Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą działek. Uzupełnił go Pan pismem z 13 czerwca 2025 r. (wpływ 13 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (w dalszej części jako: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca mieszka w A. przy ul. B. Numer PESEL Wnioskodawcy: (…).

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm., dalej zwana „ustawa o PIT”).

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w A. z dnia 12 grudnia 1990 roku, sygn.: (…) Wnioskodawca nabył spadek po ojcu. Wnioskodawca odziedziczył dwie duże działki o numerach 1 i 2.

Co istotne, jedna z działek była wytyczona wewnątrz większej, a obie pozbawione były możliwości wjazdu od strony drogi głównej. Z tego względu Wnioskodawca zmuszony był złożyć wniosek o możliwość wykonania zjazdu z drogi głównej. Celem wykonania zjazdu Wnioskodawca zatrudnił wykonawcę, który wykonał go na jego rzecz. Następnie Wnioskodawca wydzielił opisywane działki.

Dnia 28 października 2013 r. Rada Miejska w A. podjęła uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu pod zabudowę mieszkaniową i usługową pomiędzy ulicami C. i D. w A. W wyniku tego dwie działki musiały zostać połączone w jedną co zmieniło numer działek z 1 i 2 na jedną działkę o numerze 3. Dopiero wtedy geodeta mógł dokonać właściwego podziału działek.

W późniejszym etapie - w wyniku podziału działki nr 3 powstało łącznie dwanaście działek, droga wewnętrzna oraz pas drogowy, który został przeniesiony na rzecz miasta zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o podziale działek uprawomocniła się 20 stycznia 2025 roku. Wnioskodawca zdecydował się podzielić omawianą działkę na mniejsze części, bowiem chciał wybudować na „ojcowiźnie” dom dla siebie i swojej rodziny. Do tego celu nie potrzebował aż tak dużej działki, gdyż byłoby to zwyczajnie nieuzasadnione ekonomicznie.

Wnioskodawca nie doprowadził mediów do działek oraz ich nie uzbroił. Nie zamierza również przy sprzedaży nieruchomości korzystać z usług pośrednika. Nigdy nie prowadził on działalności w zakresie handlu nieruchomościami, nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości oraz nie prowadzi działań marketingowych. Wnioskodawca nie udostępniał również działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów.

Wnioskodawca planuje zbyć dwanaście działek, z wyjątkiem jednej o rozmiarach 1 800 m², na której zamierza w przyszłości wybudować swój dom, który chciałby sfinansować z dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. działek odziedziczonych po swoim ojcu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Ojciec Wnioskodawcy, który nabył przedmiotowe nieruchomości w drodze darowizny od swojego ojca (dziadka Wnioskodawcy), utrzymywał je w dobrej kulturze rolnej. Grunty te były jedynie okresowo uprawiane - działania te miały na celu zapobieżenie ich degradacji, zachwaszczeniu oraz przekształceniu w tzw. ugór. Ojciec Wnioskodawcy nie prowadził na tych działkach działalności gospodarczej, ani nie wykorzystywał ich w sposób wykraczający poza typowe zachowania właściciela gruntu, który dba o jego bieżący stan oraz użyteczność.

W momencie gdy właścicielem działek nr 1 i 2 był ojciec Wnioskodawcy, były one sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne, w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Na moment nabycia spadku przez Wnioskodawcę działki nr 1 i 2 były sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne, w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Po nabyciu działek Wnioskodawca nie prowadził na nich żadnej działalności gospodarczej ani nie wykorzystywał ich w celach zarobkowych. Grunty te były wykorzystywane wyłącznie w sposób zachowawczy - okresowo uprawiane w celu utrzymania ich w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich degradacji i przekształceniu w tzw. „ugór”. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań wykraczających poza typowe czynności właściciela gruntu rolniczego dbającego o jego stan. Nieruchomości te nie były wykorzystywane do świadczenia usług ani w sposób ciągły lub zorganizowany.

W całym okresie posiadania działki służyły wyłącznie zachowaniu ich użyteczności rolniczej i nie były wykorzystywane w celach gospodarczych. Wnioskodawca dbał o utrzymanie nieruchomości w dobrej kulturze rolnej, także poprzez sąsiedzką współpracę - część działek była nieodpłatnie udostępniana najpierw jednemu, a później drugiemu sąsiadowi, którzy wykonywali podstawowe zabiegi rolnicze (m.in. talerzowanie). Dzięki temu nieruchomości były utrzymywane w należytym stanie, bez konieczności podejmowania przez Wnioskodawcę dodatkowych nakładów. Sąsiedzi mogli zatrzymać część plonów na własne potrzeby, przy czym część pozostawiali także do ponownego zasiewu w kolejnym sezonie.

Od momentu nabycia działek nr 1 i 2 (a następnie działki nr 3 powstałej w wyniku ich scalenia), nieruchomości te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - ani w całości, ani w części. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi aktualnie działalności gospodarczej w żadnej formie, a przedmiotowe działki nie służyły i nie służą jakimkolwiek celom gospodarczym, czy zarobkowym.

Wnioskodawca nigdy nie był oraz nie jest aktualnie czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nie uzyskiwał w przeszłości oraz nie uzyskuje aktualnie płodów rolnych przeznaczanych do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Nie oferuje ich osobom trzecim i nie prowadzi sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Uprawy mają charakter wyłącznie zachowawczy i służą utrzymaniu gruntów w odpowiednim stanie, a nie celom zarobkowym.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku.

Wnioskodawca występował jedynie z wnioskiem o udzielenie zgody na wykonanie zjazdu z drogi głównej, ponieważ pierwotnie działki nie posiadały bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Wnioskodawca planuje rozpocząć sprzedaż wydzielonych działek w bieżącym roku kalendarzowym. Decyzja ta wynika z zamiaru pozyskania środków niezbędnych do realizacji inwestycji polegającej na budowie domu dla siebie i swojej rodziny.

Zamiarem Wnioskodawcy jest sukcesywna sprzedaż działek, uzależniona od bieżących potrzeb finansowych, w szczególności związanych z realizacją budowy domu oraz ewentualnych wydatków ponoszonych na potrzeby jego najbliższej rodziny. Wnioskodawca nie planuje na dzień dzisiejszy jednorazowego zbycia wszystkich działek.

Wnioskodawca planuje sprzedaż wydzielonych działek samodzielnie, bez udziału pośredników. Zbycie nastąpi wyłącznie na rzecz osób fizycznych, które będą zainteresowane nabyciem działek na własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca rozważa także opcję sprzedaży części działek deweloperowi, jeżeli warunki transakcji okażą się korzystne i pozwolą na sprawną realizację planowanej inwestycji mieszkaniowej.

Wnioskodawca zamierza poszukiwać nabywców samodzielnie, bez angażowania pośredników, biur sprzedaży ani podejmowania zorganizowanych działań o charakterze komercyjnym. W celu poinformowania potencjalnych zainteresowanych planuje jedynie umieszczenie banera informacyjnego z numerem telefonu na jednej z działek oraz opublikowanie ogłoszenia na portalu internetowym takim jak (...) lub innym ogólnodostępnym portalu ogłoszeniowym.

Tego rodzaju działania są typowe dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które zbywają swój majątek osobisty okazjonalnie, we własnym imieniu i na własny rachunek. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej kampanii reklamowej, nie korzysta z płatnych narzędzi marketingowych, nie inwestuje środków w promocję, nie zleca sprzedaży podmiotom trzecim i nie tworzy infrastruktury sprzedażowej (takiej jak biuro sprzedaży czy obsługa klienta).

Działania te nie mają charakteru ciągłego, zorganizowanego ani profesjonalnego - są ograniczone wyłącznie do podstawowego poinformowania o zamiarze sprzedaży działek.

Informacja o możliwości nabycia działek będzie pochodzić wyłącznie z prywatnych ogłoszeń umieszczonych bezpośrednio przez Wnioskodawcę, w szczególności z banera z numerem telefonu zlokalizowanego na jednej z działek oraz z ogłoszenia opublikowanego na ogólnodostępnym portalu internetowym. Osoby zainteresowane zakupem będą mogły skontaktować się z Wnioskodawcą bezpośrednio, np. dzwoniąc pod wskazany numer telefonu.

Wnioskodawca nie zamierza angażować pośredników, biur sprzedaży ani podejmować zorganizowanych działań marketingowych. Sprzedaż nie będzie prowadzona w sposób ciągły, profesjonalny ani zorganizowany. Kontakt z potencjalnymi nabywcami będzie odbywał się przede wszystkim telefonicznie, w czasie wolnym, po godzinach pracy zawodowej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie planuje podejmowania zaawansowanych działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Ewentualna sprzedaż działek będzie wspierana wyłącznie poprzez podstawowe formy informowania potencjalnych nabywców, typowe dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej - jak np. zamieszczenie ogłoszenia na portalu (...) czy umieszczenie banera informacyjnego na jednej z działek.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Co więcej, nie dokonywał również żadnych transakcji zbycia nieruchomości w przeszłości. Przedmiotowe działki, nabyte w drodze spadku po ojcu stanowią niemalże jedyny majątek Wnioskodawcy, który może zostać zbyty w celu sfinansowania budowy domu, a następnie jego wyposażenia dla siebie i swojej najbliższej rodziny.

Oprócz majątku w postaci działek Wnioskodawca posiada także lokal mieszkalny, który w dalszej perspektywie zamierza przekazać dzieciom.

Wnioskodawca nie sprzedawał dotychczas żadnych nieruchomości - ani zabudowanych, ani niezabudowanych. Nie nabywał żadnych nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży, nie wykorzystywał takich nieruchomości w jakikolwiek sposób, nie dokonywał ich zbycia, nie był zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz nie uzyskał żadnych środków ze sprzedaży.

Omawiane we wniosku działki są pierwszym przypadkiem, w którym Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości. Transakcje te będą mieć charakter jednostkowy i wynikają wyłącznie z konieczności pozyskania środków na budowę i następcze wyposażenie domu rodzinnego.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie działek opisanych w zdarzeniu przyszłym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE", państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a. określone udziały w nieruchomości,

b. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadząca działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle przepisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. 

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, tj. czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi ona sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L z dnia 11 grudnia 2006 r. Nr 347 str. 1 ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Sprzedaż tychże działek następuje w analizowanym przypadku wyłącznie z przyczyn prywatnych Wnioskodawcy. Zamierza On bowiem przeznaczyć dochód ze sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zamierza wybudować na jednej z wyodrębnionych działek dom i następnie odpowiednio go wyposażyć. Z tej perspektywy dla Wnioskodawcy całkowicie zbędne są pozostałe działki, stąd decyzja o ich wyprzedaniu.

Zdaniem Wnioskodawcy podział nieruchomości na mniejsze (działki) jest racjonalnym działaniem osoby fizycznej, zmierzającym do zwiększenia ich wartości. Nadal bowiem mowa jest o tym samym substracie majątku Wnioskodawcy, który jak pragnie On podkreślić, otrzymał tytułem spadku. Nie miała miejsca sytuacja nabycia tejże nieruchomości w celu jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem.

Istotne, a wręcz kluczowe zdaniem Wnioskodawcy są okoliczności nabycia ww. działek.

Doszło do tego bowiem w wyniku otrzymania spadku po ojcu (ponad 35 lat temu). Ciężko jest więc zdaniem Wnioskodawcy uznać, że nabycie omawianych działek 12 grudnia 1990 roku, a następnie ich sprzedaż w roku 2025 jest charakterystycznym działaniem dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że w opisanym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zwykłej, prywatnej sprzedaży części jego majątku, co oznacza, że sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006r. s. 1 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie dokonanie przed sprzedażą podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu transakcji sprzedaży działek będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży działek w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Na podstawie postanowienia Sądu z 12 grudnia 1990 roku, nabył Pan spadek po ojcu, odziedziczył Pan dwie działki o numerach 1 i 2. Jedna z działek była wytyczona wewnątrz większej, a obie pozbawione były możliwości wjazdu od strony drogi głównej. Z tego względu był Pan zmuszony złożyć wniosek o możliwość wykonania zjazdu z drogi głównej. Celem wykonania zjazdu zatrudnił Pan wykonawcę, który go wykonał. Następnie wydzielił Pan opisywane działki.

28 października 2013 r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu pod zabudowę mieszkaniową i usługową pomiędzy ulicami C i D w A. W wyniku tego dwie działki musiały zostać połączone w jedną, co zmieniło numer działek z 1 i 2 na jedną działkę o numerze 3. Dopiero wtedy geodeta mógł dokonać właściwego podziału działek. W późniejszym etapie - w wyniku podziału działki nr 3 powstało łącznie dwanaście działek, droga wewnętrzna oraz pas drogowy, który został przeniesiony na rzecz miasta zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o podziale działek uprawomocniła się 20 stycznia 2025 roku. Zdecydował się Pan podzielić omawianą działkę na mniejsze części, bowiem chciał Pan wybudować dom dla siebie i swojej rodziny. Do tego celu nie potrzebował Pan aż tak dużej działki, gdyż byłoby to zwyczajnie nieuzasadnione ekonomicznie.

Nie doprowadził Pan mediów do działek oraz ich nie uzbroił. Nie zamierza Pan również przy sprzedaży nieruchomości korzystać z usług pośrednika. Nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie handlu nieruchomościami, nie angażuje Pan środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości oraz nie prowadzi działań marketingowych. Nie udostępniał Pan również działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów.

Planuje Pan zbyć dwanaście działek, z wyjątkiem jednej o rozmiarach 1 800 m2, na której zamierza w przyszłości wybudować swój dom, który chciałby Pan sfinansować z dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. działek odziedziczonych po swoim ojcu.

Po nabyciu działek nie prowadził Pan na nich żadnej działalności gospodarczej ani nie wykorzystywał ich w celach zarobkowych. Grunty te były wykorzystywane wyłącznie w sposób zachowawczy - okresowo uprawiane w celu utrzymania ich w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich degradacji i przekształceniu w tzw. „ugór”. Nie podejmował Pan żadnych działań wykraczających poza typowe czynności właściciela gruntu rolniczego dbającego o jego stan. Od momentu nabycia działek nr 1 i 2 (a następnie działki nr 3 powstałej w wyniku ich scalenia), nieruchomości te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - ani w całości, ani w części. Nie prowadził i nie prowadzi Pan aktualnie działalności gospodarczej w żadnej formie, a przedmiotowe działki nie służyły i nie służą jakimkolwiek celom gospodarczym, czy zarobkowym.

Nie uzyskiwał Pan w przeszłości oraz nie uzyskuje aktualnie płodów rolnych przeznaczanych do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Nie oferuje ich Pan osobom trzecim i nie prowadzi sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT. Uprawy mają charakter wyłącznie zachowawczy i służą utrzymaniu gruntów w odpowiednim stanie, a nie celom zarobkowym. Nie występował Pan również z wnioskiem o uchwalenie lub o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku.

Zamierza Pan poszukiwać nabywców samodzielnie, bez angażowania pośredników, biur sprzedaży ani podejmowania zorganizowanych działań o charakterze komercyjnym. W celu poinformowania potencjalnych zainteresowanych planuje jedynie umieszczenie banera informacyjnego z numerem telefonu na jednej z działek oraz opublikowanie ogłoszenia na portalu internetowym takim jak (...) lub innym ogólnodostępnym portalu ogłoszeniowym.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży działek, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.