Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika z tytułu sprzedaży wydzielonych niezabudowanych działek gruntu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 3 czerwca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

W dniu 11 stycznia 1991 r. wspólnie z mężem nabyła Pani, w drodze kupna, prawo własności nieruchomości składającej się między innymi z niezabudowanej działki gruntu nr 1 o pow. 0,67 ha. Nieruchomość ta położona jest w (…) i zakupiona była z przeznaczeniem na utworzenie gospodarstwa rolnego.

W okresie od czerwca 1991 r. do maja 2020 r. prowadziła Pani działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG i w związku z tą działalnością w latach 1998-2012 była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a od stycznia 2013 r. do maja 2020 r. (do dnia likwidacji działalności gospodarczej) była Pani podatnikiem zwolnionym z VAT.

Przez cały czas od momentu zakupu (w styczniu 1991 r.) działka nr 1 nie była przez Panią ani przez Pani męża wykorzystywana do działalności gospodarczej ani do żadnych innych celów zarobkowych.

W tym roku ukończyła Pani 76 lat. Od wielu laty mieszka Pani wraz z mężem w (…). Posiadana nieruchomość pod (…), stała się dla Pani źródłem kłopotów (np. konieczność dojazdu kilka razy w roku), nie dając w zamian żadnych realnych korzyści.

W związku z powyższymi faktami, postanowiła Pani sprzedać działkę nr 1. Niestety przez dłuższy czas nie była Pani w stanie skutecznie znaleźć nabywcy dla tej nieruchomości. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy był fakt, że działka nr 1 jest bardzo wąska oraz ma służebność dojazdu. Dlatego postanowiła Pani dokonać podziału działki na mniejsze licząc, że będą one atrakcyjniejsze dla potencjalnych nabywców i znajdą się chętni do ich zakupu. Zależy Pani bowiem na zbyciu tej nieruchomości, by móc jeszcze skorzystać z pieniędzy uzyskanych z jej sprzedaży.

W wyniku podziału działki nr 1, zgodnie z decyzją Wójta Gminy (…) z dnia 6 czerwca 2024 r. zatwierdzającą projekt podziału, powstało 11 działek, w tym 1 z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną (dz. nr 1/11):

• działka nr 1/1 (o pow. 0,0729 ha),
• działka nr 1/2 (o pow. 0,0458 ha),
• działka nr 1/3 (o pow. 0,0449 ha),
• działka nr 1/4 (o pow. 0,0446 ha),
• działka nr 1/5 (o pow. 0,0443ha),
• działka nr 1/6 (o pow. 0,0437 ha),
• działka nr 1/7 (o pow. 0,0431 ha),
• działka nr 1/8 (o pow. 0,0423 ha),
• działka nr 1/9 (o pow. 0,0413 ha),
• działka nr 1/10 (o pow. 0,0454 ha),
• działka nr 1/11 (o pow. 0,2044 ha).

Wszystkie nowopowstałe w wyniku podziału działki gruntu są klasyfikowane jako pastwiska trwałe klasy IV i objęte księgą wieczystą nr (…). Łączna powierzchnia działek od nr 1/1 do nr 1/11 wynosi 0,6727 ha. Powierzchnia uległa zmianie w wyniku ponownego ustalenia przebiegu granic działki i zaokrągleń matematycznych dokładności pomiaru przy podziale.

Teren, na którym położone są działki nr 1/1 do 1/11 nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W 2024 r. została sprzedana działka nr 1/10 (wraz z udziałem w działce nr 1/11). Działka ta nie posiadała warunków zabudowy.

W związku z planowanymi zmianami przepisów dotyczących planów zagospodarowania przestrzennego postanowiła Pani wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla działek. Na dzień dzisiejszy zostały wydane warunki zabudowy dla trzech działek o nr 1/1, 1/2, 1/4. W najbliższym czasie spodziewa się Pani uzyskać warunki zabudowy dla pozostałych działek. Zgodnie z warunkami zabudowy na działkach będzie możliwe posadowienie zabudowy mieszkaniowej.

Planuje Pani w przyszłości sprzedaż kolejnych wydzielonych działek od nr 1/1 do nr 1/9 (wraz z udziałami w działce nr 1/11).

Wszystkie powstałe z podziału działki nr 1 są nieuzbrojone.

Czynności związane z pozyskiwaniem nabywców dla sprzedawanych działek gruntu zleciła Pani podmiotowi zajmującemu się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Nadmienia Pani, że poza dokonaniem podziału działki oraz wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy nie zostały poczynione dodatkowe nakłady na sprzedawane nieruchomości. Nie występowała Pani z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej ani o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Żadna z działek od nr 1/1 do 1/11 nie została utwardzona. Nie wykonywała Pani działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. zamieszczanie ogłoszeń w internecie, reklama w środkach masowego komunikowania itp.).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

Działka nr 1 była wykorzystywana na cele własne, osobiste. W latach 1991-2005 wykorzystywana była jako pastwisko dla koni. Od 2005 r. do 2024 r. działka leżała odłogiem, nie była użytkowana w żaden sposób, nie była wynajmowana ani dzierżawiona. W 2024 r. przeprowadziła Pan podział działki na 10 działek i drogę. Te działki również były wykorzystywane do celów własnych, osobistych, nie były wynajmowane ani dzierżawione. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Działka nr 1 (w tym działki wydzielone) nie były i nie są przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy i żadnych innych umów o podobnym charakterze.

Nie zawierała, nie zawiera i jak na razie nie zamierza Pani zawierać żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działek.

Na działce nr 1 działalność rolnicza ograniczała się do wypasu kilku koni (3-4 szt.) w latach 1991-2005. Nie uzyskiwała Pani z tej działki żadnych płodów rolnych podlegających dalszej odsprzedaży i nie była Pani z tego tytułu płatnikiem VAT.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, sprzedaż przez Panią powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 wraz z udziałami w działce nr 1/11 stanowiącej drogę wewnętrzną podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zaś Panią należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Pani, sprzedaż powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 wraz z udziałami w działce nr 1/11 stanowiącej drogę wewnętrzną nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zaś Pani nie będzie uznana za podatnika VAT z tytułu tych transakcji w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działkę gruntu nr 1 nabyła Pani wraz z mężem w 1991 r., czyli 34 lata temu. Obecnie będąc osobą w podeszłym wieku, na emeryturze, zamierza Pani sprzedać tą nieruchomość by zapewnić sobie środki do godnego życia oraz w celu finansowania wydatków na leczenie w związku z pogarszającym się stanem zdrowia. Nie bez znaczenia jest również fakt, że w chwili obecnej posiadana nieruchomość jest dla Pani dodatkowym obciążeniem i wiąże się z nią konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów (np. podatek od nieruchomości). Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedaży dokonuje Pani w ramach zwykłych czynności związanych z zarządzaniem własnym majątkiem. W żadnym razie nie można przypisać tej sprzedaży charakteru działań profesjonalnych. Nie planuje Pani dokonywać sprzedaży innych nieruchomości oprócz tej opisanej we wniosku. Potrzeba sprzedaży pojawiła się po wielu latach od nabycia i nie jest związana z zamiarem utworzenia z niej źródła utrzymania.

Sprzedaż zlecona została firmie zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, tym samym Pani bezpośredni udział i podejmowanie przez Panią czynności w procesie sprzedaży są ograniczone do minimum. Podyktowane to jest zamieszkiwaniem w Warszawie podczas, gdy sprzedawana nieruchomość położona jest pod Szczecinem. Działając racjonalnie, taka odległość wymusiła korzystanie z usług pośrednika, który będzie na miejscu, chociażby w celu prezentacji nieruchomości.

Przeprowadzony podział działki na mniejsze wyniknął jedynie z trudności ze sprzedażą tak dużej działki w całości jednemu nabywcy. Działka nr 1 jest bardzo wąska oraz ma służebność dojazdu, przez co nie była atrakcyjna dla potencjalnego nabywcy.

Wydzielenie drogi wewnętrznej było koniecznością wynikającą z przepisów ustawy o gospodarcze nieruchomościami, które stanowią, że podział działki nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Wystąpieniu o warunki zabudowy z kolei, przyświecał głównie cel ochrony nieruchomości przed utratą wartkości w związku z planowanymi zamianami przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym oraz zwiększenie atrakcyjności sprzedawanego gruntu i tym samym szybszego doprowadzenia do jego zbycia.

Zgodnie ze stanowiskiem WSA w Gdańsku wyrażonym w wyroku z dnia 19 września 2023 r. (sygn. I SA/Gd 311/23) należy stwierdzić, że czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży mają cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe, oraz że każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Podobne wypowiedział się WSA w Łodzi w wyroku z 18 października 2017 r. (sygn. I SA/Łd 612/17) wyrażając opinię, że nie jest elementem decydującym o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami fakt wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w którego wyniku powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Podobne stanowisko wyrażone na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podkreślają sądy administracyjne w wydanych wyrokach (tak np.: wyrok NSA z 28 października 2020 r. sygn. akt I FSK 245/18). Zgodnie z ich treścią należy uznać, że nawet uzyskanie warunków zabudowy, podział nieruchomości, wydzielenie drogi, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że działalność gospodarcza jest zjawiskiem – ciągiem zdarzeń faktycznych – o charakterze obiektywnym. Aby móc zakwalifikować działania podatnika do prowadzenia działalności gospodarczej, działaniom tym należałoby przypisać łącznie zespół cech charakteryzujących to zjawisko. Mogą to być cechy takie jak zamiar osiągnięcia zysku, wykonywanie w sposób ciągły (czyli powtarzanie, ponawianie określonych czynności), stały zamiar jej wykonywania, zorganizowanie działań poprzez takie ułożenie i wyodrębnienie aktualnych i przeszłych działań, które umożliwiłyby racjonalne i prawidłowe funkcjonowanie podmiotu w określonej dziedzinie, angażowanie swojego kapitału, itp. Działania podejmowane sporadycznie, jednorazowo nie może być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się również jako okoliczności mogące wskazywać na profesjonalną działalność gospodarczą sprzedającego przykładowo okoliczności podejmowania działań marketingowych, uzbrajania nieruchomości, utwardzania drogi wewnętrznej, doprowadzania mediów czy załatwiania formalności związanych z zabudową – z wyjątkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (tak np. wyrok NSA sygn. akt I FSK 245/18). Wskazuje Pani, że nie podejmowała Pani działań marketingowych, nie uzbroiła nieruchomości, nie utwardziła drogi wewnętrznej oraz nie doprowadziła mediów, a co za tym idzie, nie jest możliwe, aby Pani działania można uznać za wykonywane w sposób profesjonalny w ramach działalności gospodarczej.

W Pani ocenie, zbycie przedmiotowych działek, nabytych bez zamiaru odsprzedaży, stanowiących Pani majątek osobisty (wspólnie z mężem) nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy, Pani zdaniem należy uznać, że działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym w przypadku sprzedaży działek nie działa Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 wraz z udziałami w działce nr 1/11 w świetle przedstawionych okoliczności sprawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 wraz z udziałem w działce nr 1/11 stanowiącej drogę wewnętrzną, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Panią działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie była i nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani działkę nr 1 w drodze kupna w 1991 r. W okresie od czerwca 1991 r. do maja 2020 r. prowadziła Pani działalność gospodarczą i była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od stycznia 2013 r. do maja 2020 r. była Pani podatnikiem zwolnionym z VAT. Od momentu zakupu działka nr 1 nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani do innych celów zarobkowych. Działka ta była wykorzystywana na cele własne osobiste, w latach 1991-2005 jako pastwisko dla koni, zaś w latach 2005-2024 leżała odłogiem, nie była użytkowana w żaden sposób. W 2024 r. dokonała Pani podziału działki nr 1 na 10 działek (1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10) i drogę wewnętrzną (1/11) . Również te działki wykorzystywane były na cele własne osobiste. Zarówno działka nr 1, jak i działki wydzielone nie były i nie są przedmiotem odpłatnych umów najmu dzierżawy i żadnych innych umów o podobnym charakterze. Nie zawierała, nie zawiera i jak na razie nie zamierza Pani zawierać żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działek. Na działce nr 1 Pani działalność rolnicza ograniczała się do wypasu kilku koni (3-4 szt.) w latach 1991-2005. Nie uzyskiwała Pani z tej działki żadnych płodów rolnych podlegających dalszej odsprzedaży i nie była Pani z tego tytułu płatnikiem VAT. W 2024 r. została sprzedana działka nr 1/10 (wraz z udziałem w działce nr 1/11). Działka ta nie posiadała wydanych warunków zabudowy. Wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla pozostałych działek, przy czym na chwilę obecną zostały wydane warunki zabudowy dla działek nr 1/1, 1/2, 1/4. Czynności związane z pozyskiwaniem nabywców dla sprzedawanych działek gruntu zleciła Pani podmiotowi zajmującemu się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Nie występowała Pani z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej ani o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Żadna z działek od nr 1/1 do 1/11 nie została utwardzona. Nie wykonywała Pani działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. zamieszczanie ogłoszeń w internecie, reklama w środkach masowego komunikowania itp.).

W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić należy, że dokonana już przez Panią transakcja sprzedaży działki nr 1/10, jak i planowane przez Panią transakcje sprzedaży opisanych wydzielonych działek, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Panią czynności nie wskazuje bowiem na Pani aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywała i nie dokonuje Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Panią opisanych działek podlegało/będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze podjęte przez Panią działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanych działek za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie sprzedaży działek, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek gruntu, korzystała/będzie Pani korzystała z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Nie działała Pani/nie będzie Pani działała zatem jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie nosiła/nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10 wraz z udziałami w działce nr 1/11 stanowiącej drogę wewnętrzną nie była/nie będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani męża.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.