Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe;

·   w przypadku sprzedaży działki o numerze geodezyjnym 1/3 nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe;

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest prawidłowe;

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu z uwagi na odmowę uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie określenia skutków podatkowych sprzedaży działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3. Wniosek uzupełnił Pan pismami sygnowanymi datą 12 czerwca 2025 r., które wpłynęły odpowiednio: 7 lipca 2025 r. i 11 lipca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne, jakie przekazał mu ojciec 26 czerwca 2006 r. w wyniku umowy dożywocia, zgodnie z aktem notarialnym, którego odpis przedkłada.

Wnioskodawca prowadzi produkcję roślinną i zwierzęcą. W skład jego gospodarstwa rolnego wchodzą grunty rolne. Wnioskodawca nie prowadzi innej działalności jaka to wskazywałaby na trudnienie się zawodowo handlem nieruchomościami.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

W skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy wchodzą następujące działki rolne, położone w obrębie ewidencyjnym (...), w jednostce ewidencyjnej: (...), w gminie (...), o numerze geodezyjnym:

1.Działka nr 11/2:

·Powierzchnia: (...) ha;

·Użytek: PsV (pastwiska trwałe);

·Księga wieczysta: (...).

2.Działka nr 11/3:

·Powierzchnia: (...) ha;

·Użytek: RV (grunty orne);

·Księga wieczysta: (...).

3.Działka nr 2/1, arkusz mapy (...):

·Powierzchnia: (...) ha;

·Użytek: RVI (grunty orne);

·Księga wieczysta: (...).

4.Działka nr 3, arkusz mapy (...):

·Powierzchnia: (...) ha (łączna powierzchnia użytkowa działki);

·Użytki: RV, RVI, ŁsIV, ŁsV, ŁVI, Br-RIV (łąki trwałe, pastwiska, grunty orne, nieużytki);

·Księga wieczysta: (...);

·Zabudowana 4 budynkami: budynek produkcyjno-usługowy dla rolnictwa, budynek mieszkalny, budynek produkcyjno-usługowy i mieszkalny, budynek mieszkalny.

Uzupełniająco Wnioskodawca podaje, że w ramach posiadanego gospodarstwa rolnego w związku z rezygnacją z działalności rolniczej jako nieopłacalnej z uwagi na areał gospodarstwa w latach 2023-2025 K. P., właściciel gruntów rolnych położonych w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), dokonał sprzedaży kilku wyodrębnionych działek, które wcześniej stanowiły część większego areału oznaczonego numerem 1. Wszystkie działki były sklasyfikowane jako pastwiska trwałe (użytek Ps lub PsV) i posiadały dostęp do drogi publicznej.

30 listopada 2023 r. K. P., działając jako osoba fizyczna, zawarł akt notarialny, na mocy którego sprzedał działkę nr 11/4 o powierzchni (...) m² U. B. za cenę (...) zł. Część ceny ((...) zł) została uiszczona gotówką przy zawarciu aktu, a pozostała część miała zostać zapłacona przelewem do kilku dni po zawarciu transakcji. Kupująca poddała się egzekucji notarialnej w przypadku zwłoki. Działka została wyodrębniona z większego gospodarstwa rolnego (działki nr 1) i była objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną przez Wójta Gminy (...) z dnia 3 kwietnia 2023 r., umożliwiającą budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Sprzedający wskazał, że działka nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, nie jest przedmiotem dzierżawy ani nie toczą się wobec niej postępowania administracyjne, sądowe czy egzekucyjne. Wcześniejsze prawo dożywocia przysługujące jego zmarłemu ojcu wygasło, natomiast matka sprzedającego złożyła notarialne oświadczenie o zrzeczeniu się swojego prawa dożywocia.

W tym samym dniu, 30 listopada 2023 r., K. P. zawarł kolejny akt notarialny, w którym sprzedał działkę nr 11/2 o powierzchni (...) ha K. i P. P., małżonkom pozostającym we wspólności ustawowej. Cena sprzedaży wyniosła (...) zł i została zapłacona w całości przy akcie. Działka została również wyodrębniona z działki nr 1 i objęta była tą samą decyzją o warunkach zabudowy z dnia 3 kwietnia 2023 r., dotyczącą budowy czterech domów jednorodzinnych. Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani uproszczonym planem urządzania lasów. Podobnie jak w przypadku sprzedaży U. B., działka nie była obciążona, nie była użytkowana przez osoby trzecie i nie była przedmiotem jakichkolwiek sporów.

Trzecia czynność miała miejsce 7 lutego 2025 r. w Kancelarii Notarialnej w (...) i dotyczyła ponownej sprzedaży (lub bardziej prawdopodobnie – formalnego uzupełnienia wpisów lub sprostowania czynności) tej samej działki nr 11/2 na rzecz K. i P. P. W akcie notarialnym potwierdzono zarówno wcześniejsze oświadczenia o stanie prawnym działki, jak i zrzeczenie się prawa dożywocia przez matkę sprzedającego. Wskazano również, że działka została formalnie wydzielona na podstawie decyzji geodezyjnej i została objęta osobną księgą wieczystą. Cena sprzedaży pozostała bez zmian – (...) zł – i była traktowana jako zapłacona wcześniej. Kupujący potwierdzili objęcie nieruchomości w posiadanie. Zgromadzona dokumentacja dołączona do aktu obejmowała zaświadczenia z urzędu gminy i starostwa oraz decyzję WZ.

Ostatnio zgłosił się do Wnioskodawcy potencjalny kupiec z pytaniem, czy w związku z niską przydatnością rolniczą posiadanych przez Wnioskodawcę działek i ograniczoną, z uwagi na niewielki areał, produkcję rolną, Wnioskodawca zbyłby na cele budowlane sprzedaży jednej z poniżej wymienionych – działkę nr 11/3:

·Powierzchnia: (...) ha;

·Użytek: RV (grunty orne);

·Księga wieczysta: (...).

1.W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż ww. działki w przyszłości w związku z rezygnacją z produkcji rolnej jako nieopłacalnej.

2.Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji o sprzedaży, albowiem martwią go kwestie podatkowe. Wnioskodawca zastanawia się, czy nie będąc podatnikiem VAT jako rolnik, w przypadku sprzedaży działki w świetle już dokonanych sprzedaży musiałby uiścić VAT?

3.Wnioskodawca nie odliczał VAT naliczonego, bo nie płacił VAT. Była to darowizna od rodziców w ramach dożywocia.

4.Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań, aby uatrakcyjnić działkę nr 11/3 w celu jej sprzedaży lub aby podnieść jej wartość. Nie ogrodził działki, nie uzbroił jej, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie zmienił jej rolniczego przeznaczenia.

5.Dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie planuje się wydania takiej decyzji do dnia sprzedaży działki. Z tego co Wnioskodawca ustalił potencjalny nabywca działki zamierza w przyszłości tam budować dom i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

6.Dla działki nie wydano pozwolenia na budowę i nie będzie ono wydane do daty planowanej sprzedaży.

7.Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tej działki.

8.Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży. Planowo Wnioskodawca ma zawrzeć z nabywcą od razu umowę sprzedaży działki.

9.Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy żadnych pełnomocnictw. Nie było i nie ma takiej potrzeby.

10.Oprócz działki nr 11/3 Wnioskodawca nie zamierza już sprzedawać pozostałych nieruchomości.

Ww. wszystkie działki przekazali Wnioskodawcy rodzice w ramach przekazania gospodarstwa rolnego w formie darowizny w zamian za dożywocie. Nie nabywał więc Wnioskodawca tych działek nigdy w ramach umowy kupna od obcych osób. Działki zostały Wnioskodawcy przekazane w celu kontynuowania tradycji rodzinnej i dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wszystkie działki mają przeznaczenie jak wskazane wyżej. Jedynie na działce nr 3 – grunty rolne zabudowane – znajduje się dom mieszkalny Wnioskodawcy, w dalszej części zabudowa typowo rolnicza typu stodoła, pomieszczenia dla zwierząt, wiata na sprzęt rolniczy. Później działkę stanowi pole, jakie Wnioskodawca uprawia na co dzień rolniczo. Działka nr 3 jest siedliskiem Wnioskodawcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

I.Przedmiotem sprzedaży będzie działka gruntu oznaczona numerem geodezyjnym 1/3 o powierzchni (...) ha. Wskazany numer 11/3 należy traktować jako omyłkę pisarską.

II.   Decyzją Wójta Gminy (...) z dnia 16 listopada 2023 r. o sygn. (...), dokonano podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze geodezyjnym 1 o pow. (...) ha, położonej w obrębie miejscowości (...), na działki o nr:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/3 o pow. (...) ha;

4)1/4 o pow. (...) ha.

W załączeniu Wnioskodawca przedłożył decyzję zatwierdzającą projekt podziału oraz postanowienie w przedmiocie zaopiniowania podziału.

III.  Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne od 27 czerwca 2006 r., od momentu gdy otrzymał je od rodziców w zamian za dożywocie i w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej, mocą aktu notarialnego o numerze repertorium nr (...) spisanego w Kancelarii Notarialnej Z. T.

IV.  Od 27 czerwca do dnia dzisiejszego Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystający ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

V.   Zbywając działki gruntu:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/4 o pow. (...) ha;

prowadził gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystający ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

VI.  Działkę gruntu oznaczoną nr 1/3 o pow. (...) ha położoną w obrębie miejscowości (...), Wnioskodawca wykorzystuje na cele rolnicze od 27 czerwca 2006 r. do dnia dzisiejszego.

Wcześniej na cele rolnicze tę nieruchomość wykorzystywali rodzice Wnioskodawcy. Na działce gruntu oznaczonej nr 1/3 o pow. (...) ha obecnie jest urządzone pastwisko trwałe. Jednakże z uwagi na pagórzysty charakter gruntu możliwy jest tylko wypas bydła, gdyż liczne wzniesienia i doły uniemożliwiają zbiór paszy przy pomocy maszyn rolniczych. Poza tym w produkcji mlecznej wypas staje się mniej opłacalny – więcej pracy, modernizacja infrastruktury, wysiłek logistyki, a pasza z obory bywa tańsza i bardziej przewidywalna. Nowe przepisy ARiMR i przepisy sanitarno-weterynaryjne nakładają obowiązki rejestracyjne i dokumentacyjne na każde pastwisko, szczególnie gdy nie przylega do siedliska – co zwiększa biurokrację. Zważywszy na powyższe, mając na uwadze w szczególności ukształtowanie terenu oraz klasę bonitacyjną przedmiotowego gruntu, stanowi on znikomą wartość użytkową dla działalności rolniczej Wnioskodawcy.

VII. Wnioskodawca nie był nigdy czynnym podatnikiem VAT. Po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie zamierza rezygnować ze zwolnienia z VAT i nadal będzie prowadził gospodarstwo rolne nie rezygnując ze zwolnienia z VAT.

VIII. Działka nr 1 została nabyta 27 czerwca 2006 r., od momentu gdy otrzymał je od rodziców w zamian za dożywocie i w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej, mocą aktu notarialnego o numerze repertorium (...) spisanego w Kancelarii Notarialnej Z. T.

IX.  Działka będąca przedmiotem sprzedaży, oznaczona numerem geodezyjnym 1/3 o powierzchni (...) ha położona w obrębie miejscowości (...), w całym okresie posiadania była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, tzn. Wnioskodawca wykorzystuje na cele rolnicze od 27 czerwca 2006 r. do dnia dzisiejszego. Wcześniej na cele rolnicze tę nieruchomość wykorzystywali rodzice Wnioskodawcy. Na działce gruntu oznaczonej nr 1/3 o pow. (...) ha obecnie jest urządzone pastwisko trwałe. Podstawą zwolnienia są normy zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 2 pkt 15 i 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775).

X.   Na działce gruntu oznaczonej nr 1/3 o pow. (...) ha obecnie jest urządzone pastwisko trwałe. Na działce tej wypasane są krowy stanowiące własność Wnioskodawcy i pozyskiwana jest sianokiszonka lub siano do wypasu własnych krów. Wnioskodawca nie zamierza zbywać produktów rolnych pozyskiwanych z tej działki nieruchomości rolnej i tak będzie postępował do momentu jej sprzedaży. Zatem Wnioskodawca nie będzie dokonywał i nie dokonywał dostawy produktów rolnych lub innych towarów np. kruszywa opodatkowanych VAT – czego też nie dokonuje, nie dokonywał i nie będzie dokonywał. Tak samo rzecz ma się z produktami zwolnionymi z VAT – całe zbiory z przedmiotowej działki są przeznaczane do wypasu własnych zwierząt.

XI.  Wnioskodawca hoduje bydło rzeźne i korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Art. 43 ust. 1 pkt 3 – podstawa zwolnienia – obejmuje dostawę produktów rolnych, w tym bydła, pochodzącego z własnej działalności rolniczej, jeśli rolnik korzysta z ryczałtowego rozliczenia VAT.

XII. Z ww. działki dokonywane były i są oraz będą do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę zbiory sian i sianokiszonki wyłącznie na potrzeby karmy bydła mięsnego dostawy. Wnioskodawca nie sprzedawał i nie sprzedaje oraz nie będzie sprzedawał siana i sianokiszonki pozyskanych z przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca przeznaczał oraz przeznacza i będzie przeznaczał produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby. Wnioskodawca nie dokonywał i dokonuje oraz nie będzie dokonywał sprzedaży produktów. Zatem nie miało i nie będzie mieć miejsca opodatkowanie VAT.

XIII. Przedmiotowa działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy czy też użyczenia lub innej umowy umożliwiającej korzystanie z niej.

XIV. Przedmiotowa działka nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Dla miejscowości (...) Wójt Gminy (...) nie ustanowił miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

XV. Decyzją Wójta Gminy (...) z dnia 16 listopada 2023 r. o sygn. (...) dokonano podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze geodezyjnym 1 o pow. (...) ha położonej w obrębie miejscowości (...), na działki o nr:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/3 o pow. (...) ha;

4)1/4 o pow. (...) ha.

XVI. Działka nr 1 została nabyta 27 czerwca 2006 r. od momentu gdy Wnioskodawca otrzymał je od rodziców w zamian za dożywocie i w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej, mocą aktu notarialnego o numerze repertorium (...) spisanego w Kancelarii Notarialnej Z. T.

Wnioskodawca zbył działki:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/4 o pow. (...) ha.

Decyzja o zbyciu ww. działek była podyktowana tym, że na działce gruntu oznaczonej nr 1 o pow. (...) ha było urządzone pastwisko trwałe. Jednakże z uwagi na pagórzysty charakter gruntu możliwy był tylko wypas bydła, gdyż liczne wzniesienia i doły uniemożliwiają zbiór paszy przy pomocy maszyn rolniczych. Poza tym w produkcji mlecznej wypas staje się mniej opłacalny – więcej pracy, modernizacja infrastruktury, wysiłek logistyki, a pasza z obory bywa tańsza i bardziej przewidywalna. Nowe przepisy ARiMR i przepisy sanitarno-weterynaryjne nakładają obowiązki rejestracyjne i dokumentacyjne na każde pastwisko, szczególnie gdy nie przylega do siedliska – co zwiększa biurokrację. Zważywszy na powyższe, mając na uwadze w szczególności ukształtowanie terenu oraz klasę bonitacyjną przedmiotowego gruntu, stanowi on znikomą wartość użytkową dla działalności rolniczej Wnioskodawcy.

Na terenach pagórkowatych i słabej bonitacji trudno wprowadzić maszyny do przygotowania i regeneracji pastwisk – co podnosi koszty prac i ogranicza zdrowie gleby. W warunkach zamkniętych unika się tych problemów – paszę dostarcza się bezpośrednio, bez konieczności modernizacji użytków zielonych. Gospodarka pasterska wymaga więcej pracy – dozór, przeganianie, naprawa ogrodzeń, przemieszczanie zwierząt. Zamknięta hodowla pozwala na centralizację pracy, lepsze planowanie i mniej strat czasu. W systemach pastwiskowych trudniej kontrolować choroby, pasożyty i dostęp do wody. W oborze łatwiej dbać o higienę, system żywienia, leczenie i komfort zwierząt – co przekłada się na wyższe przyrosty i lepszą konwersję paszy. System zamknięty sprzyja stabilnej produkcji. Systemy intensywne zapewniają wyższą produktywność: większe przyrosty dzienne, szybszy ubój, bardziej opłacalną rotację. W zamkniętej hodowli paszę można planować sezonowo, zapewniając stały poziom składników i korzystając z hurtowych zakupów (np. kiszonki, śruta). To stabilizuje koszty i eliminuje sezonowe niedobory zielonki.

Zważywszy na powyższe Wnioskodawca zbył nieopłacalne pastwiska o numerach geodezyjnych:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/4 o pow. (...) ha;

a uzyskane z ich sprzedaży środki przeznaczył na modernizację hodowli bydła mięsnego. Tak samo zamierza postąpić ze środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości o nr 2.

XVII. Z tytułu sprzedaży działek o nr geodezyjnych:

1)1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/4 o pow. (...) ha;

Wnioskodawca nie był obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży.

XVIII. Na moment sprzedaży przedmiotowej działki o nr 2 Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, czy też działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

      Sprzedaż działki o nr 2, tak jak sprzedaż wcześniejszych działek, jest podyktowana wyłącznie wprowadzeniem racjonalnej i wydajniejszej hodowli bydła mięsnego i ma na celu rozwój i modernizację chowu bydła poprzez sprzedaż nieprzydatnych gruntów o niskiej bonitacji, gdzie poprawa kultury rolnej tych gruntów jest niemożliwa z racji ukształtowania terenu, niemożliwości wprowadzenia przez to ciężkiego sprzętu rolniczego.

XIX. Wyczerpujące przedstawienie zaistniałego stanu faktycznego

      Wnioskodawca prowadzi produkcję roślinną i zwierzęcą. W skład jego gospodarstwa rolnego wchodzą grunty rolne. Wnioskodawca nie prowadzi innej działalności jaka to wskazywałaby na trudnienie się zawodowo handlem nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej.

XX. W skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy wchodziły grunty rolne oznaczone nr geodezyjnymi: 5; 2/1; 3 o łącznej powierzchni (...) ha, położone w miejscowości (...) w Gminie (...). Decyzją Wójta Gminy (...) z dnia 16 listopada 2023 r. o sygn. (...), dokonano podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze geodezyjnym 1 o pow. (...) ha, położonej w obrębie miejscowości (...), na działki o nr:

1)  1/1 o pow. (...) ha;

2)1/2 o pow. (...) ha;

3)1/3 o pow. (...) ha;

4)1/4 o pow. (...) ha.

Uzupełniająco Wnioskodawca podaje, że w ramach posiadanego gospodarstwa rolnego w związku z rezygnacją z działalności rolniczej na działce pierwotnie oznaczonej 1, a następnie oznaczonej w wyniku podziału geodezyjnego na działki: 1/1 o pow. (...) ha; 1/2 o pow. (...) ha; 1/3 o pow. (...) ha; 1/4 o pow. (...) ha; jako nieopłacalnej z uwagi na areał i ukształtowanie tych działek w latach 2023-2025 K. P., właściciel gruntów rolnych położonych w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), dokonał sprzedaży kilku wyodrębnionych działek, które wcześniej stanowiły część większego areału oznaczonego numerem 1. Wszystkie działki były sklasyfikowane jako pastwiska trwałe (użytek Ps lub PsV) i posiadały dostęp do drogi publicznej.

1. 30 listopada 2023 r. K. P., działając jako osoba fizyczna, zawarł akt notarialny, na mocy którego sprzedał działkę nr 1/4 o powierzchni (...) m² U. B. za cenę (...) zł. Część ceny ((...) zł) została uiszczona gotówką przy zawarciu aktu, a pozostała część miała zostać zapłacona przelewem do kilku dni po zawarciu transakcji. Kupująca poddała się egzekucji notarialnej w przypadku zwłoki. Działka została wyodrębniona z większego gospodarstwa rolnego (działki nr 1) i była objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną przez Wójta Gminy (...) z dnia 3 kwietnia 2023 r., umożliwiającą budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Sprzedający wskazał, że działka nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, nie jest przedmiotem dzierżawy ani nie toczą się wobec niej postępowania administracyjne, sądowe czy egzekucyjne. Wcześniejsze prawo dożywocia przysługujące jego zmarłemu ojcu wygasło, natomiast matka sprzedającego złożyła notarialne oświadczenie o zrzeczeniu się swojego prawa dożywocia.
2. W tym samym dniu, 30 listopada 2023 r., K. P. zawarł kolejny akt notarialny, w którym sprzedał działkę nr 1/2 o powierzchni (...) ha K. i P. P., małżonkom pozostającym we wspólności ustawowej. Cena sprzedaży wyniosła (...) zł i została zapłacona w całości przy akcie. Działka została również wyodrębniona z działki nr 1 i objęta była tą samą decyzją o warunkach zabudowy z dnia 3 kwietnia 2023 r., dotyczącą budowy czterech domów jednorodzinnych. Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani uproszczonym planem urządzania lasów. Podobnie jak w przypadku sprzedaży U. B., działka nie była obciążona, nie była użytkowana przez osoby trzecie i nie była przedmiotem jakichkolwiek sporów.
3. Trzecia czynność miała miejsce 7 lutego 2025 r. w Kancelarii Notarialnej w (...) i dotyczyła ponownej sprzedaży (lub bardziej prawdopodobnie – formalnego uzupełnienia wpisów lub sprostowania czynności) tej samej działki nr 1/2 na rzecz K. i P. P. W akcie notarialnym potwierdzono zarówno wcześniejsze oświadczenia o stanie prawnym działki, jak i zrzeczenie się prawa dożywocia przez matkę sprzedającego. Wskazano również, że działka została formalnie wydzielona na podstawie decyzji geodezyjnej i została objęta osobną księgą wieczystą. Cena sprzedaży pozostała bez zmian – (...) zł – i była traktowana jako zapłacona wcześniej. Kupujący potwierdzili objęcie nieruchomości w posiadanie. Zgromadzona dokumentacja dołączona do aktu obejmowała zaświadczenia z urzędu gminy i starostwa oraz decyzję WZ.

XXI. Ostatnio zgłosił się do Wnioskodawcy potencjalny kupiec z pytaniem, czy w związku z niską przydatnością rolniczą posiadanych przez Wnioskodawcę działek i ograniczoną z uwagi na niewielki areał produkcję rolną, Wnioskodawca zbyłby na cele budowlane sprzedaży jednej z poniżej wymienionych działki nr 1/3. W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż ww. działki w przyszłości w związku z rezygnacją z produkcji rolnej jako nieopłacalnej.

1) Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji o sprzedaży, albowiem martwią go kwestie podatkowe. Wnioskodawca zastanawia się, czy nie będąc podatnikiem VAT jako rolnik, w przypadku sprzedaży działki w świetle już dokonanych sprzedaży musiałby uiścić VAT.

2) Wnioskodawca nie odliczał VAT naliczonego, bo nie płacił VAT. Była to darowizna od rodziców w ramach dożywocia.

3) Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań, aby uatrakcyjnić działkę nr 1/3 w celu jej sprzedaży lub aby podnieść jej wartość. Nie ogrodził działki, nie uzbroił jej, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie zmienił jej rolniczego przeznaczenia.

4) Dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie planuje się wydania takiej decyzji do dnia sprzedaży działki. Z tego co Wnioskodawca ustalił potencjalny nabywca działki zamierza w przyszłości tam budować dom i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

5) Dla działki nie wydano pozwolenia na budowę i nie będzie ono wydane do daty planowanej sprzedaży.

6) Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tej działki.

7) Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży. Planowo Wnioskodawca ma zawrzeć z nabywcą od razu umowę sprzedaży działki.

8) Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy żadnych pełnomocnictw. Nie było i nie ma takiej potrzeby.

9) Oprócz działki nr 11/3 Wnioskodawca nie zamierza już sprzedawać pozostałych nieruchomości.

10) Ww. wszystkie działki przekazali Wnioskodawcy rodzice w ramach przekazania gospodarstwa rolnego w formie darowizny w zamian za dożywocie. Nie nabywał więc Wnioskodawca tych działek nigdy w ramach umowy kupna od obcych osób. Działki zostały Wnioskodawcy przekazane w celu kontynuowania tradycji rodzinnej i dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wszystkie działki mają przeznaczenie jak wskazane wyżej. Jedynie na działce nr 3 – grunty rolne zabudowane – znajduje się dom mieszkalny Wnioskodawcy, w dalszej części zabudowa typowo rolnicza typu stodoła, pomieszczenia dla zwierząt, wiata na sprzęt rolniczy. Później działkę stanowi pole, jakie Wnioskodawca uprawia na co dzień rolniczo. Działka nr 3 jest siedliskiem Wnioskodawcy.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie sygnowanym datą 12 czerwca 2025 r.)

1. Czy sprzedaż działki rolnej o nr geodezyjnym 1/3 korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w świetle wcześniejszych sprzedaży działek rolnych opisywanych we wniosku?

2. Czy w przypadku sprzedaży działki o nr geodezyjnym 1/3 stanowiącej grunt rolny Wnioskodawca powinien nie będąc „VAT-owcem” uiścić podatek VAT, skoro nie trudni się zawodowo sprzedażą nieruchomości i prowadzi działalność typowo rolniczą?

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości nr 1/3 opisanej we wniosku dotychczas wykorzystywanej w działalności rolniczej, nienosząca znamion działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a stanowiąca rozporządzenie majątkiem prywatnym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy?

4. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości nr 1/3 opisanej we wniosku, stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem zachodzą przesłanki do odmowy uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wskazał Pan, że przepisy dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedawanych przez rolników nieruchomości zawarte są w art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 15, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym oraz na bazie przedłożonych dokumentów, Wnioskodawca nie powinien płacić podatku VAT od sprzedaży działki opisanej we wniosku. Sprzedawana nieruchomość wchodzi w skład jego majątku prywatnego, do tego z uwagi na jej cechy jest ona nieprzydatna do produkcji rolnej z uwagi na ograniczenia takiej.

Czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT (w tym dostawa towarów jaka obejmuje m.in. sprzedaż gruntów) podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług pod warunkiem, że wykonywane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tymczasem zawodowo jest Pan rolnikiem, a nie agentem, jaki to zarobkowo handluje gruntami.

Wnioskodawca nie powinien zatem płacić podatku VAT od sprzedaży gruntu, skoro sprzedawałby go jako rolnik, a nie przedsiębiorca trudniący się handlem nieruchomościami. Handel gruntami nie wpisuje się w profil działalności rolniczej. Istotne dla oceny tego, że w takim przypadku Wnioskodawca nie działałby w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1, 2 ustawy o VAT. Znaczenie mają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości UE. Chodzi tutaj zwłaszcza o wyroki z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby i Kuć). TSUE stwierdził, iż w opisanej przez Pana sytuacji byłby Pan podatnikiem VAT jedynie w wypadku, gdy podejmowałby Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie działania mogłyby polegać m.in. na uzbrojeniu terenu lub działaniach marketingowych. Tymczasem Wnioskodawca nie planuje i nie wykazywał tego typu działań. W ww. wyroku TSUE stwierdził też, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nie można uznać za podatnika w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy mieć przede wszystkim na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z 9 października 2014 r. I FSK 2145/13, z 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13, z 11 czerwca 2015 r. I FSK 716/14, z 29 listopada 2016 r. I FSK 636/15).

Planowana transakcja powinna być również według Wnioskodawcy zwolniona z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, mając na uwadze fakt, iż działka to grunt rolny, niezabudowany. Działka nie jest zabudowana, ma charakter rolny i Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności, aby to zmienić.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podkreślenia wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W myśl art. 15 ust. 4 ustawy, w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy – działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej uznać należy, że działalność rolnicza mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. W przypadku zatem, gdy dostawy gruntu należącego do przedsiębiorstwa rolnego i wykorzystywanego w działalności rolniczej, dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, to czynność ta realizowana jest w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez tego podatnika.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, ze przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i nie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Mająca być sprzedaną działka była wykorzystywana w działalności rolniczej. Wnioskodawca nie wykonał żadnych czynności w celu przygotowania ww. działki do sprzedaży oraz do podniesienia jej wartości. Z działki były dokonywane zbiory rolne. Wnioskodawca nie występował wcześniej o jakiekolwiek odrolnienie działki, czy decyzję o pozwoleniu na budowę w jej obrębie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy czynność sprzedaży działki będzie czynnością objętą podatkiem od towarów i usług, zważywszy na wcześniejsze zbycie gruntów rolnych.

Rozstrzygając powyższe należy wskazać, że dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest, aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do dostawy przedmiotowej działki Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Działka była od momentu nabycia wykorzystywana w działalności rolniczej. Jeżeli do sprzedaży gruntów dochodzi w warunkach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i zbycia składnika prywatnego, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej (tutaj działalności rolniczej), to taka sprzedaż w ogóle nie podlega pod zakres podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży nieruchomości, Zbywca spełni przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Wyjaśnienia Wnioskodawcy wskazują jednak na sprzedaż nieruchomości poza definicją prowadzenia w tym celu działalności gospodarczej. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, zdaniem Wnioskodawcy, że planowana przez niego sprzedaż Nieruchomości nr 1/3 nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Wnioskodawca nie będzie podejmował działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Wnioskodawca nie będzie wykazywał aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Co więcej, nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach rolniczych w ramach gospodarstwa rolnego.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę do odmowy uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uznać należy, że czynność sprzedaży działki nr 1/3 (wykorzystywanej w działalności rolniczej), nienosząca znamion działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a stanowiąca rozporządzenie majątkiem prywatnym, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto w piśmie uzupełniającym wyraził Pan opinię, że:

1.Sprzedaż działki rolnej o nr geodezyjnym 1/3 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w świetle wcześniejszych sprzedaży działek rolnych opisywanych we wniosku.

2.W przypadku sprzedaży działki o nr geodezyjnym 1/3 stanowiącej grunt rolny Wnioskodawca nie ma obowiązku uiścić podatku VAT skoro nie trudni się zawodowo sprzedażą nieruchomości i prowadzi działalność typowo rolniczą.

3.Sprzedaż nieruchomości nr 1/3 opisanej we wniosku dotychczas wykorzystywanej w działalności rolniczej, nienosząca znamion działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a stanowiąca rozporządzenie majątkiem prywatnym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

4.Sprzedaż nieruchomości nr 1/3 opisanej we wniosku stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem zachodzą przesłanki do odmowy uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie ustalenia, czy:

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe;

·   w przypadku sprzedaży działki o numerze geodezyjnym 1/3 będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe;

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest prawidłowe;

·   sprzedaż działki rolnej o numerze geodezyjnym 1/3 stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu z uwagi na odmowę uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie wyjaśniam, że celem zachowania spójności wypowiedzi – odpowiedzi w kwestiach objętych zakresem postawionych we wniosku pytań udzieliłem w innej kolejności niż wynika to z treści wniosku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Na podstawie art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że od 27 czerwca 2006 r., tj. od momentu gdy otrzymał Pan gospodarstwo rolne od rodziców, do dnia dzisiejszego prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, i korzysta Pan ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Podał Pan, że działka nr 1/3, która będzie przedmiotem sprzedaży, w całym okresie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku – wykorzystuje ją Pan na cele rolnicze. Nigdy nie był Pan czynnym podatnikiem VAT.

Wobec powyższego sam fakt wykorzystywania przez Pana działki nr 1/3 dla celów rolniczych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej działki.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości (w tym udziałów w nieruchomości) jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Natomiast określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1/3, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 1/3, należy Pana uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1/3 wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że:

·   Działka będąca przedmiotem sprzedaży, oznaczona numerem geodezyjnym 1/3 o powierzchni (...) ha położona w obrębie miejscowości (...), w całym okresie posiadania była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, tzn. wykorzystuje ją Pan na cele rolnicze od 27 czerwca 2006 r. do dnia dzisiejszego. Wcześniej na cele rolnicze tę nieruchomość wykorzystywali Pana rodzice. Obecnie na tej działce gruntu jest urządzone pastwisko trwałe.

·   Działka została wyodrębniona z większego gospodarstwa rolnego (działki nr 1).

·   Działka nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Dla miejscowości (...) Wójt Gminy (...) nie ustanowił miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

·   Dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie planuje się wydania takiej decyzji do dnia sprzedaży działki. Z tego co Pan ustalił potencjalny nabywca działki zamierza w przyszłości tam budować dom i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

·   Dla działki nie wydano pozwolenia na budowę i nie będzie ono wydane do daty planowanej sprzedaży.

·   Działka nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy czy też użyczenia lub innej umowy umożliwiającej korzystanie z niej.

·   Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tej działki.

·   Nie prowadził Pan żadnych działań, aby uatrakcyjnić działkę nr 1/3 w celu jej sprzedaży lub aby podnieść jej wartość. Nie ogrodził Pan działki, nie uzbroił jej, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie zmienił jej rolniczego przeznaczenia.

·   Nie zawierał Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży. Planuje Pan zawrzeć z nabywcą od razu umowę sprzedaży działki.

·   Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy żadnych pełnomocnictw. Nie było i nie ma takiej potrzeby.

·   Na moment sprzedaży działki nie będzie Pan prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, czy też działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

·   Sprzedaż działki o nr 1/3, tak jak sprzedaż wcześniejszych działek (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/4), jest podyktowana wyłącznie wprowadzeniem racjonalnej i wydajniejszej hodowli bydła mięsnego i ma na celu rozwój i modernizację chowu bydła poprzez sprzedaż nieprzydatnych gruntów o niskiej bonitacji.

·   Oprócz działki nr 1/3 nie zamierza Pan już sprzedawać pozostałych nieruchomości.

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzam, że w analizowanej sprawie nie występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż działki nr 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

To z kolei oznacza, że nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku w związku z tą transakcją, gdyż podatek taki nie wystąpi.

Natomiast w odniesieniu do kwestii zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr 1/3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zauważam, że aby określona dostawa terenów niezabudowanych innych niż terenów budowlanych korzystała z tego zwolnienia – musi podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Konstrukcja podatku od towarów i usług zakłada bowiem, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zatem w przedstawionej sytuacji nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, skoro – jak stwierdziłem już wcześniej – sprzedaż działki nr 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

1. Sprzedaż nieruchomości nr 1/3 stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zachodzą przesłanki do odmowy uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 oceniłem jako prawidłowe.

2. Sprzedaż nieruchomości nr 1/3 wykorzystywanej dotychczas przez Pana w działalności rolniczej, nienosząca znamion działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a stanowiąca rozporządzenie majątkiem prywatnym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 oceniłem jako prawidłowe.

3.W przypadku sprzedaży działki nr 1/3 stanowiącej grunt rolny nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku VAT, gdyż podatek ten nie wystąpi.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 oceniłem jako prawidłowe.

4.W przypadku sprzedaży działki nr 1/3 stanowiącej grunt rolny nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, skoro sprzedaż działki nr 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, zgodnie z którym „Sprzedaż działki rolnej o nr geodezyjnym 1/3 korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w świetle wcześniejszych sprzedaży działek rolnych opisywanych we wniosku” oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·   Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·   Zauważam, że w związku z potwierdzeniem przez Pana, że: „Przedmiotem sprzedaży będzie działka gruntu oznaczona numerem geodezyjnym 1/3 o powierzchni (...) ha. Wskazany numer 11/3 należy traktować jako omyłkę pisarską” – jako omyłkę pisarską potraktowałem również podany przez Pana w piśmie uzupełniającym nr działki: 2.

·   Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwalifikacji na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dokonanej przez Pana wcześniej sprzedaży działek rolnych.

·   Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ta interpretacja została wydana m.in. w oparciu o informację, że „ Z tytułu sprzedaży działek o nr geodezyjnych: 1) 1/1 o pow. (...) ha; 2) 1/2 o pow. (...) ha; 3) 1/4 o pow. (...) ha; Wnioskodawca nie był obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży”. W związku z tym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

·  Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

·   Zwracam również uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z tym załączone do wniosku oraz jego uzupełnienia dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.