Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 15 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lutego 15 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie braku uznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 28 kwietnia 15 r. (wpływ 5 maja 15 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i na podstawie przepisu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania oraz działalność rolniczą w zakresie produkcji roślinnej.

Wnioskodawca dla celów prowadzonej działalności gospodarczej nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a dla celów prowadzonej działalności rolniczej korzysta ze statusu rolnika ryczałtowego.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1 o pow. 6,4400 ha (dalej: „Nieruchomość”), objętej księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy we (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia xx xx 1998 r., a umowa ta nie podlegała podatkowi VAT.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny:

-zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz zabudowy mieszkaniowej szeregowej,

-zieleni ekologicznej z dopuszczalnymi ciągami pieszymi oraz sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej,

-rolnicze – łąki z dopuszczalnymi sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej,

-dróg wewnętrznych oraz drogi gminnej klasy lokalnej,

-infrastruktury technicznej elektroenergetycznej.

Nieruchomość od momentu jej nabycia do chwili obecnej stanowiła i stanowi część gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę i jest wykorzystywana wyłącznie na jej potrzeby.

Wnioskodawca w związku z prowadzoną produkcją rośliną otrzymuje dopłaty z ARiMR do posiadanego gospodarstwa rolnego, obejmującego również Nieruchomość.

Obecnie, w związku z osiągnięciem podeszłego wieku (w grudniu 2013 r. Wnioskodawca przeszedł na emeryturę rolniczą), Wnioskodawca planuje zbycie Nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Od momentu nabycia Nieruchomości do chwili jej sprzedaży, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, które zmierzałyby do podniesienia jej wartości.

W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował również żadnych działań marketingowych w celu pozyskania potencjalnego nabywcy, ani nie korzystał i nie będzie korzystał z usług biura obrotu nieruchomości.

Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele zwolnione z podatku VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego.

Na wstępie Wnioskodawca informuje, iż dnia xx xx 15 r. wystąpił do właściwego ze względu na położenie Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku organu gminy z wnioskiem o zatwierdzenie podziału geodezyjnego Nieruchomości, tj. działki numer 1, w wyniku której powstaną: (i) działka przeznaczona na teren dróg wewnętrznych, oraz (ii) działki przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych wolnostojących i domów w zabudowie szeregowej.

Przedmiotowy wniosek o zatwierdzenie podziału geodezyjnego podyktowany był pojawieniem się przyszłego nabywcy zaineresowanego zakupem tylko części Nieruchomości, tj. wydzielonych z działki nr 1 mniejszych działek, a złożenie przez Wnioskodawcę przedmiotowego wniosku o zatwierdzenie podziału geodezyjnego Nieruchomości było warunkiem podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą, do podpisania której doszło w dniu 5 marca 15 r. (dalej: Umowa).

Organ gminy w dniu 4 marca 15 r. wydał decyzję zatwierdzającą podział geodezyjny działki nr 1, w wyniku której powstały działki oznaczone numerami od 1/1 do 1/81.

W przywołanej wyżej Umowie Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży przyszłemu nabywcy:

1)  29 działek gruntu oznaczonych na projekcie podziału działki numer 1 numerami od 1/53 do 1/81, o łącznej powierzchni około xxx ha, położonych na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej,

2)  4 działek gruntu oznaczonych na projekcie podziału działki numer 1 numerami od 1/49 do 1/52, o łącznej powierzchni około xxx ha, położonych na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, oraz

3)  udziału wynoszącego 66/142 części działki gruntu oznaczonej na projekcie podziału działki numer 1 numerem 1/2, o powierzchni około xxx ha, położonej na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny dróg wewnętrznych.

Poniżej Wnioskodawca udziela odpowiedzi na pytania znajdujące się w wezwaniu z uwzględnieniem informacji przedstawionych na wstępie.

Ad 1.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki oraz udział w działce, o których mowa w Umowie nie później niż do dnia 30 czerwca 15 r. (wynika to z zapisów Umowy).

Pozostałe działki niebędące przedmiotem Umowy, które zostały wydzielone z działki numer 1 zostaną sprzedane, gdy pojawi się nabywca – Wnioskodawca nie jest w stanie na chwilę obecną wskazać terminu ich sprzedaży.

Ad 2.

Działki oraz udział w działce, o których mowa w Umowie (dalej łącznie: Działki), zostały udostępnione przyszłemu nabywcy (stronie przedwstępnej umową sprzedaży) na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

Zgoda na ich nieodpłatne użyczenie została wyrażona przez Wnioskodawcę w Umowie i obowiązywać będzie do upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. na okres nie dłuższy niż do dnia 30 czerwca 15 r.

Działki objęte Umową przed ich nieodpłatnym użyczeniem na podstawie Umowy nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

W stosunku do pozostałych działek niebędących przedmiotem Umowy, które zostały wydzielone z działki numer 1, Wnioskodawca nie jest w stanie na chwilę obecną stwierdzić czy będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych przed ich sprzedażą (do chwili obecnej nie były nigdy udostępniane osobom trzecim  – na działkach tych, jak i na Działkach będących przedmiotem Umowy, Wnioskodawca prowadził i będzie prowadził do chwili ich zbycia działalność rolniczą – produkcję roślinną).

Ad 3.

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną przywołaną na wstępie jako Umowa, zgodnie z którą:

a) i b)

(i)  przyszły nabywca przeprowadzi badania stanu gruntu Działek, w tym badania geologiczne (odwierty) itp., na wyłączny koszt i ryzyko przyszłego nabywcy;

(ii)  przyszły nabywca uzyska warunki wykonania w gruncie działki oznaczonej numerem 1/2 sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, sieci gazowej oraz sieci elektroenergetycznej, umożliwiających dostawy wody, odbiór ścieków oraz przesył gazu i energii elektrycznej, oraz przyłączenia tych sieci do sieci gestorów mediów, przy czym w razie niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, bez względu na przyczynę, przyszły nabywca zobowiązany będzie usunąć skutki podjętych przez siebie prac na terenie Działek i przywrócić je do stanu sprzed wykonania takich prac oraz wydać je w posiadanie Wnioskodawcy niezwłocznie po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej;

(iii) Wnioskodawca upoważnił przyszłego nabywcę do dysponowania działką numer 1/1, która powstanie z podziału działki numer 1, w zakresie niezbędnym do realizacji podłączenia do sieci energetycznej , w tym planowanej do wykonania na tejże działce stacji transformatorowej (trafostacji) zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz wymaganiami operatora sieci energetycznej;

(iv) strony Umowy zobowiązały się złożyć w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenia w przedmiocie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, którą stanowić będzie działka o numerze 1/2, i która stanowić będzie drogę wewnętrzną, zapewniającą jej współwłaścicielom możliwość swobodnego dojścia i dojazdu z drogi publicznej do przylegających do niej Działek należących do tychże współwłaścicieli, przez którą to drogę wewnętrzną jej współwłaściciele uprawnieni będą ponadto przeprowadzać wszelkie urządzenia infrastruktury technicznej (media) do należących do nich działek przylegających do drogi wewnętrznej;

(v)  Wnioskodawca zobowiązał się w umowie przyrzeczonej złożyć oświadczenie o ustanowieniu na działce numer 1/1 nieodpłatnej i na czas nieoznaczony służebności gruntowej na rzecz każdoczesnych właścicieli i współwłaścicieli działki 1/2, polegającej na prawie pobudowania na obciążonej działce trafostacji innych urządzeń elektroenergetycznych oraz ich eksploatacji, konserwacji, napraw i wymiany, a także podłączenia linii energetycznych do tejże trafostacji, z prawem do wejścia/wjazdu na grunt obciążonej działki celem wykonywania ww. czynności – o ile własność ww. działki numer 1/1 nie zostanie wcześniej przeniesiona na rzecz gminy lub gestora sieci elektroenergetycznej.

c)  Umowa zawiera jeden warunek zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej plan podziału geodezyjnego działki numer 1,

d)  W Umowie zgodnie ustalono, że:

(i)  przyszły nabywca podejmie się budowy w gruncie działki numer 1/2, urządzeń sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, zapewniających dostawy wody do Działek i odbiór ścieków z Działek, przy czym przyszły nabywca zapewni możliwość wykonania sieci odgałęźnych od tychże sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1, należących na dzień zawarcia niniejszej Umowy do Wnioskodawcy i wyrazi zgodę na podłączenie wykonanych ewentualnie przez przyszłego nabywcę (lub nowych właścicieli tych gruntów) odcinków sieci odgałęźnych do ww. sieci; strony Umowy zgodnie oświadczyły, iż projekt sieci musi uwzględniać przepustowość odpowiednio dostosowaną do takiej ilości podłączonych gruntów, tj. zarówno Działek nabywanych przez przyszłego nabywcę, jak i pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1 (niestanowiących przedmiotu Umowy);

(ii)  Wnioskodawca – pod warunkiem zaakceptowania przez niego jednej z ofert wykonania sieci wymienionych wyżej w pkt. (i) – zobowiązał się zwrócić przyszłemu nabywcy 50% udokumentowanych i rzeczywiście poniesionych kosztów budowy w gruncie działki nr 1/2 sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, projektu ww. sieci, wynagrodzeń wykonawców i podwykonawców za realizację powyższych prac oraz podatek VAT od ww. kosztów;

(iii) zwrot kosztów przez Wnioskodawcę, o których mowa w pkt. (ii) powyżej nastąpi wyłącznie na podstawie przedłożonych przez przyszłego nabywcę dokumentów potwierdzających poniesienie kosztów, tj. faktur, umów, protokołów odbioru oraz innych dokumentów potwierdzających zakres i zgodność realizacji prac z uzgodnieniami stron; Wnioskodawca nie poniesie odpowiedzialności za koszty przekraczające uzgodnioną wartość ani za koszty wynikające z decyzji przyszłego nabywcy podjętych bez uprzedniej zgody Wnioskodawcy z naruszeniem warunków określonych niniejszą umową, z uwzględnieniem postanowień pkt (iv) poniżej;

(iv) strony Umowy ustaliły następujący proces wyboru ofert i zatwierdzenia wykonawców sieci: przyszły nabywca zobowiązuje się do zebrania co najmniej trzech kompleksowych ofert dotyczących kosztów budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Kosztów materiałów i kosztów projektowania, oraz zobowiązuje się do ich przesłania Wnioskodawcy na wskazane przez niego adresy poczty elektronicznej w terminie nie później niż na 30 (trzydziestu) dni przed planowanym rozpoczęciem realizacji danej części inwestycji, natomiast Wnioskodawca zobowiązuje się w terminie 30 (trzydziestu) dni od otrzymania ww. ofert złożyć przyszłemu nabywcy oświadczenie w przedmiocie akceptacji jednej z ww. ofert w formie pisemnej oraz za pośrednictwem wiadomości wysłanej na adres poczty elektronicznej przyszłego nabywcy. W przypadku niedoręczenia przez Wnioskodawcę przyszłemu nabywcy oświadczenia o zaakceptowaniu jednej z ofert wykonania sieci, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów wykonania sieci, a przyszły nabywca uprawniony będzie wykonać sieci bez obowiązku zapewnienia możliwości przyłączenia sieci odgałęźnych do gruntów Wnioskodawcy oraz do niewyrażenia zgody na podłączenie wykonanych ewentualnie przez Wnioskodawcę odcinków sieci odgałęźnych do wykonanych przez nią sieci;

(v)  w przypadku zaakceptowania przez Wnioskodawcę jednej z ofert wykonania sieci, o których mowa w pkt (iv) powyżej, Wnioskodawca zobowiązuje się dokonać zwrotu na rzecz przyszłego nabywcy połowy kosztów projektowania i budowy ww. sieci na rzecz przyszłego nabywcy z zachowaniem następujących zasad i terminów:

a)   w przypadku sprzedaży jednorazowo przez niego wszystkich pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1 (niestanowiących przedmiotu sprzedaży na rzecz przyszłego nabywcy), zwrot kosztów nastąpi jednorazowo (zwrot pełnej kwoty należnej przyszłemu nabywcy), w terminie do 30 (trzydziestu) dni od zawarcia przez Wnioskodawcę umowy sprzedaży tychże działek;

b)  w przypadku sukcesywnej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1 (niestanowiących przedmiotu sprzedaży na rzecz przyszłego nabywcy) zwrot kosztów następować będzie proporcjonalnie do liczby sprzedawanych przez Wnioskodawcę działek, tj. w przypadku sprzedaży każdej z działek Wnioskodawca zobowiązany będzie zwrócić przyszłemu nabywcy 1/38 połowy poniesionych kosztów za każdą sprzedaną działkę, z tym zastrzeżeniem, iż całkowity zwrot kosztów na rzecz przyszłego nabywcy musi nastąpić nie później niż do dnia 31 grudnia 2027 roku pod warunkiem przedstawienia przez przyszłego nabywcę kompletnych i zgodnych z niniejszą umową dokumentów potwierdzających poniesione koszty.

Ad 4.

Wnioskodawca nie zamierza udzielać przyszłemu nabywcy Działek, ani żadnej innej osobie umocowania do działania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą Działek oraz pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działki numer 1.

Ad 5.

Wnioskodawca będzie występował o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej przed podpisaniem umowy przyrzeczonej – do tego czasu Wnioskodawca cały czas będzie prowadził na działce numer 1 produkcję roślinną (cała działka jest obecnie obsiana).

Ad 6.

Dla działki numer 1, jak i dla żadnej z działek powstałych w wyniku dokonanego podziału działki numer 1, nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

Z tego co Wnioskodawcy wiadomo, to przyszły nabywca Działek wystąpi o pozwolenie na budowę dla zakupionych Działek po podpisaniu umowy przyrzeczonej.

Ad 7.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 został wydany z inicjatywy organu gminy, w obrębie której położona jest przedmiotowa działka.

Ad 8.

Przez zawarte we wniosku sformułowanie:

„Od momentu nabycia Nieruchomości do chwili jej sprzedaży, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, które zmierzałyby do podniesienia jej wartości’’,

należy rozumieć, że w całym okresie posiadania przez Wnioskodawcę Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1, Wnioskodawca oprócz wystąpienia z wnioskiem o podział geodezyjny przedmiotowej działki nie podejmował i nie będzie podejmował wskazanych w pytaniu numer 8 wezwania.

Wnioskodawca wskazuje, że po podpisaniu umowy przyrzeczonej może dojść do zwrotu przez Wnioskodawcę przyszłemu nabywcy Działek kwoty stanowiącej 50% kosztów poniesionych przez przyszłego nabywcę na wykonanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, projektu ww. sieci, wynagrodzeń wykonawców i podwykonawców za realizację powyższych prac oraz podatek VAT od ww. kosztów, pod warunkiem zaistnienia przesłanek zawartych w Umowie i opisanych powyżej w pkt. Ad. 3 lit. d.

Ad 9.

Wnioskodawca dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości innych niż wskazana we wniosku, tj. nieruchomości położonych w następujących lokalizacjach:

1)(…)

2)(…)

3)(…)

4)(…)

5)(…)

6)(…)

Ad 10.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, które nie są przeznaczone na sprzedaż.

Ad 11.

Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Pytanie

Czy Wnioskodawca przy sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie Pan działał jako podatnik VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L (...) z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając na względzie przedstawione okoliczności sprawy należy zatem stwierdzić, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając Nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując, Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 14 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 14 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że prowadzi działalność rolniczą w zakresie produkcji roślinnej i posiada Pan status rolnika ryczałtowego. Działka nr 1 od momentu jej nabycia do chwili obecnej stanowiła i stanowi część gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Pana i jest wykorzystywana wyłącznie na jego potrzeby.

Tym samym skoro jest Pan rolnikiem ryczałtowym należy uznać, że zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy, jest Pan rolnikiem dokonującym dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Wobec powyższego sam fakt wykorzystywania przez Pana działki nr 1 dla celów rolniczych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek, na które podzielona została działka nr 1.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości (w tym udziałów w nieruchomości) jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Natomiast określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania oraz działalność rolniczą w zakresie produkcji roślinnej. Dla celów prowadzonej działalności gospodarczej nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a dla celów prowadzonej działalności rolniczej korzysta Pan ze statusu rolnika ryczałtowego. Jest Pan właścicielem nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1 o pow. 6,4400 ha. Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży w 1998 r., a umowa ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny:

-zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz zabudowy mieszkaniowej szeregowej,

-zieleni ekologicznej z dopuszczalnymi ciągami pieszymi oraz sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej,

-rolnicze – łąki z dopuszczalnymi sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej,

-dróg wewnętrznych oraz drogi gminnej klasy lokalnej,

-infrastruktury technicznej elektroenergetycznej.

Nieruchomość od momentu jej nabycia do chwili obecnej stanowiła i stanowi część gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Pana i jest wykorzystywana wyłącznie na jego potrzeby. Obecnie, w związku z osiągnięciem podeszłego wieku planuje Pan zbycie Nieruchomości (tj. działek wydzielonych z działki nr 1). W związku z planowaną sprzedażą, nie podejmował i nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych w celu pozyskania potencjalnego nabywcy, ani nie korzystał i nie będzie Pan korzystał z usług biura obrotu nieruchomości.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działek wydzielonych z działki nr 1), należy uznać Pana za podatnika podatku VAT.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa ww. gruntów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanych przez Pana transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakie poczynił Pan w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1.

Wystąpił Pan z wnioskiem o zatwierdzenie podziału geodezyjnego działki nr 1, w wyniku której powstaną: działka przeznaczona na teren dróg wewnętrznych oraz działki przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych wolnostojących i domów w zabudowie szeregowej. Wniosek o zatwierdzenie podziału geodezyjnego był warunkiem podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży z Nabywcą, który jest zainteresowany nabyciem tylko części działek. W wyniku podziału działki nr 1, powstały działki oznaczone numerami od 1/1 do 1/81. W umowie przedwstępnej zobowiązał się Pan do sprzedaży przyszłemu nabywcy:

1)  29 działek gruntu oznaczonych na projekcie podziału działki numer 1 numerami od 1/53 do 1/81, położonych na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej,

2)  4 działek gruntu oznaczonych na projekcie podziału działki numer 1 numerami od 1/49 do 1/52, położonych na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, oraz

3)  udziału wynoszącego 66/142 części działki gruntu oznaczonej na projekcie podziału działki numer 1 numerem 1/2, położonej na terenie stanowiącym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny dróg wewnętrznych.

Działki oraz udział w działce, o których mowa w Umowie, zostały udostępnione przyszłemu nabywcy na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

Będzie Pan występował o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej przed podpisaniem umowy przyrzeczonej – do tego czasu cały czas będzie prowadził Pan na działce nr 1 produkcję roślinną.

Zgodnie z umową przedwstępną, przyszły nabywca uzyska warunki wykonania w gruncie działki nr 1/2 sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, sieci gazowej oraz sieci elektroenergetycznej, umożliwiających dostawy wody, odbiór ścieków oraz przesył gazu i energii elektrycznej, oraz przyłączenia tych sieci do sieci gestorów mediów. Upoważnił Pan przyszłego nabywcę do dysponowania działką numer 1/1, która powstanie z podziału działki numer 1, w zakresie niezbędnym do realizacji podłączenia do sieci energetycznej , w tym planowanej do wykonania na tej działce stacji transformatorowej (trafostacji) zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz wymaganiami operatora sieci energetycznej. Co istotne – pod warunkiem zaakceptowania przez Pana jednej z ofert wykonania sieci wymienionych wyżej – zobowiązał się Pan zwrócić przyszłemu nabywcy 50% udokumentowanych kosztów budowy w gruncie działki nr 1/2 sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, projektu ww. sieci, wynagrodzeń wykonawców i podwykonawców za realizację powyższych prac oraz podatek VAT od ww. kosztów. W zawartej przez Pana Umowie przedwstępnej, został ustalony proces wyboru ofert i zatwierdzenia wykonawców sieci. Przyszły nabywca zobowiązuje się do zebrania co najmniej trzech kompleksowych ofert dotyczących kosztów budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz zobowiązuje się do przesłania ich Panu, natomiast Pan zobowiązuje się złożyć przyszłemu nabywcy oświadczenie w formie pisemnej w przedmiocie akceptacji jednej z ww. ofert. W przypadku zaakceptowania przez Pana jednej z ofert wykonania sieci, o których mowa powyżej, zobowiązuje się Pan dokonać zwrotu na rzecz przyszłego nabywcy połowy kosztów projektowania i budowy ww. sieci. W przypadku sprzedaży jednorazowo przez Pana wszystkich pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1 (niestanowiących przedmiotu sprzedaży na rzecz przyszłego nabywcy), zwrot kosztów nastąpi jednorazowo (zwrot pełnej kwoty należnej przyszłemu nabywcy), w terminie do 30 dni od zawarcia przez Pana umowy sprzedaży tych działek. W przypadku sukcesywnej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki numer 1 (niestanowiących przedmiotu sprzedaży na rzecz przyszłego nabywcy) zwrot kosztów następować będzie proporcjonalnie do liczby sprzedawanych przez Pana działek z zastrzeżeniem, iż całkowity zwrot kosztów na rzecz przyszłego nabywcy musi nastąpić nie później niż do dnia 31 grudnia 2027 r.

Zatem, w odniesieniu do planowanej dostawy działek wydzielonych z działki nr 1, wskazać należy, że wystąpił Pan o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, dokonał Pan podziału nieruchomości, wydzielił Pan drogę dojazdową, jak również bierze Pan aktywny udział w zapewnieniu wydzielonym działkom dostępu do sieci wodno-kanalizacyjnej, sieci gazowej oraz sieci elektroenergetycznej. Sprzedaży wydzielonych działek zamierza Pan dokonać za pośrednictwem biura nieruchomości.

Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą zatem o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie stosowania ustawy. Fakt podjęcia ww. czynności oraz ich liczba nadaje zatem planowanym czynnościom sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1 charakter działalności profesjonalnej – zbliżonej do działalności wykonywanej przez podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjni Pan działki jako towar i przyczyni się Pan do wzrostu ich wartości.

Zatem dokonane przez Pana czynności obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania działek do sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z działki nr 1, będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 15 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 14 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.