Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niewliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, kwoty pieniężnej stanowiącej równowartość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości w danym roku w odniesieniu do Nieruchomości, przeznaczonej wyłącznie na zapłatę podatku od nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5 czerwca 2025 r. (data wpływu 11 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającym w swoim majątku prywatnym określone nieruchomości.

Niezależnie od powyższego, równolegle jest również podmiotem prowadzącym m.in. działalność gospodarczą pod firmą .... Jest również wspólnikiem spółki cywilnej ... S.C., a także jednym z trzech udziałowców (wspólników) ... sp. z o.o.

Podatnik posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa PIT”).

Ponadto, Podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), o którym mowa w art. 113 Ustawy VAT.

Wnioskodawca wraz z Panią A.A. - w oparciu o wspólność małżeńską – są użytkownikami wieczystymi:

‒dz. nr 1 w ... o powierzchni 5.920 m², tj. gruntów zabudowanych i zurbanizowanych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako tereny przemysłowe (dalej: „Działka Przemysłowa”) oraz

‒dz. nr 2 w ... o powierzchni 5.390 m², tj. użytków rolnych, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne (RIVa) (dalej: „Działka Rolna”).

Działka Przemysłowa i Działka Rolna (dalej: „Nieruchomości”) nie są/nie były w przeszłości wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę bądź Panią A.A. - stanowią one prywatne składniki majątku ww. osób.

Nieruchomości będące łącznie w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy oraz Pani A.A., w ramach zarządu majątkiem prywatnym, zostały w dniu 5 stycznia 2020 r. wydzierżawione na rzecz spółki ... sp. z o.o. z siedzibą w … przy ul. …, …, NIP: .., REGON: …, KRS: … (dalej: „Spółka”) na mocy umowy dzierżawy zawartej w dniu 5 stycznia 2020 r. pomiędzy Podatnikiem, występującym jako osoba fizyczna, a Spółką (dalej: „Umowa”). W Umowie wskazano m.in. na czas jej trwania (czas nieokreślony), a także ustalono określony czynsz dzierżawny dostosowany do warunków rynkowych w zamian za dzierżawę Nieruchomości. Doprecyzowano również wprost wysokość ww. czynszu dzierżawnego oraz częstotliwość jego wypłacania. Jednocześnie, zgodnie z zapisami Umowy, wydzierżawiający (Podatnik) wyraził zgodę na budowę na Nieruchomościach hali produkcyjnej i prowadzenie w ich obrębie działalności gospodarczej. W dalszej kolejności, na Nieruchomościach powstała hala produkcyjna wraz z infrastrukturą, która - zgodnie z uregulowaniami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - stała się częścią składową Nieruchomości.

Istotnym jest również, iż w Umowie znajduje się zapis, zgodnie z którym wszelkie opłaty eksploatacyjne a także podatki związane z nieruchomościami lub obiektami budowlanymi w ... przy ul. …, które mają związek z wykonywaniem działalności gospodarczej przez Spółkę na dzierżawionych Nieruchomościach (w tym m.in. również podatek od nieruchomości oraz inne ewentualne opłaty publicznoprawne), niestanowiące czynszu dzierżawy, będą ponoszone - w kontekście ekonomicznym - przez Spółkę. Będzie ona zwracać Podatnikowi w formie pieniężnej kwotę odpowiadającą równowartości podatku koniecznego do uiszczenia za dany rok w oparciu o informacje uzyskane przez Wnioskodawcę wynikające z decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości za dany rok. Jednocześnie, zastrzeżono, że ww. kwoty nie stanowią elementu czynszu dzierżawnego.

W dniu 1 stycznia 2021 r. pomiędzy stronami doszło do zawarcia aneksu do Umowy, celem podwyższenia kwoty czynszu dzierżawnego.

Obecnie, wspomniana Umowa jest nadal aktualna (dzierżawa Nieruchomości na czas nieokreślony), a Nieruchomości są użytkowane przez Spółkę, która prowadzi na nich działalność gospodarczą.

Dzierżawa Nieruchomości będących we wspólnym użytkowaniu wieczystym jest prowadzona przez Wnioskodawcę, który jednocześnie jest jedyną osobą pobierającą z tego tytułu pożytki w postaci czynszu dzierżawnego, co zostało zgodnie ustalone wraz z Panią A.A.. Uzyskuje on zatem przychody podatkowe i wypełnia stosowne obowiązki podatkowe związane z zawarciem omawianej umowy. Wnioskodawca oraz Pani A.A. złożyli jednocześnie oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego odnośnie rozliczania całości przychodów ze wspomnianej dzierżawy wyłącznie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 12 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „UZPD”). Dzierżawa Nieruchomości jest rozliczana przez Wnioskodawcę jako najem prywatny (dzierżawa) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (dalej: „PPE”) w nawiązaniu do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a UZPD.

Zarówno czynsz dzierżawny, jak i zwrot równowartości podatku od nieruchomości Wnioskodawca otrzymuje od Spółki przeważnie na prywatny rachunek bankowy. Dotychczas Podatnik ujmował w kalkulacji do opodatkowania w formie PPE zarówno otrzymany od Spółki czynsz dzierżawny, jak i przekazane pieniądze przeznaczone bezpośrednio na opłacenie podatku od nieruchomości, pomimo, iż na mocy Umowy to Spółka zobowiązała się do ponoszenia ciężaru ekonomicznego w odniesieniu do ww. podatku.

W związku z powyższym, po stronie Podatnika powstała wątpliwość, czy pieniądze, które Wnioskodawca otrzymuje od Spółki niezależne od czynszu dzierżawnego, tj. bezpośrednio przeznaczone na opłacenie podatku od nieruchomości (równowartość kwoty zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości wynikającej z decyzji ustalającej właściwego organu samorządowego) powinny stanowić po jego stronie przychód podlegający opodatkowaniu PPE.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w analizowanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, otrzymywana przez Wnioskodawcę od Spółki kwota pieniężna stanowiąca równowartość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości w danym roku w odniesieniu do Nieruchomości (uiszczana w nawiązaniu do zapisów Umowy i ustalonego pomiędzy stronami przeniesienia ekonomicznego ciężaru ponoszenia ww. podatku na Spółkę), przeznaczona wyłącznie na zapłatę podatku od nieruchomości, powinna być kalkulowana do tzw. wartości sprzedaży w danym roku podatkowym, w rozumieniu Ustawy VAT, warunkującej - po osiągnięciu określonego limitu - ewentualną niemożność korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie (w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2)

Zdaniem Podatnika, w odniesieniu do pyt. 2, w analizowanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym otrzymana przez Wnioskodawcę od Spółki kwota pieniężna stanowiąca równowartość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości w danym roku w odniesieniu do Nieruchomości (uiszczana w nawiązaniu do zapisów Umowy i ustalonego pomiędzy stronami przeniesienia ekonomicznego ciężaru ponoszenia ww. podatku na Spółkę), przeznaczona wyłącznie na zapłatę podatku od nieruchomości, nie powinna być kalkulowana do tzw. wartości sprzedaży w danym roku podatkowym, w rozumieniu Ustawy VAT, warunkującej - po osiągnięciu określonego limitu - ewentualną niemożność korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy VAT, ponieważ przeniesienie przez Podatnika na Spółkę ekonomicznego ciężaru kosztów podatku od nieruchomości nie może być uznane za przedmiot sprzedaży w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, jak wynika z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jak również inne przypadki wymienione w ww. regulacji.

Co więcej, ilekroć w ustawie jest mowa o:

‒towarach-rozumiesięprzezto,stosowniedoart.2pkt6UstawyVAT,rzeczyorazichczęści,atakżewszelkiepostacieenergii,

‒sprzedaży-rozumiesięprzezto,stosowniedoart.2pkt22UstawyVAT,odpłatnądostawętowarówiodpłatneświadczenieusługnaterytoriumkraju,eksporttowaróworazwewnątrzwspólnotowądostawętowarów.

Stosownie natomiast do treści art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak jedynie w momencie, gdy czynności te są wykonywane w sposób odpłatny. Zatem, w przypadku usług, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi potencjalnie istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, co oznacza, że konieczne jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym „wynagrodzenie” to «zapłata za pracę» lub «odszkodowanie za utratę czegoś», natomiast „odpłatny” oznacza «taki, za który się płaci» (por. Słownik Języka Polskiego PWN, sjp.pwn.pl).

Przechodząc dalej, jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że zgodnie z art. 106b ust. 2 Ustawy VAT Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Istotnym jest również, iż stosownie do art. 113 ust. 1 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł.

Mając na uwadze całość powyższych rozważań oraz przenosząc je na grunt stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego w niniejszej sprawie, zaznaczyć trzeba, że podatek od nieruchomości nie jest ani towarem, ani usługą (czyli nie wchodzi w zakres przedmiotowy definicji „sprzedaży”), a więc w tym sensie nie powinien być traktowany jako wchodzący do kalkulacji wartości sprzedaży w danym roku, o której mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy VAT.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, z zapisów Umowy wynika wprost, iż ponoszony przez Spółkę ciężar ekonomiczny odpowiadający równowartości należnego po stronie Wnioskodawcy podatku od nieruchomości (na zasadzie zwrotu ww. kwoty na rzecz Wnioskodawcy, gdyż on jest podatnikiem podatku) nie wchodzi w skład wynagrodzenia z tytułu zawartej Umowy. Z tego względu, nie powinien być on traktowany po stronie Podatnika jako ewentualna sprzedaż.

Podatek od nieruchomości, jest świadczeniem pieniężnym nieekwiwalentnym. W zamian za wpłacony podatek od nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługuje bowiem żadne wzajemne świadczenie ze strony Spółki. Jedynie czynsz dzierżawny bezpośrednio i wprost określony w Umowie można traktować jako świadczenie ekwiwalentne, otrzymywane z tytułu udostępnienia Nieruchomości na rzecz Spółki celem prowadzenia przez nią działalności gospodarczej.

Co również istotne, wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości ustalana rokrocznie przez samorządowy organ podatkowy w formie decyzji nie ma żadnego związku z zawartą Umową pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką. Na kwotę należnego podatku nie wpływają bowiem jakiekolwiek postanowienia Umowy. Podatek od nieruchomości wynika w niniejszej sytuacji z użytkowania wieczystego jako prawa podmiotowego Podatnika, przez co za jego uiszczanie odpowiada wyłącznie Wnioskodawca i ponosi również w tym zakresie odpowiedzialność w kontekście ewentualnych nieterminowych płatności rat podatku czy niewykazania do opodatkowania - w sposób poprawny - wszystkich przedmiotów opodatkowania. Z tego względu, w analogicznym przypadku jak w niniejszym stanie faktycznym/zdarzeniu prawnym, zarówno na mocy Umowy, jak i innej umowy cywilnoprawnej, nie można przenieść na osobę trzecią (np. Spółkę) statusu podatnika podatku od nieruchomości oraz odpowiedzialności za należne zobowiązanie podatkowe.

W takim przypadku nie można twierdzić, iż zwrot ciężaru ekonomicznego podatku od nieruchomości przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy jest po stronie Podatnika świadczeniem usługi, przez co wchodziłby w zakres wartości sprzedaży w danym roku, o której mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy VAT. Podatek od nieruchomości, jako należność publicznoprawna, nie może bowiem podlegać dalszej odsprzedaży lub jakiejkolwiek innej czynności potencjalnie podlegającej opodatkowaniu VAT. Wskazana danina ma charakter majątkowy i jest związana z posiadanym przez Wnioskodawcę, prywatnym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu jego posiadania obrotem (czynszem dzierżawnym).

Podsumowując, w przedmiotowym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym otrzymana przez Wnioskodawcę od Spółki kwota pieniężna stanowiąca równowartość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości w danym roku w odniesieniu do Nieruchomości (uiszczana w nawiązaniu do zapisów Umowy i ustalonego pomiędzy stronami przeniesienia ekonomicznego ciężaru ponoszenia ww. podatku na Spółkę), przeznaczona wyłącznie na zapłatę podatku od nieruchomości, nie powinna być kalkulowana do tzw. wartości sprzedaży w danym roku podatkowym, w rozumieniu Ustawy VAT, warunkującej - po osiągnięciu określonego limitu - ewentualną niemożność korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy VAT, ponieważ przeniesienie przez Podatnika na Spółkę ekonomicznego ciężaru kosztów podatku od nieruchomości nie może być uznane za przedmiot sprzedaży w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Zwrotu kosztów uiszczanego podatku od nieruchomości nie można zakwalifikować jako dostawy towarów lub świadczenia usług (sprzedaż).

Z powyższych względów Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego we Wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każde świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zatem, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez podatników w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwaną dalej „Kodeks cywilny”:

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z przywołanego przepisu wynika, że dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie wydzierżawiającego, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie gruntu przez jego dzierżawcę.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do opłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazywanym za nią wynagrodzeniem.

Podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa nieruchomości wpisuje się/będzie się wpisywała w działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej czynności występuje/będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT. Zatem dzierżawa przez Pana ww. Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.