Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest zlokalizowana w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), przy ulicy (…), obręb ewidencyjny numer (…), nazwa (…), oraz stanowi działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 0,6317 ha. Sposób korzystania z nieruchomości określono jako „R - grunty orne”.

Własność nieruchomości gruntowej Wnioskodawca nabył na podstawie art. 1 ust. 1-2, art. 5 i art. 12 ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1971 r., nr 27 poz. 250) z 4 listopada 1971 r. Potwierdza to akt własności ziemi nr (…) z 1 czerwca 1976 r., wydany przez Naczelnika Gminy w (…).

Wnioskodawca 8 stycznia 1977 r. zawarł związek małżeński, w którym to związku pozostaje do chwili obecnej. W małżeństwie Wnioskodawcy obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, a obowiązujący w małżeństwie Wnioskodawcy ustrój nie został zmieniony przez orzeczenie sądu ani nie uległ zmianie z mocy prawa. Wobec powyższego ww. nieruchomość gruntowa stanowiła oraz stanowi obecnie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy.

Wyżej wymieniona nieruchomość gruntowa nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz jest nieruchomością niezabudowaną.

Wnioskodawca 3 lutego 2025 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (akt notarialny Repertorium A nr (…)) z A.A. działającym w imieniu i na rzecz spółki sp. z o.o. (NIP: (…)).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży sprzedający zobowiązał się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy VAT. Mocą postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży również, sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez kupującego w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.). Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo do występowania we własnym imieniu lub poprzez pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo - usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

Sprzedający nie wystąpił z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności.

Wskazać również należy, że Sprzedający nie poszukiwał aktywnie nabywcy nieruchomości, ten zgłosił się do niego z własnej inicjatywy będąc zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej. Sprzedający nie udzielił również innych pełnomocnictw kupującemu dotyczących sprzedawanej nieruchomości. Sprzedający nie dokonywał również podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki. Sprzedający nie dokonywał również uzbrojenia sprzedawanej nieruchomości we własnym zakresie.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zgodnie z §6 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, którą Wnioskodawca zawarł w dniu 3 lutego 2025 r. (akt notarialny Repertorium A nr (…)) z A.A. działającym w imieniu i na rzecz spółki sp. z o.o. (NIP: (…)), Wnioskodawca na okres obowiązywania umowy przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez kupującego w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.).

Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo dla Kupującego (…) do występowania we własnym imieniu lub poprzez swoich pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo-usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

Gdyby powyższe okazało się niewystarczające dla procesu projektowego oraz uzyskania decyzji administracyjnych oraz uzgodnień, Wnioskodawca wyraził zgodę na zawarcie z kupującym umowy dzierżawy nieruchomości za miesięczną opłatą w wysokości 1000 zł, gdzie umowa dzierżawy wygasa z chwilą rozwiązania umowy przedwstępnej, odstąpienia od niej, upływu terminu jej zawarcia.

Ponadto zgodnie z §6 ust. 3 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca udzielił kupującemu oraz podmiotom działającym z jego upoważnienia w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej upoważnienia na swobodny dostęp do działki celem dokonania na koszt i ryzyko kupującego niezbędnych badań geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu oraz pomiarów i oględzin działki nr (…).

Wnioskodawca podkreśla, że nie wystąpił w opisywanym zakresie z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności.

Co więcej, zgodnie z §6 ust. 2 lit. d umowy przedwstępnej, wszelkie czynności podejmowane przez kupującego w ramach prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także związane z uzyskaniem wszelkich decyzji i pozwoleń, dokonywane są na koszt i ryzyko kupującego.

Podsumowując, Wnioskodawca na podstawie umowy przedwstępnej nie udzielił dla kupującego pełnomocnictwa, a po prostu wyraził zgodą na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane na podstawie Prawa budowlanego — co oznacza, że czynności administracyjne, jakie wykonuje kupujący, dokonywane są w imieniu i na ryzyko kupującego.

W całym okresie posiadania działki nr (…) była ona wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych (cele osobiste Wnioskodawcy).

W całym okresie posiadania działki nr (…) nie była ona przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W całym okresie posiadania działki nr (…) Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do celów rolniczych (cele osobiste Wnioskodawcy). Z tytułu żadnej czynności dotyczącej przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wedle najlepszej wiedzy nie był zobowiązany do rejestracji oraz rozliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca dokonywał w przeszłości następujących sprzedaży nieruchomości oprócz nieruchomości wskazanej we wniosku:

• 22 grudnia 2014 r. — sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT);
• 29 lutego 2016 r. — sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT);
• 30 kwietnia 2024 r. - sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT).

Mając powyższe na względzie, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości, o której mowa we wniosku nie podlega podatkowi VAT.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości gruntowej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż wykonywana jest w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei jak stanowi art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Status zatem podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lutego2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.568.2024.3.AW: „uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych (przez) handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami należy uznać podjęcie szeregu zorganizowanych czynności stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc.”.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.1.2025.4.AS podniesiono, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24 (orzeczenie nieprawomocne) wskazano, że zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Także sama liczba i zakres planowanych transakcji nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a stanowiącymi działalność gospodarczą (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt I SA/Łd 870/23; orzeczenie nieprawomocne).

Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności sprzedaży nieruchomości gruntowej przez osoby fizyczne w ramach zarządu majątkiem prywatnym potwierdza również orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Tytułem przykładu w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., sygn. akt C- 180/10 dostrzeżono, że: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.”

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca wskazuje, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu Ustawy VAT. Sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowi formę zarządu majątkiem Wnioskodawcy oraz wykonywanie uprawnień właścicielskich w stosunku do sprzedawanej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, którą nabył Pan 1 czerwca 1971 r. na podstawie art. 1 ust. 1-2, art. 5 i art. 12 ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Nieruchomość gruntowa stanowi składnik Pana majątku osobistego. Nieruchomość jest niezabudowana.

Zawarł Pan 3 lutego 2025 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży wyraził Pan zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Zakres przedmiotowej zgody obejmuje w szczególności prawo do występowania we własnym imieniu lub poprzez pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego w postaci budowy obiektu magazynowo - usługowego okażą się niezbędne, w tym w szczególności do występowania przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, dostawcami mediów, celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej będzie stanowić sprzedaż  podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podst. art. 15 ust 1 ustawy VAT.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie wykorzystywał Pan nieruchomości w działalności gospodarczej ani rolniczej (w całym okresie posiadania nieruchomości była ona jedynie wykorzystywana wyłącznie do celów rolniczych - cele osobiste). Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Ponadto, nie poszukiwał Pan aktywnie nabywcy nieruchomości, nie udzielił Pan pełnomocnictw kupującemu dotyczących sprzedawanej nieruchomości, nie dokonywał Pan podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze działki i nie dokonywał Pan uzbrojenia sprzedawanej nieruchomości we własnym zakresie.

Dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży następujących nieruchomości (oprócz tej wskazanej we wniosku):

• 22 grudnia 2014 r. — sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT);
• 29 lutego 2016 r. — sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT);
• 30 kwietnia 2024 r. - sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy (brak rejestracji jako czynny podatnik VAT).

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych w uzupełnieniu wniosku wynika, że nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Przedmiotowe działki mogą zostać udostępnione na rzecz kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy wyłącznie w sytuacji, gdyby udzielenie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane okazało się niewystarczające. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Zauważyć należy, że Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb.

Dokonując sprzedaży nieruchomości, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).