Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w kamienicy.

Uzupełnił go Pan pismem z dnia – brak daty sporządzenia pisma (wpływ 7 kwietnia 2025 r.) oraz pismem z 22 maja 2025 r. (wpływ 28 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza przystąpić do sprzedaży należących do niego udziałów 4/12 w kamienicy, której jest współwłaścicielem wraz ze swoim rodzeństwem.

Nieruchomość to kamienica (…).

Właścicielem ww. udziału w nieruchomości Wnioskodawca jest od xx czerwca 1999 r. (3/12 udziału) potwierdzonym prawomocnym wyrokiem Sądu (1/12 udziału), potwierdzonym prawomocnym wyrokiem Sądu z tytułu spadku po zmarłej matce.

Wszystkie opłaty wynikające z powyższego zostały w owym czasie uregulowane i z tego tytułu nie zalega Wnioskodawca z żadnymi opłatami w stosunku do US co poświadczają zaświadczenia z Urzędu Skarbowego.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o czterech kondygnacjach nadziemnych oraz strychem i podpiwniczeniem całkowitym o łącznej powierzchni znajdujących się w nim lokali wynoszącej (...) m². Nieruchomość i posadowiony na niej budynek mają zapewniony dostęp do instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Ma też zapewniony dostęp bezpośredni do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków, jest natomiast wpisana do gminnej ewidencji zabytków. Nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu udziałami we współwłasności nieruchomości, w tym, nie wchodzą one w skład masy upadłości. Nie toczy się wobec niej postępowanie zabezpieczające, układowe, ani inne postępowanie określone w ustawie Prawo upadłościowe i Prawo restrukturyzacyjne.

Nieruchomość w postaci kamienicy została zbudowana ok roku 1900 z przeznaczeniem na cele mieszkalne i trwa to nieprzerwanie do dnia złożenia wniosku.

Od czasu zasiedzenia lokale w ww. kamienicy służyły do celów mieszkalnych. Co wynika z powyższego, sprzedaż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął czas znacznie dłuższy niż 2 lata.

Aktualnie w kamienicy znajduje się (...) lokali przeznaczonych na cele mieszkalne, część z nich zajęta jest przez lokatorów, część to pustostany.

Począwszy od roku 1999 kiedy to Wnioskodawca stał się współwłaścicielem, nie były prowadzone żadne prace polegające na rozbudowie, dobudowie, czy jakimkolwiek ulepszaniu nieruchomości. Prowadzone były przez ten okres tylko bieżące naprawy wynikające z użytkowania nieruchomości. Żadne z tych prac nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości.

Nieruchomość – udziały Wnioskodawcy wchodzą wyłącznie w skład jego majątku prywatnego. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nigdy nie wchodziła w jej skład.

Zamiar sprzedaży należącego do Wnioskodawcy udziału ma być dokonany w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż ta jest jednorazowa, tzn. nie ma charakteru zawodowego – powtarzalności działań.

Wnioskodawca przystąpił do podpisania aktu notarialnego – przedwstępnej umowy sprzedaży celem sprzedaży przysługujących Wnioskodawcy udziałów w nieruchomości.

Kupującym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zapoznała się ze stanem prawnym, technicznym i faktycznym nieruchomości i nie wnosi żadnych uwag i roszczeń. Podpisanie końcowej umowy – umowy przyrzeczonej – według aktu notarialnego będzie nie wcześniej niż 19 września 2025 r. i nie później niż 19 października 2025 r. Dokonanie sprzedaży/zakupu uzależnione jest od uzyskania interpretacji indywidualnej podatkowej.

Wnioskodawca jest lekarzem (...) i prowadzi działalność medyczną zwolnioną od podatku, jak również najem w części kamienic należących do niego (…).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na zadane w wezwaniu pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

Pytanie nr 1: Czy lokale znajdujące się w sprzedawanym budynku będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

Odpowiedź:

Nieruchomość ma wydzielone (...) lokale mieszkalne zajmowane przez lokatorów zgodnie z umowami najmu.

Pytanie nr 2: Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali zostało/zostanie do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który stanowić będzie przedmiot dostawy.

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie nr 3: Czy we wskazanym we wniosku budynku są/będą wyodrębnione na moment dostawy lokale na podstawie wpisu do księgi wieczystej?

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie nr 4: Czy Pana udział 4/12 w kamienicy stanowi udział w całości budynku, czy też jest Pan wyłącznym właścicielem określonych jego części, np. konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali?

Odpowiedź:

Udział Wnioskodawcy stanowi 4/12 całości budynku bez określonych lokali.

Pytanie nr 5: W jaki sposób wykorzystywał Pan – od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży – swój udział w budynku kamienicy?

Odpowiedź:

Wnioskodawca stosował najem osobom prywatnym.

Pytanie nr 6: Czy Pana udział w budynku kamienicy był/jest/będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to na jaki okres i czy stroną umowy był/jest/będzie Pan, czy inny współwłaściciel?

Odpowiedź:

Do tej pory umowy miały charakter najmu, a jaki będzie stosował nowy właściciel tego Wnioskodawca nie wie, bo nie jest to przedmiotem umowy.

Pytanie nr 7: Kto uzyskuje/będzie uzyskiwał korzyści z czynszów z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pan, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź:

Wszyscy współwłaściciele stosownie do posiadanych udziałów.

Pytanie nr 8: Czy wystąpił/wystąpi podatek należny i kto rozlicza/będzie rozliczał umowy najmu – czy wyłącznie Pan czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele? Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy nie był/nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu?

Odpowiedź:

Podatek należny był rozliczany przez każdego współwłaściciela z osobna.

Pytanie nr 9: Kto i w jaki sposób dokumentuje usługi najmu? Czy czynsz z tytułu najmu jest/będzie dokumentowany wystawionymi przez Pana, innego współwłaściciela, wszystkich współwłaścicieli fakturami? Jeśli nie, to prosimy wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź:

Dokumentację prowadzi firma, która zajmuje się nieruchomościami i lokatorom faktur nie wystawia, a pobiera czynsz na podstawie umów najmu.

Pytanie nr 10: Jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedź:

Umowa przedwstępna określa termin umowy ostatecznej po dokonaniu kasacji wpisów hipotecznych sprzed wielu lat.

·    Strony ustaliły ,że jeżeli sprzedający lub kupujący do xx sierpnia 2025 r. nie uzyskali ostatecznej i niezaskarżalnej interpretacji indywidualnej podatkowej wówczas termin zawarcia umowy zostanie ustalony na inny w terminie maksymalnie xx lutego 2026 r.

·    Jeśli z przyczyn niezależnych od siebie i dołożenia wszelkich starań sprzedający do tej daty nie uzyskali indywidualnej interpretacji wówczas sprzedający mogą odstąpić od umowy a zadatek zwrócić.

·    Przez sprzedającego został pobrany od kupującego zadatek w wysokości (...) zł, który w razie niewykonania umowy przez stronę kupującą z jej przyczyny, strona sprzedająca może bez wyznaczenia terminu odstąpić od umowy a zadatek zachować.

·W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony która go dała.

·    W razie rozwiązania umowy zadatek zostanie zwrócony a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, to samo dotyczy wypadku gdy niewykonanie umowy nastąpił wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

·    Strona sprzedająca wskazuje, że z uwagi na brak pewności, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegać podatkowi od towarów i usług zobowiązuje się do wystąpienia do 15 kwietnia 2025 r. o odpowiednią interpretacje indywidualną do właściwego organu.

·    W przypadku stawki 8% tego podatku, doliczonej do podanej ceny – tylko strona kupująca może odstąpić od umowy przedwstępnej wobec czego umowa ta zostaję uznana za niezawartą, a zadatek powinien być niezwłocznie zwrócony – podobnie przy podatku w wysokości 23%.

·    Sprzedający musi przedstawić zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem z tytułu zasiedzenia i z tytułu spadku z właściwego Urzędu Skarbowego.

·    Kupujący okazuje kopie wypisu aktu notarialnego obejmujący akt założycielski spółki (kupującego) (…).

·    Kupujący składa oświadczenie, że zakup nieruchomości nie wymaga wyrażenia zgody przez zgromadzenie wspólników.

·    Na dokonanie czynności objętych niniejszym aktem nie jest wymagana zgoda żadnego podmiotu.

Pytanie nr 11: Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź:

Wszelkie obowiązki przejmuje strona kupująca.

Pytanie nr 12: Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich.

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie nr 13: Czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie nr 14: Czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza Pan udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to prosimy wskazać ich zakres.

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie nr 15: Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił/udzieli.

Odpowiedź:

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania we wszystkich sprawach związanych ze sprzedażą swojemu bratu.

Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży jest starą kamienicą mającą ponad 120 lat, a będącą współwłasnością od ponad 25 lat decyzją Sądu w 3/12 i w drodze spadku po matce w 1/12. Zasiedlona jest przez lokatorów, z których większość otrzymała umowy od Urzędu Miasta często 20-30 lat temu. Przynosi nieznaczne dochody stąd planowana sprzedaż.

Pytanie

Czy w przypadku dokonania sprzedaży, transakcja ta jest zwolniona od podatku od towarów i usług VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż nie powinna zostać obciążoną podatkiem VAT. Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienie z VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem, a dniem złożenia wniosku minęło znacznie więcej niż 2 lata, co wynika z art 43 ust. 1 pkt 10.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. w nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać należące do Pana udziały (4/12) w kamienicy, której jest Pan współwłaścicielem. Część udziału nabył Pan w wyniku zasiedzenia w roku 1999, natomiast resztę udziału otrzymał Pan w spadku w roku 2007. W kamienicy znajdują się lokale, które są wynajmowane przez wszystkich współwłaścicieli (każdy z nich swój udział). Lokale nie są wyodrębnione w ramach oddzielnych ksiąg wieczystych oraz nie zostało wydane do lokali zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali (nie stanowią samodzielnych lokali). Kamienica została zasiedlona. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Od roku 1999 nie były ponoszone na kamienicy wydatki przekraczające 30% jej wartości początkowej.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w kamienicy.

Aby rozstrzygnąć Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności stwierdzić, czy sprzedaż udziałów w kamienicy będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży udziałów w kamienicy nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wynajem przez Pana udziału spowodował, że nieruchomość utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych kamienicy powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Pana udziałów w kamienicy będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa udziałów w kamienicy, będzie podlegać po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towaru, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Natomiast, gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w ww. przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z opisu sprawy, kamienica została zasiedlona, a od jego momentu do momentu sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Ponadto, od momentu nabycia przez Pana udziałów (rok 1999) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Zatem, do dostawy kamienicy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także odpowiednio dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek kamienicy jest posadowiony.

Skoro więc planowana sprzedaż budynku kamienicy nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego obiektu do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa udziału w gruncie, na którym posadowiona jest kamienica również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana udziałów w kamienicy będzie – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwolniona od podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, jak wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli kamienicy, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.