Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dokonywanej w toku postępowania egzekucyjnego sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 9 maja 2025 r. (wpływ 9 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Działając jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w A  (...), Kancelaria Komornicza nr (…) w A (dalej w skrócie komornik) Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie o sygnaturze akt (…) na wniosek wierzyciela: (…) Fundusz (…), (…), ul. (…), którego reprezentuje: Radca Prawny (...), (…), ul. (…), przeciwko dłużnikom: C.C., PESEL: (…), NIP: (…) Regon: (…), (…), ul. (…) i D.D., PESEL: (…), (…), ul. (…) na podstawie tytułu wykonawczego: Wyrok Sądu Okręgowego w (…) z dnia 17 listopada 2023 r., sygn. akt (…) zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 7 lutego 2024 r.

W toku postępowania egzekucję skierowano do nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 1 o obszarze 4,1815 ha położonej: A, ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w A (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) [(…)] stanowiącej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej własność dłużników jak wyżej.

W tym miejscu wskazać należy, że małżonkowie E.E. i F.F. nabyli własność nieruchomości w oparciu o umowę sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z 21 września 2007 r., Rep. A nr (…) od (...) Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w A działającego w imieniu Skarbu Państwa. W umowie małżonkowie oświadczyli, że nieruchomość tą kupują do majątku wspólnego ze środków pochodzących z majątku wspólnego z przeznaczeniem na prowadzoną przez E.E. działalność gospodarczą pod nazwą „(…)” z/s w (…). Cena sprzedaży ustalona została na kwotę 1.126.548,00 zł, w tym podatek od towarów i usług wg stawki 22% w kwocie 203.148,00 zł.

Własność nieruchomość dłużnicy C.C. i D.D. nabyli na podstawie umowy z 17 grudnia 2014 r. zawartej w formie aktu notarialnego, z której wynika że dłużnik C.C. przewłaszczył nieruchomość w imieniu własnym i swojej małżonki D.D. od małżonków E.E. i F.F. celem zabezpieczenia roszczeń dłużników z tyt. zawarcia umowy z dnia 6 września 2007 r. wobec wyżej wymienionych - roszczenie o powrotne przeniesienie na rzecz E.E. i F. F. własności nieruchomości zostało wpisane w dziale III Księgi wieczystej o numerze (…). Wartość opisanej powyżej nieruchomości została określona w tej umowie na kwotę 1.200.000,00 zł bez wskazywania czy jest to wartość netto czy brutto.

Dłużnik C.C. nie złożył oświadczenia do aktu notarialnego dotyczącego czy nieruchomość przewłaszcza w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Transakcja, w ramach której dłużnik nabył nieruchomość nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dłużniczka F.F. nie prowadzi działalności gospodarczej. Dłużnik C.C. wpisany jest do bazy REGON i CEIDG jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – nr REGON (…) - pod firmą: (...). przemysłowymi pochodzenia krajowego i zagranicznego - data wpisu do rejestru (…) r., data rozpoczęcia działalności (…) r. Prowadzone działalności wg PKD:

• przeważająca: PKD Kod PKD Nazwa 2007 47.82.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach,
• pozostałe działalności:

PKD Kod PKD Nazwa

• 2007 33.12.Z Naprawa i konserwacja maszyn,
• 2007 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
• 2007 42.99.Z Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane,
• 2007 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę,
• 2007 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,
• 2007 46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,
• 2007 46.61.Z Sprzedaż hurtowa maszyn i urządzeń rolniczych oraz dodatkowego wyposażenia,
• 2007 47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach,
• 2007 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub internet,
• 2007 47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,
• 2007 49.41.Z Transport drogowy towarów,
• 2007 77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
• 2007 77.31.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń rolniczych,
• 2007 77.32.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych,
• 2007 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

Z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, prowadzonego przez Ministerstwo Finansów wynika, że dłużnik C.C. figuruje w rejestrze VAT . Z wykazu wynika, że:

1)data rejestracji jako podatnika VAT – 9 października 2003 r.

Komornik postanowieniem z dnia 31 lipca 2024 r. powołał biegłego sądowego (…) do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Biegły 5 lutego 2025 r. przedłożył operat szacunkowy wartości nieruchomości z 23 grudnia 2024 r. i wskazał wartość rynkową nieruchomości na kwotę 3.280.000,00 zł. Biegły w operacie poczynił uwagę, że określona wartość nieruchomości nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem.

Z opinii dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej z 23 grudnia 2024 r. sporządzonej dla nieruchomości wynika, że:

• działka niezabudowana, położona w A, w powiecie A, w województwie A, usytuowana w strefie peryferyjnej miasta przy ul. A. Powierzchnia działki to 4,1815 ha,
• teren działki jest bardzo zróżnicowany, nachylony w kierunku południowo-wschodnim (w części układ terenu kaskadowy),
• na działce występują hałdy ziemi, gruzu ceglanego i żelbetowego; działka jest zakrzaczona, porośnięta dzikimi krzewami i samosiejkami drzew liściastych,
• przez działkę biegnie linia energetyczna wysokiego napięcia oraz posadowiony jest na niej słup kratowy,
• wzdłuż granic południowo-zachodniej w odległości ok. 8 m od granicy i północno-wschodniej – 15‑17 m od granicy przebiegają sieci gazowe wysokiego ciśnienia wraz ze strefami kontrolowanymi,
• nieruchomość nie jest ogrodzona,
• w dniu oględzin nieruchomość nie była wyposażona w media,
• występują ograniczenia w możliwości zabudowy działki wynikające z przebiegu sieci gazowych wysokiego napięcia oraz przeznaczenia nieruchomości (w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta) w ok. 25% powierzchni działki na tereny zieleni,
• oznaczenie w uproszczonym wypisie z rejestru gruntów: Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Zgodnie z zapisem Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta A przyjętym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej A z dnia 27 czerwca 2019 r., działka ewidencyjna nr 1, obręb Nr (…) położona jest w jednostce (…), na obszarze oznaczonym: 9.A 2 - obszar aktywności gospodarczej i częściowo na obszarze 9.Z 2 - obszar zieleni. Ustalenia dla obszaru 9.A 2 - obszar aktywności gospodarczej, preferowana forma zabudowy: produkcyjna, ustalenia specjalne: Lokalizacja OZE, intensywność zabudowy: strefa zabudowy o najwyższej intensywności. Ustalenia dla obszaru 9.Z 2 - obszar zieleni.

Ponadto w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości figuruje wpis na rzecz Wojewody (…) o następującej treści: „(…) dla inwestycji pn.: „(…)” na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy (…) ((…) ze zm.) na mocy której, zgodnie z załącznikiem graficznym:

• (…),
• (…).

Zgodnie z informacją uzyskaną przez komornika od Wojewody (…) z dnia 17 lutego 2025 r., nr (…) małżonkowie D.D. i C.C. uzyskali z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości odszkodowanie w kwocie 1.303,00 zł. Płatnikiem ustalone odszkodowania na rzecz dłużników jest (…) S.A.

Pismem z dnia 12 lutego 2025 r. Komornik wezwał dłużników do udzielenia informacji w zakresie niezbędnym dla ustalenia kwestii opodatkowania VAT planowanej sprzedaży nieruchomości. W wezwaniu komornik zadał dłużnikowi następujące pytania:

1.Czy dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

2.Czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT?

3.Czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

4.Czy w stosunku do przedmiotowego prawa własności nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

5.Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. nieruchomości w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości?

6.W jaki sposób dłużnik nabył prawo własności przedmiotowego prawa. Czy w związku z nabyciem prawa wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, należy wskazać czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całość prawa podlega opodatkowaniu, ale korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

7.Kiedy zostało nabyte przez dłużnika ww. prawo?

8.Czy na nieruchomości znajdują się budynki, a jeśli tak to czy znajdujące się na nieruchomości budynki zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy)?

9.Czy w przypadku zabudowania nieruchomości (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy) - jeżeli tak wnoszę o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy?

10.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe?

11.Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego?

12.Jaka jest klasyfikacja obiektów znajdujących się na przedmiotowych działkach według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)?

13.Czy przedmiotowe obiekty były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

14.Czy dłużnikowi przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia obiektów (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)?

W odpowiedzi na wezwanie komornika dłużnik C.C. w piśmie z dnia 24 lutego 2025 r. złożył następujące oświadczenie (pisownia oryginalna z pisma dłużnika):

„1. Prowadzę działalność gospodarczą, ale nie na tej nieruchomości i przedmiotowa nieruchomość nie była włączona do działalności gospodarczej.

2.Jestem czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

3.Nie zlikwidowałem działalności gospodarczej.

4.Nie przysługiwało mi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z przedmiotowej nieruchomości.

5.Nie jest to nieruchomość zabudowana i nie była zasiedlona nigdy.

6.Sprawa nabycia nieruchomości jest opisana w akcie notarialnym, który jest w posiadaniu Komornika.

7.Sprawa terminu nabycia nieruchomości jest opisana w akcie notarialnym, który jest w posiadaniu Komornika.

8.Na zlecenie Komornika Rzeczoznawca opisał nieruchomość i sprawy tam są urzędowo potwierdzone. Jest to nieruchomość gruntowa.

9.jw.

10.jw.

11.jw.

12.jw.

13.jw.

14.jw.”.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT) zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy więc oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnie wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią więc akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Opodatkowane są tym samym dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, teren budowlany stanowi każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. W świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można zatem jedynie taki teren, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań.

Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie wydano również warunków zabudowy. Teren nieruchomości objęty jest jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Aa o czym komornik pisał wyżej, a teren działki w około 25% jej powierzchni stanowi teren zielony; w związku z powyższym występują znaczne ograniczenia w możliwości zabudowy działki, które to dodatkowo wynikają z przebiegu sieci infrastruktury technicznej, tj. linii energetycznej wysokiego napięcia i dwóch sieci gazowych.

Wierzyciel zawnioskował o przeprowadzenie licytacyjnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dłużników. Celem jej sprzedaży niezbędne jest ustalenie zarówno stawki jak i wysokości podatku od towarów i usług, a także czy dostawa tej nieruchomości podlega zwolnieniu przedmiotowemu.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Komornik powziął wątpliwość w zakresie naliczenia podatku VAT, pobrania go i odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jak również możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT planowanej sprzedaży nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1)Działka nr 1 od momentu jej nabycia przez dłużników: D.D. i C.C. nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

2)Dłużniczka D.D. nie podejmowała działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości; dłużnik C.C. nie podejmował działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości.

3)Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, od początku gdy dłużnicy stali się właścicielami nieruchomości pozostaje ona w stanie niezmienionym a żadne z dłużników nie korzystało z nieruchomości; na chwilę obecną stanowi ona grunt porośnięty licznymi samosiejkami, jest zakrzaczona, występują tu hałdy ziemi, gruzu ceglanego i żelbetowego; dłużniczka D.D. nie korzystała i nie korzysta z nieruchomości od momentu nabycia; dłużnik C.C. nie korzystał i nie korzysta z nieruchomości od momentu nabycia.

4)Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez żadnego z dłużników do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

5)Dłużniczka D.D. nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowymi w myśl ustawy o VAT; dłużnik C.C. nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowymi w myśl ustawy o VAT.

6)Dłużniczka D.D. nie prowadziła i nie prowadzi gospodarstwa rolnego na nieruchomości; dłużnik C.C. nie prowadził i nie prowadzi gospodarstwa rolnego na nieruchomości.

7)Dłużnicy nie są właścicielami naniesień znajdujących się na działce nr 1; właścicielem naniesień tj. linii energetycznej wysokiego napięcia jest (…) a właścicielem dwóch sieci gazowych jest (…) S.A.; przedmiotowe naniesienia nie będą przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości dłużników; Komornik nie ma wiedzy czy naniesienia będą przedmiotem dalszego zbycia przez ich właścicieli.

8)Naniesienia, o których mowa w pkt 7, stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowalne (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

9)Dłużniczka D.D. nie jest właścicielką naniesień, o których mowa w pkt 7; dłużnik C.C. nie jest właścicielem naniesień, o których mowa w pkt 7.

10)Odnosząc się do zapytania czy brak wiedzy komornika w przedmiocie któregokolwiek z pytań zadanych w wezwaniu wynika z podjętych przez Wnioskodawcę działań, Wnioskodawca informuję że komornik podjął wszelkie działania mające na celu dokonanie pełnych ustaleń w sprawie - m.in. wystosował dwukrotnie wezwanie do udzielenia wyjaśnień przez dłużników do sprawy, złożył wezwanie do udzielenia informacji przez Urząd Miejski w A i uzyskał odpowiedź, pozyskał informacje z (…) S.A. odnośnie naniesień na nieruchomości, a na zlecenie komornika biegły sądowy złożył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony dla nieruchomości, który zawiera szczegółowy opis nieruchomości.

Pytanie

Czy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 1 o obszarze 4,1815 ha położonej: A, ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w A (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) [(…)] stanowiącej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej własność dłużników D.D. i C. C., dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie wydano warunków zabudowany, natomiast Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta A wskazuje, iż nieruchomość położona jest w jednostce 9 - Strefa Ekonomiczna, na obszarze oznaczonym: 9.A 2 - obszar aktywności gospodarczej i częściowo na obszarze 9.Z 2 - obszar zieleni z ustaleniami dla obszaru 9.A 2 - obszar aktywności gospodarczej, preferowana forma zabudowy: produkcyjna, ustalenia specjalne: Lokalizacja OZE, intensywność zabudowy: strefa zabudowy o najwyższej intensywności; a dla obszaru 9.Z 2 - obszar zieleni?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego o sygn. akt (…) sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 1 o obszarze 4,1815 ha położonej: A, ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w A (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) [(...)] stanowiącej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej własność dłużników D.D. i C. C. nie będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa jest w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ani ze zwolnienia na podstawie na 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość ta stanowi grunt niezabudowany przeznaczony na cele budowalne (pomimo, iż z użytkowania częściowo wyłączony jest jej obszar wynoszący około 25% działki) zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zatem komornik sądowy dokonując sprzedaży powyższej nieruchomości w drodze egzekucji będzie płatnikiem podatku VAT, zobowiązanym do rozliczenia podatku z tytułu dostawy ww. nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów grunty oraz udziały w nich spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Co istotne, dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działając jako Komornik Sądowy prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne w sprawie o sygnaturze akt (…) na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikom: C.C. i D.D. W toku postępowania egzekucję skierowano do nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 1 stanowiącej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej własność dłużników.

Własność nieruchomość dłużnicy nabyli na podstawie umowy z dnia 17 grudnia 2014 r. zawartej w formie aktu notarialnego, z której wynika że dłużnik C.C. przewłaszczył nieruchomość w imieniu własnym i swojej małżonki D.D. od małżonków E.E. i F.F. celem zabezpieczenia roszczeń dłużników z tyt. zawarcia umowy z dnia 6 września 2007 r. wobec wyżej wymienionych.

Dłużniczka C.C. nie prowadzi działalności gospodarczej. Dłużnik C.C. wpisany jest do bazy REGON i CEIDG jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od 9 października 2003 r.

Z opinii biegłego dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej z 23 grudnia 2024 r. sporządzonej dla nieruchomości wynika, że:

• działka jest niezabudowana,
• teren działki jest bardzo zróżnicowany, nachylony w kierunku południowo-wschodnim (w części układ terenu kaskadowy),
• na działce występują hałdy ziemi, gruzu ceglanego i żelbetowego; działka jest zakrzaczona, porośnięta dzikimi krzewami i samosiejkami drzew liściastych,
• przez działkę biegnie linia energetyczna wysokiego napięcia oraz posadowiony jest na niej słup kratowy,
• wzdłuż granic południowo-zachodniej w odległości ok. 8 m od granicy i północno-wschodniej – 15‑17 m od granicy przebiegają sieci gazowe wysokiego ciśnienia wraz ze strefami kontrolowanymi,
• nieruchomość nie jest ogrodzona,
• w dniu oględzin nieruchomość nie była wyposażona w media,
• występują ograniczenia w możliwości zabudowy działki wynikające z przebiegu sieci gazowych wysokiego napięcia oraz przeznaczenia nieruchomości (w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta) w ok. 25% powierzchni działki na tereny zieleni,
• oznaczenie w uproszczonym wypisie z rejestru gruntów: Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

W odpowiedzi na wezwanie komornika dłużnik C.C. wskazał, że:

• prowadzi działalność gospodarczą ale nie na tej nieruchomości i przedmiotowa nieruchomość nie była włączona do działalności gospodarczej,
• jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT,
• nie zlikwidował działalności gospodarczej,
• nie jest to nieruchomość zabudowana i nie była zasiedlona nigdy,
• jest to nieruchomość gruntowa.

Działka nr 1 od momentu jej nabycia przez dłużników: D.D. i C.C. nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Dłużnicy nie podejmowali działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, od początku gdy dłużnicy stali się właścicielami nieruchomości pozostaje ona w stanie niezmienionym a żaden z dłużników nie korzystał z nieruchomości; na chwilę obecną stanowi ona grunt porośnięty licznymi samosiejkami, jest zakrzaczona, występują tu hałdy ziemi, gruzu ceglanego i żelbetowego; dłużniczka D.D. nie korzystała i nie korzysta z nieruchomości od momentu nabycia; dłużnik C.C. również nie korzystał i nie korzysta z nieruchomości od momentu nabycia.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez żadnego z dłużników do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Dłużnicy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl ustawy o VAT oraz nie prowadzili i nie prowadzą gospodarstwa rolnego na nieruchomości.

Dłużnicy nie są właścicielami naniesień znajdujących się na działce nr 1; właścicielem naniesień tj. linii energetycznej wysokiego napięcia jest (…) a właścicielem dwóch sieci gazowych jest (…) S.A.; przedmiotowe naniesienia nie będą przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości dłużników.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 1, dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, a także udziałów w nich) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości brak jest przesłanek pozwalających uznać, że zarówno dłużnik jak i dłużniczka wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W tej sprawie takich przesłanek brak.

Działka nr 1 od momentu jej nabycia przez dłużników nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Dłużnicy nie podejmowali działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, od początku gdy dłużnicy stali się właścicielami nieruchomości pozostaje ona w stanie niezmienionym a żaden z dłużników nie korzystał z nieruchomości; na chwilę obecną stanowi ona grunt porośnięty licznymi samosiejkami, jest zakrzaczona, występują tu hałdy ziemi, gruzu ceglanego i żelbetowego. Dłużnicy nie korzystali i nie korzystają z nieruchomości od momentu nabycia. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez żadnego z dłużników do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Dłużnicy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl ustawy o VAT oraz nie prowadzili i nie prowadzą gospodarstwa rolnego na nieruchomości. Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą ale nie na tej nieruchomości i przedmiotowa nieruchomość nie była włączona do jego działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność dłużników, w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje tu bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zarówno dłużnik jak i dłużniczka nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż wskazanej nieruchomości można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z tym, zbycie przedmiotowej nieruchomości – działki nr 1 - nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem i będzie działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Analiza okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1, dłużnicy nie będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 nie będzie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.