Interpretacja indywidualna - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - Interpretacja - 0111-KDIB3-3.4012.207.2025.2.PJ

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna

stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w zakresie braku uznania Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia;

- nieprawidłowe w zakresie uznania że dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu z uwagi na to, że:

1) w zakresie dostawy Nieruchomości odnoszącej się do dostawy Budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, Strony zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy,

2) w zakresie dostawy Nieruchomości odnoszącej się do dostawy Budynku, do której nie znalazło zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa ta podlegała opodatkowaniu VAT, jako nie podlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej Transakcji, zwolnienia od podatku, rezygnacji ze zwolnienia oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wpłynął 31 marca 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania - X.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego

X. (dalej: „Nabywca”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomościami, zwłaszcza w zakresie powierzchni handlowych. Spółka należy do międzynarodowej grupy kapitałowej, prowadzącej działalność gospodarczą w branży FMCG, skupiającej się na handlu detalicznym (dalej: „Grupa”). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT.

Y. (dalej: „Sprzedający”; dalej łącznie z Nabywcą: „Strony” lub „Wnioskodawcy”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W pozostałym zakresie, Sprzedający prowadzi działalność związaną z obsługą nieruchomości, zakwaterowaniem oraz działalnością usługową. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu) był m.in. właścicielem następujących składników majątku:

1) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym Z., (...) (dalej: „Grunt 1”);

2) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym V., (...) (dalej: „Grunt 2”);

3) znajdujących się w obrębie Gruntu 1 oraz Gruntu 2:

3.1) budynku o funkcji handlowo-usługowej, powierzchni zabudowy (...) m², sklasyfikowanego w ramach Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) do sekcji 1230 - Budynki handlowo-usługowe (dalej: „Budynek”),

3.2) znajdujących się zabudowań, w tym towarzyszącej infrastrukturze (dalej: „Infrastruktura Towarzysząca”), na które składały się następujące elementy klasyfikowane zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) jako:

i) instalacje zewnętrzne w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci instalacji:

a. energetycznej,

b. oświetleniowej,

c. wodociągowej do studni wodociągowej, kanalizacji sanitarnej z bezodpływowym zbiornikiem ścieków, kanalizacji deszczowej do zbiornika z rozsączeniem,

d. wentylacyjnej,

e. klimatyzacyjnej,

f. gazowej (do Budynku);

ii) obiekty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci wiat:

a. na gromadzenie odpadów stałych,

b. na gromadzenie opakowań,

c. na wózki sklepowe;

iii) budowli w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci:

a. parkingu,

b. pylonu reklamowego,

c. muru akustycznego,

- dalej: „Budowle”;

iv) urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci:

a. wewnętrznych dróg manewrowych z miejscami postojowymi i chodnikami.

- Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej łącznie jako: „Grunty”. Grunty, Budynek oraz Infrastruktura Towarzysząca dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

Grunt 1 zabudowany był na moment Transakcji Budynkiem oraz Infrastrukturą Towarzyszącą, z wyjątkiem Budowli w postaci muru akustycznego, który znajdował się na moment Transakcji w granicach Gruntu 2.

Na moment Transakcji Sprzedający posiadał wyłączne prawo własności do Nieruchomości.

W momencie Transakcji Nieruchomość posiadała dostęp do niezbędnych mediów oraz usług komunalnych i była uzbrojona w niezbędne dla korzystania z Nieruchomości i zlokalizowanego na Gruncie 1 Budynku, przyłącza i instalacje zlokalizowane w obrębie Nieruchomości, w tym przyłącza energii elektrycznej oraz instalacje wodociągowe.

W momencie Transakcji Grunt 1 posiadał bezpośredni dostęp do drogi publicznej, zaś Grunt 2 dostęp do drogi publicznej przez Grunt 1.

Ponadto na moment Transakcji w ramach księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntów ujawnione były wpisy:

1) że na rzecz każdoczesnego właściciela Gruntu 1 i działki o numerze ewidencyjnym (...) została ustanowiona służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu po działce nr (...),

2) służebność przesyłu na rzecz (...) na okres nieoznaczony, wygasającej najpóźniej wraz z likwidacją przedsiębiorstwa, polegającej na prawie korzystania z nieruchomości obciążonej, na której zostaną wybudowane urządzenia elektroenergetyczne, w tym urządzenia powiązane, polegającej w szczególności na prawie do budowy, eksploatacji i utrzymywania na niej urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, dystrybucji/przesyłu energii elektrycznej za ich pośrednictwem, prawie dostępu i dojazdu do nich niezbędnym sprzętem w każdym czasie, usuwania awarii, dokonywania napraw, wykonywania czynności eksploatacyjnych, modernizacji, wyprowadzania nowych obwodów w pasie służebności przesyłu, konserwacji, kontroli, przeglądów, wymiany, przebudowy, remontu, rozbudowy i demontażu. przebieg trasy przedmiotowej infrastruktury elektroenergetycznej, w tym uwidocznioną służebność przesyłu dla przedmiotowych urządzeń i sieci wskazuje załącznik graficzny, natomiast wykonywanie prawa służebności przesyłu obywało się będzie w zakresie niezbędnym dla budowy, przebudowy oraz późniejszej eksploatacji i utrzymania przedmiotowych urządzeń i sieci, zgodnie z treścią i zakresem ustanawianej służebności przesyłu. W myśl wpisu ujawnionego w ww. księdze wieczystej służebność przesyłu będzie wykonywana na działce nr Z. i będzie dotyczyła budowy stacji transformatorowej SN/NN i budowy elektroenergetycznych linii kablowych NN, linii kablowych SN wraz z kanalizacją światłowodową, złącz kablowych

- dalej: „Służebność”.

Grunt 1 oznaczony jest w ewidencji gruntów jako „Ba - tereny przemysłowe”, zaś Grunt 2 jako „(...) - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Grunty objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w ramach uchwały (...) w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) Uchwałą (...) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...), gdzie:

1) działka nr Z., przeznaczona jest pod tereny rzemiosła „(...)” z planu zatwierdzonego uchwałą (...), drogi powiatowe - główne „(...)” z planu zatwierdzonego uchwałą (...), tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej „(...)” z planu zatwierdzonego uchwałą (...).,

2) działka nr V., przeznaczona jest pod tereny rzemiosła „(...)” z planu zatwierdzonego uchwałą (...).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Gruntów w okresie poprzedzającym Transakcję ujawniony był wpis dot. hipoteki umownej do sumy (...) zł na rzecz (...) (administratora hipoteki), zabezpieczającej wierzytelność wynikającą z umowy kredytu, umowy kredytowej linii hipotecznej nr (...). W stosunku do tak wskazanego zabezpieczenia hipotecznego (...) 2025 r. doszło do wydania zezwolenia na wykreślenie wspomnianego wpisu przez (...). Niezależnie, przedmiotem opisanej w dalszej części Transakcji nie były prawa lub obowiązki wynikające z ww. umów kredytu.

Na moment Transakcji zarówno Sprzedający jak i Nabywca nie byli przedsiębiorcami przesyłowymi.

W stosunku do Nieruchomości na moment jej zbycia żadnej osobie nie przysługiwało umowne prawo pierwokupu z wyjątkiem umownego prawa pierwokupu przysługującemu spółce Q., prawo odkupu, prawo pierwszeństwa nabycia, roszczenia o przeniesienie prawa własności lub o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego lub roszczenia o podobnym charakterze przysługującego jakiejkolwiek osobie trzeciej, w tym w szczególności Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego. W związku z zawartą Transakcją Q. zrzekła się ww. prawa pierwokupu.

Sprzedający nabył prawo własności Gruntów na podstawie umowy sprzedaży z (...) 2021 r., (...).

W przeszłości Sprzedający zrealizował na Gruntach inwestycję polegającą na budowie budynku o funkcji usługowo-handlowej z instalacjami zewnętrznymi: energetyczną, oświetleniową, wodociągową do studni wodociągowej, kanalizacji sanitarnej z bezodpływowym zbiornikiem ścieków, kanalizacji deszczowej do zbiornika z rozsączeniem, wentylacyjnej i klimatyzacyjnej, zewnętrzną instalacją gazową do ww. budynku, obiektów budowlanych: wiaty na gromadzenie odpadów stałych, wiaty na gromadzenie opakowań oraz wiaty na wózki sklepowe; budowli: pylonu reklamowego, muru akustycznego, urządzeń budowlanych: wewnętrznych dróg manewrowych z miejscami postojowymi i chodnikami (dalej: „Inwestycja”).

Sprzedający był inwestorem Inwestycji i wykonał wszelkie roboty budowlane polegające na budowie budynku wraz z infrastrukturą zgodnie ze stosowną dokumentacją projektową, sztuką budowlaną i na podstawie prawomocnej i ostatecznej decyzji o roboty budowlane, jak również wykonał wszelkie roboty wykończeniowe i instalacyjne wewnątrz Budynku. Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, na moment Transakcji nie istniały wobec niego żadne zobowiązania względem wykonawców i podwykonawców w związku z realizacją Inwestycji. Realizacja całości Inwestycji została zakończona co najmniej przed 30 stycznia 2023 r.

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego celem realizacji Inwestycji było docelowe czerpanie zysków z oddania poszczególnych elementów Nieruchomości w wynajem.

W związku z realizacją Inwestycji Sprzedający m.in. nabył w sposób ważny i skuteczny prawa autorskie majątkowe (dalej: „Prawa do Dokumentacji Projektowej”) do dokumentacji architektoniczno-budowlanej (dalej: „Dokumentacja Projektowa”).

Na moment Transakcji Prawa do Dokumentacji Projektowej były wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a także nie miały wad fizycznych lub prawnych i mogły być skutecznie przeniesione na Nabywcę, natomiast Sprzedający mógł skutecznie upoważnić Nabywcę do wykonywania praw zależnych oraz osobistych do Dokumentacji Projektowej, w zakresie i na zasadach określonych w umowie z projektantem tej Dokumentacji (dalej: „Umowa z Projektantem”).

Sprzedający 30 stycznia 2023 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie w stosunku do Budowli i od tej daty Sprzedający rozpoczął ich użytkowanie.

31 stycznia 2023 r. Sprzedający wprowadził Budynek do ewidencji środków trwałych. Po wybudowaniu Budynku doszło docelowo do wynajęcia całej jego powierzchni, jednakże przebiegało to w sposób stopniowy. Poniżej przedstawiono szczegółową listę dat, od których poszczególne powierzchnie Budynku zostały wynajęte (doszło do wydania przedmiotu najmu):

1) 20 lutego 2023 r. - w ramach umowy najmu zawartej ze Q.;

2) 25 września 2023 r. - w ramach umowy najmu zawartej z (...);

3) 9 listopada 2023 r. - w ramach umowy najmu zawartej z (...);

4) 16 marca 2023 r. - w ramach umowy najmu zawartej z (...);

5) 20 lutego 2024 r. - w ramach umowy najmu zawartej z (...);

6) 1 grudnia 2024 r. - w ramach umowy najmu zawartej z (...).

Od momentu zakończenia realizacji Inwestycji do momentu Transakcji, Sprzedający nie ponosił nakładów na Budynek lub Budowle, które przekraczałyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub danej Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W efekcie, w ocenie prawnej Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT:

1) w zakresie Budowli - doszło 30 stycznia 2023 r.;

2) w zakresie Budynku - pierwsze zasiedlenie nastąpiło stopniowo wraz z oddaniem w najem kolejnych powierzchni Budynku, tj. od 20 lutego 2023 r. do 1 grudnia 2024 r.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu Ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa własności Gruntów oraz realizacji Inwestycji, w tym, wzniesienia Budynku oraz Budowli.

Nieruchomość do momentu Transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Na moment Transakcji Nieruchomość była przedmiotem następujących umów najmu:

1) umowa najmu z 1 września 2023 r. pomiędzy Sprzedającym a (...), w ramach której ustalono kaucję tytułem zabezpieczenia zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych;

2) umowa najmu z 13 kwietnia 2023 r. pomiędzy Sprzedającym a (...), w ramach której ustalono kaucję tytułem zabezpieczenia zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych;

3) umowa najmu z 2 lutego 2023 r. pomiędzy Sprzedającym a (...), w ramach której ustalono kaucję tytułem zabezpieczenia zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych;

4) umowa najmu z 13 lutego 2024 r. pomiędzy Sprzedającym a (...), dla której nie ustalono zabezpieczeń, tym w formie kaucji;

5) umowa najmu z 1 grudnia 2024 r. pomiędzy Sprzedającym a (...), dla której nie ustalono zabezpieczeń, tym w formie kaucji;

6) umowa najmu z 8 lutego 2021 r. pomiędzy Sprzedającym a Q., dla której nie ustalono zabezpieczeń, tym w formie kaucji.

- dalej: „Umowy Najmu”. Zabezpieczenia ustalone w formie kaucji dla umów najmu, o których mowa w pkt 1-3 dalej: „Kaucje Zabezpieczające”.

Wnioskodawca pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że choć wynajęcie Q. uzgodnionej powierzchni (wydanie przedmiotu najmu) nastąpiło dopiero 20 lutego 2023 r., do zawarcia samej Umowy Najmu doszło w ww. dacie 8 lutego 2021 r., tj. jeszcze przed faktycznym nabyciem Gruntów przez Sprzedawcę. Taka sytuacja stanowi częstą praktykę w obrocie gospodarczym, gdzie przed nabyciem przed realizacją inwestycji przez inwestora (tutaj: Sprzedającego), zawiera on już wcześniej umowy najmu, do których realizacji dojdzie w przyszłości, zabezpieczając w ten sposób przyszłą inwestycję co do składu przyszłych najemców.

W odniesieniu do Nieruchomości na moment Transakcji istniały następujące umowy:

1) umowa nr (...) o zaopatrzenie w wodę (zawarta 1 lutego 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

2) umowa kompleksowa sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usługi dystrybucji nr (...) (zawarta (...) 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

3) umowa kompleksowa dostarczania paliwa gazowego nr (...) (zawarta (...) 2022 r. pomiędzy (...) a Y2.);

4) umowa na wywóz nieczystości płynnych (zawarta 17 lutego 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.) (dalej: „Umowa dot. Nieczystości Płynnych”).

14 lutego 2025 r. Strony zawarły umowę (dalej: „Umowa”) na mocy, której, w ramach uzgodnionej w Umowie ceny, Sprzedający:

1) dokonał zbycia na rzecz Nabywcy prawa własności Nieruchomości, w tym Gruntów oraz znajdujących się na nich Budynku oraz Budowli;

2) przeniósł na Nabywcę Prawa do Dokumentacji Projektowej (w tym prawa zależne do Dokumentacji Projektowej) wraz prawem własności egzemplarzy utworów (projektów) wykonanych na podstawie Umowy z Projektantem w tym prawa z gwarancji i rękojmi do dokumentacji projektowej wykonanej na podstawie Umowy z Projektantem, w zakresie i na zasadach szczegółowo określonych w treści Umowy;

- dalej: „Transakcja”.

Cena ustalona w Umowie tytułem zawarcia Transakcji została wyrażona w walucie polskiej tj. w złotych polskich i została powiększona o wartość podatku od towarów i usług (VAT), zaś zapłata tak ustalonej ceny w ramach Transakcji nastąpiła z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

W ramach Transakcji Sprzedający udzielił jednocześnie Nabywcy gwarancji szczegółowo opisanej w treści Umowy, obejmującej zasadniczo prace i roboty budowlane wykonane na skutek realizacji Inwestycji przez Sprzedającego. Strony wyłączyły przy tym gwarancję i rękojmię w zakresie odnoszącym się do wchodzącego w skład Nieruchomości parkingu, w tym co do jego stanu, rzędnych czy posadowienia.

Strony postanowiły w ramach Umowy, że z dniem wydania Nieruchomości na Nabywcę przejdą wszelkie korzyści i ciężary.

W treści Umowy Sprzedający oświadczył, że rozwiąże wszystkie umowy na świadczenie dostaw odnośnie Nieruchomości lub o ile byłoby to konieczne, Strony uzgodniły, że podpiszą z danym dostawcą w tym zakresie trójstronne porozumienie. Strony zobowiązały się działać w sposób zapewniający ciągłość dostaw mediów do Nieruchomości, przy czym ciężar kosztów związanych z dostawami mediów przypadających po dniu wydania Nieruchomości przeszły na Nabywcę.

1) umów w postaci:

i. umowy dot. Nieczystości Płynnych;

ii. umowy wywozu nieczystości stałych zawartej z (...);

iii. umowy w przedmiocie sprzątania obiektu zawartej z (...);

- dalej: „Umowy dot. Nieruchomości”,

2) Umów Najmu.

Stosownie do treści Umowy, w przedmiocie Kaucji Zabezpieczających, Sprzedający zobowiązał się wydać je Nabywcy po stosownym zawarciu porozumień trójstronnych z najemcami będącymi stronami Umów Najmu. Ponadto, w związku z zawarciem Transakcji Nabywca zobowiązał się w Umowie do poszanowania praw najemców wynikających z Umów Najmu.

Jednocześnie, należy wskazać, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki z:

1) umowy nr (...) o zaopatrzenie w wodę (zawarta 1 lutego 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

2) umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usługi dystrybucji nr (...) (zawarta (...) 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

3) umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego nr (...) (zawarta (...) 2022 r. pomiędzy (...) a Y2.);

jak również prawa i obowiązki z tytułu umów, których stroną był Sprzedający, w tym:

4) umowa na konserwację drzwi automatycznych marki (...);

5) umowa na monitorowanie systemu przeciwpożarowego zawarta z (...).

Zgodnie z wiedzą Stron, na moment Transakcji nie zachodziły żadne przeszkody faktyczne oraz prawne, w tym toczące się postępowania administracyjne, nie występowała nieważność poszczególnych decyzji odnoszących się do Nieruchomości, jak również nie istniały roszczenia/prawa osób trzecich, które wpływałyby na ważność Transakcji.

Sprzedający oraz Nabywca na moment Transakcji byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Nabywca zawarł Umowę Sprzedaży z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości w związku i na potrzeby działalności opodatkowanej w rozumieniu Ustawy o VAT.

Przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa Sprzedającego);

2) strona internetowa, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

3) umowy zwarte z dotychczasowymi pracownikami ani współpracownikami, umowy z agencją pracy, umowy najmu magazynu, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

4) wartości niematerialne - z wyjątkiem opisanych Praw do Dokumentacji Projektowej, które przeszły na Nabywcę w ramach Transakcji w zakresie i zasadach opisanych w Umowie;

5) towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny;

6) środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

7) prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

8) koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

9) drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

10) roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego;

11) umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynku, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, konserwacji sprzętu, inne niż Umowy dot. Nieruchomości;

12) prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

Należy ponadto podkreślić, że przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:

1) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego;

2) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono finansowania, w tym w formie kredytu, na nabycie nieruchomości lub wzniesienie budynku wraz z budowlami i infrastrukturą (w zakresie w jakim Sprzedający zawarł tego typu umowy);

3) umowy o zarządzanie Nieruchomością;

4) umowy zarządzania aktywami;

5) należności o charakterze pieniężnym związane z przedmiotem Transakcji.

W efekcie Transakcji Nabywca nie został stroną żadnych umów z pracownikami Sprzedającego, w tym nie doszło do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy lub jego części, o którym mowa w art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”).

Na moment Transakcji, Nieruchomość nie stanowiła jedynego czy też głównego aktywa Sprzedającego. Prócz zbytej Nieruchomości Sprzedający posiadał również inne składniki majątku, w tym osiem pawilonów handlowo-usługowych przeznaczonych, dwie stacje paliw, trzy samoobsługowe myjnie samochodowe oraz budynek domu studenckiego. Sprzedający posiadał dodatkowo na moment Transakcji także inne grunty niezabudowane oraz grunty w zabudowie deweloperskiej.

Przedmiot Transakcji nie był na dzień Transakcji wyodrębniony:

1) formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego;

2) funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Na moment Transakcji Sprzedający prowadził odrębne konta bilansowe dotyczące przychodów i kosztów związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji. Posiadane przez Sprzedającego „Konta wspólne” zawierały pozycje odnoszące się do kosztów ogólnego zarządu, w tym ponoszonych w związku z przedmiotem Transakcji i w ogólnym rachunku finansowym nie były alokowane żadnym kluczem podziału.

Sprzedający dokonał lub planuje dokonać w przyszłości działań, które pozwolą mu na dostosowanie nabytej Nieruchomości, tak by mogła być przez niego wykorzystywana zgodnie ze specyfiką jego działalności, uwzględniając model działania i funkcje jaką pełni on w ramach Grupy.

W najbliższej przyszłości Nabywca planuje zainstalowanie w ramach Nieruchomości układu kompensacji energii biernej, a w późniejszym okresie planowana jest również przebudowa zlokalizowanego na Nieruchomości parkingu. Ponadto, trwają obecnie analizy dotyczące możliwości realizacji na Nieruchomości prac modernizacyjnych, w zakresie wykonania instalacji fotowoltaicznej, których realizacja zależeć będzie od ostatecznych warunków technicznych, w tym warunków nośności dachu. Ponadto Nabywca będzie chciał postawić na Nieruchomości punkty ładowania samochodów elektrycznych, jak również dodatkowe urządzenia paczkowe (tzw. paczkomaty).

Jak już wskazano wyżej, z uwagi na dokonaną Transakcję, Sprzedający, Nabywca oraz dotychczasowi najemcy będący stroną Umów Najmy, w myśl postanowień Umowy zawrą stosowne porozumienia trójstronne. Niemniej jednak, docelowo zmianie może ulec również w przyszłości skład najemców Nieruchomości. Po zakończeniu obowiązywania obecnych Umów Najmu, Nabywca planuje podjąć kroki w celu poprawy obecnie ustalonych warunków finansowych, poprzez ich renegocjacje z obecnymi najemcami lub też zawarcie umów z nowymi najemcami.

Nabywca posiada jednocześnie odrębnie zawartą umowę ze Q., na kompleksowe usługi w zakresie administrowania nieruchomościami, w tym m.in. Nieruchomością, zgodnie z przyjętym schematem w Grupie (usługi te świadczone są co do zasady przez Q. dla spółek celowych w Grupie).

W efekcie, w przyjętym modelu, Nabywca docelowo nie będzie również stroną żadnej umowy mediowej. Mimo, że w związku z Transakcją właścicielem Nieruchomości stał się Nabywca, stroną umów mediowych pozostawać będzie Q., która dokonywać będzie następnie refaktury kosztów na Nabywcę, który rozliczał będzie się następnie z poszczególnymi najemcami. W związku z już podjętymi działaniami w tym zakresie, Q. jest już stroną umów dla Nieruchomości w zakresie dostawy wody czy wywozu nieczystości płynnych, a w przyszłości stanie się m.in. jedyną stroną umów na dostawę energii oraz gazu.

Wyżej omówione działania, zarówno już podjęte jak i planowane są wypadkową konieczności dostosowania do funkcjonującej obecnie struktury organizacyjnej Grupy. Dla szerszego kontekstu warto wskazać, że jednym z podmiotów w strukturze Grupy, w skład której wchodzi Nabywca, jest również Q. Q. jest wyodrębniona jako podmiot prowadzący działalność w zakresie handlu detalicznego i zarządzania siecią sklepów, skupiając w sobie większość aktywów związanych z prowadzoną przez Grupę działalnością. Z pewnymi wyjątkami (m.in. nieruchomości zlokalizowanych w (...)), co do zasady Q. nie jest jednak właścicielem nieruchomości, w których prowadzone są sklepy w ramach Grupy (korzysta z nich na podstawie umów najmu). W praktyce, w tak przyjętym modelu nieruchomości właściwe dla poszczególnych lokalizacji (lub grup lokalizacji) są własnością spółek z Grupy, mających charakter spółek celowych, czego odzwierciedleniem jest między innymi niniejsza Transakcja.

Działalność Nabywcy z wykorzystaniem nabytej w efekcie Transakcji Nieruchomość dotyczy wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie podlega zwolnieniu z tego podatku.

Niezależnie, w treści Umowy Strony zawarły oświadczenie o wyborze opodatkowanie VAT dostawy Budynku oraz Budowli stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i rezygnacji ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w stosunku do tej dostawy.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1. Czy dostawa Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na to, że:

3. Czy w przypadku uznania, że Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca był uprawniony do:

1) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT), oraz

2) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Dostawa Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT;

2. Dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na to, że:

3. W przypadku uznania, że Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca był uprawniony do:

1) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT), oraz

2) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy Zainteresowanych)

W przedmiocie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieściła się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdywały w tym wypadku zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o tym czy Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy opisana w stanie faktycznym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i ZCP na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa krajowego i unijnego.

Definicja pojęcia „przedsiębiorstwa” nie została zawarta w ustawie o VAT. Dla celów podatku VAT należy stosować definicję „przedsiębiorstwa” wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdzone zostało zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również na gruncie utrwalonej praktyki organów podatkowych.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności;

5) prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

6) koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale przede wszystkim ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz akcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi jedynie przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem w danym przedsiębiorstwie nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawców, jedynie w sytuacji, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostałyby przekazane Nabywcy w ramach Transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych w skład, którego wchodzą zobowiązania, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1) jest wyodrębniony organizacyjnie;

2) jest wyodrębniony finansowo;

3) jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie); oraz

4) mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”): z 30 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.435.2023.3.PJ, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.673.2023.1.KP, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną praktyką orzeczniczą, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (np. regulaminie czy statucie). Formalne wyodrębnienie właściwe jest jednak dla celów dowodowych (por. interpretacje indywidualne DKIS: z 19 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.639.2023.3.AR, z 5 grudnia 2023 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.508.2023.2.EB, z 21 lipca 2023 r., znak 0111-KDIB3‑1.4012.319.2023.2.AB, z 28 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.28.2023.2.MAT, z 12 października 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.373.2022.1.JSU).

Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP). Przy czym nie oznacza to, że ZCP powinna ograniczać się wyłączenie do zespołu składników posiadających cechy samodzielności finansowej (por. interpretacje indywidualne DKIS z 1 lutego 2024 r., znak 0114-KDIP1‑1.4012.729.2023.2.MŻ, z 26 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.700.2023.3.AWY).

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się zaś w zdolności do realizacji określonych zadań gospodarczych w ramach takiej całości składników majątkowych, która zdolna jest do prowadzenia działalności gospodarczej, realizując te zadania jak samodzielne przedsiębiorstwo.

W tym zakresie wskazać można na następujące kryteria oceny, czy dana transakcja zbycia składników majątku stanowi zbycie ZCP (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, czy też z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 534/21 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 17 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 877/21:

1) brak konieczności podejmowania po nabyciu dodatkowych czynności faktycznych przez nabywcę, niezbędnych do dalszego prowadzenia działalności; oraz

2) stanowienie przez sprzedawane składniki majątku pewnego zespołu, rozumiane jako pozostawanie we wzajemnych relacjach pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa.

Na te same kryteria wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie interpretacjach (zob. przykładowo interpretacje cytowane w poprzednim akapicie).

W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się zarazem na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

Niezależnie, w praktyce, podnosi się, że na moment dokonania ewentualnej transakcji, ww. wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi już istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo następczo tj., dopiero po przeniesieniu ich własności na nabywcę. Takie podejście prezentowane jest również w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1333/22, podkreślono, że: „[…] stwierdzenie, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Nie chodzi tu zatem o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze […]. Oznacza to, że zespół tych składników powinien być już wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, tj. w przedsiębiorstwie zbywcy […]”. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się również w przeszłości, m.in. w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, gdzie wskazano, że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r., Minister Finansów wydał objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Bazując na Objaśnieniach należy uznać, że zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności; przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

i. angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego.

Należy również w tym miejscu podkreślić, że okoliczność, w której nabywca nieruchomości komercyjnej, prowadzący działalność polegającą głównie na wynajmie nieruchomości, nabywa nieruchomość od podmiotu, którego główną działalnością gospodarczą jest działalność deweloperska została wprost wskazana przez Ministra Finansów w Objaśnieniach jako sytuacja, w której brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi brak zamiaru kontynuowania działalności, którą dotychczas prowadził sprzedawca przez nabywcę, ponieważ z istoty różne są przedmioty działalności sprzedającego i nabywcy.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby VAT

Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień oraz przepisów prawa wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, polskie sądy administracyjne i polskie organy podatkowe można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

Ad 1 - w okolicznościach sprawy nie wystąpiła sytuacja, gdy przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiadał zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności

W tym świetle należy wskazać w pierwszej kolejności, że Nieruchomość nie stanowiła masy majątkowej wydzielonej w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiałaby funkcjonowanie tej masy majątkowej jako niezależnego przedsiębiorstwa realizującego przypisane mu zadania gospodarcze.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji na dzień jej dokonania nie była wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

Nie sposób również przyjąć, że omawiany zespół składników majątkowych składających się na Nieruchomość był wyodrębniony finansowo. Przez takie wyodrębnienie nie sposób bowiem uznać samego faktu, że na moment Transakcji Sprzedający prowadził odrębne konta bilansowe dotyczące przychodów i kosztów związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji. Jednocześnie warto zauważyć, że posiadane przez Sprzedającego „Konta wspólne” zawierały pozycje odnoszące się do kosztów ogólnego zarządu, w tym ponoszonych w związku z przedmiotem Transakcji i w ogólnym rachunku finansowym nie były alokowane żadnym kluczem podziału. Należy podkreślić, iż prócz prowadzenia ww. kont bilansowych, Sprzedający nie prowadził ewidencji rachunkowej pozwalającej na pełne przyporządkowanie przychodów, kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Analiza przedmiotu Transakcji nie pozwala również na uznanie, że jej przedmiot spełniał uprzednio omówione kryterium funkcjonalności, w tym odznaczał się samodzielnością pozwalającą na prowadzenie (kontynuowanie) działalności w oparciu o przyjęte składniki majątkowe.

Zespół składników majątku Sprzedającego będący przedmiotem Transakcji nie posiadał wystarczającego zaplecza umożliwiającego Nabywcy kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie był wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Nabywcę.

Należy zauważyć, że, jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa Sprzedającego);

2) strona internetowa, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

4) wartości niematerialne - z wyjątkiem opisanych Praw do Dokumentacji Projektowej, które przeszły na Nabywcę w ramach Transakcji w zakresie i zasadach opisanych w Umowie;

5) towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny;

6) środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

7) prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

9) drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

11) umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynku, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, konserwacji sprzętu, inne niż Umowy dot. Nieruchomości;

12) prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

Należy zauważyć, że prócz przeniesienia na Nabywcę składników majątkowych oraz wskazanych praw i obowiązków dotyczących Nieruchomości tj.:

1) prawa własności Nieruchomości, w tym Gruntów oraz znajdujących się na nich Budynku oraz Budowli;

2) Praw do Dokumentacji Projektowej w zakresie i na zasad określonych w treści opisu stanu faktycznego,

3) Umowy dot. Nieruchomości,

4) Umów Najmu,

- intencją Stron nie było przeniesienie żadnych innych składników majątkowych.

W szczególności, jak wynika z opisu stanu faktycznego, w wyniku Transakcji na Nabywcę nie przeszły istniejące na moment jej zawarcia prawa i obowiązki z:

1) umowy nr (...) o zaopatrzenie w wodę (zawarta (...) 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

2) umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usługi dystrybucji nr (...) (zawarta 30 marca 2023 r. pomiędzy (...) a Y2.);

3) umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego nr (...) (zawarta (...) 2022 r. pomiędzy (...) a Y2.),

jak również prawa i obowiązki z tytułu umów, których stroną był Sprzedający, w tym:

4) umowy na konserwację drzwi automatycznych marki (...),

5) umowy na monitorowanie systemy przeciwpożarowego zawartej z (...).

Jak podkreślono ponadto w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie były zwłaszcza:

1) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego,

3) umowy o zarządzanie Nieruchomością,

4) umowy zarządzania aktywami;

5) należności o charakterze pieniężnym związane z przedmiotem Transakcji.

Ponadto, jak wynika z opisu stanu faktycznego, w efekcie Transakcji Nabywca nie został stroną żadnych umów z pracownikami Sprzedającego, w tym nie doszło do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy lub jego części, o którym mowa w art. 23¹ Kodeksu Pracy.

W ocenie Wnioskodawców, na powyższe wnioski nie ma wpływu fakt, że wyniku Transakcji Nabywca uzyskał Prawa do Dokumentacji Projektowej w zakresie i na zasad określonych w Umowie, jak również, że w ramach Transakcji na Nabywcę przeszły również prawa i obowiązki z Umów dot. Nieruchomości oraz Umów Najmu. Tego typu elementów nie sposób uznać za przesądzających o możliwości dalszego wykorzystywania Nieruchomości, z perspektywy dotychczasowej działalności Sprzedającego. Wniosek ten jest tym bardziej uprawniony, że prawa takie jak dotyczące Dokumentacji Projektowej, prawa i obowiązki wynikające z Umowy dot. Nieruchomości czy Umowy Najmu, zostały wprost wymienione w treści Objaśnień jako nie wpływające na omawianą ocenę.

W świetle powyższych uwag, zwrócić należy uwagę, że zespół składników będący przedmiotem Transakcji nie zawierał składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

1) angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie były przedmiotem Transakcji; lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W tym zakresie Wnioskodawcy pragną zwrócić uwagę, że, jak wskazano w treści opisu stanu faktycznego, Sprzedający dokonał lub planuje dokonać działań, które pozwolą mu na dostosowanie nabytej Nieruchomości, tak by mogła być przez niego wykorzystywana w ramach specyfiki jego działalności oraz z uwzględnieniem modelu działania i funkcji jaką pełni on w ramach Grupy.

Jak wynika ponadto z opisu stanu faktycznego, po zakończeniu obowiązywania obecnych Umów Najmu, Nabywca planuje podjąć kroki w celu poprawy obecnie ustalonych warunków finansowych, poprzez ich renegocjacje z obecnymi najemcami lub też zawarcie umów z nowymi najemcami. Choć Nabywca nabył Nieruchomość, co do której zawarte były już Umowy Najmu, docelowo warunki obecnie zawartych Umów Najmu mogą podlegać renegocjowaniu, jak również może dojść do zmian w ramach obecnej grupy najemców.

Niezależnie od powyższego, na Nabywcę nie przeszły w ramach Transakcji ponadto jakiekolwiek składniki majątkowe, które umożliwiałyby wykonywanie podstawowej działalności Sprzedającego, a więc działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, która to działalność była wykonywana w pierwszym etapie funkcjonowania Nieruchomości, tj. w związku z jej wzniesieniem. W efekcie Transakcji, Nabywca nie nabył jakichkolwiek składników majątkowych, które umożliwiłby prowadzenie jakichkolwiek dalszych prac tego typu (budowlanych), które z kolei wykonywał (w tym w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości) i wykonuje Sprzedający.

Końcowo warto podkreślić, że, jak wynika z opisu stanu faktycznego, Nieruchomość stanowiła na moment Transakcji jedno z aktywów Sprzedającego, którego zbycie nie wpływa na możliwość prowadzenia przez Sprzedającego dalszej działalności gospodarczej, z uwagi na posiadany szereg innych składników majątkowych umożliwiający kontynuację prowadzenia dotychczasowej działalności.

W efekcie, przenoszonemu zespołowi składników majątkowych w ramach Transakcji nie sposób było przypisać odpowiedniej samodzielności, która - w ujęciu funkcjonalnym - pozwoliłaby na samodzielne prowadzenie dotychczasowej działalności Sprzedającego przy użyciu omawianych składników, które przeszły na Nabywcę w wyniku Transakcji.

Ad 2 - w okolicznościach sprawy nie wystąpiła sytuacja, gdy nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

Odnosząc się zaś do drugiej ze wskazanych przesłanek w kontekście kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego, choć działalność Nabywcy oraz Sprzedającego pozostają częściowo zbieżne (czerpanie zysku z wynajmowania powierzchni), podkreślić należy istotne różnice wynikającą z obu prowadzonych działalności.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Nabywca w żadnym zakresie nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, która pozostaje zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego. Nim Sprzedający oddał w najem poszczególne elementy Nieruchomości, w tym Budynek, zrealizował najpierw Inwestycję. Działalność dotycząca najpierw realizacji Inwestycji, a następnie czerpanie zysku z oddania poszczególnych elementów Nieruchomości w wynajem, należy zdaniem Wnioskodawców traktować jako kompleksowe działanie nakierowane na osiągniecie zysku, a nie dwie oddzielne kategorie działań Sprzedającego.

Niezależnie, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, istotny jest również kontekst, w jakim Nabywca czerpie i czerpał będzie zyski z wynajmu powierzchni w ramach Nieruchomości. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca ma charakter spółki celowej i pełni określone role przypisane w ramach modelu przyjętego wewnątrz całej Grupy.

Nabywca posiada odrębnie zawartą umowę ze Q., na kompleksowe usługi w zakresie administrowania nieruchomościami, w tym m.in. Nieruchomością, zgodnie z przyjętym schematem w Grupie (usługi te świadczone są co do zasady przez Q. dla spółek celowych w Grupie).

W przyjętym modelu, Nabywca docelowo nie będzie również stroną żadnej umowy mediowej. Mimo, że w efekcie Transakcji właścicielem Nieruchomości stał się Nabywca, stroną umów mediowych pozostawać będzie Q., która dokonywać będzie następnie refaktury kosztów na Nabywcę, który rozliczał będzie się następnie z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki z Umów Najmu, co do których Sprzedający zobowiązał się do poszanowania praw najemców - stron tych umów. Niezależnie jednak, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, po zakończeniu Umów Najmu, Nabywca planuje podjąć kroki w celu poprawy obecnie ustalonych warunków finansowych, poprzez ich renegocjacje z obecnymi najemcami lub też zawarcie umów z nowymi najemcami. Wskazuje to, w ocenie Wnioskodawcy, że w nawet w odniesieniu do istniejących na moment Umów Najmu, Nabywca nie ma zamiaru ich kontynuacji, a odpowiednią modyfikację, tak by - w ramach modelu, w jakim funkcjonuje Nabywca - mógł on osiągać możliwie jak największe zyski.

Jak już wskazano w opisie stanu faktycznego, tak opisany układ w którym funkcjonuje oraz funkcjonować będzie Nabywca, jak również opisane działania, które zostały planowane jest, że zostaną podjęte, wynikają z konieczności dostosowania do funkcjonującej obecnie struktury organizacyjnej Grupy. W przyjętym modelu nieruchomości właściwe dla poszczególnych lokalizacji (lub grup lokalizacji) są własnością spółek z Grupy, mających charakter spółek celowych, czego odzwierciedleniem jest między innymi niniejsza Transakcja. Jednocześnie, najemcą w ramach tak nabywanych nieruchomości (w tym w ramach przedmiotowej Nieruchomości) pozostaje w większości przypadków Q., która, choć - co do zasady - sama nie posiada nieruchomości, pełni szereg opisanych w stanie faktycznym funkcji, świadcząc jednocześnie część usług dla podmiotów z Grupy, w tym m.in. na rzecz Nabywcy.

Nabywca w efekcie dokonanej Transakcji nie kontynuuje zatem, jak również nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego. W tym kontekście jeszcze raz należy podkreślić, że zasadnicza działalność Sprzedającego, w tym w odniesieniu do Nieruchomości, zasadza się na samodzielnej realizacji prac budowlanych w ramach danej inwestycji, a następnie czerpanie zysku z tytułu oddania wzniesionych obiektów w wynajem. Należy odróżnić taką sytuację od działalności Nabywcy, który nie wykonuje jakichkolwiek prac budowalnych. Zarazem, działania Nabywcy w ramach Transakcji należy odczytywać w kontekście Grupy, w ramach której Nabywca funkcjonuje. Nabywca przede wszystkim realizuje strategię i model działalności przyjęty w ramach całej Grupy. Nabycie Nieruchomości, mimo że będzie również skutkować czerpaniem zysku z oddania jej w wynajem, pozwoli również na zachowanie lepszej synergii działań, w kontekście funkcji sprawowanej w Grupie przez Nabywcę, oraz Q., która pozostaje jednym z najemców Nieruchomości. Taka sytuacja natomiast nie występowała w przypadku Sprzedającego, który prowadził działalność jako jedyny podmiot, tj. realizował wyłącznie własne cele biznesowe.

Wyżej zaprezentowane wnioski znajdują zarazem potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez DKIS na gruncie analogicznych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych, np. w interpretacjach z 22 stycznia 2024 r., znak 0112-KDIL1-3.4012.544.2023.2.JŚ, 26 września 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.477.2023.3.IK, 3 lutego 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.844.2022.3.IK.

W efekcie, skoro Transakcja nie mogła zostać uznana za ZCP ani przedsiębiorstwo, nie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 i zdaniem Wnioskodawców podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W efekcie powyższej analizy uznać należy, że w praktyce, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, stanowiła na moment jej dokonania towar w rozumieniu w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Powoduje to, iż do omawianej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie miał zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przedmiotowa dostawa Nieruchomości stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2:

Podleganie opodatkowaniu zbytej Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, wliczając w to grunt oddany w użytkowanie wieczyste, co znajduje potwierdzenie również w ramach wydawanych interpretacji przez DKIS (por. przykładowo interpretacja z 14 czerwca 2023 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.182.2023.2.MPA). W efekcie, skutki podatkowe odnoszące się do Budynku i Budowli powinny być odniesione stosownie do sprzedaży prawa własności Gruntu 1 oraz Gruntu 2 w ramach Transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zarazem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

1) wybudowaniu lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, poszczególne elementy definicji pierwszego zasiedlenia muszą wystąpić łącznie, to jest:

1) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, albo

2) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części, która jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

2) złożą:

- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

- w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Opodatkowanie dostawy Budowli z uwagi na rezygnację ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybór opodatkowania VAT

Na gruncie powyższych przepisów, sprzedaż Nieruchomości była zatem opodatkowana VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

W tym kontekście należy w pierwszej kolejności wskazać, że do dostawy Budowli wchodzącej w skład Nieruchomości na moment Transakcji nie mogło znaleźć zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, gdyż:

1) Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu Ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa własności Gruntów, jak również z tytułu realizacji Inwestycji, w wyniku której doszło do wzniesienia m.in. Budowli,

2) Nieruchomość nie była na moment Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Grunt 1 na moment Transakcji był zabudowany Budynkiem oraz wskazaną w opisie stanu faktycznego Infrastrukturą Towarzyszącą. Grunt 2 na moment Transakcji był natomiast zabudowany wskazaną w opisie stanu faktycznego Budowlą w postaci muru akustycznego. Powoduje to, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nawet potencjalnie, nie mogła podlegać zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak już zarazem wskazano, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu Ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa własności Gruntów, jak również z tytułu realizacji Inwestycji, w wyniku której doszło do wzniesienia m.in. Budowli. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie był spełniony, a w konsekwencji Transakcja nie mogła podlegać zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, od dnia zakończenia realizacji Inwestycji do dnia Transakcji Sprzedający nie ponosił na Budowle nakładów, które przekraczałyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak wskazano zarazem w opisie stanu faktycznego, w ocenie prawnej Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT w zakresie Budowli doszło 30 stycznia 2023 r.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, do dostawy Budowli miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT. W tak wskazanym zakresie dostawa nastąpiła po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że jak wynika z opisu stanu faktycznego, Sprzedający i Nabywca byli przy tym na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Mając na względzie powyższe, w ocenie Wnioskodawców, w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości dotyczyła Budowli podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, złożyły zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania w zakresie dostawy Budowli.

Opodatkowanie dostawy Budynku na zasadach ogólnych

Niezależnie od ww. konkluzji co do zasad opodatkowania Budowli w ramach dostawy dokonanej w związku z Transakcją, należy dokonać odrębnej oceny dokonanej również w związku z tym dostawy Budynku.

Jak już wskazano, na gruncie przywołanych przepisów, sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Odnosząc to Transakcji, w zakresie w jakim obejmowała ona Budynek wchodzący w skład Nieruchomości, do dostawy Budynku nie mogło znaleźć zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, gdyż:

2) Nieruchomość nie była na moment Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Grunt 1 na moment Transakcji był zabudowany Budynkiem oraz wskazaną w opisie stanu faktycznego Infrastrukturą Towarzyszącą. Grunt 2 na moment Transakcji był natomiast zabudowany wskazaną w opisie stanu faktycznego Budowlą w postaci muru akustycznego. Powoduje to, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nawet potencjalnie nie mogła podlegać zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Należy podkreślić ponownie, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu Ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa własności Gruntów, jak również z tytułu realizacji Inwestycji, w wyniku której doszło do wzniesienia m.in. Budynku. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie był spełniony, a w konsekwencji Transakcja nie mogła podlegać zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, od dnia zakończenia realizacji Inwestycji do dnia Transakcji Sprzedający nie ponosił na Budynek nakładów, które przekraczałyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak zostało zarazem wskazane w opisie, w ocenie prawnej Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT w zakresie Budynku doszło stopniowo wraz z wynajmowaniem kolejnych jego powierzchni, tj. od 20 lutego 2023 r. do 1 grudnia 2024 r.

W efekcie, w zakresie w jakim Transakcja dotyczyła zbycia Budynku, pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia Budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, a dostawą w ramach Transakcji nie upłynął okres 2 lat.

Wobec tego, w ocenie Wnioskodawców, do dostawy Budynku w ramach Transakcji nie mogło miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT.

Jak wskazano zarazem w opisie stanu faktycznego, Sprzedający i Nabywca byli na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Mając na względzie brak zastosowania do dostawy Budynku zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jak również z uwagi na jednoczesny brak zastosowania innych podstaw do zwolnienia z VAT w ramach art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT takiej dostawy, dostawa dokonana w ramach Transakcji, w zakresie w jakim dotyczyła dostawy Budynku, podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

Podleganie opodatkowaniu zbytej Nieruchomości w ramach Transakcji - podsumowanie

Podsumowując powyższą analizę, z uwagi na fakt, że:

1) dostawa Nieruchomości w zakresie w jakim dotyczyła Budowli, podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i zarazem mając na względzie fakt, że Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, złożyły zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania w zakresie dostawy Budowli w ramach Transakcji,

2) dostawa Budynku w ramach Transakcji, podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych,

3) z uwagi na fakt, że dostawa Budowli oraz Budynku podlegała opodatkowaniu VAT, Grunt, na których Budowle oraz Budynek się znajdują dzielił byt prawny zasad ich opodatkowania, tj. w efekcie Grunty również podlegały opodatkowaniu VAT,

4) w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie miało zastosowania żadne inne ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT,

- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, która nie podlegała żadnemu ze zwolnień przewidzianych w ramach Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3:

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego - w przypadku, gdy Transakcja była opodatkowana VAT

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 1, ust. 10, 10b pkt 1 oraz ust. 13 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

1) Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest i nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, oraz

2) Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT.

Nabywca na dzień Transakcji był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Transakcja dokonana była wyłącznie w celu prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej Nabywcy i jest związana z jego profilem działalności. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca wykorzystuje, jak również w przyszłości zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej zasadniczo poprzez oddanie poszczególnych części Nieruchomości w wynajem. W konsekwencji Nieruchomość jest oraz będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała efektywnie w całości opodatkowaniu VAT i zarazem jako nie mieszcząca się w katalogu zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zatem, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska co do opodatkowania Transakcji VAT, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały zastosowania do przedmiotowej Transakcji.

W świetle powyższego, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Transakcji jako czynności opodatkowanej VAT, Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony był warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, jest oraz będzie docelowo wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska co do opodatkowania Transakcji VAT, Nabywca był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca nabył prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w zakresie braku uznania Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia;

- nieprawidłowe w zakresie uznania że dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu z uwagi na to, że:

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cytowanym przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 14 lutego 2025 r. Strony zawarły umowę na mocy, której, w ramach uzgodnionej w Umowie ceny, Sprzedający dokonał zbycia na rzecz Nabywcy prawa własności Nieruchomości, w tym Gruntów oraz znajdujących się na nich Budynku oraz Budowli oraz przeniósł na Nabywcę Prawa do Dokumentacji Projektowej.

Wraz zawarciem Transakcji, prócz już wskazanych składników majątkowych i praw, na Nabywcę przeszły również prawa i obowiązki z tytułu umów dotyczących Nieruchomości lub których stroną pozostawał Sprzedający (umowy dot. nieczystości płynnych, umowy wywozu nieczystości stałych, umowy w przedmiocie sprzątania obiektu, umów najmu). Jednocześnie, należy wskazać, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki z umowy o zaopatrzenie w wodę, umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usługi dystrybucji, umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego, umowy na konserwację drzwi automatycznych oraz umowy na monitorowanie systemu przeciwpożarowego.

Jak wskazali Państwo w ospie sprawy Przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa Sprzedającego);

- strona internetowa, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

- umowy zwarte z dotychczasowymi pracownikami ani współpracownikami, umowy z agencją pracy, umowy najmu magazynu, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

- wartości niematerialne - z wyjątkiem opisanych Praw do Dokumentacji Projektowej, które przeszły na Nabywcę w ramach Transakcji w zakresie i zasadach opisanych w Umowie;

- towary, zapasy, asortyment alkoholowy, środki transportu, magazyny;

- środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

- koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

- drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

- roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego;

- umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynku, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, konserwacji sprzętu, inne niż Umowy dot. Nieruchomości;

- prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów.

- jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono finansowania, w tym w formie kredytu, na nabycie nieruchomości lub wzniesienie budynku wraz z budowlami i infrastrukturą (w zakresie w jakim Sprzedający zawarł tego typu umowy);

- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przedmiotem Transakcji.

Nabywca nie został stroną żadnych umów z pracownikami Sprzedającego, w tym nie doszło do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy lub jego części, o którym mowa w art. 23¹ Kodeksu pracy. Na moment Transakcji, Nieruchomość nie stanowiła jedynego czy też głównego aktywa Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że Przedmiot Transakcji nie był na dzień Transakcji wyodrębniony formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego ani funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono finansowania, w tym w formie kredytu, na nabycie nieruchomości lub wzniesienie budynku wraz z budowlami i infrastrukturą (w zakresie w jakim Sprzedający zawarł tego typu umowy), umowy o zarządzanie Nieruchomością czy też umowy zarządzania aktywami, ani firma (oznaczenie Sprzedającego). Z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kupującego.

Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek będzie umożliwiał Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Nabywca, a które jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych Transakcją, nie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Transakcja podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości wyrażonej w pytaniu nr 2 to w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze zakres tego pytania. Mianowicie pytacie się Państwo czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu z uwagi na to, że:

Należy zauważyć, że na gruncie podatku VAT czynności podlegają opodatkowaniu w sytuacji gdy są to czynności wymienione w art. 5 ustawy i są wykonywane przez podatników podatku VAT w ramach prowadzonej działalności i pod warunkiem że nie występują wyłączenia przewidziane w art. 6 ustawy.

Jak wskazano powyżej opisana transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP i jest czynnością wymienione w art. 5 ustawy.

Z Wniosku wynika, że Sprzedający jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski, prowadzi działalność i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zatem są spełnione wszystkie warunki do uznania że dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Natomiast przywołane przez Państwa przepisy art. 43 w pytaniu nr 2 (o których szerzej poniżej) i w stanowisku do niego do tyczą możliwości zwolnienia z podatku albo opodatkowania. Natomiast nie decydują o tym czy dana sprzedaż podlega czy nie podlega opodatkowaniu.

Należy wyjaśnić, że czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT dzielą się na czynności opodatkowane (objęte określona stawka podatkową) i na czynności zwolnione.

Zatem odpowiadając wprost na Państwa pytanie nr 2 należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu lecz nie z uwagi na to, że:

- lecz z uwagi na to że jest dokonana przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności i stanowi czynność (dostawę towarów) podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z art. 88 ust. 3a ustawy

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona)

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony)

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działalność Nabywcy z wykorzystaniem nabytej w efekcie Transakcji Nieruchomość dotyczy wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie podlega zwolnieniu z tego podatku. Zatem są spełnione pozytywne przesłanki do odliczenia podatku.

Trzeba więc przeanalizować czy nie zachodzą negatywne przesłanki które wykluczają prawo do odliczenia. Mając na uwadze opis sprawy należy rozstrzygnąć czy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano powyżej dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu. Zatem pozostało rozstrzygnąć czy jest objęta zwolnieniem z podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3, 4 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

4) obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;

Z opisu stanu faktycznego wynika, że na moment transakcji że na Gruncie 1 znajdowały się:

1. budynek o funkcji handlowo-usługowej,

2. instalacje zewnętrzne w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci instalacji:

a. energetycznej,

b. oświetleniowej,

c. wodociągowej do studni wodociągowej, kanalizacji sanitarnej z bezodpływowym zbiornikiem ścieków, kanalizacji deszczowej do zbiornika z rozsączeniem,

d. wentylacyjnej,

e. klimatyzacyjnej,

f. gazowej (do Budynku);

3. obiekty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci wiat:

b. na gromadzenie odpadów stałych,

c. na gromadzenie opakowań,

d. na wózki sklepowe;

4. budowle w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci:

a. parkingu,

b. pylonu reklamowego,

5. urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci wewnętrznych dróg manewrowych z miejscami postojowymi i chodnikami.

Natomiast w granicach Gruntu 2 na moment Transakcji znajdowała się budowla w postaci muru akustycznego.

Sprzedający zrealizował na Gruntach inwestycję polegającą na budowie budynku o funkcji usługowo-handlowej z instalacjami zewnętrznymi, obiektów budowlanych oraz budowli. Realizacja całości Inwestycji została zakończona co najmniej przed 30 stycznia 2023 r.

Sprzedający 30 stycznia 2023 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie w stosunku do Budynku i od tej daty Sprzedający rozpoczął ich użytkowanie. 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wprowadził Budynek do ewidencji środków trwałych. Po wybudowaniu Budynku doszło docelowo do wynajęcia całej jego powierzchni, jednakże przebiegało to w sposób stopniowy począwszy od 20 lutego 2023 r. (umowa najmu zawarta ze Q.) do 1 grudnia 2024 r. (umowa najmu zawarta z (...)).

Odnosząc się do możliwości objęcia zwolnieniem zbycia budynku o funkcji usługowo-handlowej, należy zauważyć, że oddawanie budynku do użytku po wybudowaniu, a więc jego pierwsze zasiedlenie, rozpoczęło się 20 lutego 2023 r. Zatem do daty transakcji (14 lutego 2025 r.) nie upłynęło od tego momentu dwa lata.

Wobec powyższego dostawa budynku o funkcji usługowo-handlowej miała miejsce w okolicznościach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b, a więc w sytuacji która wyłącza możliwość zwolnienia tej dostawy z podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli i ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Sprzedający nie ponosił nakładów na Budynek, które przekraczałyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednocześnie jednak Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa własności Gruntów oraz realizacji Inwestycji, w tym, wzniesienia Budynku.

Oznacza to, że dostawa budynku o funkcji usługowo-handlowej nie podlegała zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ nie był spełniony jeden z warunków skorzystania z tego zwolnienia.

Dla dostawy budynków, budowli i ich części, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak już wyżej wskazano Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu realizacji Inwestycji, w tym, wzniesienia Budynku, ponadto - jak wynika z opisu sprawy - Nieruchomość do momentu Transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Zatem w stosunku do sprzedaży budynku nie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem nie zostały spełnione oba warunki wymagane do objęcia dostawy tym zwolnieniem.

Tym samym sprzedaż budynku o funkcji usługowo-handlowej była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Natomiast jeżeli chodzi o budowle znajdujące się na Gruncie 1, tj. parking i pylon reklamowy, a także znajdujący się na Gruncie 2 mur akustyczny, będący budowlą, to należy wskazać, że ich pierwsze zasiedlenie miało miejsce 30 stycznia 2023 r. tj. gdy Sprzedający uzyskał pozwolenie do ich użytkowania oraz rozpoczął ich użytkowanie. Od tego momentu do daty transakcji upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto jak wynika z opisu stanu faktycznego od momentu zakończenia realizacji Inwestycji do momentu Transakcji, Sprzedający nie ponosił nakładów na Budowle, które przekraczałyby co najmniej 30% wartości początkowej danej Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zatem dostawa tych budowli podlega zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca dał podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Sprzedający oraz Nabywca na moment Transakcji byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Ponadto w treści Umowy Strony zawarły oświadczenie o wyborze opodatkowanie VAT dostawy Budynku oraz Budowli stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy i rezygnacji ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w stosunku do tej dostawy.

Z uwagi na rezygnację ze zwolnienia dostawa budowli znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 była opodatkowana.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy urządzeń budowlanych wchodzących w skład przedmiotu Transakcji należy w pierwszej kolejności wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem skoro dostawa Budynku o funkcji usługowo-handlowej była opodatkowana i nie podlegała zwolnieniom, to również dostawa urządzeń budowlanych związanych z tym Budynkiem była opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż w ramach Transakcji urządzeń budowlanych związanych z budowlami będącymi przedmiotem dostawy podlegała - tak jak dostawa tych budowli - zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z którego Sprzedający i Nabywca zrezygnowali na podstawie art. 43 ust. 10, a zatem była opodatkowana podatkiem VAT.

W stosunku do znajdujących się na Gruntach naniesień, które nie stanowią budynków, budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Jednocześnie dostawa tych obiektów nie może korzystać ze zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem - jak wynika z opisu stanu faktycznego - Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu realizacji Inwestycji a Nieruchomość do momentu Transakcji nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT. Ne zostały więc spełnione oba warunki wymagane do objęcia dostawy tych naniesień zwolnieniem na podstawie omawianego przepisu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynek nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z uwagi na to, że dostawa Budynku, budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na gruntach nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a również sprzedaż Gruntu 1 (działki nr Z.) i Gruntu 2 (działki nr V), na których są posadowione ww. obiekty, nie była zwolniona od podatku.

Zatem Transakcja sprzedaży Gruntów oraz Budynku, budowli i urządzeń budowlanych była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Nabywcę działki nr Z. i V, wraz z Budynkiem o funkcji usługowo-handlowej, budowlami i urządzeniami budowlanymi będą służyły czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie