Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2025 r. (wpływ 22 maja 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT. Również Mąż Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni wraz z Mężem są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest zlokalizowana w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), obręb ewidencyjny numer 0, nazwa (…) oraz składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

• 1, której sposób korzystania określono jako „R - grunty orne”;
• 3, której sposób korzystania określono jako „R - grunty orne”;
• 4, której sposób korzystania określono jako „R - grunty orne”;
• 5, której sposób korzystania określono jako „R - grunty orne”;
• 6, której sposób korzystania określono jako „R - grunty orne”.

Łączna powierzchnia ww. nieruchomości gruntowej to 1,3921 ha oraz prawo własności działek na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej została wpisana w księdze wieczystej na rzecz Wnioskodawczyni oraz jej Męża na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 28 sierpnia 1989 r. oraz umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej, udokumentowanych aktem notarialnym sporządzonym 28 marca 2017 r. (…) notariusza w (…) (Rep. A nr (…)).

Wyżej wymieniona nieruchomość gruntowa nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz jest nieruchomością niezabudowaną.

3 lutego 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z Mężem zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (akt notarialny Repertorium A nr (…)) z C.C. działającym w imieniu i na rzecz spółki D. sp. z o.o. (NIP: (…)).

Wnioskodawczyni wraz z Mężem sprzedadzą Spółce nieruchomość gruntową po cenie rynkowej.

Wnioskodawczyni podkreśla, że sprzedaż nieruchomości nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowi formę zarządu majątkiem prywatnym w ramach uprawnień właścicielskich.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiązali się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy VAT. Mocą postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży również Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez Kupującego w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo do występowania we własnym imieniu lub poprzez pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo-usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

Sprzedający nie wystąpili z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności.

Wskazać również należy, że Sprzedający nie poszukiwali aktywnie nabywcy nieruchomości, ten zgłosił się do nich z własnej inicjatywy będąc zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej. W tym zakresie Sprzedający nie publikowali ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości. Sprzedający nie udzielili również innych pełnomocnictw Kupującemu dotyczących sprzedawanej nieruchomości. Sprzedający nie dokonywali również podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki. Sprzedający nie dokonywali również uzbrojenia sprzedawanej nieruchomości we własnym zakresie.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zgodnie z § 8 ust. 4 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni wraz z Mężem zobowiązała się w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej do udzielenia Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez Kupującego w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo do występowania przez Kupującego we własnym imieniu lub poprzez swoich pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo-usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

W przypadku, gdyby powyższe okazało się niewystarczające dla procesu projektowego oraz uzyskania decyzji administracyjnych i uzgodnień, Sprzedający wyrazili zgodę na zawarcie z Kupującym umowy dzierżawy nieruchomości z miesięczną opłatą czynszu dzierżawnego na łączną kwotę 1000 zł. Ww. umowa dzierżawy wygaśnie zgodnie z § 8 ust. 5 lit. c umowy przedwstępnej z chwilą rozwiązania umowy przedwstępnej, odstąpienia od niej lub upływu terminu jej zawarcia.

Ponadto Wnioskodawczyni wraz z Mężem wyrazili zgodę Kupującemu w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej oraz podmiotom działającym z upoważnienia Kupującego na swobodny dostęp do nieruchomości celem dokonania na koszt i ryzyko Kupującego niezbędnych badań geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu, a także na koszt i ryzyko Kupującego pomiarów i oględzin nieruchomości będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawczyni podnosi, że Sprzedający nie wystąpili z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności.

Nieruchomość była wykorzystywana w całym okresie jej posiadania do realizacji celów rolniczych, stanowiących cele osobiste Wnioskodawczyni oraz jej Męża.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze w całym okresie jej posiadania przez Wnioskodawczynię oraz jej Męża.

Nieruchomość była wykorzystywana w całym okresie jej posiadania do realizacji celów rolniczych, stanowiących cele osobiste Wnioskodawczyni oraz jej Męża. Zarówno Wnioskodawczyni oraz jej Mąż nie wykonywali, wedle najlepszej ich wiedzy, czynności obligujących ich do rejestracji oraz rozliczenia podatku VAT w zakresie czynności dotyczących nieruchomości.

Oprócz transakcji dotyczącej nieruchomości wskazanej we wniosku, Wnioskodawczyni wraz z Mężem dokonali jednokrotnej sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej 29 maja 2018 r. Z tytułu tej transakcji Wnioskodawczyni wraz z Mężem nie rejestrowali się jako podatnicy VAT czynni oraz nie rozliczali należnego podatku VAT od ww. sprzedaży. Niniejsza transakcja dotyczyła nieruchomości wykorzystywanej do celów osobistych Wnioskodawców oraz stanowiła formę zarządu majątkiem prywatnym.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię wraz z Mężem sprzedaż nieruchomości gruntowej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż wykonywana jest w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uzasadnienie do zdarzenia przyszłego

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.568.2024.3.AW: „uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych (przez) handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami należy uznać podjęcie szeregu zorganizowanych czynności stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc”.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.1.2025.4.AS podniesiono, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24 (orzeczenie nieprawomocne) wskazano, że zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Także sama liczba i zakres planowanych transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a stanowiącymi działalność gospodarczą (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt I SA/Łd 870/23; orzeczenie nieprawomocne).

Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży nieruchomości gruntowej przez osoby fizyczne w ramach zarządu majątkiem prywatnym potwierdza również orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Tytułem przykładu w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 dostrzeżono, że: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawczyni wskazuje, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni oraz jej Męża w rozumieniu ustawy VAT. Sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowi formę zarządu majątkiem Wnioskodawcy oraz jego Małżonki oraz wykonywanie uprawnień właścicielskich w stosunku do sprzedawanej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni prosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, 3, 4, 5, 6 zlokalizowanych w obrębie ewidencyjnym nr 0) istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej, zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym 0, składającej się z działek nr 1, 3 ,4, 5, 6. Ww. działki nabyli Państwo w 1989 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej.

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez Kupującego na podstawie art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane. Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo do występowania przez Kupującego we własnym imieniu lub poprzez swoich pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo-usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę. W przypadku, gdyby powyższe okazało się niewystarczające dla procesu projektowego oraz uzyskania decyzji administracyjnych i uzgodnień, wyrazili Państwo zgodę na zawarcie z Kupującym umowy dzierżawy nieruchomości z miesięczną opłatą czynszu dzierżawnego na łączną kwotę 1000 zł. Ww. umowa dzierżawy wygaśnie z chwilą rozwiązania umowy przedwstępnej, odstąpienia od niej lub upływu terminu jej zawarcia.

Wyrazili również Państwo zgodę Kupującemu w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej oraz podmiotom działającym z upoważnienia Kupującego na swobodny dostęp do nieruchomości celem dokonania na koszt i ryzyko Kupującego niezbędnych badań geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu, a także na koszt i ryzyko Kupującego pomiarów i oględzin nieruchomości będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że Nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciele gruntu (Państwo) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Kupującego w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania kupującej Spółki lub jej pełnomocników nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Przedmiotowe działki mogą zostać udostępnione na rzecz kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy wyłącznie w sytuacji, gdyby udzielenie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane okazało się niewystarczające. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Zauważyć należy, że Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb, na koszt i ryzyko Kupującego.

Należy podkreślić, że wskazane działki były wykorzystywane w całym okresie posiadania do realizacji celów rolniczych, stanowiących wyłącznie Państwa cele osobiste, nie dzielili Państwo nieruchomości na mniejsze działki i nie dokonywali Państwo ich uzbrojenia we własnym zakresie.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, 3, 4, 5, 6 zlokalizowanych w obrębie ewidencyjnym nr 0) nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie zgody Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i ewentualna dzierżawa gruntu na rzecz Kupującej przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, 3, 4, 5, 6 zlokalizowanych w obrębie ewidencyjnym nr 0) będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości (działek nr 1, 3, 4, 5, 6 zlokalizowanych w obrębie ewidencyjnym nr 0) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrot nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

W myśl art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowy wniosek z 17 kwietnia 2025 r. dotyczy jednego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług i dwóch Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku wspólnego w tym przypadku wynosi 80 zł.

11 kwietnia 2025 r. dokonali Państwo łącznej wpłaty w wysokości 160 zł tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, że całkowita opłata od niniejszego wniosku wynosi 80 zł, kwota 80 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.