Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług związanych z planowaną przez Zainteresowanych transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Kupującej.

Uzupełnili go Państwo pismami z 23 kwietnia 2025 r. oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 czerwca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również: A.A.) oraz Zainteresowany (dalej również: B.B.) - dalej łącznie jako: „Zainteresowani” - nabyli w czerwcu 2024 r. nieruchomość (dalej również: Nieruchomość) o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po 1/2 prawa własności. Zainteresowani dokonali nabycia prywatnie, transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT.

A.A. i B.B. planowali na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Docelowo, każdy z nich miał mieć do dyspozycji po jednym z „bliźniaków”. A.A. planował wykorzystać Nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. B.B. również planował wykorzystać Nieruchomość do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie wykluczał ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to jeszcze przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po.

Zainteresowani prowadzili również zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych projektów, wycen itd. Zainteresowani złożyli również odpowiednie wnioski o tzw. „odrolnienie” Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi uzgodnieniami związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz przyłączem mediów. Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Zainteresowani we własnym zakresie ponosili wydatki związane z Nieruchomością, nie obniżali oni podatku VAT należnego podatek VAT naliczony w związku z poniesionymi wydatkami.

W 2025 r. A.A. znalazł jednak inną nieruchomość, która jest dla niego znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla niego i jego rodziny potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym zdecydował on, że będzie chciał sprzedać swój udział w prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Opisywana wyżej budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym przedsięwzięciem dla Zainteresowanych i wobec zmiany planów przez A.A. straciła ona również sens dla B.B., który nie chciał jej kontynuować w pojedynkę.

Zainteresowani postanowili dokonać sprzedaży Nieruchomości (każdy z nich po 1/2 udziału w prawie własności) do powiązanej z nimi spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - C. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupująca”). A.A. pełni funkcję prezesa zarządu Spółki, natomiast B.B. jest prezesem zarządu spółki, która jest wspólnikiem wspólnika Kupującej. Spółka prowadzi działalność w branży deweloperskiej (przedmiot przeważającej działalności - PKD 68.12.A - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych).

Kupująca w chwili sprzedaży będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Cena za Nieruchomość ustalona zostanie na warunkach rynkowych. Nabyta przez Kupującą Nieruchomość będzie wykorzystana w działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT - Kupująca wybuduje na Nieruchomości budynek mieszkalny i sprzeda go.

A.A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej nie prowadził nigdy działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność ta opodatkowana jest na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, A.A. jest również czynnym podatnikiem podatku VAT w ramach tej działalności.

A.A. jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych - w jednym zamieszkuje, drugi przeznaczony jest na najem na rzecz osób fizycznych. Oprócz tego pozostaje właścicielem działki budowlanej we współwłasności z siostrą, właścicielem działki rolniczej, dzierżawionej na cele rolnicze oraz współwłaścicielem w udziale 1/2 gruntu zabudowanego budynkiem użytkowym, wynajmowanym na rzecz podmiotu prowadzącego tam działalność gospodarczą w zakresie handlu. A.A. wynajmuje nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, przy czym najem lokalu użytkowego prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej i opodatkowany podatkiem VAT. Najem lokali mieszkalnych na rzecz osób prywatnych nie jest opodatkowany podatkiem VAT.

Oprócz tego, A.A. jest powiązany z szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących działalność dotyczącą najmu nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land development.

W 2022 r. A.A. dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w 2017 r., w którym wcześniej mieszkał. Poza tą transakcją Wnioskodawca nie przeprowadzał w ciągu ostatnich 5 lat sprzedaży nieruchomości.

B.B. nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. B.B. jest właścicielem jednej nieruchomości niezabudowanej, która została nabyta w celach inwestycyjnych, z myślą o wniesieniu jej do jednej ze spółek powiązanych z B.B.

B.B. jest również powiązany z szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących działalność dotyczącą najmu nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land development.

A.A. planuje przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. B.B. nie ma w planach przeznaczania środków uzyskanych ze sprzedaży swojego udziału na własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.w jaki sposób każdy z Zainteresowanych wykorzystywał/wykorzystuje udział w Nieruchomości od momentu jej nabycia - jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób ww. Nieruchomość zaspokajała te potrzeby osobiste?

Odp. Zainteresowani korzystali z Nieruchomości wyłącznie w zakresie, który był wymagany do planowania budowy domów jednorodzinnych. Były to cele osobiste, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, konieczne do przygotowania i wybudowania budynku mieszkalnego.

Wnioskodawca wskazuje, że z jego strony doszło m.in. do spotkania z architektem wnętrz, po tym spotkaniu powstał nawet dostosowany do jego potrzeb koncept projektu wnętrz.

2.czy Nieruchomość była/jest oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie sprzedawana nieruchomość była udostępniana osobom trzecim? czy była udostępniania odpłatnie czy bezpłatnie? kto był strona umowy: oboje Zainteresowani, tylko jeden z Zainteresowanych?

Odp. Nieruchomość nie jest ani nie była oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

3.czy działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia Nieruchomości objętej zakresem pytania podejmowali obydwoje Zainteresowani? jeśli któreś z działań były prowadzone przez jednego z Zainteresowanych, prosimy wymienić te działania i wskazać przez którego z Zainteresowanych były prowadzone?

Odp. Nie były podejmowane działania mające na celu „uatrakcyjnienie Nieruchomości”. Działania takie jak odrolnienie Nieruchomości i rozmowy z architektami miały na celu przygotowanie budowy domów jednorodzinnych dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Sama budowa miała spełniać cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i Zainteresowanego. Dopiero później podjęli oni decyzję, że nie będą kontynuować budowy, więc podejmowane na Nieruchomości działania nie służyły „uatrakcyjnieniu Nieruchomości”.

Jednocześnie należy wskazać, że w rozmowy z architektem w zakresie projektu budowy zaangażowani byli zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowany.

4.czy Zainteresowany - B.B. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy?

Odp. Nie, Zainteresowany - B.B. nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

5.czy Zainteresowani zawarli/zawrą ze Spółką Kupującą warunkową przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a jeśli tak, to:

• jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa oraz w jakim celu została/zostanie zawarta?
• jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, będą ciążyły/ciążą na nabywcy, a jakie na Sprzedających?

Odp. Wnioskodawca i Zainteresowany planują zawrzeć ze Spółką Kupującą umowę przedwstępną. W umowie tej nie zostaną zawarte żadne warunki zawieszające, które uzależniałyby zawarcie umowy przyrzeczonej od zaistnienia określonych warunków. Umowa przedwstępna będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym ostateczna cena sprzedaży ustalona zostanie ostatecznie po wydaniu interpretacji, określającej, czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, czy też nie będzie jej podlegała. Wraz z umową przedwstępną doszłoby do przeniesienia na rzecz nabywcy pozwolenia na budowę oraz ustaleń/umów z dostawcami mediów.

6.czy w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości Zainteresowani planują udzielić bądź już udzielili jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) dla nabywcy - jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których Kupująca spółka będzie mogła dokonać w imieniu i na rzecz Sprzedających)?

Odp. Zainteresowani nie udzielili ani nie planują udzielić żadnych pełnomocnictw dla nabywcy w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

7.czy przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będą nakłady poniesione na wybudowanie domów czy też niezabudowana Nieruchomość?

Odp. Przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana Nieruchomość.

8.czy w ramach sprzedaży zostaną przeniesione na spółkę Kupującą projekty i decyzje, które Zainteresowani uzyskali wcześniej przed sprzedażą? jakie?

Odp. W ramach sprzedaży zostaną przeniesione na spółkę Kupującą pozwolenie na budowę oraz umowy z dostawcami mediów, a także uzgodnienie z zarządem dróg i utrzymania miasta.

9.czy cena za Nieruchomość będzie uwzględniała nakłady poniesione przez Sprzedających w związku z przygotowaniem Nieruchomości do budowy 2 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej?

Cena za Nieruchomość zostanie powiększona o koszty projektu, które zostały poniesione przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego. Jednocześnie to, że dojdzie do podwyższenia ceny sprzedaży względem ceny zakupu tej Nieruchomości, w oczywisty sposób wynika z tego, że działka, dla której wydano pozwolenie na budowę jest warta więcej niż bez takiego pozwolenia. Z tego względu, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, cena za Nieruchomość ustalona będzie na warunkach rynkowych.

10.czy spółka Kupująca na Nieruchomości wybuduje 2 domy w zabudowie bliźniaczej, jak planowali Zainteresowani?

Odp. Możliwy jest scenariusz, zgodnie z którym Kupująca na Nieruchomości wybuduje 2 domy w zabudowie bliźniaczej, tak jak planowali Zainteresowani. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której potencjalni przyszli klienci Kupującej zainteresowani będą innym projektem. Wówczas projekt może ulec modyfikacji, zgodnie z potrzebami indywidualnego klienta.

11.jeśli sprzedawana nieruchomość będzie gruntem niezabudowanym, to należy wskazać:

a.czy dla tej działki na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla sprzedawanej działki?

b.w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy będą dla tej działki wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka objęta była tym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego również w momencie kupna Nieruchomości i plan ten nie powinien ulec zmianie do momentu sprzedaży Nieruchomości.

12.jeśli na sprzedawanej nieruchomości będą naniesienia, to należy wskazać:

a.jakie budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane będą znajdować się na nieruchomości na moment sprzedaży?

b.czy i kiedy budynki/budowle zostały oddane do użytkowania i do jakich czynności/jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

c.czy Zainteresowanym przysługiwało/przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na budowę budynków/budowli (domów)?

Odp. W chwili sprzedaży Nieruchomości na Nieruchomości nie będą znajdować się żadne naniesienia.

Pytania

1)Czy sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanych na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2)Czy w razie, jeśli odpowiedź na pytanie ad 1 będzie negatywna, to Kupującej będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości opisanej we wniosku?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe przepisy wskazują, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby transakcja sprzedaży gruntu mogła być uznana za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, musi zostać dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który przy dokonywaniu tej transakcji działa w tym charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nawet osoba posiadająca status podatnika czynnego VAT nie zawsze będzie uznana za podatnika VAT przy danej transakcji rozporządzenia mieniem. I na odwrót - osoba nieposiadająca takiego statusu może być uznana za podatnika VAT przy danej transakcji, jeżeli okoliczności danej sprawy wskazują na profesjonalny charakter takiej czynności.

Aby przypisać danemu podmiotowi działalność podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca zarząd majątkiem prywatnym w ramach przysługującego jej prawa własności.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Przy czym ocenę tę można odnosić wyłącznie do osoby dokonującej danej transakcji. Działania poprzednich właścicieli działki pozostają bez żadnego wpływu na to, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika czy też nie.

Podsumowując powyższe rozważania, przyjąć należy, że zgodnie z przyjętą konstrukcją podatku od towarów i usług opodatkowaniu mogą podlegać tylko te czynności, w przypadku których został spełniony zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, a więc podmiot mający cechę podatnika (kryterium obiektywne) dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

W przedstawionym powyżej zdarzeniu przyszłym nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca i Zainteresowany nie będą działać tak jak osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną do oceny, czy osoba ta działa jak podatnik należy przeanalizować jakie czynności zostały podjęte w celu dokonania sprzedaży.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przykładowy, otwarty katalog czynności, które wskazują na profesjonalny charakter działalności w obrocie nieruchomościami wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-2.4012.795.2021.1.MN): Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta. (…)

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego nie wskazują na działanie w charakterze podatników podatku VAT. Tak jak opisano we wniosku, A.A. i B.B. nabyli Nieruchomość z myślą o wybudowaniu na niej dwóch domów w zabudowie bliźniaczej. Domy miały zaspokajać potrzeby mieszkaniowego Wnioskodawcy i Zainteresowanego oraz ich rodzin. Nie był to zakup w celach inwestycyjnych - transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT. A.A. i B.B. zlecili również wykonanie projektu domów, zaczęli projektować także otoczenie wokół domów. Wszelkie czynności związane z Nieruchomością („odrolnienie” działki, przyłącza mediów itd.) dokonywane były z myślą o tym, że to A.A. i B.B. w niej zamieszkają.

Decyzja o zaprzestaniu budowy i sprzedaży wynika wyłącznie ze znalezienia przez A.A. innego atrakcyjnego miejsca pod budowę. Zmiana ta nie wynikała z planów inwestycyjnych Wnioskodawcy i Zainteresowanego, ale wyłącznie ze względu na znalezienie innego miejsca, które zdaniem A.A. pozwoli na lepsze spełnienie potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. W szczególności należy podkreślić, że ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami lub w branży deweloperskiej. Są oni powiązani ze spółkami działającymi w branży obrotu nieruchomościami, ale sam ten fakt nie świadczy wcale o działaniu przez nich w charakterze podatnika z art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę i zainteresowanego należy uznać w całości za prawidłowe.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego, jeśli odpowiedź na pytanie Ad 1 będzie negatywna, a sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Kupującej będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości opisanej we wniosku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli zatem nabyte towary będą wykorzystywane dalej w działalności gospodarczej, to podatnik może obniżyć należny podatek VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów.

Odliczenie to jest możliwe, o ile nie zachodzą wyłączenia co do zastosowania takiego mechanizmu przewidziane w art. 88 ustawy o VAT (m.in. nie stosuje się odliczenia, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku).

W sytuacji, w której stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanego w odniesieniu do pytania Ad 1 zostanie przez Organ uznane za nieprawidłowe, ponieważ uzna on, że Sprzedający przy opisanej we wniosku transakcji działać będą jak podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to transakcja opodatkowana będzie podatkiem VAT. Jednocześnie Kupująca wykorzystywać będzie nabytą Nieruchomość w działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. Spółce przysługiwać zatem będzie uprawnienie do dokonania obniżenia na podstawie art. 86 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2022 r. (0111-KDIB3-1.4012.977.2021.1.IK): Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Działek, Spółka zamierza wykorzystywać je wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak wyżej wskazał tut. Organ, sprzedaż udziału w Działkach na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Spółki. Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego udział w Działkach będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Tym samym, Kupującemu z tego tytułu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy. Biorąc powyższe pod uwagę, jeśli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana w dalszej działalności gospodarczej, możliwe będzie obniżenie podatku VAT należnego o podatek naliczony przy nabyciu nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości;

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowani (Sprzedający) podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca i Zainteresowany podjęli/podejmą w odniesieniu do Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Wnioskodawca - A.A. (A.A.) oraz Zainteresowany - B.B. (B.B.), dalej łącznie jako: „Zainteresowani” - nabyli w czerwcu 2024 r. Nieruchomość o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po 1/2 prawa własności;
• Zainteresowani dokonali nabycia prywatnie, transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT;
• Zainteresowani planowali na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (każdy z nich miał mieć do dyspozycji po jednym z „bliźniaków”);
• A.A. planował wykorzystać Nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. B.B. również planował wykorzystać Nieruchomość do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie wykluczał ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to jeszcze przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po;
• Zainteresowani prowadzili zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych projektów, wycen itd. Zainteresowani złożyli również odpowiednie wnioski o tzw. „odrolnienie” Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi uzgodnieniami związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz przyłączem mediów. Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Zainteresowani we własnym zakresie ponosili wydatki związane z Nieruchomością, nie obniżali oni podatku VAT należnego podatek VAT naliczony w związku z poniesionymi wydatkami;
• w 2025 r. A.A. znalazł inną nieruchomość, która jest dla niego znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla niego i jego rodziny potrzeb mieszkaniowych - w związku z tym zdecydował, że będzie chciał sprzedać swój udział w prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem budowy;
• Ww. budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym przedsięwzięciem dla Zainteresowanych i wobec zmiany planów przez A.A. straciła ona również sens dla B.B., który nie chciał jej kontynuować w pojedynkę;
• Zainteresowani postanowili dokonać sprzedaży Nieruchomości (każdy z nich po 1/2 udziału w prawie własności) do powiązanej z nimi spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - (dalej: „Spółka” lub „Kupująca”);
• Cena za Nieruchomość ustalona zostanie na warunkach rynkowych;
• Nabyta przez Kupującą Nieruchomość będzie wykorzystana w działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT - Kupująca wybuduje na Nieruchomości budynek mieszkalny i sprzeda go;
• Przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana Nieruchomość, na Nieruchomości nie będą znajdować się żadne naniesienia. Działka w momencie kupna Nieruchomości była i nadal jest objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, co wpłynie na uznanie Zainteresowanych (Sprzedających) z tytułu tej transakcji za podatników podatku VAT, a w konsekwencji czy Spółce Kupującej ww. Nieruchomość będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Zainteresowani będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży Nieruchomości brak jest przesłanek pozwalających uznać każdego z Zainteresowanych za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z wniosku, Zainteresowani nabyli prywatnie w czerwcu 2024 r. Nieruchomość o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po 1/2 prawa własności (transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT). Zainteresowani planowali na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Zgodnie ze wskazaniem, Zainteresowani korzystali z Nieruchomości wyłącznie w zakresie, który był wymagany do planowania budowy domów jednorodzinnych. Były to cele osobiste, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, konieczne do przygotowania i wybudowania budynku mieszkalnego. Nieruchomość nie jest ani nie była oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która nie jest związana z obrotem nieruchomościami i jest czynnym podatnikiem podatku VAT w ramach tej działalności. Zainteresowany nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że Wnioskodawca i Zainteresowany planują zawrzeć ze Spółką Kupującą umowę przedwstępną, lecz w umowie tej nie zostaną zawarte żadne warunki zawieszające, które uzależniałyby zawarcie umowy przyrzeczonej od zaistnienia określonych warunków. W ramach sprzedaży zostaną przeniesione na spółkę Kupującą pozwolenie na budowę oraz umowy z dostawcami mediów, a także uzgodnienie z zarządem dróg i utrzymania miasta. Zainteresowani we własnym zakresie ponosili wydatki związane z Nieruchomością, nie obniżali oni podatku VAT należnego podatek VAT naliczony w związku z poniesionymi wydatkami. Zainteresowani nie udzielili ani nie planują udzielić żadnych pełnomocnictw dla nabywcy w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

Należy podkreślić, że Sprzedający w stosunku do Nieruchomości nie podejmowali działań mających na celu „uatrakcyjnienie Nieruchomości”. Podejmowane działania takie jak odrolnienie Nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę, umowy z dostawcami mediów, jak również rozmowy z architektami, które miały na celu przygotowanie budowy domów jednorodzinnych na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i Zainteresowanego - nie mają wpływu na kwalifikację Zainteresowanych za podatników, gdyż stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego mienia i nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku ze znalezieniem innej nieruchomości, która jest dla Wnioskodawcy znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla niego i jego rodziny potrzeb mieszkaniowych, Zainteresowani podjęli decyzję o zaprzestaniu budowy i sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądza, iż sprzedaż ww. Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani (Sprzedający) nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Zainteresowanych w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Zainteresowani - oboje Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Zainteresowanych należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, Zainteresowani będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem dokonując sprzedaży opisanej Nieruchomości Zainteresowani będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanych cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Spółki Kupującej - C. sp. z o.o. do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy. W wydanej interpretacji uznałem, że Zainteresowani z tytułu dostawy Nieruchomości nie będą działali jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Spółki Kupującej nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania Zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani (Sprzedający) nie występują w charakterze podatników podatku VAT.

Zgodnie z art. 14b § 3 w z. z art. 14r Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.