Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy przy sprzedaży działek nr 4 i 5.

Uzupełnili go Państwo pismem z 7 lipca 2025 r. (wpływ 7 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• „B” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca i Zainteresowany są czynnymi podatnikami VAT i polskimi rezydentami podatkowymi.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany są współużytkownikami wieczystymi niezabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, o łącznym obszarze 7.423,00 m², przy czym działka 2 uległa podziałowi na działki gruntu o numerach 3, 4 oraz 5.

Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowany nabyli od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 5 grudnia 2023 r. Wnioskodawca i Zainteresowany posiadają udział w prawie użytkowania wieczystego w wysokości 1/2.

Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest następujące:

a.Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 stanowi drogi;

b.Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3 stanowi tereny kolejowe, przeznaczone pod teren bocznicy kolejowej;

c.Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4 stanowi tereny kolejowe, przeznaczone pod teren bocznicy kolejowej;

d.Działa gruntu o numerze ewidencyjnym 5 stanowi tereny kolejowe, przeznaczone pod teren bocznicy kolejowej.

Wyżej opisane działki gruntu nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ani nie znajdują się pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu art. 23 ustawy z 20 lipca 2017 r. prawo wodne.

Na przedmiotowej nieruchomości brak jest obciążeń w postaci zaległych podatków lub innych danin publicznoprawnych. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami i prawami osób trzecich, innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, wolna jest od wszelkich roszczeń osób trzecich, nie toczą się żadne postępowania sądowe, egzekucyjne, ani administracyjne. Wobec tej nieruchomości nie jest prowadzona żadna egzekucja komornicza, nie toczy się postępowanie upadłościowe lub jakiekolwiek postępowanie restrukturyzacyjne i nie istnieją okoliczności uzasadniające zgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości lub wszczęcia jakiegokolwiek postepowania restrukturyzacyjnego. Dla poszczególnych działek gruntu nie została wydana decyzja o ustaleniu inwestycji celu publicznego oraz nie znajdują się one na terenie parku narodowego, krajobrazowego, specjalnej strefy ekonomicznej.

Wnioskodawca i Zainteresowany planują zbyć prawo użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami 4 oraz 5 (Działki) na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, z którą 2 stycznia 2025 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Działek, w formie aktu notarialnego.

Na podstawie umowy przedwstępnej, Kupujący uiścił tytułem zadatku:

• Na rzecz Wnioskodawcy: (…) zł brutto (słownie: (…))
• Na rzecz Zainteresowanego: (…) zł brutto (słownie: (…)).

Ponadto, na podstawie tejże umowy przedwstępnej, Kupujący uiścił tytułem zaliczki:

• Na rzecz Wnioskodawcy: (…) zł brutto (słownie: (…))
• Na rzecz Zainteresowanego: (…) zł brutto (słownie: (…)).

Umowa ostateczna sprzedaży Działek ma zostać zawarta do końca lipca 2025 roku.

W umowie przedwstępnej transakcja sprzedaży Działek przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego została uznana za opodatkowaną VAT. W związku ze zbliżającą się datą transakcji sprzedaży Działek, Wnioskodawca i Zainteresowany chcą upewnić się, że transakcja sprzedaży Działek jest opodatkowana VAT i że ich stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Natomiast przedmiotem działalności Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania są usługi w zakresie budownictwa i materiałów budowlanych, a zwłaszcza w branży budowy mieszkań i domów, budynków.

Działki nie były wykorzystywane ani w działalności Wnioskodawcy ani w działalności Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania.

Na zakup działek została wystawiona faktura VAT zarówno na Wnioskodawcę jak i na Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania. VAT naliczony z faktur zakupu został odliczony zarówno przez Wnioskodawcę jak i Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania

Nieruchomość została zakupiona w celach inwestycyjnych.

Zakupione działki nie były przedmiotem umowy dzierżawy bądź innej odpłatnej umowy.

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży Działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, sprzedaż Działek nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Działki stanowią teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, toteż ich sprzedaż przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego – będących czynnymi podatnikami VAT – stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, podlegającą opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów rozumienie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Wnioskodawca i Zainteresowany, będąc spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, należy więc uznać, że spełniają definicję podatnika VAT. Wnioskodawca i Zainteresowany będąc czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT są również podatnikiem tego podatku w zakresie sprzedaży nieruchomości i innego mienia na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że planowana sprzedaż Działek będzie dokonana przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego jako podatników VAT, a sama transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zatem rozstrzygnąć, czy planowana sprzedaż Działek będzie opodatkowana VAT, czy też będzie miało do niej zastosowanie zwolnienie z VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku podstawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowalne.

Zgodnie z Prawem budowlanym dla celów VAT za działkę niezabudowaną uznaje się teren, na którym nie znajdują się budynki i budowle. Z kolei przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumieć należy grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen wskazuje, że „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w Interpretacji indywidualnej z 15 kwietnia 2022 r. 0111-KDIB3-3.4012.669.2021.3.MS - ,,Przy czym, przy określaniu charakteru gruntu jako terenu budowlanego lub terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany, należy uwzględnić - oprócz podstawowego przeznaczenia terenu określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) - również zapisy szczegółowe ww. dokumentów, dotyczące przeznaczenia uzupełniającego terenu, które dopuszczają możliwość jego zabudowy. Zatem grunt - w przypadku którego, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono jego zabudowę, np. określonymi obiektami, urządzeniami i sieciami infrastruktury technicznej, albo obiektami małej architektury, pełniących jedynie rolę pomocniczą, uzupełniającą - stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji jego sprzedaż przez podatnika VAT nie będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT”.

Co więcej, w Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w Warszawie, z 27 maja 2024 r. 0111-KDIB3-2.4012.143.2024.2.A odczytujemy, iż – „zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT." W analizowanym przypadku przedmiotem transakcji jest grunt niezabudowany, to jest Działki, które są sklasyfikowane jako tereny kolejowe. Ustawodawca zalicza do nich grunty zajęte pod budowle i urządzenia związane z prowadzeniem i obsługą ruchu kolejowego, np. linie i bocznice kolejowe, stacje, rampy, magazyny itp.”

Zgodnie z Interpretacją indywidualną z 20 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.487.2023.3.AR „działki objęte są MPZP z przeznaczeniem na bazy, składy, magazyny, zabudowę związaną z działalnością gospodarczą (przeznaczenie dopuszczalne: urządzenia infrastruktury technicznej, bocznice kolejowe, drogi wewnętrzne, parkingi). Stanowią zatem teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.”

Podobnie w Interpretacji indywidualnej z 14 czerwca 2017 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.98.2017.1.DG wskazuje wprost, że „W kontekście przestawionego opisu sprawy i przepisów stwierdzić należy, że w zakresie tej transakcji sprzedający - Powiat jest podatnikiem, a czynność sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, że sprzedana Nieruchomość niezabudowana została objęta decyzją o realizacji inwestycji celu publicznego polegającej na budowie Strefy Gospodarczej - na terenie której dozwolona jest budowa obiektów pod działalność produkcyjną, gospodarczą, składową oraz infrastruktury kolejowej, drogowej, wodnokanalizacyjnej, elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej - należy uznać, że doszło do dostawy gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany. Tym samym oznacza to, że nie było podstawy do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.”

Powyższe potwierdza również komentarz doradcy podatkowego oraz radcy prawnego dr habilitowanego Adama Bartosiewicza, w którym mowa, że „W przypadku dostawy gruntu niezabudowanego możliwe są dwie opcje opodatkowania: - albo dostawa gruntu jest opodatkowana stawką 23% VAT; - albo dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powyższych regulacji wynika, że dostawa gruntów niezabudowanych: - innych niż tereny budowlane jest zwolniona z podatku; - będących terenami budowlanymi jest opodatkowana stawką podstawową (23%) VAT.

W praktyce można się spotkać z sytuacjami zero-jedynkowymi, to znaczy takimi, gdzie dla gruntu w ogóle nie opracowano planu miejscowego (względnie nie dopuszcza on w ogóle zabudowy) oraz nie wydano decyzji WZ albo też gdy taki plan albo taka decyzja istnieją i odnoszą się do całości gruntu (albo do niemal jego całej powierzchni). Mogą jednak w praktyce występować sytuacje, w których stan faktyczny jest bardziej skomplikowany i niejasny. Przykładowo, dla kilkuhektarowej działki przyjęto plan miejscowy, który dopuszcza zabudowę pod infrastrukturę gazociągową na kilku promilach powierzchni tej działki, zaś dodatkowo to przeznaczenie planistyczne zostało już skonsumowane, bowiem stosowna infrastruktura przesyłowa (budowla będąca własnością innego podmiotu) znajduje się już na gruncie. Czy taki grunt powinien być uznany za teren budowlany? Formalnie – tak! Ale czy w istocie jest one terenem budowlanym? Przecież jego nabywca nie wzniesie na nim żadnych budynków, ani budowli bez dodatkowych zabiegów. To powinno prowadzić do jego kwalifikacji jako terenu niebędącego terenem budowlanym.”

Dodatkowo w interpretacji indywidualnej z 29 września 2017 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.380.2017.2.WN wskazuje „W analizowanej sprawie, dla przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości, decyzją z sierpnia 2016 r. burmistrz miasta X wydał decyzję o warunkach zabudowy (ustalając warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: „budynek handlowo-usługowy”). Należy zatem uznać, że dojdzie do dostawy gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji, dostawa przedmiotowego gruntu, stanowiącego teren budowlany, planowana przez przedsiębiorcę będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki w wysokości 23 proc.”

Przywołania wymaga także interpretacja indywidualna z 23 kwietnia 2024 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.94.2024.2.ŻR, w którym mowa „Zauważenia wymaga, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, w sytuacji, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.”

W uzupełnieniu powyższego zgodnie z interpretacją indywidualną z 14 maja 2025 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.146.2025.2.KK „Z wniosku wynika, że działka wydzielona z działki nr 1 jest przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, co jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Tym samym nie można uznać, że ww. działka była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Wobec powyższego planowana przez Pana dostawa niezabudowanej nieruchomości, tj. niezabudowanej działki o projektowanym obszarze około 0,1680 ha wydzielonej z działki nr 1, nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie będzie spełniony co najmniej jeden z warunków określonych w tym przepisie niezbędny do zastosowania tego zwolnienia. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki o projektowanym obszarze około 0,1680 ha wydzielonej z działki nr 1, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.”

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy ustawy o VAT, należy wskazać, że planowana sprzedaż Działek, przeznaczonych pod bocznice kolejowa, nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy przy tym zaznaczyć, że ponieważ przedmiotowe Działki mogą być formalnie uznane za niezabudowane, to z uwagi na ich przeznaczenie – jako teren infrastruktury technicznej sklasyfikowany jako bocznica kolejowa – spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Oznacza to, że zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, są to tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy lub zgodnie z innymi przepisami.

W rezultacie, Działki te nie kwalifikują się jako tereny niezabudowane inne niż przeznaczone pod zabudowę, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak wynika z przytoczonego powyżej orzecznictwa oraz stanowisk organów podatkowych, linia interpretacyjna w przedmiotowej sprawie jest ugruntowana i jednoznacznie wskazuje, że grunty niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub decyzją o warunkach zabudowy) są przeznaczone pod zabudowę, należy kwalifikować jako tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanych działek gruntu, stanowiących tereny budowlane, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% i nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 775) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający chcą dokonać dostawy działek nr 4 i 5. Zainteresowani prowadzą aktualnie działalność gospodarczą, Wnioskodawca w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych natomiast Zainteresowany niebędący stroną postępowania w zakresie budownictwa i materiałów budowlanych, a zwłaszcza w branży budowy mieszkań i domów, budynków. Zainteresowani są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zainteresowani zakupili nieruchomość w celach inwestycyjnych. Ponadto przy nabyciu Nieruchomości wystawiono fakturę VAT, a Zainteresowanym przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana transakcja sprzedaży Działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Na wstępie należy wskazać, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek nr 4 i 5, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, gdyż Zainteresowani nie posiadają majątku prywatnego, a dysponują wyłącznie majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej. W konsekwencji, transakcja ta będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla sprzedawanych działek jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działki gruntu nr 4 i 5 stanowią tereny kolejowe, przeznaczone pod teren bocznicy kolejowej.

W związku z tym, nieruchomość w momencie dostawy będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działek nr 4 i 5 oraz z wniosku nie wynika, że ww. działki nie były przez Zainteresowanych wykorzystywane wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, nie są spełnione warunki zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych działek nr 4 i 5 - będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z  art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

W efekcie Państwa stanowisko w zakresie braku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy przy sprzedaży działek nr 4 i 5 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga właściwej stawki podatku mającej zastosowanie do sprzedaży nieruchomości. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy stanu prawnego, który obowiązuje od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.