Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe - w zakresie uznania, że Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję polegającą na budowie parku magazynowo - produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej: „Działka”).

Inwestycja

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo - produkcyjno - logistycznego z zapleczem socjalno - biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) z 28 czerwca 2021 r. Rady Gminy (…). Zgodnie z planem Nieruchomość położona jest w większości na terenach produkcyjno - usługowych (2P/U1). W nieznacznej części obejmuje ona również tereny komunikacji przeznaczone na drogę publiczną (2KDL2, 6KDL2) oraz tereny zieleni izolacyjnej (1ZL).

Co więcej, w zakresie terenów zieleni izolacyjnej, w § 48 ust. 3 MPZP z uwzględnieniem odpowiednich zastrzeżeń ustala dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowych terenów pod:

1)utrzymanie istniejących dojazdów,

2)lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.

Jak wynika z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów z dnia 13 listopada 2024 r., Nieruchomość stanowi grunty orne (RIVb).

Budynki, budowle lub ich części

Na Działce nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego. Przez Działkę przechodzi natomiast sieć teletechniczna, która nie jest własnością Sprzedającego (dalej: „Sieci”).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej 23 stycznia 2003 r., Repertorium (…). Nabycie miało charakter gotówkowy i nie było finansowane kredytem. Nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Sprzedającego.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającą w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Sprzedający nie prowadził oraz obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest aktywny zawodowo - zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego.

Nieruchomość była wykorzystywana jako gospodarstwo rolne, przy czym Sprzedający nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, ponieważ takiej działalności nie prowadzi. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;
dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;
podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;
wydzielanie drogi wewnętrznej;
podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;
występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji Inwestycji:

zgód, zezwoleń, warunków przyłączeniowych, warunków technicznych, decyzji i pozwoleń w tym występowanie do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;
prowadzenia prac związanych z inwentaryzacją i oceną stanu technicznego i zagospodarowania terenu, inwentaryzacji dendrologicznej i przyrodniczej oraz innych, jeśli okażą się konieczne do realizacji planowanej inwestycji;
dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji;
prowadzenia spraw związanych z ochroną konserwatorską, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii i wytycznych konserwatorskich;
prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz granic Nieruchomości;
uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości;
wejście na Nieruchomość w celu prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe panujące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej Inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską;
wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badań geotechnicznych i środowiskowych;
uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, jeśli okaże się to zasadne;
uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania i odbioru;
do uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej Inwestycji;
zrzekania się przysługującego Sprzedającemu prawa do odwołania od decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Dewelopera na podstawie uprawnień nadanych Umową użyczenia w odniesieniu do Nieruchomości.

Następnie Deweloper dokonał cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Wnioskodawcy. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Wnioskodawcy.

Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty niepowiązane.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą - Wnioskodawcą. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiada również inne działki oprócz Nieruchomości objętej zakresem niniejszego wniosku, które są wykorzystywane w gospodarstwie rolnym. Sprzedający nie planuje zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobie fizycznej działającej w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (…), prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) w (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…). Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;
informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości,
zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;
innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielowi Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, skomunikowania terenu Inwestycji, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu do Nieruchomości, jak również w zakresie prowadzenia spraw związanych z badaniami archeologicznymi, w tym: wszelkich uzgodnień, pozyskiwania opinii archeologicznych, uzyskiwania pozwoleń na poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków archeologicznych i pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych w celu realizacji Inwestycji przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Sprzedający upoważnił również przedstawicieli Dewelopera do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:

przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;
otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomość;
otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;
otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;
wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;
występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;
otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;
otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);
uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;
uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;
otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;
otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych.

Zainteresowani wskazują, że z uwagi na fakt, że Sprzedający mieszka poza granicami Polski, powyższe umowy oraz pełnomocnictwa były podpisywane w imieniu Sprzedającego przez pełnomocnika (matkę Sprzedającego).

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabędzie również inne sąsiadujące działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status VAT Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025 r.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2)W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu?

3)W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych do pytań w zakresie podatku VAT

Ad 1

Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Ad 2

Ad 3

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedającego w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego ponad dwadzieścia lat temu (w 2003 roku) na podstawie umowy sprzedaży. Działka nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego, ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadził oraz nie prowadzi. Działka nie została również nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Była wykorzystywana w ramach gospodarstwa rolnego.

Transakcja nabycia podlegała opodatkowaniu PCC. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT, nie zostało udokumentowane fakturami VAT, a Sprzedający nie odliczył VAT z tytułu nabycia (ponieważ podatek VAT nie został naliczony w związku z nabyciem).

Co istotne, nabycie Nieruchomości zostało sfinansowane ze środków własnych Sprzedającego. Sprzedający w celu nabycia Działki nie podejmował takich czynności jak zaciągniecie finansowania.

Od momentu zakupu Sprzedający w praktyce nie wykonywał żadnej aktywności mającej na celu zwiększenie wartości posiadanego gruntu, poza nielicznymi czynnościami ściśle związanymi z dbaniem o posiadany majątek.

Również sposób nawiązania kontaktu Sprzedającego z Wnioskodawcą od strony Sprzedającego nie jest charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomościowym. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Działki. Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Sprzedający nie dążył zatem aktywnie do sprzedaży Nieruchomości.

Także fakt udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz odpowiednich pełnomocnictw nie wskazuje na zorganizowany charakter działalności Sprzedającego. W opinii Zainteresowanych, podjęte przez Sprzedającego czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe czynności (udzielenie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem) stanowiły warunki wymagane przez Dewelopera. Sprzedający podjął je już po tym jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży gruntu. Sprzedający nie wykonywał tych działań w celu uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodził się na niektóre warunki Dewelopera. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą. Za takie działania można by uznać przykładowo (wskazano przykładowe czynności, które w ocenie Zainteresowanych samoistnie nie powinny przesądzać o charakterze działalności, ale powinny być brane pod uwagę w ocenie całokształtu działalności):

finasowanie nabycia kredytem inwestycyjnym,
nabycie w ramach działalności gospodarczej,
rozpoznawanie kosztów podatkowych / odliczanie VAT w związku z zakupami,
uzbrojenie działek,
wydzielanie dróg wewnętrznych,
podziały / połączenia nieruchomości,
występowanie o decyzje o warunkach zabudowy,
wykorzystanie nieruchomości w celach zarobkowych,
angażowanie profesjonalnych zasobów w celu sprzedaży nieruchomości.

Natomiast należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmował żadnej ze wskazanych powyżej czynności, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający nie dokonał nabycia Nieruchomości celem jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Wszedł w jej posiadanie ponad dwadzieścia lat temu. Zdaniem Zainteresowanych zbycie Nieruchomości należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (tym samym, dokonywane przez Sprzedającego w przeszłości sprzedaże nieruchomości mieszkalnych, nie powinny wpływać na ocenę planowanej Transakcji - w celu jej oceny kluczowe jest, że w ramach tej transakcji Sprzedający nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne (producentów, handlowców i usługodawców)). Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji” sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Charakteru decydującego nie mają również takie okoliczności jak długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, które nie wystąpiły w ramach przedmiotowej Transakcji.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, nie zaciągał kredytu inwestycyjnego, nie podejmował działań zmierzających do wzrostu wartości Nieruchomości oraz nie zaangażował w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictwa na rzecz przedstawiciela Dewelopera oraz udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności te mają na celu ocenę stanu/przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, a nie na potrzeby Sprzedającego. Rola Sprzedającego ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedającego praw do Działki. Celem Sprzedającego jest jedynie incydentalna sprzedaż Działki (warto podkreślić, że Sprzedający nie dokonywał w przeszłości, a także nie planuje obecnie kolejnych sprzedaży w przyszłości), a czynności podejmowane przez Dewelopera/Wnioskodawcę mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzysta w żaden sposób z działań podejmowanych przez Dewelopera/Wnioskodawcę.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało przyjęte m. in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedającego w przedmiotowej sprawie:

orzeczeniu NSA z 3 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 1888/17 (podjęte działania obejmowały takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości),
orzeczeniu NSA z 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy),
orzeczeniu NSA z 24 listopada 2023 r. o sygn. I FSK 816/20 (podjęte działania obejmowały m.in. dokonanie podziału działek, udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie kupującemu pełnomocnictwa w celu m.in. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, w tym dotyczących relokacji linii energetycznej i urządzenia melioracji - rowu krytego, a także do prowadzenia na nim - w terminie uzgodnionym ze sprzedającymi i na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji),
orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (podjęte działania obejmowały m. in. kilkuletnią umowę dzierżawy nieruchomości),
orzeczeniu NSA z 8 grudnia 2022 r. o sygn. I FSK 863/19 (posiadanie kilku nieruchomości, zakup w celu lokaty kapitału),
orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (kilkuletnia dzierżawa),
orzeczeniu NSA z 20 czerwca 2024 r. o sygn. I FSK 1233/20 (ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podział, wcześniejsze transakcje sprzedaży),
orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 727/20 (na moment sporządzenia wniosku, brak uzasadnienia pisemnego),
orzeczeniu WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 18 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Go 215/20 (podjęte działania obejmowały ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu),
orzeczeniu WSA w Opolu z 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT.”
orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”
orzeczeniu WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. (...) Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”
orzeczeniu WSA w Krakowie z 13 marca 2024 r. o sygn. I SA/Kr 103/24 (podjęte działania obejmowały udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonywania wszelkich czynności związanych m.in. z uzyskaniem decyzji związanych z możliwością zabudowania przedmiotowego terenu oraz uzyskaniem pozwolenia na realizację inwestycji w takim zakresie, który przewidywała umowa przedwstępna),
orzeczeniu WSA w Łodzi z 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),
orzeczeniu WSA w Łodzi z 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy), oraz
orzeczeniu WSA w Gliwicach z 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Gl 798/19, a także
interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2. AA,
interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2. MS oraz
interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 30 września 2019 r. o sygn. 0114- KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM.

Ad 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędna dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren niezabudowany. Sieci znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią własności Sprzedającego. Nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym, biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Sieci nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość należy uznać za teren niezabudowany na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego. Stanowisko takie zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO oraz interpretacji indywidualnej z 26 maja 2022 roku o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.194.2022.2.MAT.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy Nieruchomość stanowi teren budowlany.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z wydanym MPZP Nieruchomość położona jest w większości na terenach produkcyjno-usługowych (2P/U1), przy czym w nieznacznej części obejmuje ona również tereny komunikacji przeznaczone na drogę publiczną (2KDL2, 6KDL2) oraz tereny zieleni izolacyjnej (1ZL).

Co więcej, w zakresie terenów zieleni izolacyjnej, w § 48 ust. 3 MPZP wskazuje, że z uwzględnieniem odpowiednich zastrzeżeń ustala się dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowych terenów pod 1) utrzymanie istniejących dojazdów, 2) lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Tym samym, tereny te również stanowią grunty, na których dozwolona jest zabudowa.

Tym samym, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, powinna zostać uznana w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a więc powinna zostać uznana za tzw. teren budowlany w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz podatek naliczony w ogóle nie wystąpił w ramach nabycia Działki, powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji również zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na argumentację wskazaną powyżej. Co więcej, gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby Transakcji, ponieważ Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, nie będą one przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Ad 3

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznanie, że uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 2093/8 na rzecz Kupującego, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki nr (…). Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Sprzedający nie prowadził i obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedający nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nieruchomość była wykorzystywana jako gospodarstwo rolne, przy czym Sprzedający nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, ponieważ takiej działalności nie prowadzi. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;
dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;
podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;
wydzielanie drogi wewnętrznej;
podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;
występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Sprzedający planuje sprzedać wskazaną wyżej działkę. W tym celu zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z podmiotem trzecim (deweloperem). Sprzedający udzielił w niej deweloperowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji inwestycji zgód, pozwoleń itp.

Następnie Deweloper dokonał cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Państwa. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Państwa.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobie fizycznej działającej w imieniu Dewelopera do:

1)przeglądania akt prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona),

2)składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników,

3)występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;
informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości,
zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;
innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;
otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomość;
otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;
otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;
wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie;
występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;
otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;
otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);
uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;
uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;
otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;
przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;
otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działki nr (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Deweloperowi a ostatecznie Państwu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę parku magazynowo - produkcyjno - logistycznego z zapylaczem socjalno - biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi a następnie Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że deweloper pozyskał informacje o nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Następnie deweloper doprowadził do podpisania umowy przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą- Państwem. Sprzedający nie podejmował działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działki. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (dewelopera a następnie Państwa) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Należy podkreślić, że umowa dzierżawy nie była zawierana w stosunku do przedmiotowej działki. W stosunku do działki Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia ani nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Ponadto nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy ani w działalności rolniczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Państwu jako Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży działki nr (…), Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania transakcji bez uwzględnienia zwolnienia oraz prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony i prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie