Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·   podlegania opodatkowaniu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1, część pytania nr 3, nr 4) oraz podlegania opodatkowaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności (pytania oznaczone we wniosku nr 5, część pytania nr 7, nr 8, nr 9, nr 10) – jest prawidłowe,

·   opodatkowania sprzedaży użytkowania wieczystego (część pytania oznaczonego nr 3 oraz część pytania oznaczonego we wniosku nr 7) – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług podlegania opodatkowaniu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1-4) oraz podlegania opodatkowaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności (pytania oznaczone we wniosku nr 5-8). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Gmina (…) (dalej: „Gmina” lub „Wnioskodawca”) jest jednostką samorządu terytorialnego i jednocześnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Gmina występuje (działa) jako podatnik VAT z uwzględnieniem reguły, o której mowa w art. 15 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „uptu”). Gmina posiada osobowość prawną.

Stosownie do ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2024 r. poz. 1465 t.j. z dnia 2024.10.03) Gmina wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Zadania Gminy zostały uregulowane w przepisach prawa. Jednym z zadań Gminy są sprawy w zakresie gospodarki nieruchomościami. Realizacja tych spraw przez Gminę następuje z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 r. poz. 1145 t. j. z dnia 2024.07.30) (dalej: „ugn”).

Gmina gospodaruje nieruchomościami stanowiącymi jej własność i w tym zakresie transakcje dotyczące nieruchomości (np. sprzedaż, zamiana, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste) rozliczane są przez Gminę na gruncie VAT. Gmina jest zasadniczo podatnikiem VAT w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości będących jej własnością. Gmina ujmuje te transakcje (ich wartość) w składanych deklaracjach w rozumieniu art. 99 uptu.

Wśród spraw dotyczących gospodarowania nieruchomościami wykonywanymi przez Gminę są m.in. sprawy dotyczące użytkowania wieczystego. W tym zakresie w Gminie mogą zachodzić m.in. następujące transakcje (wskazane i opisane poniżej w pkt 1, 2 i 3):

1. Na podstawie art. 32 ugn Gmina może dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego (dalej jako: „Sprzedaż UW”).

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ugn nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem art. 32 ust. 1a i ust. 3 ugn. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Przepis art. 32 ust. 2 ugn stanowi natomiast, że z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W przypadku dokonywania Sprzedaży UW nabywca (użytkownik wieczysty nieruchomości, który ma się stać właścicielem) uiszcza na rzecz sprzedawcy (np. Gminy) stosowną kwotę pieniężną tytułem ceny.

W myśl art. 69 ugn:

·   ust. 1. Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.

·   ust. 2. Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Problematyka Sprzedaży UW szczegółowo jest uregulowana w ugn.

2. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości [Dz.U.2024.900 t. j. z dnia 2024.06.18] (dalej jako: „Przekształcenie-2005”).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej jako: „UstP2005”) osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne.

Według art. 3 ust. 1 UstP2005 decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1) starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Na podstawie art. 3 ust. 2 UstP2005 prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w art. 3 ust. 1 UstP2005, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Stosownie do art. 4 ust. 1 UstP2005 osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5 UstP2005.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 UstP2005 w decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1 UstP2005, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, którą stanowi różnica wartości nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określonych według stanu na dzień wydania decyzji. Do określania wartości nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, z późn. zm.).

3. Na podstawie art. 198g ust. 1 ugn użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz (dalej jako: „Przekształcenie-2023”).

Zgodnie z art. 198g ust. 2. żądanie sprzedaży, o którym mowa w art. 198g ust. 1 ugn, nie przysługuje:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2023 r. poz. 1796);

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

W szczególności ww. przepis wskazuje, że Przekształcenie-2023 nie może nastąpić jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.

Stosownie do art. 198g ust. 4 ugn przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stosownie do art. 198h ugn (Przekształcenie-2023) użytkownik wieczysty obowiązany jest do uiszczenia opłaty (ceny).

Według art. 198h ugn:

·   ust. 1. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

·   ust. 2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

·   ust. 3. Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Problematyka Przekształcenia-2023 szczegółowo jest uregulowana w ugn.

Jedną z transakcji stanowiących Przekształcenie-2023 stanowi w Gminie transakcja dotycząca użytkowania wieczystego gruntu położonego w miejscowości (...), działka nr 1 o powierzchni (...) ha (dalej jako: „Transakcja”). Transakcja Przekształcenia-2023 dotyczy w tym przypadku gruntu zabudowanego budynkami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Przekształcenie-2023 będzie dotyczyć samego gruntu. Teren, którego dotyczy Transakcja nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do przedstawionych transakcji dotyczących użytkowania wieczystego obejmujących Sprzedaż UW oraz Przekształcenia-2005 Wnioskodawca informuje, że użytkowania wieczyste, których dotyczą lub mogą dotyczyć te transakcje, zostały ustanowione przed 1 maja 2004 r., jak również po 30 kwietnia 2004 r.

Natomiast w odniesieniu do transakcji Przekształcenia-2023 dotyczą one użytkowań wieczystych ustanowionych przed 1 maja 2004 r.

Ponadto Gmina pragnie zaznaczyć, że Sprzedaż UW, Przekształcenie-2005 oraz Przekształcenie-2023, mogą dotyczyć przypadków, gdy:

1) użytkownikiem wieczystym jest podmiot na rzecz którego ustanowiono użytkowanie wieczyste (a więc od momentu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do momentu Sprzedaży UW, Przekształcenia-2005 lub Przekształcenia-2023 nie zmienił się użytkownik wieczysty – użytkownikiem wieczystym od momentu ustanowienia tego prawa cały czas jest ten sam podmiot),

2) użytkownikiem wieczystym jest inny podmiot niż ten na rzecz którego ustanowiono użytkowanie wieczyste (w tym przypadku po ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nastąpiło zbycie tego prawa, a zatem Sprzedaż UW, Przekształcenie-2005 lub Przekształcenie-2023 jest dokonywane na rzecz użytkownika wieczystego, który stał się użytkownikiem wieczystym w związku z nabyciem tego prawa).

Gmina dodatkowo podkreśla, iż niniejszy wniosek nie dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm.).

Wniosek dotyczy:

1)w zakresie Sprzedaży UW – zdarzenia przyszłego,

2)w zakresie Przekształcenia-2005 – zdarzenia przyszłego,

3)w zakresie Przekształcenia-2023 – stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

Pytania

I.  Pytania w odniesieniu do Sprzedaży UW:

1. Czy w przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny powinna podlegać opodatkowaniu VAT?

2. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1: czy dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego)?

3. Czy w przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny uzyskanej w związku ze Sprzedażą UW albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT)?

4. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 3: czy dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – będzie stanowić odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego)?

II.  Pytania w odniesieniu do Przekształcenia-2005:

5. Czy w przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) powinna podlegać opodatkowaniu VAT?

6. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 5: czy dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego)?

7. Czy w przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2005 albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT)?

8. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 7: czy dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego)?

III.  Pytania w odniesieniu do Przekształcenia-2023:

9. Czy Przekształcenie-2023, w tym opisana Transakcja, stanowi (będzie stanowić) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Gminy?

10. Czy w przypadku Przekształcenia-2023, w tym opisanej Transakcji, uzyskiwana przez Gminę opłata (należność) powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2023 albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

I. W zakresie pytań dotyczących Sprzedaży UW:

Ad 1.

W przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. 2.

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie 1 powinna być negatywna, w związku z czym pytanie 2 powinno być bezprzedmiotowe. Jednak w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1, Gmina stoi na stanowisku, że dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny w związku ze Sprzedażą UW (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) powinna podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Kwota ta będzie zatem opodatkowana identycznie jak wcześniej uzyskiwane przez Gminę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Ad. 3.

W przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny w związku ze Sprzedażą UW albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT.

Ad. 4.

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 3: dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny w związku ze Sprzedażą UW (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r.) powinna podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Kwota ta będzie zatem opodatkowana identycznie jak wcześniej uzyskiwane przez Gminę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

II.Pytania w odniesieniu do Przekształcenia-2005:

Ad. 5.

W przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. 6. W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie 5 powinna być negatywna, w związku z czym pytanie 6 powinno być bezprzedmiotowe. Jednak w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 5, Gmina stoi na stanowisku, że dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę opłata w związku z Przekształceniem-2005 (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) powinna podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Kwota ta będzie zatem opodatkowana identycznie jak wcześniej uzyskiwane przez Gminę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Ad. 7.

W przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2005 albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT.

Ad. 8.

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 7: dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę opłata w związku z Przekształceniem-2005 (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r.) powinna podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Kwota ta będzie zatem opodatkowana identycznie jak wcześniej uzyskiwane przez Gminę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

III.Pytania w odniesieniu do Przekształcenia-2023:

Ad. 9.

Gmina uważa, że Przekształcenie-2023, w tym opisana Transakcja, nie stanowi (nie będzie stanowić) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT po stronie Gminy.

Ad. 10.

Gmina stoi na stanowisku, że w przypadku Przekształcenia-2023, w tym opisanej Transakcji, uzyskiwana przez Gminę opłata (należność) nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Gmina nie jest zobowiązana do odprowadzenia VAT należnego w związku z otrzymaniem tej opłaty (należności), ani też nie jest zobowiązana do zastosowania zwolnienia przedmiotowego od VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 uptu podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 6 uptu nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 uptu podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 uptu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 uptu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 uptu, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 uptu.

Zaznaczenia wymaga, iż przepis art. 7 ust. 1 uptu, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 uptu. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu VAT, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Zatem Sprzedaż UW oraz Przekształcenie-2005 – w odniesieniu do nieruchomości, co do których ustanowienie użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. – nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie zostaje spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 uptu. Oznacza to zatem, że Sprzedaż UW oraz Przekształcenie-2005 w zakresie użytkowań wieczystych ustanowionych przed 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu VAT, a więc po stronie Gminy brak jest obowiązku odprowadzenia VAT-u należnego od kwot uzyskanych w związku ze Sprzedażą UW i/lub Przekształceniem-2005.

Inaczej będzie sprawa wyglądać w przypadku Sprzedaży UW oraz Przekształcenia-2005 dotyczących użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione od 1 maja 2004 r. włącznie (a więc po 30 kwietnia 2004 r.). W takich przypadkach uzyskiwana przez Gminę kwota w związku ze Sprzedażą UW lub Przekształceniem-2005 powinna podlegać opodatkowaniu VAT, ale nie jako nowa (odrębna) dostawa towarów, tylko jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego. W tym zakresie, po stronie Gminy będzie zachodzić obowiązek odprowadzenia VAT-u należnego (uznaje się wówczas, że otrzymywana kwota stanowi pozostające wynagrodzenie powiązane z pierwotnym ustanowieniem użytkowania wieczystego).

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 24 września 2021 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.233.2021.1.MS, interpretacji z 22 września 2021 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.215.2021.1.ASZ oraz przede wszystkim w interpretacji z 20 czerwca 2022 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.213.2022.1.MG.

Z kolei w zakresie Przekształcenia-2023 należy zauważyć, że przedstawiony opis sprawy oraz treść przytoczonych przepisów ugn wskazują, że w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem VAT. Oznacza to, że takie ustanowienie nie podlegało opodatkowaniu VAT, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych (będące Przekształceniem-2023), na rzecz użytkownika wieczystego, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie ono na „władztwo rzeczy”, które zostało uzyskane przed 1 maja 2004 r.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie czynność Przekształcenia-2023 (a więc w trybie określonym przepisami ugn wprowadzonymi ustawą nowelizującą) prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 stycznia 1998 r. w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie stanowi (nie będzie stanowiła) odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 uptu, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Cena płatna Państwu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności tej nieruchomości, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą, stanowi/będzie stanowiła wprawdzie wynagrodzenie za dokonaną czynność prawną, aczkolwiek skoro samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie stanowi/nie będzie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to również pobranie wynagrodzenia z tytułu tej czynności, nie podlega/nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 27 grudnia 2023 r. o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.486.2023.2.APR oraz interpretacji z 19 stycznia 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.577.2023.1.ID.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

·   podlegania opodatkowaniu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 1, część pytania nr 3, nr 4) oraz podlegania opodatkowaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności (pytania oznaczone we wniosku nr 5, część pytania nr 7, nr 8, nr 9, nr 10) – jest prawidłowe,

·   opodatkowania sprzedaży użytkowania wieczystego jest nieprawidłowe (część pytania oznaczonego nr 3 oraz część pytania oznaczonego we wniosku nr 7) – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, gdyż „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel” ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W tym miejscu należy wskazać, że w oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady, na mocy którego:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Na podstawie art. 233 Kodeksu cywilnego:

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Jak stanowi art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 237 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wnioskować należy, że w przypadku użytkowania wieczystego, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada we władaniu rzecz cudzą. Jednakże jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 33 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 34 Kodeksu cywilnego:

Wyjaśnić należy, że Skarb Państwa stanowi osobę prawną „sui generis” (uważany jest).

Do niego odnosi się zasada specjalnej zdolności prawnej (Kodeks cywilny. Księga Pierwsza. Część ogólna. K. Piasecki. Komentarz, Wydawnictwo Zakamycze 2003, Komentarz do art. 34). W obrocie Skarb Państwa (fiskus) bierze udział przez tzw. stationes fisci, będące określonymi jednostkami organizacyjnymi. Ponadto Skarb Państwa w stosunkach cywilnoprawnych jest podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia państwowego nienależącego do innych osób prawnych, zatem każda czynność cywilnoprawna państwowej jednostki organizacyjnej jest de iure civili czynnością Skarbu Państwa. Jednostki te działają na rachunek Skarbu Państwa, a przysporzenie majątkowe może nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa. Jednostka organizacyjna Skarbu Państwa ma jedynie zdolność cząstkową, jej funkcją jest reprezentowanie interesów Skarbu Państwa i podejmowanie za niego czynności (K. Piasecki. Komentarz).

Natomiast w oparciu o art. 2 ust. 1 i ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.), dalej: ustawa o samorządzie gminnym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). W tym tylko zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że w pozostałym zakresie np. w zakresie zadań własnych nałożonych na gminę na podstawie odrębnych przepisów, jednostki samorządu terytorialnego nie występują jako podatnicy podatku VAT, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki.

Zasady gospodarowania nieruchomościami przez jednostki samorządu terytorialnego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości została wymieniona w art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako przykładowa forma obrotu nieruchomościami. Stosownie do tego przepisu:

Według art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na mocy art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak stanowi art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wynika z powołanych przepisów, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Z opisu sprawy wynika, że:

-   Gmina jest jednostką samorządu terytorialnego i jednocześnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina występuje (działa) jako podatnik VAT z uwzględnieniem reguły, o której mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Gmina posiada osobowość prawną. Stosownie do ustawy o samorządzie gminnym Gmina wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

-   Zadania Gminy zostały uregulowane w przepisach prawa. Jednym z zadań Gminy są sprawy w zakresie gospodarki nieruchomościami. Realizacja tych spraw przez Gminę następuje z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

-   Gmina gospodaruje nieruchomościami stanowiącymi jej własność i w tym zakresie transakcje dotyczące nieruchomości (np. sprzedaż, zamiana, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste) rozliczane są przez Gminę na gruncie VAT. Gmina jest zasadniczo podatnikiem VAT w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości będących jej własnością. Gmina ujmuje te transakcje (ich wartość) w składanych deklaracjach w rozumieniu art. 99 ustawy.

-   Wśród spraw dotyczących gospodarowania nieruchomościami wykonywanymi przez Gminę są m.in. sprawy dotyczące użytkowania wieczystego. W tym zakresie w Gminie mogą zachodzić m.in. następujące transakcje:

1.Na podstawie art. 32 ugn Gmina może dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego (dalej jako: „Sprzedaż UW”).

W przypadku dokonywania Sprzedaży UW nabywca (użytkownik wieczysty nieruchomości, który ma się stać właścicielem) uiszcza na rzecz sprzedawcy (np. Gminy) stosowną kwotę pieniężną tytułem ceny.

Problematyka Sprzedaży UW szczegółowo jest uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

2. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – „Przekształcenie-2005”.

3. Na podstawie art. 198g ust. 1 ugn użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz – Przekształcenie-2023.

-   Jedną z transakcji stanowiących Przekształcenie-2023 stanowi w Gminie transakcja dotycząca użytkowania wieczystego gruntu położonego w miejscowości (...), działka nr 1 o powierzchni (...) ha. Transakcja Przekształcenia-2023 dotyczy w tym przypadku gruntu zabudowanego budynkami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Przekształcenie-2023 będzie dotyczyć samego gruntu. Teren, którego dotyczy Transakcja nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

-   W odniesieniu do przedstawionych transakcji dotyczących użytkowania wieczystego obejmujących Sprzedaż UW oraz Przekształcenia-2005 Wnioskodawca wskazał, że użytkowania wieczyste, których dotyczą lub mogą dotyczyć te transakcje, zostały ustanowione przed 1 maja 2004 r., jak również po 30 kwietnia 2004 r.

-   Natomiast w odniesieniu do transakcji Przekształcenia-2023 dotyczą one użytkowań wieczystych ustanowionych przed 1 maja 2004 r.

-   Ponadto Gmina zaznaczyła, że Sprzedaż UW, Przekształcenie-2005 oraz Przekształcenie-2023, mogą dotyczyć przypadków, gdy:

1) użytkownikiem wieczystym jest podmiot na rzecz którego ustanowiono użytkowanie wieczyste (a więc od momentu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do momentu Sprzedaży UW, Przekształcenia-2005 lub Przekształcenia-2023 nie zmienił się użytkownik wieczysty – użytkownikiem wieczystym od momentu ustanowienia tego prawa cały czas jest ten sam podmiot),

2) użytkownikiem wieczystym jest inny podmiot niż ten na rzecz którego ustanowiono użytkowanie wieczyste (w tym przypadku po ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nastąpiło zbycie tego prawa, a zatem Sprzedaż UW, Przekształcenie-2005 lub Przekształcenie-2023 jest dokonywane na rzecz użytkownika wieczystego, który stał się użytkownikiem wieczystym w związku z nabyciem tego prawa).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. ustalenia, czy w przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny powinna podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz w przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie – czy dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego) (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

W analizowanej sprawie dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy, było objęcie prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości przez pierwotnego użytkownika wieczystego.

Zaznaczenia wymaga fakt, że do 30 kwietnia 2004 r., tj. w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Mając powyższe na uwadze, w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, przed 1 maja 2004 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Obecny użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej nabył prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości. W sensie ekonomicznym nabył więc już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel.

Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.

Wobec tego sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał przed 1 maja 2004 r. i nie jest traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Podsumowując, w przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym, po stronie Gminy brak jest obowiązku odprowadzenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem ceny w związku ze Sprzedażą UW.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostało uznane za prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca oczekiwał odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 w przypadku rozstrzygnięcia, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, że po stronie Gminy wystąpi obowiązek odprowadzenia podatku VAT należnego, nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia, czy w przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny uzyskanej w związku ze Sprzedażą UW albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT) (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz w przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie – czy dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – będzie stanowić odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego) (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Jak wskazano w ww. art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Zatem dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r., w chwili ustanowienia tego prawa doszło do przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel, tj. dostawy nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego stosownie do przedmiotowego przepisu. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wpływa na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał – będzie jedynie stanowiło zmianę tytułu prawnego do gruntu. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego gruntu, w związku z czym nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponoszone w tej sytuacji opłaty na rzecz Gminy są częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, tym samym jako kontynuacja stanowią pozostałą kwotę należną z tytułu dokonanej już dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r. traktowane jest jak dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego – czynność ta nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy:

Według art. 41 ust. 14a ustawy:

Jednocześnie zaznaczyć należy, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla przedmiotowych czynności.

Jak rozstrzygnięto wyżej, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r. traktowane jest jak dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego – czynność ta nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

We wniosku wskazano, że dla części nieruchomości prawo użytkowania wieczystego ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. Zatem wartość ceny stanowi pozostałą kwotę należną od dokonanej po 30 kwietnia 2004 r. dostawy, tj. oddania gruntu w użytkowanie wieczyste opodatkowanego stawką podatku obowiązującą w tym okresie dla tej dostawy.

Stosownie do ww. art. 41 ust. 14a ustawy, w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Podsumowując, przypadku dokonywania przez Gminę Sprzedaży UW – gdy Sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny stanowić będzie wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które należy opodatkować według właściwej stawki podatku (bez względu na charakter gruntu). Zatem Gmina Zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej kwoty.

Tym samym stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu jest prawidłowe (część pytania oznaczonego nr 3).

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży użytkowania wieczystego, z uwagi na stwierdzenie, że: „Gmina w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny w związku ze Sprzedażą UW albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT”, jest nieprawidłowe (część pytania oznaczonego nr 3).

Dokonanie przez Gminę Sprzedaży UW – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego).

Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę kwota tytułem ceny otrzymanej w związku ze sprzedażą użytkowania wieczystego (gdy użytkowanie wieczyste ustanowione po 30 kwietnia 2024 r.) podlega opodatkowaniu VAT jako pozostającą do zapłaty część kwoty stanowi należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 należało uznać za prawidłowe.

W następnej kolejności Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) powinna podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 5) oraz czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie – czy dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego) (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).

Na mocy art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 900):

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości:

W myśl art. 67 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Należy przypomnieć, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność, a nie przekazanie środków pieniężnych (opłaty).

Ponownie zaznaczyć należy, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.) grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po 30 kwietnia 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

W związku z powyższym, czynności dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz użytkowników wieczystych w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowią jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpływają na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.

Z wniosku wynika, że dla części nieruchomości prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., z kolei przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności tych gruntów nastąpi na podstawie przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono przed 1 maja 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 zostało uznane za prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca oczekiwał odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 6 wyłącznie w przypadku rozstrzygnięcia w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5, że użytkowanie wieczyste ustanowione przed 1 maja 2004 r. stanowi odrębną (nową) czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, po stronie Gminy wystąpi obowiązek odprowadzenia podatku VAT należnego, nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 6.

Wątpliwości Gminy dotyczą także ustalenia, czy w przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina – w zależności od charakteru gruntu – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2005 albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT) (pytanie oznaczone we wniosku nr 7) oraz w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 7, czy dokonanie Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – stanowi odrębną (nową) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębną od ustanowienia użytkowania wieczystego) (pytanie oznaczone we wniosku nr 8).

Opłaty należne od dotychczasowego użytkownika wieczystego z tytułu przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych, na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych, na podstawie przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w przypadku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego od 1 maja 2004 r., będą pozostającą do zapłaty częścią kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego od użytkownika wieczystego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Czynność ustanowienia użytkowania wieczystego od 1 maja 2004 r. stanowiła bowiem dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu, a zatem w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego – czynność ta nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Tym samym, opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych, na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ustanowionego od 1 maja 2004 r., będą stanowić wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które należy opodatkować według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, uzyskiwana przez Gminę kwota w związku z Przekształceniem-2005 to pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT. Przekształcenie-2005 nie stanowi nowej (odrębnej dostawy towarów). W tym zakresie, po stronie Gminy będzie zachodzić obowiązek odprowadzenia podatku VAT należnego (uznaje się wówczas, że otrzymywana kwota stanowi pozostające wynagrodzenie powiązane z pierwotnym ustanowieniem użytkowania wieczystego).

W tej sytuacji opłaty należne Gminie od użytkowania wieczystego gruntu z tytułu ww. przekształcenia, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, na zasadach i według stawki, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Podsumowanie

W przypadku Przekształcenia-2005 – gdy użytkowanie wieczyste będące przedmiotem Przekształcenia-2005 ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. – uzyskiwana przez Gminę opłata (zgodnie z przepisami UstP2005) stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu, którą należy opodatkować właściwą stawką podatku. Gmina – zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2005.

Zatem stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu jest prawidłowe (część pytania oznaczonego nr 7).

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży użytkowania wieczystego z uwagi na fakt, że Gmina nie może zastosować zwolnienia w związku z Przekształceniem 2005, jest nieprawidłowe (część pytania oznaczonego nr 7).

Dokonanie przez Gminę przekształcenia 2005, gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r. nie będzie stanowić odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od użytkowania wieczystego). Oznacza to, że uzyskiwana przez Gminę opłata w związku z Przekształceniem-2005 (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono po 30 kwietnia 2004 r.) powinna podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Kwota ta będzie zatem opodatkowana identycznie jak wcześniej uzyskiwane przez Gminę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 8 zostało uznane za prawidłowe.

Wątpliwości Gminy dotyczą także ustalenia, czy Przekształcenie-2023, w tym opisana Transakcja, stanowi (będzie stanowić) czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Gminy (pytanie oznaczone we wniosku nr 9) oraz w przypadku Przekształcenia-2023, w tym opisanej Transakcji, uzyskiwana przez Gminę opłata (należność) powinna podlegać opodatkowaniu VAT (czy Gmina zobowiązana będzie odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem tej opłaty w związku z Przekształceniem-2023 albo zastosować zwolnienie przedmiotowe od VAT) (pytanie oznaczone we wniosku nr 10).

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 198i ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 198j ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

W analizowanej sprawie, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. danej nieruchomości (w tym działki nr 1) dla pierwotnego użytkownika wieczystego – z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Zatem skoro prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w odniesieniu do danej nieruchomości nastąpiło w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości.

Zatem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, które ustanowione zostało przed 1 maja 2004 r., nie może być traktowane jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanych transakcjach (w tym dotyczącej działki nr 1) nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy danej nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

Wobec tego przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał przed 1 maja 2004 r. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Zatem sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe jest wynikiem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dla nieruchomości gruntowej przed 1 maja 2004 r.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie czynność Przekształcenia-2023 (a więc w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, wprowadzonymi ustawą nowelizującą) prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie stanowi (nie będzie stanowiła) odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Opłata (należność) płatna Państwu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności tych nieruchomości, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą, stanowi/będzie stanowiła wprawdzie wynagrodzenie za dokonaną czynność prawną, aczkolwiek skoro samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie stanowi/nie będzie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to również pobranie wynagrodzenia z tytułu tej czynności, nie podlega/nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

Przekształcenie-2023, w tym opisana Transakcja, nie stanowi/nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT po stronie Gminy.

W przypadku Przekształcenia-2023, w tym opisanej Transakcji, uzyskiwana przez Gminę opłata (należność) nie podlega opodatkowaniu VAT. Gmina nie jest zobowiązana do odprowadzenia VAT należnego w związku z otrzymaniem tej opłaty (należności).

Zatem analiza, co do zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odpowiedzi do powyższego jest bezzasadna.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 9 i 10 zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.