Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe - Interpretacja - 0114-KDIP4-2.4012.135.2025.2.AA

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej:

obowiązku naliczenia i zapłaty podatku należnego z tytułu dostawy działki nr 1;
prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w zakresie dostawy działki nr 1

i nieprawidłowe w części dotyczącej:

uznania, że strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy;
uznania, że w drodze zawarcia aneksu/sprostowania do Umowy sprzedaży rezygnacja ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy będzie skuteczna;
uznania, że dostawa Nieruchomości, tj. działki nr 1 i działki nr 2 była opodatkowana właściwą stawką, ze względu na skuteczną rezygnację ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy;
momentu powstania obowiązku podatkowego dla dostawy działki nr 1;
prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w zakresie dostawy działki nr 2.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 lutego 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 25 lutego 2025 r. oraz pismem z 30 kwietnia 2025 – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. spółka cywilna

ul. (…); NIP: (…)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B. Sp. z o.o.

ul. (…); NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Charakterystyka Zainteresowanych

W niniejszej sprawie o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego ubiegają się:

działająca jako podatnik VAT spółka cywilna: A. spółka cywilna, ul. (…), NIP: (…), REGON: (…) (dalej: A.; Sprzedający), która jest czynnym podatnikiem VAT; oraz
niebędąca stroną niniejszego postępowania B. sp. z o.o., ul. (…), NIP: (…) oraz REGON: (…), KRS: (…) (dalej: B.; Kupujący), będąca czynnym podatnikiem VAT.

Ww. podmioty będą zwane dalej łącznie jako: Zainteresowani.

II. Charakterystyka Nieruchomości, stan obecny

Nieruchomość będąca obecnie własnością B. jest położona w (…), obejmuje działki ewidencyjne oznaczone numerami 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 1,4617 ha. Dla wspomnianej wyżej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) przez Sąd Rejonowy (...) w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość składa się obecnie z:

1.działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,0035 ha zabudowanej stacją transformatorową stanowiącą własność zakładu energetycznego;

2.niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2 i o powierzchni 1,4582 ha;

Na terenie Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (…), przyjęty uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r. Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej oznaczonej symbolem 26U – tereny zabudowy usługowej, przy czym część działki 2 położona jest na terenie przeznaczonym pod drogę wewnętrzną (dalej: Plan Zagospodarowania).

B. planuje wykorzystywać Nieruchomość w swojej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni handlowych, która będzie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (działalność nie korzystająca ze zwolnienia z tego podatku). Na Nieruchomości zostaną wzniesione dwa obiekty handlowo-usługowe wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, które będą następnie przez spółkę wynajmowane. Na dzień złożenia niniejszego wniosku realizacja zamierzenia budowlanego znajduje się na następującym etapie: prawomocne pozwolenie na budowę.

III. Zakres i opis transakcji związanych z Nieruchomością

A. nabyła Nieruchomość poprzez zawarcie 22 czerwca 2023 r. z firmą C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: C.) aktu notarialnego Repertorium A numer (…), zawierającego umowę sprzedaży Nieruchomości oraz oświadczenie o ustanowieniu służebności.

W momencie zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy A. a C., na nieruchomości o numerze ewidencyjnym nr 2 znajdowały się zabudowania w postaci:

budynku hotelowego z częścią gastronomiczną, jednokondygnacyjnego z wysokim parterem,
znajdującego się we frontowej części działki oraz
budynku biurowego, dwukondygnacyjnego, znajdującego się we frontowej części działki oraz
budynku sanitarnego, jednokondygnacyjnego znajdującego się w środkowej części działki oraz
utwardzeń terenu z kostki betonowej oraz zbrojonych płyt betonowych.

Z kolei działka o numerze ewidencyjnym 1 na dzień jej zakupu od firmy C. zabudowana była tą samą stacją trafo co obecnie (inne zabudowania na działce 1 nie występowały).

Na dzień zakupu Nieruchomości od spółki C. obowiązywał już na terenie obejmującym także Nieruchomość Plan Zagospodarowania.

Zabudowa, o której mowa wyżej znajdująca się na Nieruchomości wykorzystywana (użytkowana) była przez co najmniej 2 lata przed transakcją nabycia Nieruchomości od firmy C. i nie była w tym okresie przez C. ulepszana. Budynek hotelowy z częścią gastronomiczną stanowił na moment dostawy przedmiot najmu prowadzonego przez C.. Wszystkie umowy najmu zostały rozwiązane przez C. przed transakcją sprzedaży Nieruchomości do A., ale ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2023 roku oraz 31 lipca 2023 r. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej pomiędzy C. a A. najemcy nieruchomości (umowy najmu ze spółką C.) opróżnili wynajmowane lokale i przekazali je zwrotnie. A. nabyła Nieruchomość w celu jej dalszej sprzedaży, co jest zgodne z przedmiotem działalności gospodarczej tej spółki.

Obie strony na dzień zawarcia aktu notarialnego były czynnymi podatnikami VAT w odniesieniu do wyżej wymienionej transakcji.

W akcie notarialnym dokumentującym dostawę od C. do A. nie znalazło się oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, strony nie złożyły też takiego oświadczenia do Naczelnika Urzędu Skarbowego. W związku z tym, A. złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, aby potwierdzić prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. W interpretacji z 19 lipca 2024 r., sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.311.2024.2.EW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził prawo A. do odliczenia podatku naliczonego.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez A. do momentu jej sprzedania B., zabudowania znajdujące się na działkach nie były ulepszane.

A. 5 czerwca 2023 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (…) przed notariuszem zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna) z B. W umowie przedwstępnej poza zobowiązaniem się do dostawy Nieruchomości, A. zobowiązała się m. in. do:

1.uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, zgód, uzgodnień, pozwoleń wydanych na warunkach akceptowanych przez B., na przeniesienie zbiorników gazu, które znajdowały się w momencie zawierania umowy na sąsiadującej nieruchomości C., a których położenie uniemożliwiało w momencie zawierania tej umowy realizacji przedsięwzięcia budowlanego realizowanego, w ramach działalności gospodarczej B. (o którym mowa niżej). W szczególności A. zobowiązało się do dokonania zgłoszenia rozbiórki zbiorników gazu w danej lokalizacji oraz zgłoszenia robót budowlanych związanych z umieszczeniem zbiorników gazu w nowej lokalizacji (w umowie wskazano, że zobowiązanie mogło być także wykonane przez C., choć podmiot ten nie był stroną umowy);

2.złożenia kompletnego wniosku (wraz z wymaganymi załącznikami) o wydanie pozwolenia na rozbiórkę budynków posadowionych na nieruchomości 2 lub dokonania zgłoszenia rozbiórek, od którego właściwy organ nie wniesie sprzeciwu (w umowie wskazano, że zobowiązanie mogło być także wykonane przez C., choć podmiot ten nie był stroną umowy);

3.przeniesienia na własny koszt oraz własnym staraniem zbiorników gazu w inne miejsce, takie które umożliwiać będzie realizacji inwestycji B.;

4.wykonania na koszt B. rozbiórki budynków znajdujących się na części działki 2.

W przypadku niewykonania zobowiązania wskazanego w pkt 1. powyżej, Sprzedający zobowiązany był do uzyskania wymaganych oświadczeń, zgód, pozwoleń i pełnomocnictw od C. na rzecz B., aby ten sam mógł uzyskać wymagane dokumenty.

Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej z B., A. wykonał zobowiązania, o których mowa w pkt 1 i 2 powyżej.

Zobowiązania A. przedstawione powyżej w pkt 3 i 4 (dalej: Zobowiązania Sprzedającego) znalazły się także w umowie przyrzeczonej.

Powyższe prace rozbiórkowe i związane z przeniesieniem zbiorników gazu - rozpoczęły się po wydaniu Nieruchomości spółce B. Prace te zostały wykonane przez Sprzedającego w całości zgodnie z pkt 3 i 4 do 15 listopada 2023 roku .

Zgodnie z informacjami zawartymi w Umowie przedwstępnej oraz w Umowie sprzedaży, od początku, intencją stron transakcji było opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług). Powyższa intencja była wyrażona w umowach poprzez wskazanie w paragrafie dotyczącym ceny, że cena za dostawę Nieruchomości zostanie powiększona o podatek od towarów i usług w wysokości 23%. W Umowie przedwstępnej, jak i w Umowie sprzedaży nie znalazły się jednak postanowienia, które spełniałyby wszystkie wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przewidziane dla oświadczeń, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości nie zostało też przez strony transakcji złożone zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Co warto również zaznaczyć, Wspólnicy A. w Uchwale nr (…) z 17 kwietnia 2023 roku wyrazili zgodę na sprzedaż Nieruchomości w cenie zawierającej VAT.

Tożsamą wolę wyraziła Rada Nadzorcza B. w swej uchwale nr (…), podpisanej w (…) 18 lipca 2023 roku, gdzie oświadczono o możliwości objęcia zakupu Nieruchomości VAT, jeżeli do przeprowadzonej transakcji takowy będzie należny.

Na dzień zawarcia Umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej A. oraz B. były czynnymi podatnikami VAT w odniesieniu do zawartych transakcji.

22 czerwca 2023 r. Nieruchomość została sprzedana Kupującemu poprzez zawarcie aktu notarialnego Repertorium A (…) umowy sprzedaży oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji (dalej: Umowa sprzedaży) za cenę netto równą (...) zł. Zapisy umowy przyrzeczonej (zgodnie z informacjami zawartymi w Umowie przedwstępnej) przewidywały powiększenie ceny sprzedaży o podatek od towarów i usług w kwocie (...) zł. Na podstawie Umowy sprzedaży A. wystawiła fakturę zawierającą VAT należny. Od umowy sprzedaży nie został przez notariusza sporządzającego akt notarialny pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość została B. wydana w dniu zawarcia Umowy sprzedaży, tj. 22 czerwca 2023 roku.

Kwota podatku należnego od towarów i usług została przez Sprzedającego z tytułu dostawy Nieruchomości wykazana w JPK_VAT i rozliczona z właściwym urzędem skarbowym.

Nabywca nie odliczył podatku od towarów i usług od nabycia Nieruchomości.

W związku z faktem, że na żadnym etapie przeprowadzania transakcji sprzedaży Nieruchomości z A. do B., nie doszło do podpisania przez strony tej transakcji oświadczenia spełniającego wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów w zw. z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ani nie zostało także złożone oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, strony transakcji post factum nabrały wątpliwości co do prawidłowości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług oraz prawidłowości naliczenia podatku od towarów i usług do dostawy Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, 3 października 2023 roku zawarto pomiędzy Kupującym, a Sprzedającym aneks do Umowy sprzedaży oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji przed notariuszem (dalej: Aneks). Aneks wprowadził zmiany do Umowy sprzedaży zawartej 22 czerwca 2023 roku w formie aktu notarialnego, Repertorium A (…). Strony Umowy sprzedaży skorygowały tę umowę w taki sposób, że paragraf dotyczący ceny nie zawiera obecnie informacji, że cena sprzedaży powiększana jest o podatek od towarów i usług. W związku z zawarciem Aneksu naliczony został podatek od czynności cywilnoprawnych, który został pobrany przez notariusza sporządzającego akt notarialny Aneksu do Umowy sprzedaży.

Sprzedający wystawił fakturę korygującą, zgodnie z którą podatek od towarów i usług został zmniejszony do zera. W związku z powyższym, Sprzedający zobowiązał się do zwrotu B. kwoty (...) zł, co nastąpiło 9 lutego 2024 roku.

Strony transakcji zobowiązały się także w Aneksie do odpowiedniego skorygowania swoich rozliczeń podatkowych z właściwymi urzędami skarbowymi.

A. ujęła „na bieżąco” korektę podatku należnego in minus w JPK i wystąpiła o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Weryfikacja zasadności zwrotu została przeprowadzona w trybie czynności sprawdzających. Podatek został Spółce zwrócony przez właściwy organ podatkowy

Biorąc jednak pod uwagę, że:

1.19 lipca 2024 r. Sprzedający otrzymał interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2024.2.EW) wydaną w stosunku do transakcji dostawy Nieruchomości zawartej pomiędzy A. i C., a także że

2.zgodnie z tą interpretacją, A. jest uprawniona do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego powstałego w wyniku zakupu Nieruchomości (działki 2), oraz że

3.zgodnie z tą interpretacją 6 września 2024 roku A. i C. zmienili umowę sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny rep. A nr (...)/2023 z dnia 22 czerwca 2023 r.) uzupełniając tę umowę w trybie sprostowania (sprostowanie w formie aktu notarialnego rep. A nr (…)) o zgodne oświadczenie C. i A. w zakresie wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości, co wyczerpało znamiona art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów w stosunku do tej transakcji - wobec analogii transakcji dostawy Nieruchomości pomiędzy A. a C. oraz B. a A. ponownie powstała wątpliwość stron Umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z 22 czerwca 2023 r. (Repertorium A (…)) pomiędzy A. a B., co do prawidłowości rozliczeń w podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obecnie planem Kupującego i Sprzedającego jest takie ukształtowanie treści Umowy sprzedaży, aby doprowadzić do realizacji transakcji sprzedaży zgodnie z pierwotną intencją (opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług – rezygnacja ze zwolnienia) i dokonać sprostowania aktu notarialnego, względnie zawarcia aneksu do niego (zawrzeć aneks nr 2 do Umowy sprzedaży). W szczególności Sprzedający i Kupujący, aby zadośćuczynić postanowieniom art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zamierzają dodać do Umowy sprzedaży odpowiednie oświadczenie zgodne z treścią, o której mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby jednak mieć pewność co do prawidłowości i skuteczności tak dokonanej czynności, strony zdecydowały się najpierw wystąpić z wnioskiem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wspólną interpretację indywidualną prawa podatkowego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na moment sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. obie działki były zabudowane.

Na moment sprzedaży na rzecz B. Nieruchomość (działka nr 1) była zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…), o powierzchni zabudowy 5 metrów kwadratowych, opisanym jako budynek przemysłowy.

Wymieniona powyżej nieruchomość stanowiła budynek w świetle ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Stacja transformatorowa posadowiona na działce gruntu 1 stanowiła budowlę w świetle ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Stacja transformatorowa nie stanowiła własności Wnioskodawcy.

Na moment sprzedaży na rzecz B., Nieruchomość (działka nr 2) była zabudowana następującymi budynkami:

a)jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 53 metry kwadratowe, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne

b)jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 17 metrów kwadratowych, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne,

c)jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 534 metry kwadratowe, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne,

d)jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 49 metrów kwadratowych, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne, oraz

e)dwukondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 137 metrów kwadratowych, opisanym jako budynek mieszkalny,

f)dwukondygnacyjnym budynkiem oznaczonym w kartotece budynków identyfikatorem (…) o powierzchni zabudowy 121 metrów kwadratowych, opisanym jako budynek biurowy.

Wszystkie wymienione w punkcie 6 powyżej nieruchomości stanowią budynki w świetle ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Opisane działki (czy szerzej, nieruchomości) nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT w trakcie posiadania ich własności przez Wnioskodawcę. Natomiast kwestia tego, czy sama sprzedaż podlega zwolnieniu czy nie, jest objęta pytaniem sformułowanym w skierowanym wniosku.

Pytania

1.W opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, czy dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług) pomimo braku w Umowie sprzedaży i Umowie przedwstępnej oświadczenia spełniającego wymogi formalne określone w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, a także pomimo braku złożenia odpowiedniego oświadczenia wspólnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego - czy strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

2.W przypadku uznania, że strony transakcji nieskutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, czy możliwe jest zrezygnowanie z tego zwolnienia w drodze złożenia przez strony odpowiedniego oświadczenia w aneksie do Umowy sprzedaży lub sprostowaniu do tej umowy?

3.W przypadku uznania, że strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług lub będą uprawnione do takiej rezygnacji w drodze aneksu lub sprostowania do Umowy sprzedaży i z tego prawa skorzystają, czy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Sprzedający zobowiązany będzie do naliczenia i zapłaty do właściwego urzędu skarbowego podatku od towarów i usług należnego z tytułu dostawy Nieruchomości?

4.W przypadku uznania, że strony będą uprawnione do zrezygnowania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w drodze aneksu lub sprostowania do Umowy sprzedaży i z tego prawa skorzystają, czy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości powstanie po stronie Sprzedającego w momencie zawarcia aneksu lub sprostowania do Umowy sprzedaży?

5.W przypadku uznania, że strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług lub będą uprawnione do takiej rezygnacji w drodze aneksu lub sprostowania do Umowy sprzedaży i z tego prawa skorzystają, czy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1:

Strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowania już na mocy Umowy przedwstępnej.

Stanowisko do pytania nr 2 i 3:

Jeśli Dyrektor KIS uzna, że rezygnacja ze zwolnienia nie została skutecznie dokonana w ramach Umowy przedwstępnej, to Strony są uprawnione, by oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia złożyć z drodze aneksu do Umowy sprzedaży lub sprostowania aktu notarialnego. W razie takiej rezygnacji A. będzie zobowiązana do naliczenia i zapłaty podatku należnego.

Stanowisko do pytania nr 4:

Obowiązek podatkowy po stronie A. powstanie w okresie zawarcia aneksu lub sprostowania aktu notarialnego.

Stanowisko do pytania nr 5:

Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez A..

Uzasadnienie:

Na wstępie Wnioskodawca wskazuje, że jego zdaniem omawiana transakcja stanowiła dostawę budynków (wraz z gruntami, na których te budynki są posadowione), objętą zwolnieniem z VAT.

Niemniej Wnioskodawca poddaje tę okoliczność pod rozwagę Dyrektora KIS, wskazując również wszelkie istotne okoliczności samej dostawy.

Z tego też względu Wnioskodawca skupi się w uzasadnieniu swojego stanowiska na kwestii oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, jeśli nie minęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia lub to jest sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia podatnik, w sytuacji gdy:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów,

sprzedaż objęta jest zwolnieniem zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podatnik może zrezygnować natomiast ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 10):

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części;

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W odniesieniu do stanu faktycznego przedmiotowej transakcji należy wskazać, iż budynki będące częścią Nieruchomości w momencie nabycia przez Sprzedającego znajdowały się już na działkach i były wykorzystywane (użytkowane) przez co najmniej 2 lata przed transakcją. Budynek hotelowy z częścią gastronomiczną stanowił przedmiot najmu. Budynki nie były ulepszane do momentu sprzedaży Nieruchomości w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości każdego z nich.

Analiza przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków posadowionych na działce gruntu nr 2 spełniała przesłanki do zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie ze stanem faktycznym, Sprzedający i Kupujący w dniu zawarcia Umowy sprzedaży byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z okoliczności sprawy wynika, że wolą stron od początku było opodatkowanie transakcji.

1 października 2021 r. w ramach pakietu zmian tzw. SLIM VAT 2 podatnicy uzyskali możliwość złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT bezpośrednio w akcie notarialnym jako alternatywę dla dotychczasowego oświadczenia składanego do urzędu skarbowego. Zmiana w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT przewiduje, że oświadczenie takie może zostać złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą budynków, budowli lub ich części. Dodany pkt 2 lit. b stanowi, że oświadczenie można złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów. Taka formuła przepisu oznacza, że brak jest w nim zarówno daty granicznej, jak i obowiązku złożenia oświadczenia do urzędu przed transakcją. Wystarczające jest zatem zawarcie oświadczenia w akcie notarialnym, który jest zawierany „w związku z dostawą” – nie musi to być akt stanowiący pierwotną umowę sprzedaży ani żaden inny, konkretny akt. Może to być zarówno akt notarialny stanowiący umowę przedwstępną, jak i akt podpisany już po dostawie. „Związanie z dostawą” wystąpi zatem wtedy, gdy z aktu notarialnego będzie jednoznacznie wynikało, że akt ten dotyczy konkretnej dostawy – niezależnie od tego, czy dostawa ta jest dopiero planowana (umowa przedwstępna), czy jest dokonywana właśnie w ramach tego aktu, czy miała już miejsce w przeszłości (sprostowanie aktu lub aneks do umowy).

Kluczowy dla niniejszej sprawy jest fakt, że w odniesieniu do transakcji dotyczącej Nieruchomości wydana została już interpretacja dotycząca tożsamego stanu faktycznego, tj. wspomniana już interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2024.2.EW. Organ potwierdził w niej, że złożenie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, nawet po dokonaniu transakcji, wyczerpuje przesłanki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Niemniej interpretacja ta dotyczyła wcześniejszej transakcji, a ponadto nie była ona wydana w odniesieniu do B., zatem wystąpienie o nową interpretację jest konieczne dla zapewnienia B. ochrony prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Warto ponadto dodać, że B. i A. od początku planowali opodatkowanie transakcji VAT, a z okoliczności wynika, że brak oświadczenia o opodatkowaniu w akcie notarialnym wynikał wyłącznie z przeoczenia. Nie jest więc tak, że planowane sprostowanie (aneksowanie) umowy sprzedaży wiąże się z kreowaniem nowej rzeczywistości podatkowej – celem stron jest realizacja transakcji zgodnie z pierwotnym założeniem.

Z tej perspektywy, zdaniem Wnioskodawcy, już zawarcie oświadczenia woli o opodatkowaniu transakcji w umowie przedwstępnej jest całkowicie wystarczające co rezygnacji ze zwolnienia, nawet jeśli oświadczenie takie nie spełnia wszystkich wymogów formalnych. Kluczowe jest, że z aktu notarialnego jasno wynika zarówno to, jakie strony zawierają transakcje, jak i to, jakiej nieruchomości transakcja dotyczy.

Gdyby jednak Dyrektor KIS uznał, że niespełnienie wymogów formalnych powoduje nieskuteczność oświadczenia, to w takim razie strony będą uprawnione by złożyć oświadczenie w aneksie do umowy/sprostowaniu aktu, tym bardziej, że z okoliczności jasno wynika, że strony od początku transakcji miały jasną intencję by opodatkować transakcję i takie sprostowanie (aneks) będzie jedynie potwierdzać historyczną wolę stron, nie zaś kreować jakiekolwiek nowe prawa i obowiązki.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych przepisy dopuszczają możliwość złożenia oświadczenia o opodatkowaniu zarówno w aneksie do umowy sprzedaży, jak i w sprostowaniu aktu notarialnego, a także w umowie przedwstępnej. Potwierdza to również dotychczasowa praktyka Dyrektora KIS, powstała zresztą w odniesieniu do tej samej Nieruchomości. Ponieważ zaś wniosek o interpretację dotyczy tej samej Nieruchomości, brak jest podstaw do wydania odmiennego rozstrzygnięcia.

W świetle powyższego jest też jasne, że B. będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. W opisanych okolicznościach kwestia ta nie budzi żadnych wątpliwości – spełnione są przesłanki pozytywne do odliczenia podatku naliczonego oraz niespełnione są negatywne przesłanki prawa do odliczenia. Jedyna wątpliwość Zainteresowanych dotyczyła kwestii oświadczenia.

Końcowo, jeśli Dyrektor KIS uzna, że dopiero zawarcie aneksu/sprostowania do aktu powoduje powstanie zobowiązania do naliczenia podatku, będzie mieć zastosowanie art. 29a ust. 17 ustawy o VAT. Zdarzenie powodujące zaistnienie przyczyny zwiększenia podstawy opodatkowania będzie mieć miejsce w okresie powstania stosownego aktu notarialnego. A zatem, o ile obowiązek podatkowy powstał historycznie w momencie dokonania dostawy, o tyle podatek należy rozliczyć w okresie bieżącym jako korektę tego podatku (gdyż na moment dokonania transakcji podlegała ona zwolnieniu, natomiast w wyniku powstania aktu notarialnego i oświadczenia okoliczność ta się zmienia).

Natomiast jeśli Dyrektor KIS uzna, że Umowa przedwstępna skutkowała skuteczną rezygnacją ze zwolnienia, to obowiązek podatkowy w VAT powstał już w momencie dokonania transakcji i A. miała obowiązek zapłaty podatku już za okres, w którym doszło do dostawy Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej:

obowiązku naliczenia i zapłaty podatku należnego z tytułu dostawy działki nr 1;
prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w zakresie dostawy działki nr 1

i nieprawidłowe w części dotyczącej:

uznania, że strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy;
uznania, że w drodze zawarcia aneksu/sprostowania do Umowy sprzedaży rezygnacja ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy będzie skuteczna;
uznania, że dostawa Nieruchomości, tj. działki nr 1 i działki nr 2 była opodatkowana właściwą stawką, ze względu na skuteczną rezygnację ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy;
momentu powstania obowiązku podatkowego dla dostawy działki nr 1;
prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w zakresie dostawy działki nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy stanowi zaś, że:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym − należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku dostawy budynków oraz budowli należy odnieść się do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości, tj. zabudowanych działek nr 1 oraz 2. W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy opisana transakcja była objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że na moment sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. obie działki były zabudowane. Należy jednak zauważyć, że w odniesieniu do działki nr 1 wskazali Państwo, że była ona zabudowana jedynie stacją transformatorową, która nie stanowiła Państwa własności. Stacja transformatorowa stanowi własność zakładu energetycznego.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające przez działkę sieci są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Zatem w zakresie sprzedaży działki nr 1, mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu, na którym znajduje się naniesienie w postaci stacji transformatorowej niebędącej Państwa własnością, lecz podmiotu trzeciego – zakładu energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że dokonali Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem stacji. To ww. podmiot trzeci, a nie Państwo - jako zbywający, znajdował się w faktycznym posiadaniu naniesienia i korzysta z niego jak właściciel.

Zatem, skoro przedmiotem dostawy nie była objęta stacja transformatorowa, opisana transakcja nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w przypadku dostawy działki nr 1, przedmiotem dostawy był wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowiony był na nim budynek stacji transformatorowej.

Należy zatem stwierdzić, że dostawa działki nr 1 nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Skoro przy zbyciu nieruchomości wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że opisane działki (czy szerzej, nieruchomości) nie były przez Państwa wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT w trakcie ich posiadania.

Tym samym dostawa działki nr 1 nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Odnosząc się do Państwa stanowiska, nie można stwierdzić, że strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku, ponieważ opisana dostawa nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Ponadto zbycie działki nr 1 nie korzystało również ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a, pkt 9 i pkt 2 ustawy. Tym samym dostawa działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług i z tytułu tej dostawy byli Państwo zobowiązani do naliczenia i zapłaty podatku należnego.

Odnosząc się natomiast do dostawy działki nr 2, należy wskazać, że z okoliczności sprawy wynika, że:

na moment sprzedaży na rzecz B., Nieruchomość (działka nr 2) była zabudowana następującymi budynkami:
jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 53 metry kwadratowe, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne;
jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 17 metrów kwadratowych, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne;
jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 534 metry kwadratowe, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne;
jednokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 49 metrów kwadratowych, opisanym jako pozostałe budynki niemieszkalne;
dwukondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 137 metrów kwadratowych, opisanym jako budynek mieszkalny;
dwukondygnacyjnym budynkiem o powierzchni zabudowy 121 metrów kwadratowych, opisanym jako budynek biurowy;
wszystkie wymienione w punkcie 6 nieruchomości stanowią budynki w świetle Prawo budowlane;
zabudowa, znajdująca się na Nieruchomości wykorzystywana (użytkowana) była przez co najmniej 2 lata przed transakcją jej nabycia przez Państwa i nie była w tym okresie przez ulepszana;
od dnia nabycia przez Państwa Nieruchomości do momentu jej sprzedania B., zabudowania znajdujące się na działkach nie były ulepszane.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków posadowionych na działce gruntu nr 2 spełniała przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Co więcej, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji sprzedaż budynków korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu (działki nr 2), na którym posadowione są ww. budynki, również podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. budynków bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

zgodnie z informacjami zawartymi w Umowie przedwstępnej oraz w Umowie sprzedaży, od początku, intencją stron transakcji było opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (rezygnacja ze zwolnienia od podatku przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług);
powyższa intencja była wyrażona w umowach poprzez wskazanie w paragrafie dotyczącym ceny, że cena za dostawę Nieruchomości zostanie powiększona o podatek od towarów i usług w wysokości 23%;
w Umowie przedwstępnej jak i w Umowie sprzedaży nie znalazły się jednak postanowienia, które spełniałyby wszystkie wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przewidziane dla oświadczeń, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;
przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości nie zostało też przez strony transakcji złożone zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;
Nieruchomość została sprzedana Kupującemu poprzez zawarcie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji za cenę netto równą (...) zł. Zapisy umowy przyrzeczonej przewidywały powiększenie ceny sprzedaży o podatek od towarów i usług w kwocie (...) zł;
kwota podatku należnego od towarów i usług została przez Sprzedającego z tytułu dostawy Nieruchomości wykazana w JPK_VAT i rozliczona z właściwym urzędem skarbowym;
w związku z faktem, że na żadnym etapie przeprowadzania transakcji sprzedaży Nieruchomości z A. do B., nie doszło do podpisania przez strony tej transakcji oświadczenia spełniającego wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów w zw. z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ani nie zostało także złożone oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, strony transakcji nabrały wątpliwości co do prawidłowości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz prawidłowości naliczenia podatku od towarów i usług do dostawy Nieruchomości;
z uwagi na powyższe, 3 października 2023 roku zawarto pomiędzy Kupującym, a Sprzedającym aneks do Umowy sprzedaży oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji przed notariuszem;
aneks wprowadził zmiany do Umowy sprzedaży zawartej 22 czerwca 2023 roku w formie aktu notarialnego. Strony Umowy sprzedaży skorygowały tę umowę w taki sposób, że paragraf dotyczący ceny nie zawiera obecnie informacji, że cena sprzedaży powiększana jest o podatek od towarów i usług;
obecnie planem Kupującego i Sprzedającego jest takie ukształtowanie treści Umowy sprzedaży, aby doprowadzić do realizacji transakcji sprzedaży zgodnie z pierwotną intencją (opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług – rezygnacja ze zwolnienia) i dokonać sprostowania aktu notarialnego, względnie zawarcia aneksu do niego (zawrzeć aneks nr 2 do Umowy sprzedaży);
w szczególności Sprzedający i Kupujący, aby zadośćuczynić postanowieniom art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zamierzają dodać do Umowy sprzedaży odpowiednie oświadczenie zgodne z treścią, o której mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia, czy strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy - w Umowie przedwstępnej, jak i w Umowie sprzedaży nie znalazły się postanowienia, które spełniałyby wszystkie wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przewidziane dla oświadczeń, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości nie zostało też przez strony transakcji złożone zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Zatem nie można uznać, że skutecznie Państwo zrezygnowali ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast do planowanego przez Państwa zawarcia aneksu, bądź sprostowania do Umowy sprzedaży (aktu notarialnego) należy stwierdzić, że sprostowanie aktu notarialnego aneksem, w którym to aneksie zostanie zawarte oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT nie oznacza skutecznego złożenia tego oświadczenia, powodującego możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku tej transakcji i wyboru jej opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Zatem, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, podatnicy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym przed dniem dokonania dostawy tych obiektów.

Oświadczenie takie musi jednak znaleźć się w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części.

Intencją ustawodawcy było zatem to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.

Nie może być więc skuteczne składanie oświadczeń z uchybieniem terminów wskazanych w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 80 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie ( t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Do protokołu nie stosuje się przepisów art. 5, art. 92 § 1 pkt 4-8 i art. 94 § 1.

Nie oceniając zatem kwestii dopuszczalności dodania do aktu notarialnego oświadczenia określonego w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT poprzez sprostowanie aneksem tego aktu notarialnego, należy uznać, że nawet w przypadku jego dokonania, oświadczenie takie będzie nieskuteczne, gdyż niezachowane zostały terminy i forma wskazane przez ustawodawcę w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w zakresie dostawy działki nr 2 strony transakcji nieskutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Planowana przez Państwa rezygnacja w drodze złożenia takiego oświadczenia w aneksie do Umowy sprzedaży lub sprostowaniu do tej umowy, również nie będzie skuteczna.

Zatem w odniesieniu do całości transakcji – dostawy Nieruchomości należy wskazać, że strony transakcji nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Również w drodze planowanych czynności (zawarcia aneksu/sprostowania do Umowy sprzedaży) rezygnacja nie będzie skuteczna.

Odnosząc się zatem do Państwa stanowiska należy mieć na uwadze, że:

dostawa działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług;
sprzedaż działki nr 2 (budynków oraz gruntu na którym się znajdują) korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do Państwa stanowiska w zakresie pytań nr 3, 4 i 5 należy zauważyć, że oczekiwali Państwo odpowiedzi w przypadku uznania, że skutecznie Państwo zrezygnowali ze zwolnienia od podatku VAT lub będą uprawnieni do tej rezygnacji w drodze aneksu lub sprostowania do umowy sprzedaży. Zatem w odniesieniu do dostawy działki nr 2 odstępuję od rozpatrzenia wniosku w tym zakresie. Natomiast z uwagi na rozstrzygnięcie, że Państwa rezygnacja ze zwolnienia była nieskuteczna i dostawa działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia, zasadne jest aby odnieść się do Państwa stanowiska w tym zakresie.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1)dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2)dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Z konstrukcji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu tym podatkiem, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis art. 19a ust. 1 ustawy formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Przepis ten uniezależnia powstanie obowiązku podatkowego od wystawienia faktury.

Należy zauważyć, że w przypadku dostawy nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy, gdyż w ustawie brak jest szczególnego przepisu odnoszącego się do momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie. Oznacza to, że obowiązek podatkowy z tego tytułu powstaje z chwilą dokonania dostawy tych towarów. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano całość lub część zapłaty to obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy w przypadku dostawy nieruchomości powstaje – co do zasady – z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Zazwyczaj ma to miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu ma miejsce wydanie nieruchomości (lub ich części), obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem.

Z opisu sprawy wynika, że 22 czerwca 2023 r. Nieruchomość została sprzedana Kupującemu poprzez zawarcie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Nieruchomość została wydana B. w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Zatem zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy dla dostawy działki nr 1 powstał z chwilą dokonania dostawy towarów, tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Zatem Państwa stanowisko, że obowiązek podatkowy dla dostawy działki nr 1 powstanie w okresie zawarcia aneksu lub sprostowania aktu notarialnego należy uznać za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że B. jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący nabył Nieruchomość w celu wykorzystywania jej w swojej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni handlowych, która będzie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (niekorzystającą ze zwolnienia od podatku).

W omawianej sprawie warunek uprawniający do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1, ponieważ – jak wcześniej rozstrzygnięto – sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT, a Kupujący nabył działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, Kupujący – na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1.

Natomiast w zakresie nabycia działki nr 2, należy stwierdzić, że Kupujący nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tego tytułu. Wynika to z faktu, że w tym przypadku wystąpiła przesłanka negatywna zawarta w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż – jak rozstrzygnięto powyżej – dostawa działki nr 2 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14e § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej:

Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W związku z powyższym wskazana przez Państwa interpretacja indywidualna z 19 lipca 2024 r., sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.311.2024.2.EW zostanie poddana weryfikacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka cywilna (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie