaliczki na przyszłą dostawę, z tytułu której powstaje obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Tym samym stwierdzić należy, że wybór w przetargu nabywcy nieruchomości następuje w momencie podpisania protokołu przeprowadzonego przetargu (protokół zawiera między innymi informację o imieniu, nazwisku i adresie albo nazwie lub firmie oraz siedzibie osoby wyłonionej w przetargu jako nabywca nieruchomości) i w tym momencie powstaje obowiązek podatkowy z tytułu wpłaconego wadium, w ramach przetargu dotyczącego sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego od wpłaconego wadium przez oferenta (nabywcę zwycięzcę przetargu), należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy prawidłowe jest wystawienie przez Państwa faktury na kwotę wadium - zaliczki, a następnie w sytuacji odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcy - zwycięzcy przetargu), wystawienie faktury korygującej na kwotę wadium – zaliczki.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:

W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki) i nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że podatnik ma obowiązek dokumentowania fakturą czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie w przypadku, gdy dokonuje ich sprzedaży (oraz pozostałych wskazanych w tym przepisie czynności) na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podobnego czy też na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Wyjaśnić należy, że co do zasady podatnik nie ma obowiązku dokumentowania fakturą sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, z wyjątkiem przypadków wskazanych w art. 106b ust. 3 ustawy.

Jak już wskazano, wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. gdy znany jest nabywca. W tej sytuacji wadium zostaje zaliczone na poczet należności jako zaliczka i podlega zasadom ustawy o podatku od towarów i usług. Wybór w przetargu nabywcy stanowi jednoznaczne określenie dostawy towaru pod względem podmiotowo-przedmiotowym, a gdy towarzyszy mu zaliczenie wadium na poczet ceny nabycia, oznacza uiszczenie części ceny przed wykonaniem dostawy towaru - stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy - rodzi w podatku od towarów i usług powstanie obowiązku podatkowego z tego tytułu.

Podali Państwo, że sprzedaż nieruchomości jest dokonywana na rzecz innego podatnika podatku od towarów i usług. W przypadku sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, to osoba ta wystąpiła z żądaniem wystawienia faktury.

Zatem prawidłowe jest dokumentowanie przez Państwa, wniesionych wadiów zaliczonych na poczet ceny nabycia nieruchomości fakturami, zarówno w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana na rzecz innego podatnika podatku od towarów i usług, jak i w razie sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, jeżeli w terminie wskazanym w art. 106b ust. 3 ustawy, osoby te zgłosiły żądanie wystawienia faktury.

W odniesieniu do obowiązku wystawienia faktury korygującej na kwotę wadium, gdy dojdzie do odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę - zwycięzcę przetargu), należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 10 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 13 ustawy:

Stosownie do 29a ust. 14 ustawy:

Treść przepisu art. 29a ust. 13 ustawy, umożliwia podatnikowi dokonanie obniżenia podstawy opodatkowania już w momencie wystawienia faktury korygującej pod warunkiem, że z posiadanej przez niego dokumentacji wynika, że uzgodnił z nabywcą towaru lub usługobiorcą warunki obniżenia podstawy opodatkowania dla dostawy tych towarów lub świadczenia tych usług, określone w fakturze korygującej i faktura korygująca jest zgodna z tą posiadaną dokumentacją.

Na mocy art. 106j ust. 1 ustawy:

Jeżeli po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia, mające wpływ na treść wystawionej faktury lub okaże się, że dokument ten zawiera błędy, podatnik wystawia w takim przypadku fakturę korygującą. Zatem, faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. A zatem, co do zasady, korygowanie treści pierwotnie wystawionej faktury powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej.

W tym miejscu należy stwierdzić, że faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości.

Wskazać należy, że faktury korygujące można generalnie podzielić na te, które powodują zmniejszenie podstawy opodatkowania (tzw. faktury korygujące „in minus”) oraz te, które wywołują skutki odwrotne, tj. w wyniku ich wystawienia wartość podstawy opodatkowania ulega podwyższeniu (tzw. faktury korygujące „in plus”).

Ponadto należy nadmienić, że co do zasady, korygowanie treści pierwotnie wystawionej faktury powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. Tym samym, istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych tak, aby dokumentowały rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych. Faktury korygujące wystawia się w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym.

Z opisu sprawy wynika, że w przypadku odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu), nie zwrócą Państwo ww. oferentowi kwoty wadium otrzymanej przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie dojdzie z przyczyn niezależnych od Państwa. W sytuacji odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu) w okresie rozliczeniowym, w którym została wystawiona (będzie wystawiona) faktura korygująca, posiadają (będą posiadać) Państwo dokumentację, z której wynika, że uzgodnili Państwo z nabywcą (zwycięzcą przetargu) warunki obniżenia podstawy opodatkowania oraz warunki te zostały/zostaną spełnione, a faktura korygująca jest/będzie zgodna z posiadaną dokumentacją.

Jak już wskazano, wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. gdy znany jest nabywca. W tej sytuacji wadium zostaje zaliczone na poczet należności z tytułu dostawy towarów jako zaliczka.

Wyjaśnić należy, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika zaliczki, a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów) musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma bowiem stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą zapłata jest należna. W innym przypadku sam transfer pieniędzy - następujący bez związku z przyszłą czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany - pozostaje obojętny na gruncie VAT (nie stanowi opodatkowanej zaliczki).

W przypadku odstąpienia od zrealizowania transakcji, na poczet której uiszczono zaliczkę, istotne znaczenie ma fakt, że w następstwie tego odstąpienia ostatecznie nie dochodzi do czynności opodatkowanej na poczet której płatność (zaliczka) została przyjęta. Odstąpienie od umowy powoduje, że przedmiot opodatkowania (dla którego przyjęta płatność była częścią podstawy opodatkowania) nie zaistnieje i nie ma czego obejmować opodatkowaniem. W konsekwencji przestaje istnieć obowiązek podatkowy od zaliczki. Nie ma bowiem przedmiotu podatku (czynności podlegającej opodatkowaniu), od którego obowiązek podatkowy miałby powstać.

Dotyczy to zarówno przypadku, gdy płatność miała charakter zaliczki i jest zwracana nabywcy, jak i sytuacji, gdy płatność stanowiła wadium zatrzymywane przez sprzedawcę. Także w tym ostatnim przypadku nie ma przedmiotu podatku, zaś przyjęta zaliczka przestaje być wynagrodzeniem za spodziewaną czynność opodatkowaną. Pełni funkcję quasi-odszkodowawczą i nie łączy się z żadnym świadczeniem sprzedawcy.

W rozpatrywanej sprawie, odstąpienie od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu) i brak zwrotu wadium na rzecz oferenta spowoduje, że do dostawy nieruchomości nie dojdzie, a więc transakcja nie zostanie zrealizowana przez strony. W takiej sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia transakcji, przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, regulujące wystawianie faktur korygujących podatek należny, wprost stanowią o możliwości wystawienia przez dostawcę nieruchomości, faktur korygujących podatek należny z tytułu otrzymanych zaliczek na poczet transakcji, do zrealizowania której de facto nie doszło. Gdy nabywca odstąpi od transakcji, na poczet której wniósł uprzednio wadium, to zatrzymana kwota wadium, nie stanowi wynagrodzenia za dokonanie dostawy towaru, lecz pełni funkcję odszkodowawczą. W konsekwencji, gdy dostawa towaru nie dojdzie do skutku, należy skorygować rozliczenie w zakresie pobranej i opodatkowanej zaliczki - wadium, albowiem opodatkowana zaliczka nie dotyczy już, z chwilą wystąpienia przesłanek warunkujących odstąpienie od umowy, sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wobec tego, należy do wystawionej uprzednio faktury, dokumentującej otrzymanie wadium - zaliczki wystawić fakturę korygującą.

W rezultacie, w sytuacji, gdy nie dojdzie do dostawy nieruchomości w przypadku odstąpienia od zawarcia umowy przez oferenta (nabywcę – zwycięzcę przetargu), mimo braku zwrotu wadium, prawidłowe jest wystawienie przez Państwa faktury korygującej na podstawie art. 106j ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem przepisów art. 29a ust. 13 ustawy.

W świetle powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.