Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Panią Nieruchomości i tym samym braku prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia przez Zainteresowaną.

Uzupełnili go Państwo pismem z 5 maja 2025 r. (wpływ 5 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 3 czerwca 2025 r. (wpływ 3 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(...)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(...)

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będąca stroną postępowania – zwana dalej Wnioskodawczynią – prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w następujących przedmiotach:

·realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z);

·konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.20.Z);

·działalność usługowa wspomagająca transport lądowy (PKD 52.21.Z);

·wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z);

·pranie i czyszczenie wyrobów włókienniczych i futrzarskich (PKD 96.01.Z).

Wnioskodawczyni jest właścicielem Nieruchomości niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinna, tj.:

·działka nr 18,

·działka nr 19,

·działka nr 20,

·działka nr 21.

Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania – zwanej dalej Zainteresowaną.

Zainteresowana prowadzi działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i na Nieruchomości zamierza zrealizować inwestycję budowlaną.

Sprzedaż poprzedzona jest następującą sekwencją wydarzeń:

·1 stycznia 2000 r. Wnioskodawczyni zarejestrowała jednoosobową działalność gospodarczą oraz została zarejestrowana jako podatnik podatku VAT;

·21 marca 2001 r. Wnioskodawczyni kupiła w celach prywatnych działkę nr 18. Na dzień zakupu i do 2 stycznia 2003 r. działka podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego (...), według którego znajdowała się ona w obszarze mieszkaniowym (...) z podstawowym przeznaczeniem gruntów po zabudowę mieszkaniową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi (...). Obszary traktuje się na równi z obszarami przeznaczonymi pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Powyższy plan obejmował również działki nr 19, 20, 21;

·31 grudnia 2002 r. Wnioskodawczyni zakończyła prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej;

·9 czerwca 2003 r. Wnioskodawczyni kupiła w celach prywatnych działkę nr 21;

·9 maja 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła w celach prywatnych działkę nr 19;

·12 czerwca 2008 r. Wnioskodawczyni kupiła w celach prywatnych działkę nr 20;

·od 2 stycznia 2003 r. do (...)2010 r. przedmiotowa nieruchomość składająca się z działek: 18, 19, 20, 21 nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, wszystkie plany miejscowe obowiązujące w dacie wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.;

·       (...)2010 r. – został uchwalony (...) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru. Zgodnie z ustaleniami powyższego planu Nieruchomość znajdowała się w obszarze(...) z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną. Plan ten został zmieniony (...) i jest on obecnie planem obowiązującym dla tego obszaru, z przeznaczeniem Nieruchomości pod zabudowę wielorodzinną;

·21 sierpnia 2013 r. Wnioskodawczyni zarejestrowała jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X oraz została zarejestrowana jako podatnik VAT;

·29 października 2015 r. Wnioskodawczyni stała się wspólnikiem-komandytariuszem spółki Y;

·24 października 2016 r. Wnioskodawczyni zawarła z Y przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Y zgody do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o której mowa w at. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725);

·       22 sierpnia 2018 r. Y uzyskała pozwolenie na budowę na Nieruchomości. W wyniku sporu między stronami postępowania o pozwolenie na budowę, decyzja w tej sprawie stała się prawomocna i ostateczna dopiero po wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (...);

·Z uwagi na długi okres procedowania pozwolenia na budowę oraz wzrost kosztów budowy jaki nastąpił w tym czasie, Y postanowiła zrezygnować z budowy, dlatego odstąpiła od zakupu Nieruchomości od Wnioskodawczyni;

·       Wnioskodawczyni ma zamiar zawrzeć z Zainteresowaną przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zakup Nieruchomości nie nastąpił w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni zakupiła Nieruchomość z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego zgodnie z obowiązującym wówczas Ogólnym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W wyniku uchwalenia miejscowego planu obszaru oraz zmiany tego planu uchwaleniem nowego planu, wykluczona została możliwość budowy domu jednorodzinnego na Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nigdy również nie ujęła żadnej z działek w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nigdy nie kwalifikowała związanych z nimi wydatków jako kosztów uzyskania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, ani nigdy nie odliczała podatku od towarów i usług naliczonego od tych wydatków. Działki nie zostały również nigdy wykazane jako towary handlowe w prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nigdy nie poniosła nakładów służących uatrakcyjnieniu którejkolwiek z działek, ani nie podejmowała działań ukierunkowanych na promocję ich sprzedaży. W szczególności Wnioskodawczyni:

·nigdy nie zamierzała prowadzić na zakupionej Nieruchomości komercyjnych inwestycji budowlanych na sprzedaż;

·nie dokonywała uzbrojenia terenu;

·nie wydzielała dróg wewnętrznych;

·nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości,

·z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosiła się bezpośrednio do Wnioskodawczyni Zainteresowana;

·w swoim imieniu nie podejmowała czynności, które zmierzały do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę;

·nie występowała o opracowanie lub zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni i Zainteresowana zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której:

·Wnioskodawczyni i Zainteresowana zobowiążą się zawrzeć umowę, na mocy której Wnioskodawczyni sprzeda Zainteresowanej w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności Nieruchomości za określoną cenę, a Zainteresowana za podaną cenę je kupi;

·Zainteresowana zobowiąże się zapłacić Wnioskodawczyni cenę w terminie jednego dnia roboczego od dnia zawarcia umowy sprzedaży, na rachunek jaki zostanie wskazany w umowie sprzedaży i celem zabezpieczenia zapłaty reszty ceny najdalej na dzień roboczy przed zawarciem umowy sprzedaży na rachunek depozytowy notariusza, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, zostanie wpłacona określona kwota, a jedynym warunkiem wypłaty tych kwot z depozytu na rzecz Wnioskodawczyni będzie zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości bez konieczności składania jakiejkolwiek dyspozycji przez którąkolwiek ze stron;

·Wnioskodawczyni zobowiąże się nie dokonać zbycia prawa własności Nieruchomości, nie obciążać go żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani nie zawierać umów o skutkach obligacyjnych, które utrudniałyby lub uniemożliwiałyby zawarcie umowy sprzedaży;

·Wnioskodawczyni oświadczy, że wiadome jest jej, że na Nieruchomości Zainteresowany zamierza zrealizować inwestycję budowlaną i zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń, a także do powstrzymywania się od działań, które mogą leżeć w sprzeczności z zakładanym rezultatem, w tym składania jakichkolwiek odwołań, skarg, zażaleń, sprzeciwów i protestów w toku postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących realizacji zamierzenia budowlanego.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość o charakter sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług oraz kwalifikacji uzyskanego z niej przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Zainteresowana ma interes prawnopodatkowy w zakresie skutków podatkowych wynikających bezpośrednio z przepisów o podatku od towarów i usług oraz pośrednio z przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, które mają wpływ na prawidłowe rozliczenie przez Zainteresowanej podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób prawnych.

Z perspektywy podatku od towarów i usług odpowiedź na pytanie „czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów usług ma wpływ na odliczenie przez Zainteresowaną podatku naliczonego tytułem nabycia Nieruchomości.

Działki nie były w całym okresie posiadania wykorzystywane w działalności gospodarczej, w tym nie były dzierżawione.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zainteresowanej będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego? – pytanie oznaczone we wniosku nr 1.

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ będzie to czynność mieszcząca się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, która jest pozbawiona cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej u.p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie art. 7 ust. 1 u.p.t.u. definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei art. 2 pkt 6 u.p.t.u. stanowi, że ilekroć w ustawie mówi się o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Oznacza to, że zasadniczo sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów. Jednakże, aby dostawa ta była opodatkowana tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot, który w jej konkretnym przypadku jest podatnikiem podatku od towarów i usług i działa w takim charakterze.

Według art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak zaś wynika z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem warunkiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości nie jest sam fakt bycia podatnikiem przez sprzedawcę, ale występowanie w takiej roli w odniesieniu do danej sprzedaży wchodzącej w zakres działalności gospodarczej tego sprzedawcy. Przy czym, formalny status sprzedawcy (np. jako zarejestrowanego podatnika), ani okoliczność, że konkretna czynność jest wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu jej, bez każdorazowego ustalenia czy w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Osoby podejmującej działania, które nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie można uznać za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., a przez to przyjąć, że sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2014 r., sygn. I FSK 811/13).

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zgodnie bowiem z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10 i C-181/10; Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

TSUE zwrócił uwagę, że kryterium rozróżnienia między czynnościami wykonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania przepisów dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, nie są ani liczba transakcji czy długość okresu, w jakim te transakcje następują, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość wymienionych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. TSUE tutaj zauważył, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Z orzeczenia TSUE wyprowadzić można wniosek, że nie będzie podlegała podatkowi VAT sprzedaż, która nie polega na wyzbywaniu się lub wykorzystywaniu własności dóbr materialnych lub niematerialnych dla celów zarobkowych w celu stałego osiągania zysku. Tym samym o występowaniu sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług można mówić tylko w przypadku zaangażowania przez niego środków właściwych dla obrotu profesjonalnego, czyli wykraczających poza gospodarowanie majątkiem prywatnym. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Żeby czynność uznać za dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy wykazać, że w momencie jej realizacji podmiot miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, oraz że wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności. Dlatego w przypadku sprzedaży gruntu (dla uznania takiej czynności za związaną z działalnością gospodarczą) należy ustalić, czy nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy grunt został nabyty na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej i w celu jego odsprzedaży.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej wyłącznie jako ich właściciel, a nie jako przedsiębiorca profesjonalnie zajmujący się nabywaniem i sprzedażą tego rodzaju towarów. Nieruchomości zostały bowiem nabyte przez niego w celach prywatnych, z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o czym świadczą zapisy Ogólnego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z dnia zakupu Nieruchomości oraz okoliczności, iż Wnioskodawczyni nigdy nie ujęła żadnej z Nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nigdy nie kwalifikowała związanych z nimi wydatków jako kosztów uzyskania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych oraz nigdy nie odliczał podatku od towarów i usług naliczonego od tych wydatków. Ponadto Wnioskodawczyni nigdy nie poniosła nakładów służących uatrakcyjnieniu którejkolwiek z Nieruchomości, ani nie podejmowała działań ukierunkowanych na promocję ich sprzedaży.

Zawarcie przez Wnioskodawczynię z J przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, w sytuacji gdy ostatecznie sprzedaż ta nie nastąpiła, w żaden sposób nie wpłynął na charakter wykorzystania tych Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, ponieważ sprzedaż na rzecz Zainteresowanej pozostanie sprzedażą jedyną, a więc incydentalną.

Uzyskanie przez Y pozwolenia na budowę na Nieruchomościach także nie wpłynęła na charakter wykorzystania tych Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, ponieważ dana decyzja nie służyła celom wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, lecz Y czyli odrębnego podmiotu i odrębnego podatnika.

Bez znaczenia jest również udzielenie przez Wnioskodawczynię zgody do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ponieważ czynność ta nie determinuje atrakcyjności Nieruchomości jako towaru, która miałaby odzwierciedlenie we wzroście wartości.

Skoro więc Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do prowadzenia jakiejkolwiek działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, to ich zbycie w drodze sprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2u.p.t.u., lecz jest to zwyczajne rozporządzenie majątkiem osobistym, o którym mowa w wyroku TSUE (sygn. C-180/10 i C-181/10). W rezultacie sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na poparcie swoich twierdzeń Wnioskodawczyni przywołuje treść interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 10 października 2024 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.360.2024.2.AK. Dyrektor KIS w przywołanym piśmie uznał, że pomimo zakupu gruntu budowlanego przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, będącą czynnym podatnikiem VAT, późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Podobnie jak u Wnioskodawczyni, również w przywołanym przypadku, zakup gruntu nastąpił do majątku prywatnego, przy zakupie nie dokonywano odliczenia VAT, a grunt w żaden sposób nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej.

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ będzie to czynność mieszcząca się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, która jest pozbawiona cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej u.p.t.u.

Tym samym Zainteresowanej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Skoro więc Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do prowadzenia jakiejkolwiek działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, to ich zbycie w drodze sprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2u.p.t.u., lecz jest to zwyczajne rozporządzenie majątkiem osobistym, o którym mowa w wyroku TSUE (sygn. C-180/10 i C-181/10). W rezultacie sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec tego Zainteresowanej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ żaden podatek nie będzie wynikał z tej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·po pierwsze – dana czynność – ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

·po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) na rzecz Nabywcy, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabyła Pani w latach 2001-2008 w celach prywatnych Nieruchomość – 4 niezabudowane działki. Pani zamiarem było wybudowanie na Nieruchomości domu jednorodzinnego, zgodnie z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku wygaśnięcia i uchwalenia nowego planu, wykluczona została możliwość budowy na Nieruchomości domu jednorodzinnego.

W roku 2016 zawarła Pani ze spółką, której jest Pani wspólnikiem-komandytariuszem, umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na długi okres procedowania kwestii pozwolenia na budowę, spółka odstąpiła od zakupu Nieruchomości i tym samym transakcja nie doszła do skutku.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej, w tym nie była dzierżawiona. Nigdy nie poniosła Pani nakładów służących uatrakcyjnieniu którejkolwiek z działek, ani nie podejmowała działań ukierunkowanych na promocję ich sprzedaży. W szczególności nigdy nie zamierzała Pani prowadzić na zakupionej Nieruchomości komercyjnych inwestycji budowlanych na sprzedaż; nie dokonywała Pani uzbrojenia terenu i nie wydzielała dróg wewnętrznych. Nie podejmowała Pani działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości (z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosiła się bezpośrednio Zainteresowana. Nie podejmowała Pani czynności, które zmierzały do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. Nie występowała Pani o opracowanie lub zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Obecnie zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną z Zainteresowaną celem sprzedaży Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Panią Nieruchomości i tym samym braku prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia przez Zainteresowaną.

W odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającej cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. Nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości przez Zainteresowaną należy wskazać na podstawowe zasady sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, sprzedaż przez Panią Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do stwierdzenia, że Zainteresowanej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku nie wystąpi podatek, który mógłby podlegać odliczeniu przez Zainteresowaną.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Panią Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej nie podlega/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym Zainteresowanej nie przysługuje/nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z jej nabyciem.

Zatem Państwa stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja rozstrzyga kwestie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) wniosek podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.