Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonych na drogę dojazdową lub udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową.

Uzupełnił go Pan pismem z 27 maja 2025 r. (wpływ 2 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 27 maja 2025 r.)

(...) w dniu (…) grudnia 2005 r. zawarł ze swoimi rodzicami, (…), umowę darowizny, udokumentowaną przez notariusza (…) (repertorium A nr (…)), na podstawie której nabył nieodpłatnie własność gospodarstwa rolnego, znajdującego się na nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (…), o powierzchni (...) ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), województwo (...), opisanej w księdze wieczystej nr (...)(dany numer księgi wieczystej (...)), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...).

W chwili zawarcia umowy darowizny, na nieruchomości znajdowały się następujące zabudowania: dom mieszkalny, obora, budynek inwentarsko-składowy, stary budynek mieszkalny.

Gospodarstwo rolne, w tym przedmiotowa nieruchomość, będące przedmiotem umowy darowizny, stanowiły przedmiot ustawowej wspóIności majątkowej małżeńskiej (...). Darczyńcy, zawierając umowę darowizny, oświadczyli, że z dniem jej zawarcia zaprzestają prowadzenia działalności rolniczej.

Obdarowany (...) ustanowił na rzecz (...) nieodpłatnie dożywotnią osobistą służebność mieszkania, polegającą na prawie korzystania przez uprawnionych z jednego pokoju, kuchni, łazienki, korytarza położonych na piętrze domu oraz z jednego pokoju położonego na półpiętrze od wschodniej strony domu, z odrębnym wejściem od południowej strony domu, ogrzewanych i oświetlanych na koszt właściciela nieruchomości, korzystania z ciepłej i zimnej wody, z kanalizacji na koszt właściciela nieruchomości, z budynku gospodarczego oraz prawo swobodnego poruszania się po całej nieruchomości.

Umowa darowizny, mająca za przedmiot opisane wyżej gospodarstwo rolne, została zawarta w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Zawarcie umowy darowizny związane było z przyznaniem (...) renty inwalidzkiej, co nastąpiło na podstawie decyzji wydanej prze KRUS Oddział (...) dnia (…) września 2005 r. numer (...).

Celem zawarcia umowy darowizny było przekazanie gospodarstwa rolnego przez (...) na rzecz ich następcy − (...) i cel ten został zrealizowany.

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (...), z wyłączeniem zabudowań, znajduje się w nieformalnej dzierżawie wykonywanej przez (...), a wcześniej znajdowała się w nieformalnej dzierżawie wykonywanej przez jego ojca (...). Nieformalna dzierżawa miała miejsce jeszcze przed zawarciem umowy darowizny z dnia (…) grudnia 2005 r. i stan taki utrzymuje się nieprzerwanie aż do chwili obecnej. Nieformalna dzierżawa polega na tym, że obecnie (...), a wcześniej (...), wykorzystywali nieruchomość do prowadzenia produkcji rolnej w ramach swoich własnych gospodarstw rolnych. W ramach dzierżawy nie jest przez (...) płacony czynsz dzierżawny. Również (...) nie uiszczał czynszu dzierżawnego. W związku z powyższym (...) nie wystawia i w przeszłości nie wystawiał faktur związanych z nieformalną dzierżawą. (...) otrzymuje od (...) jedynie równowartość dopłat dla rolników, pobieranych przez (...). Gdy nieformalną dzierżawę wykonywał (...), to (...) także otrzymywał od niego równowartość dopłat dla rolników, pobieranych przez (...). Oddanie nieruchomości w nieformalną dzierżawę miało na celu zapobieżenie sytuacji, w której nieruchomość ta, stanowiąca grunt rolny, leżałaby odłogiem.

Wnioskodawca (...) prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (...), którą wykonuje w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej jest Pozostały transport lądowy pasażerski, gdzie indziej niesklasyfikowany (PKD 49.39.Z). Wnioskodawca zajmuje się przewozami autokarowymi.

Wnioskodawca nie wykorzystuje i w przeszłości nie wykorzystywał przeznaczonej do sprzedaży części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla celów rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawca wskazał adres należącej do niego nieruchomości jako siedzibę działalności, co ma wyłącznie znaczenie ewidencyjne. Wnioskodawca rejestrując działalność, zadeklarował w gminie (...), że będzie wykorzystywał do prowadzenia działalności 15 m² powierzchni budynku oraz 100 m² powierzchni gruntu, na której to części Wnioskodawca parkuje autokar, w czasie gdy nie wykorzystuje tego pojazdu do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Powyższa deklaracja była konieczna ze względów podatkowych w zakresie podatku od nieruchomości, ze względu na wyższe stawki podatku od nieruchomości niż podatku rolnego opłacanego od pozostałej części nieruchomości. Biorąc pod uwagę specyfikę działalności gospodarczej polegającej na wykonywaniu przewozów autokarowych, nieruchomość nie jest Wnioskodawcy niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej. Część nieruchomości obejmująca opisane wyżej 15 m² powierzchni budynku i 100 m² powierzchni gruntu nie są i nie będą przeznaczone przez Wnioskodawcę do sprzedaży. Zamierzone sprzedaże będą obejmowały inne części nieruchomości Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadził osobiście na przedmiotowej nieruchomości działalności rolniczej.

Wnioskodawca podjął zamiar dokonania sprzedaży części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), której przedmiotem będą wydzielone z niej działki, na których nabywcy będą mogli wznosić budynki mieszkalne.

Pismem z dnia (...) listopada 2023 r., znak (...) (...) S.A. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 40 x budynek mieszkalny w lokalizacji (...) gmina (...), działka nr (…) o mocy przyłączeniowej 40 x 12,5 kW:

−po złożeniu przez osobę uprawnioną wniosku o określenie warunków przyłączenia, na podstawie którego zostaną określone warunki przyłączenia,

−po przyłączeniu obiektu do sieci elektroenergetycznej na podstawie warunków przyłączenia oraz w oparciu o umowę o przyłączenie, jaka zostanie zawarta pomiędzy podmiotem przyłączanym a (...) S.A.,

−po zawarciu umowy o świadczenie usług dystrybucji lub umowy kompleksowej.

(...) S.A. zastrzegła przy tym, że zapewnienie jest wiążące w przypadku, gdy istnieć będą techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania energii elektroenergetycznej, a wnioskujący spełni warunki przyłączenia do sieci i odbioru.

Pismem z dnia (…) grudnia 2023 r., znak (...) r., Zarząd Dróg Wojewódzkich w (...) Rejon Dróg Wojewódzkich w (...) przedstawił Wnioskodawcy, jak kształtują się możliwości obsługi komunikacyjnej części nieruchomości na działce nr (…) przylegającej do pasa drogowego drogi wojewódzkiej nr (...) w miejscowości (...). Zarząd Dróg Wojewódzkich w (...) Rejon Dróg Wojewódzkich w (...) wskazał, że w pierwszej kolejności należy przyjąć wykorzystanie istniejącego zjazdu na nieruchomość Wnioskodawcy usytuowanego w km (...) drogi wojewódzkiej nr (...), przy czym wymagana będzie przebudowa tego zjazdu.

Starosta (...), decyzją z dnia (…) lutego 2024 r., wydaną w sprawie (...), po rozpatrzeniu wniosku (...), zatwierdził ponowną gleboznawczą klasyfikację gruntów dla działki nr (...) zgodnie z projektem ustalenia klasyfikacji w następujący sposób:

−część konturu (...) − Rlllb przeklasyfikować na kontur (...) − RIVa (odkrywki 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9),

−kontur (...) − RIVa włączyć do istniejącego konturu (...) − RIVa.

Projekt ustalenia klasyfikacji został przedstawiony na kopii mapy klasyfikacyjnej przyjętej do zasobu geodezyjnego, która stanowi załącznik nr 1 do decyzji wraz z wykazem zmian danych ewidencyjnych, który stanowi załącznik nr 2 do decyzji. Zmiany w zakresie gleboznawczej klasyfikacji gruntów zostały ujawnione w ewidencji gruntów i budynków.

Burmistrz (...) , na wniosek (...), wydał w dniu (…) czerwca 2024 r., w sprawie (...) , decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działki nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...). Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna dnia (…) lipca 2024 r.

Decyzją z dnia (…) sierpnia 2024 r., wydaną w sprawie (...), Burmistrz (...) po rozpatrzeniu wniosku (...), zatwierdził podział nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)i oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) o powierzchni (...) ha (po przeprowadzeniu pomiarów geodezyjnych poprzedzających podział nieruchomości ustalono, że nieruchomość ma powierzchnię mniejszą o (...) ha). W wyniku podziału z działki nr (...) powstały działki:

−nr (...)/1 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/2 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/3 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/4 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/5 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/6 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/7 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/8 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/9 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/10 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/11 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/12 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/13 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/14 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/15 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/16 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/17 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/18 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/19 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/20 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/21 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/22 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/23 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/24 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/25 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/26 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/27 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/28 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/29 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/30 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/31 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/32 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/33 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/34 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/35 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/36 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/37 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/38 o powierzchni (...) ha,

−nr (...)/39 o powierzchni (...) ha.

Decyzja Burmistrza (...) z dnia (...) sierpnia 2024 r,. wydana w sprawie (...), stała się ostateczna z dniem (...) sierpnia 2024 r.

Wskazany powyżej podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) na mniejsze działki, został ujawniony w księdze wieczystej nr (...) oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), której przedmiotem będą już wydzielone działki ewidencyjne numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziały w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub udziały w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową.

Wnioskodawca zakłada dalsze podziały działek nr (...)/38 i (...)/39 w celu wydzielenia z nich kolejnych działek celem ich sprzedaży, jak również, jeżeli zaistnieje taka konieczność, Wnioskodawca dopuszcza także wydzielenie kolejnych działek z przeznaczeniem ich pod wewnętrzną drogę dojazdową.

Pismem z dnia (...) października 2024 r., znak (...) (...) S.A. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 20 x budynek mieszkalny w lokalizacji (...) gmina (...), działka nr (...)/39 o mocy przyłączeniowej 20 x 12,5 kW:

−po złożeniu przez osobę uprawnioną wniosku o określenie warunków przyłączenia, na podstawie którego zostaną określone warunki przyłączenia,

−po przyłączeniu obiektu do sieci elektroenergetycznej n a podstawie warunków przyłączenia oraz w oparciu o umowę o przyłączenie, jaka zostanie zawarta pomiędzy podmiotem przyłączanym a (...) S.A.,

−po zawarciu umowy o świadczenie usług dystrybucji lub umowy kompleksowej.

(...) S.A. zastrzegła przy tym, że zapewnienie jest wiążące w przypadku, gdy istnieć będą techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania energii elektroenergetycznej, a wnioskujący spełni warunki przyłączenia do sieci i odbioru.

Nadto pismem, również datowanym na dzień (...) października 2024 r., znak (...), (...) S.A. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 7 x budynek mieszkalny w lokalizacji (...) gmina (...), działka nr (...)/38 o mocy przyłączeniowej 7 x 12,5 kW:

−po złożeniu przez osobę uprawnioną wniosku o określenie warunków przyłączenia na podstawie którego zostaną określone warunki przyłączenia,

−po przyłączeniu obiektu do sieci elektroenergetycznej na podstawie warunków przyłączenia oraz w oparciu o umowę o przyłączenie, jaka zostanie zawarta pomiędzy podmiotem przyłączanym a (...) S.A.,

−po zawarciu umowy o świadczenie usług dystrybucji lub umowy kompleksowej.

(...) S.A. zastrzegła przy tym, że zapewnienie jest wiążące w przypadku, gdy istnieć będą techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania energii elektroenergetycznej, a wnioskujący spełni warunki przyłączenia do sieci i odbioru.

Pismem z dnia (...) listopada 2024 r. znak (...), Gmina (...) oświadczyła, że zapewnia przyłączenie do sieci wodociągowej gminy 27 budynków rekreacyjnych na działkach (...)/38 i (...)/39 w miejscowości (...), przy czym zastrzeżono, że warunki techniczne wydane zostaną po spełnieniu wszystkich warunków formalnych i złożeniu wniosku.

Burmistrz (...) , decyzją z dnia (...) lutego 2025 r., wydaną w sprawie (...) na wniosek (…), ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie 25 budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek oznaczonych nr ewidencyjnymi (...)/38 i (...)/39 położonych w miejscowości (...). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem (…) lutego 2025 r. Następnie decyzją z dnia (…) marca 2025 r. wydaną w sprawie (...) , Burmistrz (...) przeniósł na (...) decyzję o warunkach zabudowy z dnia 7 lutego 2025 r. w sprawie (...) wydaną na rzecz (…).

W stosunku do żadnej z wydzielonych działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, nie została ani przed dokonaniem ich sprzedaży nie zostanie przez wnioskodawcę przeprowadzona procedura ich wyłączenia z produkcji rolniczej. Wnioskodawca nie złożył ani przed sprzedażą żadnej ze wskazanych działek nie złoży wniosku dotyczącego ich wyłączenia z produkcji rolniczej według przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Żadna z wydzielonych działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, nie została ani przed dokonaniem ich sprzedaży nie zostanie przez Wnioskodawcę uzbrojona − nie są do nich doprowadzone żadne przyłącza w szczególności energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne.

Gmina (...) ma w planach inwestycyjnych lokalizację inwestycji celu publicznego, polegającą na rozbudowie sieci wodociągowej wraz z przyłączami m.in. do granic działek nr (...)/3 i (...)/19, położonych w miejscowości (...). Nie jest to inicjatywa Wnioskodawcy. Nawet w przypadku wykonania przez gminę wodociągu do granicy działek nr (...)/3 i (...)/19, inwestycja gminy nie będzie wkraczała w granice działek Wnioskodawcy, a jedynie kończyła się przy granicy działek Wnioskodawcy. Doprowadzenie przyłączy wodociągowych do poszczególnych działek przeznaczonych pod zabudowę będzie leżało w gestii ich nabywców. Wnioskodawca nie zamierza wykonywać żadnych przyłączy wodociągowych ani jakichkolwiek innych do działek, które zamierza sprzedawać.

Wnioskodawca przy sprzedażach działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub udziałów innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową, dopuszcza możliwość działania poprzez pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zawodowo zajmuje się pośrednictwem w transakcjach sprzedaży nieruchomości.

Działania marketingowe podejmowane przez Wnioskodawcę oraz przez pośrednika będą sprowadzały się do publikacji ogłoszeń sprzedaży na popularnych stronach internetowych poświęconych ofertom dotyczącym nieruchomości oraz do kontaktu z osobami wyrażającymi zainteresowanie ofertami i prezentacji im nieruchomości.

Dodatkowo, Wnioskodawca na ogrodzeniu należącej do niego nieruchomości, umieścił banery informujące o ofercie sprzedaży działek.

Uzupełnił Pan opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

Wyjaśnił Pan również, że opis zdarzenia przyszłego za wyjątkiem odpowiedzi na pytanie nr 10, jest identyczny dla poszczególnych działek, tzn. dla już wydzielonych działek ewidencyjnych numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz dla działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także dla działki nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub dla innych działek wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową.

Ponadto wskazuje Pan, że numery podane w ramach adnotacji przy poszczególnych odpowiedziach odpowiadają numerom przypisanym do poszczególnych pytań, które zadane zostały w wezwaniu z dnia 19 maja 2025 r., znak pisma 0112-KDIL3.4012.190.2025.1.MBN.

1)W jaki sposób wykorzystywał Pan gospodarstwo rolne otrzymane od swoich rodziców w darowiźnie?

Odp.: Gospodarstwo rolne, które Wnioskodawca (...) otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców, (...), już w chwili zawarcia umowy darowizny z dnia (…) grudnia 2005 r. znajdowało się w nieformalnej dzierżawie wykonywanej przez (...) i nieruchomość opisana w księdze wieczystej nr (...), z wyłączeniem zabudowań, była na tej podstawie, tzn. na podstawie nieformalnej dzierżawy, wykorzystywana przez (...). Do oddania nieruchomości w nieformalną dzierżawę (...) doszło jeszcze przed przeniesieniem własności gospodarstwa rolnego na rzecz (...). Po zawarciu umowy darowizny z dnia (...) grudnia 2005 r. i nabyciu przez (...) własności gospodarstwa rolnego, w tym nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), nieformalna dzierżawa jest nieprzerwanie kontynuowana do chwili obecnej. Na przestrzeni czasu, w okresie gdy (...) był właścicielem nieruchomości, zmieniła się jedynie osoba dzierżawcy, w ten sposób, że obecnie nieruchomość wykorzystuje rolniczo (...), który jest synem (...).

Wnioskodawca nie wykorzystywał gospodarstwa rolnego otrzymanego od rodziców w celu prowadzenia działalności rolniczej. Dom mieszkalny na nieruchomości był i nadal jest przez Wnioskodawcę wykorzystywany w celach mieszkaniowych. Z pozostałych zabudowań Wnioskodawca nie korzystał w celu prowadzenia działalności rolniczej.

2)Czy w dniu otrzymania gospodarstwa rolnego od rodziców prowadził Pan działalność rolniczą?

Odp.: W dniu otrzymania gospodarstwa rolnego od rodziców (...) nie prowadził działalności rolniczej.

3)Czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolniczego jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp.: (...) nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolniczego.

4)Czy działki będące przedmiotem Pana wniosku były/są wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności rolniczej? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim okresie.

Odp.: Działki ewidencyjne numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne nr (...)/38 i (...)/39 przeznaczone do dalszego podzielenia w przyszłości na mniejsze działki, a także działka nr (...)/19 przeznaczona na wewnętrzną drogę dojazdową nie są i w przeszłości nie były wykorzystywane przez (...) w działalności rolniczej.

5)Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Odp.: (...) nie jest i w przeszłości nie był rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.).

6)Dlaczego dzierżawa między Panem a (...) oraz (...) jest dzierżawą „nieformalną”, skoro uzyskuje Pan z tego tytułu wynagrodzenie w postaci równowartości dopłat dla rolników? Proszę szczegółowo opisać.

Odp.: Dzierżawa, która obowiązywała między (...) a (...), a obecnie obowiązuje między (...) a (...), została w treści wniosku nazwana dzierżawą nieformalną z tego względu, że między stronami, tzn. między (...) a (...) oraz między (...) a (...) nie została zawarta formalna, mająca formę pisemną, umowa dzierżawy. Strony jedynie ustnie uzgodniły, że (...) oraz (...) w zamian za możliwość rolniczego wykorzystywania nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) do prowadzenia produkcji rolnej w ramach swoich własnych gospodarstw rolnych będą przekazywali (...) równowartość dopłat dla rolników, pobieranych początkowo przez (...), a następnie przez (...).

7)Na czyją prośbę/wniosek/zapytanie (należy wskazać, które z powyższych) (...) S.A., pismem z (...) listopada 2023 r. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 40 x budynek mieszkalny dla działki nr 14?

Odp.: (...) S.A., pismem z (...) listopada 2023 r., oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 40 x budynek mieszkalny dla działki nr (...) na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, (...).

Uzyskanie powyższego zapewnienia o dostawach energii elektrycznej było związane z zamiarem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działki nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...). Warunki zabudowy zostały ustalone decyzją Burmistrza (...) z dnia (...) czerwca 2024 r., znak sprawy (...) .

8)Na czyją prośbę/wniosek/zapytanie (należy wskazać, które z powyższych) (...) S.A., pismem z (...) października 2024 r. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 20 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/39?

Odp.: (...) S.A., pismem z (...) października 2024 r., oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 20 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/39 na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, (...).

Nadto wyjaśnił Pan, że w pierwotnie złożonym wniosku nie wskazano, wskutek niedopatrzenia, że innym pismem, także datowanym na dzień (...) października 2024 r., (...) S.A. oświadczyła, że zapewni również dostawę energii elektrycznej dla obiektu 7 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/38 na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, (...).

W ramach niniejszego uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w opisie zdarzenia przyszłego zamieszczono informację o przedmiotowym piśmie (...) S.A. dotyczącym działki nr (...)/38 (informacja znajduje się w załącznikach ORD-IN/A numer 3 i 4).

Pismo (...) S.A. z dnia (...) października 2024 r. dotyczące działki (...)/38, w którym (...) S.A. oświadczyła, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 7 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/38 zostało wydane na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, (...).

Uzyskanie obu powyższych zapewnień o dostawach energii elektrycznej było związane z zamiarem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 25 budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek oznaczonych nr ewidencyjnymi (...)/38 i (...)/39 położonych w miejscowości (...). Warunki zabudowy zostały ustalone decyzją Burmistrza (...) z dnia 7 lutego 2025 r., znak sprawy (...).

9)Na czyją prośbę/wniosek/zapytanie (należy wskazać, które z powyższych) Gmina, pismem z (...) listopada 2024 r. oświadczyła, że zapewni przyłączenie do sieci wodociągowej gminy 27 budynków rekreacyjnych na działkach nr (...)/18 i (...)/39?

Odp.: Gmina (...), pismem z (...) listopada 2024 r. oświadczyła, że zapewni przyłączenie do sieci wodociągowej gminy 27 budynków rekreacyjnych na działkach nr (...)/38 i (...)/39 na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, (...).

10)Czy dokonał/będzie dokonywał Pan do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania działek, które powstały/powstaną w wyniku podziału działek nr (...) oraz (...)/38 i/lub (...)/39 do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Odp.: Na działkach ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37, (...)/38 i (...)/39, będących działkami powstałymi w wyniku podziału działki nr (...) (...) nie dokonał i nie będzie w przyszłości dokonywał do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania ww. działek do sprzedaży.

Nadto (...) nie dokonał i nie będzie w przyszłości dokonywał do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania do sprzedaży działek, które w przyszłości powstaną w wyniku podziału działek nr (...)/38 i (...)/39.

Jedynie na działce nr (...)/19, przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową (...) będzie w przyszłości dokonywał przebudowy istniejącego zjazdu na nieruchomość z drogi publicznej − drogi wojewódzkiej nr (...) na zjazd spełniający warunki techniczne zjazdu zwykłego w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych, gdzie w § 54 ust. 4 pkt 1 wskazano, że zjazd zwykły to zjazd przeznaczony do ruchu pojazdów albo pojazdów, pieszych i osób poruszających się przy użyciu urządzenia wspomagającego ruch.

Wnioskodawca zamierza przebudować istniejący zjazd na nieruchomość na zjazd zwykły dwukierunkowy. W ramach planowanej przebudowy planowane jest poszerzenie zjazdu do 6 m, wykonanie rozszerzenia na rozjazdy w prawo i w lewo oraz wykonanie przepustu wody poprzez zakopanie rury o średnicy 40 cm.

Przebudowa zjazdu na zjazd zwykły jest konieczna w celu skomunikowania działek nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37, (...)/38 i (...)/39 z drogą publiczną − drogą wojewódzką nr (...). Konieczność przebudowy wynika z pisma Zarządu Dróg Wojewódzkich w (...) Rejon Dróg Wojewódzkich w (...) z dnia (...) grudnia 2023 r., znak (...) r.

Innych czynności (nakładów) na działce nr (...)/19, za wyjątkiem opisanej wyżej przebudowy zjazdu (...) nie będzie w przyszłości dokonywał do dnia sprzedaży.

Dotychczas na działce nr (...)/19, przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową (...) nie dokonał jeszcze żadnych czynności (nakładów) w celu przygotowania tej działki do sprzedaży.

11)Dlaczego Pani (...), wystąpiła o warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie (...) budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek nr (...)/38 i (...)/39, a następnie decyzja została przeniesiona na Pana?

Odp.: (...) jest życiową partnerką (...), z którą Wnioskodawca pozostaje w niesformalizowanym związku − konkubinacie. (...) i (...) planowali zawarcie małżeństwa. Po zawarciu małżeństwa (...) i (...) mieli w planach, że (...) przeniesie na rzecz (...) w drodze umowy darowizny własność działek nr (...)/38 i (...)/39.

Z tego względu to (...) wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie (...) budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek nr (...)/38 i (...)/39, ponieważ miała w nieodległej przyszłości zostać właścicielką działek nr (...)/38 i (...)/39.

Ostatecznie (...) i (...) zdecydowali się odłożyć zawarcie związku małżeńskiego na czas nieokreślony i obecnie nie planują zawierać małżeństwa. W tej sytuacji zawarcie umowy darowizny mającej za przedmiot działki nr (...)/38 i (...)/39, która byłaby zawarta między osobami niebędącymi małżonkami, wiązałaby się z koniecznością zapłaty podatku od darowizny zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Z tego względu (...) i (...) zrezygnowali z zamiaru zawarcia umowy darowizny mającej za przedmiot działki nr (...)/38 i (...)/39.

Na skutek rezygnacji z zamiaru zawarcia umowy darowizny mającej za przedmiot działki nr (...)/38 i (...)/39 i przeniesienia ich własności na rzecz (...), uzyskana przez nią decyzja o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie (...) budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek nr (...)/38 i (...)/39 nie była jej już potrzebna, natomiast użytek z tej decyzji może zrobić (...). Z tego względu przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na (...).

12)Czy udzielił Pan pełnomocnictwa lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne dla ww. Pani do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to jaki był/jest zakres udzielonego pełnomocnictwa, tj. do uzyskania jakich konkretnie decyzji, pozwoleń, uzgodnień udzielił Pan pełnomocnictwa Pani (...) do występowania w Pana imieniu?

Odp.: (...) nie udzielił pełnomocnictwa ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego dla (...) do działania w imieniu (...).

13)Czy z przyszłym nabywcą przedmiotowych działek została bądź będzie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)Jakie warunki zawiera/będzie zawierała ta umowa oraz w jakim celu została zawarta?

b)Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążą/będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

c)Czy w ramach tej umowy Wnioskodawca udzielił lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy? Jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy wszystkie czynności, których kupujący może dokonać w imieniu Wnioskodawcy).

d)Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to należy wskazać jakich?

e)Czy strona kupująca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp.: (...) nie zawarł i nie będzie zawierał żadnych umów przedwstępnych z przyszłymi nabywcami działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz z nabywcami działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także z nabywcami udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub z nabywcami udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową.

14)Czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek udzielił lub zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw lub innych umocowań dla nabywcy? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę wskazać ich zakres, szczegółowo wymienić i opisać jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają/będą wynikać z udzielonego pełnomocnictwa lub innego umocowania (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.). Przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści pełnomocnictw lub innych dokumentów lecz wskazać i opisać ww. informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Odp.: (...) nie udzielił i nie zamierza w przyszłości udzielić w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek jakichkolwiek pełnomocnictw lub innych umocowań dla nabywców działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz dla nabywców działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także dla nabywców udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub dla nabywców udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową.

15)Jeżeli w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek zawarł/zawrze Pan z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną kupna/sprzedaży działek lub udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw lub innych umocowań, prosimy wymienić i szczegółowo opisać poszczególne czynności, jakie zrealizował/zrealizuje potencjalny nabywca/pełnomocnik na podstawie ww. dokumentów.

Odp.: (...) nie zawarł i nie zamierza w przyszłości zawrzeć w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek żadnych umów przedwstępnych kupna/sprzedaży z potencjalnymi nabywcami działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz z potencjalnymi nabywcami działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także z potencjalnymi nabywcami udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub z potencjalnymi nabywcami udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową.

Nadto (...) nie zawarł i nie zamierza w przyszłości udzielić w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek jakichkolwiek pełnomocnictw lub innych umocowań dla nabywców działek ewidencyjnych nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz dla nabywców działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także dla nabywców udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub dla nabywców udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową.

16)W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

W pozostałej części opisu sprawy wymienia Pan działkę nr (...)/13 dwukrotnie wśród sprzedawanych działek i w dalszej części opisu sprawy nie pojawia się już działka nr (...)/23. Ponadto, we wniosku zadał Pan pytanie:

Pańskie stanowisko również odnosi się tylko do działek numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/13, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 (…).

Zatem, proszę o jednoznaczne określenie numerów działek, które są przedmiotem wniosku.

Odp.: Wyjaśnił Pan, że w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej doszło do oczywistej omyłki pisarskiej polegającej na dwukrotnym wskazywaniu działki nr (...)/13 w opisie sprawy, zadanym pytaniu oraz własnym stanowisku w sprawie ocenie prawnej zdarzenia przyszłego zamiast wskazania działek nr (...)/13 i (...)/23.

Wskazuje Pan, że przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest zarówno działka (...)/13 jak i działka nr (...)/23.

W związku z powyższym w ramach złożonego uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokonano skorygowania opisu sprawy, przeformułowano pytanie i przeformułowano własne stanowisko w taki sposób, że wszystkie elementy wniosku, tj. opis sprawy, pytanie oraz stanowisko wnioskodawcy są spójne i skorelowane oraz odnoszą się do wszystkich działek będących przedmiotem sprzedaży tzn. działek ewidencyjnych numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub udziałów innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 maja 2025 r.)

Czy w przypadku dokonania w przyszłości przez (...) sprzedaży części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), której przedmiotem będą już wydzielone działki ewidencyjne numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6 (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziały w działce nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub udziały w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, sprzedaże takie będą stanowiły odpłatne dostawy towarów, wykonane przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i czy takie sprzedaże będą skutkowały powstaniem po stronie (...) obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług?

Jako przepisy prawne mające być przedmiotem interpretacji wskazał Pan: art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 maja 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zawarcia w przyszłości przez (...) umów sprzedaży, dotyczących części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), których przedmiotem będą już wydzielone działki ewidencyjne numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także których przedmiotem będą udziały w działce nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub udziały w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, sprzedaże takie nie będą stanowiły odpłatnych dostaw towarów wykonanych przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako u.p.t.u.) i nie będą skutkowały powstaniem po stronie (...) obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, przyszłe zdarzenia w postaci zaplanowanych sprzedaży dotyczących części nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), których przedmiotem będą już wydzielone działki ewidencyjne numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także których przedmiotem będą udziały w działce nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub udziały w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, będą czynnościami wykonywanymi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Według art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podlega ona opodatkowaniu niezależnie od tego, czy została wykonana z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2 u.p.t.u.). Dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u., stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Określona czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeśli zostanie wykonana przez podatnika tego podatku. Wynika to z treści art. 15 ust. 1 u.p.t.u., który głosi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)nie nastąpiło w celu wykorzystywania tej nieruchomości w działalności gospodarczej ani w celu jej odsprzedaży w celach zarobkowych. Zawarcie umowy darowizny, na podstawie której (...) nabył własność przedmiotowej nieruchomości od swoich rodziców, (...), miało miejsce na podstawie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, w związku z przyznaniem (...)renty inwalidzkiej. Zawarcie umowy darowizny miało zatem na celu zapewnienie przekazania gospodarstwa rolnego, dotychczas prowadzonego przez rodziców Wnioskodawcy.

Planowane w przyszłości umowy sprzedaży mające za przedmiot działki ewidencyjne numer: (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działki ewidencyjne, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziały w działce nr (...)/19 przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową lub udziały w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na wewnętrzną drogę dojazdową nie będą zawierane przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca zawierając w przyszłości zamierzone umowy sprzedaży będzie dokonywał wyprzedaży prywatnego majątku, który otrzymał w drodze darowizny od swoich rodziców.

W doktrynie (zob. T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 17, Warszawa 2024, komentarz do art. 15 u.p.t.u.) zauważono, że definicja z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. odbiega więc od definicji ujętej w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. − Prawo przedsiębiorców, która w art. 3 przewiduje, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Wcześniejsza ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, w art. 2, definiowała działalność gospodarczą jako zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. Definicje te mają więc charakter przedmiotowy. Tymczasem definicja zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. ma raczej charakter podmiotowy − odnosi się nie tyle do charakteru działalności, ile do podmiotów prowadzących tę działalność.

Definicja obejmuje więc wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Należy więc podkreślić, iż taka formuła oznacza, że działalnością gospodarczą jest każda działalność prowadzona przez producenta, a nie tylko działalność polegająca na samej produkcji. To samo dotyczy, rzecz jasna, także innych podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Definicja nie wymaga, aby wspomniana działalność, o której mowa w art. 15 ust. 2 zd. 1 u.p.t.u., miała charakter zarobkowy. Oznacza to, iż aby zostać podatnikiem, podmiot musi spełnić dwa podstawowe warunki dotyczące swojego statusu:

1)być osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej oraz

2)być producentem, handlowcem, usługodawcą, rolnikiem względnie osobą wykonującą wolny zawód.

Jeżeli te warunki są spełnione i dany podmiot wykonuje jakąkolwiek działalność, wówczas działalność ta może zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu u.p.t.u., a w związku z tym podmiot ten, jeżeli działalność tę prowadzi samodzielnie, będzie uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u.

Definicja powyższa zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. jest w praktyce identyczna jak definicja zawarta w art. 9 ust. 2 zd. 1 dyrektywy 2006/112/WE. Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej jako dyrektywa 2006/112/WE) działalność gospodarcza: „obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły majątku rzeczowego i wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu”.

Warto w tym miejscu zauważyć, że obecne brzmienie definicji z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. jest wynikiem nowelizacji ustawy, która weszła w życie dnia 1 kwietnia 2013 r. Przed tą datą, art. 15 ust. 2 zd. 1 u.p.t.u. miał następujące brzmienie: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”.

Definicja zawarta w art. 15 ust.2 u.p.t.u., w brzmieniu sprzed nowelizacji, odpowiadała definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 4 ust. 2 szóstej dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych — wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (dalej jako VI dyrektywa), która brzmiała: „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym prowadzących działalność górniczą i rolniczą oraz działalność w ramach wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu”.

Przedmiotowa nowelizacja usunęła odniesienie do przypadku, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Jest to ważna zmiana, albowiem przedmiotowe sformułowanie sprawiało, że regulacja art. 15 ust. 2 u.p.t.u wykraczała dotychczas dosyć znacząco poza definicję zawartą w art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE. Sformułowanie to odnosiło się do wszystkich kategorii osób wymienionych w tym przepisie. Zapisu analogicznego nie ma w definicji zawartej w art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE. Teoretycznie można rozważać, czy formuła ta wykorzystywała możliwość stworzoną w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, który przewiduje, iż państwa członkowskie mogą uznać za podatnika: „każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi (tzn. z działalność gospodarczą), w szczególności jednej z następujących transakcji: a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; b) dostawa terenu budowlanego”. Wydaje się jednak, iż byłoby to nadużyciem interpretacyjnym (tak: T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 17, Warszawa 2024, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

W stanie prawnym obowiązującym przed 1 kwietnia 2013 r., aby stać się podatnikiem, wystarczyło więc wykonać czynności, o których mowa powyżej, w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. Sama rzeczywista częstotliwość wykonywania owych czynności nie miała znaczenia, ważne było jedynie istnienie okoliczności wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Jeżeli więc podatnik otwiera sklep, to wówczas nie ulega raczej wątpliwości, iż jest to okoliczność wskazująca na to, że ma on zamiar dokonywać sprzedaży towarów w sposób częstotliwy. Jeżeli natomiast dana osoba dokonuje wyprzedaży swojego majątku, to trudno mówić w tym przypadku o przypuszczalnej powtarzalności tego rodzaju transakcji (tak: T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 17, Warszawa 2024, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

W doktrynie wskazano, że uzasadnieniem tej różnicy w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., istniejącej przed dniem 1 kwietnia 2013 r. jest przyjęcie, iż ustawodawca podjął próbę realizacji opcji, o której mowa w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE. Przepis art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE ma charakter opcjonalny − przewiduje on, że państwa członkowskie mają możliwość uznania za podatnika każdej osoby, która okazjonalnie przeprowadza transakcje związane w art. 9 ust. 1 akapit 2 (działalność gospodarcza), w szczególności w odniesieniu do jednej z następujących transakcji:

1)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu przed pierwszym zasiedleniem;

2)dostawa terenu budowlanego.

Warunki określone przez dyrektywę są więc następujące: podatnikiem może być każda osoba, która sporadycznie (okazjonalnie) dokonuje czynności opodatkowanych, a czynności te są związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza (czyli wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem i działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu). Skoro zaś art. 15 ust. 2 u.p.t.u. w brzmieniu obowiązującym przed przedmiotową nowelizacją przewidywał, że działalność gospodarcza, której wykonywanie w sposób samodzielny statuuje dany podmiot jako podatnika, obejmuje także przypadki, gdy w ramach działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalności osób wykonujących wolne zawody, czynność opodatkowana była wykonana jednorazowo (ale w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwego wykonywania takich czynności), to można przyjąć, iż jedynym oparciem dla tej formuły jest właśnie art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE. Innymi słowy, oznacza to, że teoretycznie możliwe jest przyjęcie, że jakkolwiek niepoprawnie, to jednak opcja wynikająca z art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE została w dosyć dziwny sposób zastosowana przez polskiego ustawodawcę. Jest to jednak teza ocierająca się o nadużycie interpretacyjne (tak: T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 17, Warszawa 2024, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

Stanowisko, że ustawodawca nie zdecydował się na realizację opcji z art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE znajduje potwierdzenie w judykaturze. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 dotyczących sprzedaży działek stanowiących majątek prywatny udzielał odpowiedzi na pytania prejudycjalne:

−w sprawie Słaby (C-180/10):

„Czy osoba fizyczna, która na nieruchomości gruntowej prowadziła działalność rolniczą, a następnie z uwagi na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, która nastąpiła z przyczyn niezależnych od jej woli, zakończyła tę działalność i przekwalifikowała majątek na majątek prywatny, dokonała jego podziału na mniejsze części (nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę letniskową) i rozpoczęła jego zbywanie − jest z tego tytułu podatnikiem VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy [VAT] (dyrektywa 2006/112) oraz art. 4 ust. 1 i 2 szóstej dyrektywy 77/388/EWG, zobowiązanym do rozliczania VAT z tytułu działalności handlowej?”;

−w sprawie Kuć (C-181/10):

„1) Czy do rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy [VAT], który dokonuje sprzedaży działek służących jego działalności rolniczej, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a nabytych jako grunty rolne (bez VAT), ma zastosowanie art. 16 tej dyrektywy, uznający za dostawę odpłatną jedynie takie przeznaczenie aktywów przedsiębiorstwa na cele prywatne podatnika lub inne niż związane z prowadzonym przedsiębiorstwem, jeżeli podatek od tych aktywów podlegał w całości lub w części odliczeniu?

2) Czy [w razie odpowiedzi twierdzącej] rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy [VAT], który dokonuje sprzedaży działek służących uprzednio jego działalności rolniczej, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniowo -usługową, a nabytych jako grunty rolne (bez VAT), należy uznać za podatnika zobowiązanego do rozliczenia VAT z tytułu tej sprzedaży na zasadach ogólnych?”.

W swoim rozstrzygnięciu TSUE podkreślił przede wszystkim, że art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE, w szczególności pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Mimo odmiennego stanowiska rządu polskiego, w ocenie którego opcja ta została wykorzystana i objęta art. 15 ust. 1 u.p.t.u., TSUE uznał, że: „z postanowień odsyłających, jak również z brzmienia wspomnianego art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT, nie wynika jednak, czy Rzeczpospolita Polska rzeczywiście skorzystała z art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT. Będzie musiał to ustalić sąd krajowy. Trzeba w tej kwestii podkreślić, że art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT wprowadza możliwość, a nie zobowiązanie wobec państw członkowskich. Zatem w celu skorzystania z możliwości przewidzianej w tym przepisie państwa członkowskie muszą podjąć stosowną decyzję [...]. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału transpozycja dyrektywy do prawa krajowego nie wymaga koniecznie literalnego powtórzenia jej przepisów w wyraźnej i specjalnie do tego przeznaczonej normie prawa. Wystarczający może tu być ogólny kontekst prawny, jeżeli skutecznie zapewnia on zastosowanie dyrektywy w pełni, w sposób jasny i precyzyjny [...]. Jeżeli sąd krajowy stwierdzi, że zainteresowane państwo członkowskie skorzystało z uprawnienia przewidzianego w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, dostawę terenu budowlanego należy uznać za podlegającą podatkowi VAT na podstawie prawa krajowego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarcze” (tak: wyr. TSUE z 15.09.2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10).

Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł TSUE, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyr. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił więc w pierwszej kolejności, że samo wykonywanie prawa własności, a niewątpliwie sprzedaż majątku do takiego przypadku się zalicza, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał więc, iż w przypadku gdy sąd krajowy uzna, że Polska nie dokonała implementacji art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, wówczas sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną w dalszym ciągu może sprawić, iż osoba taka zostanie uznana za podatnika w odniesieniu do tej sprzedaży na podstawie zasad ogólnych określonych w art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE. (tak: T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 17, Warszawa 2024, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zaznaczył, że: „zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy [...]. W związku z powyższym trzeba odpowiedzieć na postawione pytania w ten sposób, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” (tak: wyr. TSUE z 15.09.2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). W ocenie TSUE: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący « działalność gospodarczą» w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT” (tak: wyr. TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10).

Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie rozpoznawanej po powyższym rozstrzygnięciu TSUE uznał, że przepis art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE nie został implementowany do polskiej u.p.t.u., a w związku z tym, co do zasady, podmiot dokonujący takiej sprzedaży nie działa w odniesieniu do niej jako podatnik (tak wyr. NSA z 07.10.2011 r., I FSK 1289/10). Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny orzekał także w kolejnych wyrokach (m.in. wyr. NSA z 15 grudnia 2011 r., I FSK 1695/11, wyr. NSA z 15 grudnia 2011 r., I FSK 1732/11).

Także w doktrynie wskazuje się, że Polska z pewnością nie skorzystała z możliwości określonej w art. 12 dyrektywy 2006/112/WE r. i nie uznała w przepisach krajowych, że każdy sprzedawca okazjonalnie dokonujący dostawy terenu budowlanego działa jako podatnik (tak: A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVII, Warszawa 2023, komentarz do art. 15 u.p.t.u.). Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że fakt, iż Polska nie skorzystała z możliwości uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy terenu budowlanego, nie pozwala na stwierdzenie, że Polska skorzystała z tej opcji (zob. wyr. NSA z 18 października 2011 r., I FSK 1536/10). Ten wniosek jest tym bardziej uzasadniony obecnie, kiedy to skreślono z art. 15 ust. 2 ustawy zastrzeżenie odnoszące się do uznania za podatnika podmiotu wykonującego jedną czynność, lecz w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwego działania (tak: A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVII, Warszawa 2023, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

W ocenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej największe znaczenie dla uznania danego podmiotu za podatnika (prowadzącego działalność) w zakresie sprzedaży działek ma to, że podmiot ten w zakresie tej sprzedaży angażuje pewne środki, aktywa, w związku z czym działa jak handlowiec (ewentualnie usługodawca, producent). Takimi działaniami mogą być − w ocenie Trybunału − przykładowo uzbrojenie terenu albo działania marketingowe. Trzeba jeszcze zauważyć, że w dotychczasowej polskiej praktyce podkreślano znaczenie zamiaru, z jakim sprzedawca nabył niegdyś grunty, dla rozstrzygnięcia o jego statusie podatnika. W powyższym wyroku Trybunał w ogóle nie odniósł się do tej kwestii. Wydaje się, że można postawić tezę, iż zamiar sprzedawcy, z jakim nabywał niegdyś grunty, powinien być nadal traktowany jako okoliczność mająca znaczenie dla rozstrzygania o statusie sprzedawcy, aczkolwiek w żadnej mierze nie jako okoliczność decydująca. Wydaje się, że komentowany wyrok Trybunału nie powinien w istotny sposób zmienić dotychczasowego dorobku orzeczniczego polskich sądów administracyjnych. Znaczna część poglądów wypowiadanych wcześniej przez polskie sądy administracyjne (jeśli chodzi o potraktowanie sprzedawcy gruntów jako podatnika VAT) pozostaje aktualna (tak: A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVII, Warszawa 2023, komentarz do art. 15 u.p.t.u.).

Czynności wykonane przed dokonaniem sprzedaży wydzielonych działek takie jak przeprowadzenie podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr (...) na działki ewidencyjne nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6 (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37, (...)/38 i (...)/39, a także kolejne podziały działek nr (...)/38 lub (...)/39 na mniejsze działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (...) przed jej podziałem i działek nr (...)/38 oraz (...)/39 przed ich podziałami, jak również zasięgnięcie informacji co do możliwości zapewnienia dostaw energii elektrycznej do wydzielonych działek, możliwości ich przyłączenia do sieci wodociągowej i możliwości ich obsługi komunikacyjnej poprzez zjazd z drogi wojewódzkiej nr (...), a także rozwieszenie na ogrodzeniu nieruchomości banerów informujących o zamiarze sprzedaży działek, nie świadczą, zdaniem Wnioskodawcy, o podjęciu przez Niego działalności w zakresie obrotu nieruchomościami o profesjonalnym charakterze. Podobnie należy ocenić ewentualną możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę z usług przedsiębiorcy zajmującemu się zawodowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, któremu Wnioskodawca może zlecić czynności w postaci publikacji ogłoszeń sprzedaży na popularnych stronach internetowych poświęconych ofertom dotyczącym nieruchomości oraz utrzymywanie kontaktu z osobami wyrażającymi zainteresowanie ofertami i prezentacji im nieruchomości. Także te czynności oraz działania marketingowe w postaci opublikowania dotyczących tych wydzielonych działek ofert sprzedaży na poświęconej takiej tematyce stronach internetowych, które będą przeprowadzane na zlecenie Wnioskodawcy przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie będą, zdaniem Wnioskodawcy, świadczyły o podjęciu przez Wnioskodawcę działalności w zakresie obrotu nieruchomościami o profesjonalnym charakterze.

Przede wszystkim dotychczas podjęte oraz będące w toku i planowane w przyszłości czynności obejmujące podział geodezyjny, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy są pojedynczymi czynnościami, nie przybierają one charakteru ciągu czynności i nie stanowią działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i zawodowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim uznał, że samo wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie dla terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności podmiotu. Przesądza bowiem o tym wiele innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (zob. wyr. WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r., I SA/Go 367/14). W innym wyroku trafnie zauważono, że podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadniony, gdy podmiot jeszcze nie wie, czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej (zob. wyr. NSA z 09.05.2014 r., I FSK 811/13). Podobnie przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który stwierdził m.in., że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonej czynności, jednakże jest niewystarczający do tego, aby uznać, że spełniona jest jedna z cech wykonywania działalności gospodarczej − wykonywanie jej w sposób zorganizowany (zob. wyr. WSA we Wrocławiu z 10 czerwca 2016 r., I SA/Wr 235/16).

Zdaniem orzecznictwa, dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki, które jest warunkiem sine qua non sprzedaży części posiadanej nieruchomości w postaci działki gruntu. Dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową (zob. wyr. WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r., I SA/Gd 884/17). Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie w przyszłości w stosunku do już wydzielonych działek jak i działek, które w przyszłości będą wydzielone z działek nr (...)/38 i (...)/39 i czynności takich jak uzbrojenie terenu poszczególnych działek w przyłącza energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, telekomunikacyjne. Wnioskodawca nie występował i nie wystąpi dla żadnej z wydzielonych działek z wnioskiem o lokalizację sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej i innej oraz Wnioskodawca nie występował ani nie wystąpi o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej i innych mediów. Wnioskodawca nie przeprowadzał ani nie będzie przeprowadzał przed przyszłą sprzedażą działek wyłączenia ich z produkcji rolniczej. Wnioskodawca nie składał wniosku dotyczącego wyłączenia działek z produkcji rolniczej ani nie będzie składał takiego wniosku w przyszłości w celu wyłączenia działek z produkcji rolniczej według przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Judykatura stoi na stanowisku, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami nie jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną i podkreśla, że sprzedawca nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów (zob. wyr. WSA w Łodzi z 18.10.2017 r. I SA/Łd 612/17).

Nabycie nieruchomości, z której wydzielono przedmiot sprzedaży i z którego w przyszłości będą wydzielane przedmioty kolejnych przyszłych sprzedaży, nastąpiło niemal 20 lat przed pierwszą sprzedażą i było nabyciem w celu spożytkowania nieruchomości na potrzeby prywatne Wnioskodawcy. Przejawem tego było zamieszkiwanie przez Wnioskodawcę na nieruchomości. Nabycie nie nastąpiło z zamiarem i w celu dalszej odsprzedaży otrzymanej w darowiźnie nieruchomości. Orzecznictwo zauważa, że nie można uznać za poprawny pogląd, aby sprzedaż wielu działek budowlanych, jeżeli tylko stanowią one majątek odrębny podatnika i nie służą prowadzonej przez niego działalności, skutkowała powstaniem obowiązku w podatku VAT. Jeżeli zatem podatnik nie dokonał nabycia działek w celu ich odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (zob. wyr. WSA w Warszawie z 15 stycznia 2007 r., III SA/Wa 3885/06).

W innym orzeczeniu wyjaśniono, że aby uznać, że osoba występuje jako handlowiec, to nabycie sprzedawanych gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności, czyli handlowych, a nie w innych celach. Działalność handlowa oznacza dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży, wskazujący na zamiar kontynuacji tej działalności. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach osobistych. Zbycie, nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele prywatne i po zmianie przeznaczenia tego gruntu, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi na brak przesłanek uznania tej działalności za taką, tj. brak zawodowego − stałego i zorganizowanego charakteru (zob. wyr. NSA z 27 czerwca 2008 r., I FSK 252/08). W przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru a nie jego sprzedaży, gdyż pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu odsprzedaży. Dokonując wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy wskazać, że istotą działalności gospodarczej handlowca jest to, że dokonuje on zakupu towarów handlowych i ich odsprzedaży (zob. wyr. NSA z 26 czerwca 2008 r., I FSK 778/07).

Czynności marketingowe, które ewentualnie będą podejmowane przez profesjonalnego pośrednika na rzecz Wnioskodawcy (jeżeli Wnioskodawca zdecyduje się na skorzystanie z usług takiego podmiotu) będą sprowadzały się do zamieszczenia ofert sprzedaży na popularnych stronach internetowych z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości oraz do kontaktu z osobami odpowiadającymi na zamieszczone oferty.

Zgodnie z orzecznictwem, za przejaw działalności gospodarczej nie może być uznany zamiar umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym czy zamiar skorzystania z usług biura pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości; są to bowiem w pełni standardowe czynności, jakie podejmuje każda osoba zamierzająca sprzedać nieruchomość (por. wyr. NSA z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17). Podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w innym orzeczeniu wskazując, że zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w prasie i Internecie nie świadczy automatycznie o konieczności uznania aktywności strony w zakresie obrotu nieruchomościami za zawodową. W przypadku takich ogłoszeń istotne znaczenie ma to, czy wykraczają one poza zwykłe formy ogłoszeń, czy przybierają postać reklamy, stanowiąc formę marketingu. Samo zamieszczenie ogłoszenia w prasie czy Internecie (środkach przekazu będących w powszechnym użyciu) bez wskazania, że miało ono cechy wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. wielkość, grafikę, formułę) i wymagało większych od zwyczajowo przyjętych nakładów, nie pozwala na stwierdzenie, że osoba je zamieszczająca zachowuje się jak handlowiec (zob. wyr. NSA z 9 maja 20(...) r., I FSK 811/13). Podkreślenia wymaga, że możliwość, iż Wnioskodawca ewentualnie powierzy w przyszłości profesjonalnemu podmiotowi działania takie jak zamieszczenie ofert sprzedaży na popularnych stronach internetowych z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości oraz do kontakt z osobami odpowiadającymi na zamieszczone oferty, a także pośrednictwo w sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że wnioskodawca może nie posiadać wiedzy, zasobów i możliwości, aby móc wykonać te czynności samodzielnie. Powyższe pozwala zasadnie twierdzić, że Wnioskodawca nie podjął i w przyszłości także nie podejmie działalności o charakterze profesjonalnym w zakresie obrotu nieruchomościami. Orzecznictwo trafnie dostrzega, iż logiczne, choćby ze względów finansowych i pragmatycznych, jest wnioskowanie, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo − profesjonalnie (zob. wyr. NSA z 19.04.2012 r., I FSK 1118/11).

Zgodnie z orzecznictwem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (tak: wyrok WSA w Gliwicach z 24 marca 2022 r., I SA/GI 1465/21).

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że na działalność gospodarczą zbywcy wskazywać mogą w szczególności takie łączne okoliczności, jak: doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego o powierzchni kilku hektarów na kilkadziesiąt niezabudowanych działek; wydzielenie dróg wewnętrznych; podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek, oraz podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek, przy czym podkreślono, że właśnie kompleks powyższych czynności decyduje o uznaniu podmiotu za podatnika, przy czym największe znaczenie ma tutaj uzbrojenie terenu. Podjęcie pojedynczych czynności spośród wyżej wymienionych (np. tylko podział działek z wydzieleniem koniecznych dróg wewnętrznych oraz podjęcie zwyczajowych działań informacyjnych o sprzedaży) mogłoby powodować, że zbywca nie byłby uznawany za podatnika (zob. wyr. NSA z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13).

W innym orzeczeniu wskazano, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym powstałych z podziału i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego − stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie mógł nabyć przedmiotu sprzedaży w celu jego zbycia z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży (zob. wyr. WSA w Łodzi z 7 września 2017 r., I SA/Łd 610/17).

Mając na względzie powyższe, stanowisko własne Wnioskodawcy jest w pełni uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać także należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 5 ustawy:

Z treści art. 2 pkt 15 ustawy wynika natomiast, że:

Na podstawie art. 2 pkt 19 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot, w odniesieniu do konkretnej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. H.E., który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działek numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonej na drogę dojazdową lub udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa/będzie działać Pan w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż działek nie nastąpi w ramach zarządu Pańskim majątkiem prywatnym, lecz będzie stanowić sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan działa/będzie działać jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Wynagrodzenie (zapłata) może mieć postać zarówno świadczenia pieniężnego, jak i rzeczowego (określonego w naturze), np. w przypadku dostawy towaru w zamian za świadczenie usługi, czy też w sytuacji zamiany towarów bądź usług. Zatem, odpłatną dostawę towaru (odpłatne świadczenie usług) identyfikuje się zarówno w sytuacji klasycznej transakcji (pieniądze za towar/usługę), jak również w sytuacji np. wymiany barterowej.

Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.

W przedmiotowej sprawie, w przypadku nieformalnej dzierżawy działki nr (...) w części niezabudowanej, z której powstały/powstaną przedmiotowe działki, za którą otrzymuje Pan równowartość dopłat dla rolników, pobieranych przez wydzierżawiającego, który wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia produkcji rolnej w ramach własnych gospodarstw rolnych, mamy do czynienia ze świadczeniem usługi za wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także bez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

W związku z tym, dokonując sprzedaży prawa własności działek numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonych na drogę dojazdową lub udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, które były przedmiotem dzierżawy nie zbywa Pan majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Jak wynika z okoliczności sprawy, z tytułu świadczenia usług dzierżawy (dzierżawa długotrwała, obowiązująca przed zawarciem umowy darowizny z (...) grudnia 2005 r. i stan taki utrzymuje się do chwili obecnej) nieruchomości, z której powstały przedmiotowe działki, stał się Pan podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i de facto – podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ustawy.

Za uznaniem Pana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą przemawia również m.in. to, że:

§dokonał Pan podziału geodezyjnego działki nr (...) na działki nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37, (...)/38 i (...)/39;

§dokona Pan kolejnego podziału działek nr (...)/38 lub (...)/39 na mniejsze działki;

§uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr (...) przed jej podziałem i działek nr (...)/38 oraz (...)/39 przed ich podziałami, tj.:

−na Pana wniosek Burmistrz (...) wydał w dniu (...) czerwca 2024 r., decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 40 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działki nr (…);

−na wniosek Pana partnerki życiowej uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie 25 budynków rekreacji indywidualnej wraz z infrastrukturą techniczną na części działek oznaczonych nr ewidencyjnymi (...)/38 i (...)/39;

§na podstawie złożonego przez Pana wniosku, uzyskał Pan od (...) S.A. zapewnienie dostawy energii elektrycznej dla obiektu 40 x budynek mieszkalny dla działki nr (...) o mocy przyłączeniowej 40 x 12,5 kW;

§na podstawie złożonego przez Pana wniosku, uzyskał Pan od (...) S.A. oświadczenie, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 20 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/39;

§na podstawie złożonego przez Pana wniosku, uzyskał Pan od (...) S.A. oświadczenie, że zapewni dostawę energii elektrycznej dla obiektu 7 x budynek mieszkalny dla działki nr (...)/38;

§na Pana wniosek Gmina oświadczyła, że zapewni przyłączenie do sieci wodociągowej gminy 27 budynków rekreacyjnych na działkach nr (...)/38 i (...)/39;

§na działce nr (...)/19, przeznaczonej na wewnętrzną drogę dojazdową będzie Pan w przyszłości dokonywać przebudowy istniejącego zjazd na nieruchomość z drogi publicznej − drogi wojewódzkiej nr (...) na zjazd spełniający warunki techniczne zjazdu zwykłego w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych, gdzie w § 54 ust. 4 pkt 1 wskazano, że zjazd zwykły to zjazd przeznaczony do ruchu pojazdów albo pojazdów, pieszych i osób poruszających się przy użyciu urządzenia wspomagającego ruch. Zamierza Pan przebudować istniejący zjazd na nieruchomość na zjazd zwykły dwukierunkowy. W ramach planowanej przebudowy planowane jest poszerzenie zjazdu do 6 m, wykonanie rozszerzenia na rozjazdy w prawo i w lewo oraz wykonanie przepustu wody poprzez zakopanie rury o średnicy 40 cm. Przebudowa zjazdu na zjazd zwykły dokona Pan w celu skomunikowania działek nr (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37, (...)/38 i (...)/39 z drogą publiczną − drogą wojewódzką nr (...).

Wszystkie powyższe działania, w tym także działania marketingowe w postaci publikacji ogłoszeń sprzedaży na popularnych stronach internetowych poświęconych ofertom dotyczącym nieruchomości, rozwieszenie na ogrodzeniu banerów informujących o zamiarze sprzedaży działek, jak również możliwość skorzystania przez Pana z usług przedsiębiorcy zajmującemu się zawodowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, któremu może Pan zlecić czynności w postaci publikacji ogłoszeń sprzedaży na popularnych stronach internetowych, poświęconych ofertom dotyczącym nieruchomości oraz utrzymywanie kontaktu z osobami wyrażającymi zainteresowanie ofertami i prezentacji im nieruchomości, świadczą o podjęciu przez Pana działalności w zakresie obrotu nieruchomościami o profesjonalnym charakterze.

Wszystkie wyżej wymienione czynności podniosły wartość i uatrakcyjniły działki dla nabywców jak również ułatwią zbycie tych działek. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działki będące przedmiotem sprzedaży w przeszłości służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie.

Zatem należy wskazać, że – w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a u podstaw Pana działania leżą cele gospodarcze, wobec czego sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiła rozporządzenia majątkiem osobistym i w konsekwencji nie stanowi/nie będzie stanowić czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaże działek numer (...)/1, (...)/2, (...)/3, (...)/4, (...)/5, (...)/6, (...)/7, (...)/8, (...)/9, (...)/10, (...)/11, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, (...)/26, (...)/27, (...)/28, (...)/29, (...)/30, (...)/31, (...)/32, (...)/33, (...)/34, (...)/35, (...)/36, (...)/37 oraz działek ewidencyjnych, które zostaną w przyszłości wydzielone z działek nr (...)/38 lub (...)/39, a także udziałów w działce nr (...)/19 przeznaczonych na drogę dojazdową lub udziałów w innych działkach wydzielonych z przeznaczeniem na drogę dojazdową, będą stanowiły odpłatną dostawę towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, wykonaną przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będą skutkowały powstaniem po Pana stronie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pana argumentacji. Są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.