Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek będzie Pani podatnikiem podatku VAT oraz czy dostawa działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 7 lipca 2025 r. (data wpływu 8 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A. (dalej: „Podatniczka”, „Wnioskodawczyni”) jest czynnym podatnikiem VAT, który figuruje w wykazie podatników VAT (Białej Liście). Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą w branży edukacyjnej i jednocześnie jest zatrudniona na umowie o pracę. Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) A. (NIP: …). Stosownie do treści wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) Podatniczki: (…)

W marcu 2015 r. Pan B. – mąż Wnioskodawczyni (dalej: „Mąż”) – dokonał zakupu działki o powierzchni 0,7655 (dalej: „Nieruchomość”) do swojego majątku prywatnego ze środków własnych. Nieruchomość nabyto z zamiarem zagospodarowania wolnych środków finansowych i wybudowania na części Nieruchomości domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawczyni i Mąż (dalej łącznie jako: „Małżeństwo”) żyją w ustroju rozdzielności majątkowej. W listopadzie 2015 r. Mąż dokonał darowizny Nieruchomości na Podatniczkę. W listopadzie 2018 r. doszło do podziału Nieruchomości na 6 działek oraz równoległą do nich drogę wewnętrzną. W maju 2019 r. doszło do wydania decyzji o warunkach zabudowy (dalej: „WZ”) dla działki 1 z zamiarem budowy domu na własne potrzeby. W 2021 r. doprowadzono wodę i energię elektryczną do działki 1. W 2022 r. uzyskano WZ na budownictwo jednorodzinne dla działek 2 i 3. W 2024 r. zakupiono projekt i uzyskano pozwolenia na budowę (dalej: „PNB”) na działce 3 na budynek jednorodzinny. Wszystkie decyzje (tj. WZ i PBN) zostały wydane na rzecz Podatniczki. Obecnie Podatniczka planuje dokonać sprzedaży 6 działek.

Opis poszczególnych działek – dalej łącznie jako: „Działki”:

• 4 - zabudowana: - na działce znajduje się budynek mieszkalny – stary budynek, jego stan aktualnie nie nadaje się do zamieszkania. W przeszłości budynek był wykorzystywany na cele mieszkaniowe przez poprzednich właścicieli. - działka nabyta na rynku pierwotnym przez Męża w 2015 r., następnie będąca przedmiotem darowizny na rzecz Podatniczki; - nabycie działki w 2015 r. było poza zakresem VAT; - przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT; - Podatniczka nie wykorzystywała działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; - Podatniczka nie zabudowała działki w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej; - działka nie była wykorzystywana w żaden sposób (w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), leżała odłogiem; - działka nie była oddana do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT takich jak najem czy dzierżawa; - działka nie była przedmiotem ulepszeń;
• 2 i 3 – niezabudowane: - dla przedmiotowych działek nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”); - dla przedmiotowych działek wydano WZ dla budownictwa jednorodzinnego w 2022 r.; - działki nabyte na rynku pierwotnym przez Męża w 2015 r., następnie będące przedmiotem darowizny na rzecz Podatniczki; - nabycie działek w 2015 było poza zakresem VAT; - przy nabyciu działek nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT; - Podatniczka nie wykorzystywała działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; - działki nie były wykorzystywane w żaden sposób (w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), leżała odłogiem; - działki nie były oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT takich jak najem czy dzierżawa;
• 5 i 6 – niezabudowane: - dla przedmiotowych działek nie wydano MPZP ani WZ; - działki nabyte na rynku pierwotnym przez Męża w 2015 r., następnie będące przedmiotem darowizny na rzecz Podatniczki; - nabycie działek w 2015 było poza zakresem VAT; - przy nabyciu działek nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT; - Podatniczka nie wykorzystywała działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; - działki nie były wykorzystywane w żaden sposób (w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), leżała odłogiem; - działki nie były oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT takich jak najem czy dzierżawa;
• 1 – niezabudowana: - dla przedmiotowej działki nie wydano MPZP; - dla przedmiotowej działki wydano WZ dla budownictwa jednorodzinnego w 2019 r.; - działka nabyta na rynku pierwotnym przez Męża w 2015 r., następnie będąca przedmiotem darowizny na rzecz Podatniczki; - nabycie działki w 2015 było poza zakresem VAT; - przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT; - Podatniczka nie wykorzystywała działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; - Podatniczka nie zabudowała działki w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej; - działka nie była wykorzystywana w żaden sposób (w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), leżała odłogiem; - działka nie była oddana do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT takich jak najem czy dzierżawa, - na przedmiotowej działce Podatniczka wraz z mężem planowała budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe. W tym celu doprowadzono do działki media (wodę i prąd).

Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych Podatniczki. Podatniczka nie sprzedawała wcześniej gruntów, budynków, budowli, lokali ani ich części. Podatniczka nie wykonywała i nie zamierza wykonywać w przyszłości czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości takich jak działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Należy jednak zaznaczyć, że jak już wskazano powyżej 6 działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży „powstało” na skutek podziału Nieruchomości w listopadzie 2018 r. Podatniczka uzyskała dla części przedmiotowych działek decyzje administracyjne takie jak WZ czy PNB. Obecnie Podatniczka planuje dokonać sprzedaży Działek. Data planowanej sprzedaży jeszcze nie jest ustalona, nie ma jeszcze potencjalnego klienta zainteresowanego zakupem. Stąd, chce ustalić konsekwencje podatkowe tej transakcji na gruncie VAT i PIT.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

Ad. 2

a. jakie czynności do momentu sprzedaży wykona Pani w celu uatrakcyjnienia działek; czy w stosunku do działek objętych zakresem wniosku, do momentu sprzedaży, będzie Pani podejmowała działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, czy będzie ponosiła Pani nakłady na urządzenie dróg dojazdowych; jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą to działania;

Wnioskodawczyni po otrzymaniu działki w darowiźnie od męża dokonała podziału działki na 6 odrębnych działek. Podziału dokonano w 2018 roku. W maju 2019 roku doszło do wydania decyzji o warunkach zabudowy (dalej: „WZ”) dla działki 1 z zamiarem budowy domu na własne potrzeby. W 2021 roku doprowadzono wodę i energię elektryczną do działki 1.

W 2022 roku uzyskano WZ na budownictwo jednorodzinne dla działek 2 i 3.

W 2024 roku zakupiono projekt i uzyskano pozwolenia na budowę (dalej: „PNB”) na działce 3 na budynek jednorodzinny.

Do momentu sprzedaży Podatniczka nie będzie dokonywała żadnych innych działań, w szczególności takich jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno- kanalizacyjną, ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych.

b. czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (lub udziały w nieruchomościach) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to, jakie;

Nie. Wnioskodawczyni posiada co prawda jeszcze dwie nieruchomości:

1. Działkę rolną niezabudowaną o powierzchni 550 m²,

2. Działkę o powierzchni 2000 m² zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,

• natomiast Wnioskodawczyni nie planuje ich sprzedaży.

c. czy w akcie notarialnym dotyczącym darowizny, otrzymała Pani działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który obecnie znajduje się na działce nr 4; proszę wskazać jakie są zapisy w tym zakresie w ww. akcie notarialnym;

Tak, darowizną otrzymano działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Zgodnie z zapisami w akcie darowizny: działka zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, identyfikator budynku: (...) BUD o powierzchni zabudowy 134 m², o powierzchni użytkowej 120 m².

d. w jaki sposób będzie Pani szukała nabywców działek;

W związku z tym, że nie ma potrzeby szybkiej sprzedaży, Wnioskodawczyni będzie oczekiwała na oferty kupna od potencjalnych zainteresowanych. Wobec braku takich ofert, Wnioskodawczyni rozważy umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w portalach dotyczących sprzedaży nieruchomości.

W zakresie podatku VAT:

e. czy dla działek niezabudowanych wskazanych we wniosku jest ustalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego; jeśli tak, proszę podać jakie są zapisy w MPZP dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie;

Dla niezabudowanych działek nie wydano Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

f. co wpłynęło na Pani decyzję o zmianie planów odnośnie nieruchomości nr 1 (decyzja o sprzedaży), będącej przedmiotem wniosku; kiedy nastąpiła zmiana ww. planów odnośnie nieruchomości;

Na zmianę planów odnośnie nieruchomości wpłynęły problemy osobiste i rodzinne. Zmiana planów miała miejsce w 2023 roku.

g. czy budynek, który znajduje się na działce nr 4 jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418);

Tak, jest budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

h. czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku, który znajduje się na działce nr 4; jeśli tak, to kiedy;

W analizowanej sprawie, doszło do pierwszego zasiedlenia budynku przez poprzednich właścicieli. Pierwszym zasiedleniem budynku było wykorzystywanie budynku na własne cele mieszkaniowe przez poprzednich właścicieli budynku, od których Mąż Wnioskodawczyni odkupił ww. nieruchomość. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w ubiegłym wieku.

i. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, który znajduje się na działce nr 4 a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

Poprzedni właściciele od których Mąż Podatniczki odkupił nieruchomość wykorzystywali budynek na cele mieszkaniowe przez okres dłuższy niż 2 lata (do momentu sprzedaży na rzecz Męża Podatniczki w marcu 2015 roku). Pomiędzy planowaną sprzedażą a pierwszym zasiedleniem upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

j. czy budynek, który znajduje się na działce nr 4, był/jest/będzie wykorzystywany przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT; jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pani wykonywała/wykonuje – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Budynek nie był/nie jest/nie będzie wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Pytanie

1.Czy dokonując sprzedaży Działek, Podatniczka działa w charakterze podatnika VAT?

2.Zakładając, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdzi, że przy sprzedaży Działek Podatniczka działa w charakterze podatnika VAT, czy transakcja może skorzystać ze zwolnienia z VAT?

Pani stanowisko w sprawie

1. dokonując sprzedaży Działek, Podatniczka nie działa w charakterze podatnika VAT;

2. zakładając, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdzi, że przy sprzedaży Działek Podatniczka działa w charakterze podatnika VAT, transakcja sprzedaży działki:

• 4 – zabudowana budynkiem – powinna móc skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynek jest nieużytkowany, do pierwszego zasiedlenia doszło w okresie dłuższym niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT). Nie doszło do „odnowienia” pierwszego zasiedlenia na skutek ulepszeń, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynku (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Alternatywnie, jeżeli prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostałoby zakwestionowane, dostawa może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu tej działki nie przysługiwało prawo do odliczenia i nie dokonywano na niej ulepszeń;
• 2 i 3 – niezabudowane – będzie opodatkowana stawką 23% VAT – działki są niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę zgodnie z WZ – nie ma więc możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;
• 5 i 6 – niezabudowane - powinna móc skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – działki są niezabudowane i nie są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP i WZ (nie wydano wobec nich tych decyzji);
• 1 – niezabudowana - będzie opodatkowana stawką 23% VAT – działka jest niezabudowana, ale przeznaczona pod zabudowę zgodnie z WZ – nie ma więc możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Co do zasady, należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości (np. działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez profesjonalny podmiot, który w związku z jej wykonaniem spełnia definicję podatnika podatku od towarów i usług.

I tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Przy czym - co równie istotne na gruncie niniejszej sprawy - działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza powyższych przepisów pozwala twierdzić, że opodatkowaniu VAT podlegają wyłącznie te czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - tj. przedmiotowy i podmiotowy. Warunek przedmiotowy zostanie spełniony wówczas gdy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten reguluje m.in. dostawę towarów przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wskazano powyżej, definicję towaru spełnia m.in. działka, co oznacza, że sprzedaż działek (gruntów) stanowi odpłatną dostawę towarów w myśl ustawy o VAT. Nie ma zatem wątpliwości, iż w związku z dokonaniem sprzedaży działki gruntu warunek przedmiotowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony.

Dla okoliczności wskazanych w opisie sprawy kluczowe jest natomiast zbadanie czy w związku z dostawą Działek został spełniony warunek podmiotowy, co sprowadza się do ustalenia czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Mając na uwadze przedstawiony art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba fizyczna, która sprzedając nieruchomości czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Z drugiej strony, należy natomiast zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powołując się natomiast na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, dalej "Dyrektywa VAT", działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT). Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, dany podmiot będzie podatnikiem tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie można podmiotu dokonującego takiej dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. W tym miejscu należy wskazać, że dla ustalenia znaczenia pojęcia "działalności gospodarczej" na gruncie VAT wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe w licznych interpretacjach indywidualnych.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10) wskazano m.in., że: "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej".

W dalszej kolejności Trybunał unijny wskazał m.in., że: "Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39).” W ocenie Wnioskodawczyni należy również uwzględnić, że wnioski płynące z przytoczonego wyroku wskazują jasno, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (pkt 36). Jednocześnie sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby "dużych" transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37 - podobnie wyrok C-155/94 w sprawie Welcome Trust).

Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1716/16), w którym wskazano, że: "przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).” W tym miejscu należy także wskazać na ugruntowaną linię interpretacyjną organów podatkowych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT) wskazano: "Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy tez sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą". Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 23 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM, w której stwierdził, że: "pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT". Mając na uwadze treść przytoczonych powyżej przepisów ustawy o VAT oraz stanowiska prezentowane w orzecznictwie sądowym i interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, biorąc pod uwagę fakt, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

• Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Prowadzona przez nią działalność edukacyjna dotyczy branży zupełnie niezwiązanej z nieruchomościami.
• Małżeństwo nabyło Nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej dla celów prywatnych – tj. w celu zagospodarowania wolnych środków finansowych oraz budowy domu, który miał być wykorzystany dla potrzeb własnych.
• Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
• Nabycie Nieruchomości pozostawało poza zakresem VAT.
• Nieruchomość nie była przedmiotem ulepszeń.
• Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.
• Nieruchomość nie była przedmiotem czynności opodatkowanej VAT takiej jak najem czy dzierżawa.
• Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych Podatniczki.
• Podatniczka nie sprzedawała wcześniej gruntów, budynków, budowli, lokali ani ich części – sprzedaż Działek jest więc dla niej czynnością o charakterze jednostkowym, wyjątkowym. Nie jest to więc działalność stała czy powtarzalna.
• Podatniczka nie wykonywała i nie zamierza wykonywać czynności zmierzających do sprzedaży
• Nieruchomości takich działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jednocześnie należy zaznaczyć jednak, że:
• 6 działek będących przedmiotem sprzedaży „powstało” na skutek podziału Nieruchomości w listopadzie 2018 roku.
• Podatniczka uzyskała dla części przedmiotowych działek decyzje administracyjne takie jak WZ czy PNB. W ocenie Wnioskodawczyni, sam fakt dokonania podziału Nieruchomości i uzyskanie WZ i PNB nie powinien prowadzić do wniosku, że sprzedaż Działek zostanie dokonania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Podatniczki. Działalność gospodarcza musi bowiem cechować się powtarzalnością i stałością, a w przypadku Podatniczki sprzedaż Działek będzie stanowić czynność o charakterze jednostkowym. W ocenie Wnioskodawczyni, przy sprzedaży Działek Podatniczka dokona obrotu swoim majątkiem prywatnym.

Nie będzie więc działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Jej działalność w odniesieniu do sprzedaży Działek nie przyjęła bowiem charakteru zawodowego (profesjonalnego). Podatniczka nie podejmowała bowiem (i nie zamierza podejmować) aktywnych działań, które sprawiłyby, że sprzedaż Działek przybierze charakter zorganizowany, takich jak np.:

• działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Tej konkluzji nie powinien zmienić fakt, że Działki „powstały” na skutek podziału Nieruchomości i że Podatniczka dla części działek wystąpiła i uzyskała decyzje WZ i PNB (w tym w zakresie działki na której zamierzała wybudować budynek mieszkalny w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych). Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że odniesieniu do sprzedaży Działek, Podatniczka nie będzie działać jako podatnik VAT. W efekcie, sprzedaż Działek będzie pozostawać poza zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT.

Ad. 2

Zakładając, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Podatniczki w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i stwierdzi, że przy sprzedaży Działek Podatniczka działa w charakterze podatnika VAT należy rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży działek. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe, zakładając że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Podatniczki w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i stwierdzi, że przy sprzedaży Działek Podatniczka działa w charakterze podatnika VAT, transakcja sprzedaży działki:

• 4 – zabudowana budynkiem mieszkalnym – powinna móc skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynek jest nieużytkowany, do jego pierwszego zasiedlenia doszło w okresie dłuższym niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT). Nie doszło do „odnowienia” pierwszego zasiedlenia na skutek ulepszeń, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynku (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Alternatywnie, jeżeli prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostałby zakwestionowane, dostawa może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu tej działki nie przysługiwało prawo do odliczenia i nie dokonywano na niej ulepszeń;

• 2 i 3 – niezabudowane – będzie opodatkowana stawką 23% VAT – działki są niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę zgodnie z WZ – nie ma więc możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;
• 5 i 6 – niezabudowane - powinna móc skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – działki są niezabudowane i nie są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP i WZ (nie wydano wobec nich tych decyzji);
• 1 – niezabudowana - będzie opodatkowana stawką 23% VAT – działka jest niezabudowana, ale przeznaczona pod zabudowę zgodnie z WZ – nie ma więc możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać działki nr 4, 2, 3, 5, 6 i 1. Działki powstały z podziału nieruchomości, którą nabył Pani Mąż w 2015 r. do swojego majątku prywatnego ze środków własnych. Pani i Pani Mąż mają rozdzielność majątkową. W listopadzie 2015 r. Mąż podarował Pani Nieruchomość - otrzymała Pani działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który obecnie znajduje się na działce nr 4. Po otrzymaniu działki w darowiźnie od Męża dokonała Pani podziału działki na 6 odrębnych działek. Podziału dokonano w 2018 roku. Działka nr 4 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym natomiast działki nr 2, 3, 5, 6 i 1 są niezabudowane. W maju 2019 roku doszło do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działki 1 z zamiarem budowy domu na własne potrzeby i w 2021 roku doprowadzono wodę i energię elektryczną do tej działki.

Dla działek 2 i 3 w 2022 roku zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na budownictwo jednorodzinne. W 2024 roku zakupiono projekt i uzyskano pozwolenia na budowę na działce 3 na budynek jednorodzinny.

Nie wykorzystywała Pani działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób (w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie były oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT takich jak najem czy dzierżawa.

Nie wykonywała i nie zamierza Pani wykonywać w przyszłości czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości takich jak działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Do momentu sprzedaży nie będzie Pani dokonywała żadnych innych działań, w szczególności takich jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno- kanalizacyjną, ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych. W związku z tym, że nie ma Pani potrzeby szybkiej sprzedaży, będzie oczekiwała Pani na oferty kupna od potencjalnych zainteresowanych. Wobec braku takich ofert, rozważy Pani umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w portalach dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Nie sprzedawała Pani wcześniej gruntów, budynków, budowli, lokali ani ich części. Nie zamierza Pani sprzedawać w przyszłości innych nieruchomości.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek będzie Pani podatnikiem podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Panią działaniami przy sprzedaży Nieruchomości, było podzielenie Nieruchomości otrzymanej w darowiźnie. Na jednej z wydzielonych działek, tj. działce nr 1 zamierzała Pani wybudować dom na swoje potrzeby i tyko to tej działki w 2021 roku doprowadzono wodę i energię elektryczną. Na zmianę planów odnośnie działki nr 1 wpłynęły problemy osobiste i rodzinne. Zmiana planów miała miejsce w 2023 roku. Ponadto, w 2024 roku zakupiono projekt i uzyskano pozwolenia na budowę na działce 3 na budynek jednorodzinny.

Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Należy podkreślić, że Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie wykonywała i nie zamierza Pani wykonywać w przyszłości czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości takich jak działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Do momentu sprzedaży nie będzie Pani dokonywała żadnych innych działań, w szczególności takich jak: uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno- kanalizacyjną, ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych. W związku z tym, że nie ma Pani potrzeby szybkiej sprzedaży, będzie oczekiwała Pani na oferty kupna od potencjalnych zainteresowanych. Wobec braku takich ofert, rozważy Pani umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w portalach dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Działania podejmowane przez Panią w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Panią Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Panią czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr 4 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i działek niezabudowanych nr 2, 3, 5, 6 i 1, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 w podatku od towarów i usług uznałem za prawidłowe.

Odpowiedź na pytanie nr 2 postawione we wniosku uzależniła Pani od odpowiedzi na pytanie nr 1, w ten sposób, że wnosi Pani o określenie czy transakcja może skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli Organ uzna, że przy sprzedaży działek będzie działała Pani w charakterze podatnika VAT. Ponieważ uznałem, że w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu dostawy działek objętych wnioskiem, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponieważ uznałem, że w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu dostawy działek objętych wnioskiem i nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2, to wniosek dotyczy jednego zdarzenia przyszłego. Zatem opłata należna od wniosku w zakresie podatku od towarów i usług wynosi 40 zł. Dokonała Pani opłaty od wniosku w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w łącznej kwocie 280 zł (120 zł - wpłata z 15 kwietnia 2025 r. i 160 zł – wpłata z 8 lipca 2025 r.). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należna opłata to 40 zł. Zatem kwota 200 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona zgodnie z Pani wskazaniem we wniosku, na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.