Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia czy w związku ze sprzedażą ¼ udziału w niezabudowanej działce nr 1 ma Pan obowiązek zapłacić podatek VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 kwietnia 2025 r. (data wpływu 28 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać udział ¼ w działce rolnej, położonej we …, powiat …, województwo …, którą nabył 04.08.2006 r. jako działkę rolną o powierzchni 8 009 m². Działka ta została nabyta od osób prywatnych w formie umowy sprzedaży. Działka miała w chwili nabycia oraz w dalszym ciągu posiada status nieruchomości rolnej. Podatnik nie wykorzystywał nieruchomości w jakikolwiek sposób. Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka pozostała ugorem i nie była wykorzystywana przez nikogo do jakichkolwiek celów. Opisany powyżej udział w działce Wnioskodawca nabył jako osoba prywatna do majątku prywatnego. Udział w nieruchomości został nabyty, gdyż Wnioskodawca rozważał wybudowanie na niej domu po ukończeniu przez jego dzieci edukacji w szkole podstawowej w … lub jako przyszła darowizna dla dzieci Wnioskodawcy.

Wnioskodawca (ani pozostali współwłaściciele nieruchomości) nie wykonywali jakichkolwiek czynności, mogących zwiększyć wartość nieruchomości, np. przyłączenie mediów, ogrodzenie, podział lub t.p.

Opisana powyżej działka nie służyła Wnioskodawcy oraz nadal nie służy do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim. Transakcja nabycia działki z 2006 r., w ramach której Wnioskodawca nabył udział w działce, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z planowaną sprzedażą udziału w działce Wnioskodawca - na życzenie potencjalnego nabywcy - zawarł umowę przedwstępną. Umowa ta została zawarta na wyraźne życzenie kupującego, który dokonuje analizy prawnej i finansowej, dotyczącej nabywanej przez niego działki. Wnioskodawca nie udzielił kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa. Wnioskodawca nie korzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, a podmiot, który ją nabędzie dowiedział się o możliwości jej zakupu najprawdopodobniej z portalu …, choć w tym zakresie Wnioskodawca nie ma pewności. Udział w działce nie został ujęty przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż działki była przez Wnioskodawcę ogłoszona na portalu … .

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jednak nie jest ona związana ze sprzedażą lub nabywaniem nieruchomości (Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w postaci kancelarii syndyka i doradcy restrukturyzacyjnego).

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem innych nieruchomości, które nabył w przeszłości do majątku prywatnego. Nieruchomości te nigdy nie zostały ujęte przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcje nabycia tych nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie były wydzierżawiane ani wynajmowane osobom trzecim. Podatnik wiele lat wcześniej (około 2006 r. lub 2007 r.) sprzedał udział w innej nieruchomości. Z uwagi na upływ czasu podatnik nie posiada danych identyfikujących działkę, ani cen nabycia i sprzedaży. Udział w działce był majątkiem prywatnym podatnika, nie ujętym w ewidencji środków, nie wykorzystywanym w jakikolwiek sposób przez podatnika. Podatnik 10.12.2021 r. sprzedał udział ¼ w działce … , położonej w … . Działka ta powstała z działki, na której znajduje się obecnie dom podatnika i jego żony. Działka została wydzielona i sprzedana z powodu zamiaru sprzedaży przez podatnika jego obecnego domu jednorodzinnego i faktycznego braku możliwość sprzedaży działki, na której dom się pierwotnie znajdował, tj. działki o powierzchni około 2 800,00 m². Tak duża działka zabudowana domem jednorodzinnym jest w obecnych warunkach niemożliwa do sprzedaży na warunkach rynkowych. Wydzielenie działki miało na celu zmniejszenie działki  

(i ogrodu), na której znajduje się dom jednorodzinny. Dom ten do dnia dzisiejszego nie został jednak sprzedany. W dniu 04.11.2024 r. Wnioskodawca sprzedał działkę o powierzchni 1 157 m², położoną w …, powiat … . 05.02.2025 r. Dyrektor KIS w wydanej na wniosek podatnika indywidualnej interpretacji podatkowej podzielił jego stanowisko, co do braku obciążenia tej transakcji podatkiem PIT, uznając, iż transakcja stanowi zwykłe zarządzanie majątkiem osobistym. Stanowisko, dotyczące podatku VAT zostało wyrażone w interpretacji z dnia 04.02.2025 r.

Podatnik rozważa sprzedaż w 2025 r. następujących nieruchomości: - udział ½ w nieruchomości położonej w …, działka …, gmina … . Nieruchomość nabyta w 2006 r. do majątku prywatnego, nie ujęta w ewidencji środków, nie wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez podatnika. Podatnik złożył wniosek o uchwalenie dla ww. działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty w 2023 r. Podatnik nie prowadził i nie będzie prowadził w przyszłości jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości lub uatrakcyjnienia ww. działki. Podatnik nie wystąpi o wydanie decyzji o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek. Podatnik nie wie, kiedy sprzeda tę nieruchomość, gdyż zależne jest to od ewentualnego zainteresowania potencjalnych kupujących, - podatnik cały czas próbuje sprzedać ¼ udziału w jego domu jednorodzinnym, położonym w …, ul. …, działka … . Jest to prywatny majątek podatnika, gdzie zamieszkuje wraz z rodziną. Podatnik podejmował próby jego sprzedaży, lecz były one bezskuteczne. Podatnik podejmie kolejne próby dopiero po zmianie otoczenia gospodarczego (zmiana oprocentowania kredytów), - działkę położoną w … powiat …, co do której Dyrektor KIS zajął stanowisko w indywidualnych interpretacjach podatkowych, wskazanych powyżej.

Podatnik posiada jeszcze udziały w nieruchomościach w …, gmina … oraz …, gmina …, lecz nie wie, czy w przyszłości będzie je sprzedawał, a jeśli tak, kiedy to nastąpi. Podatnik posiada również ½ udziału w mieszkaniu położonym we …, ul. … oraz udział ½ w działce gruntu w …, gmina …, lecz nieruchomości tych podatnik nie zamierza sprzedawać. Wszystkie ww. nieruchomości podatnik nabył do majątku prywatnego, nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez podatnika, nie stały się środkami trwałymi w prowadzonej (w innym zakresie, tj. w działalności prawniczej i doradztwa gospodarczego) przez podatnika działalności gospodarczej, nie były od nich odliczane jakiekolwiek podatki. Podatnik posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie RP.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku podano:

1.Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej doradcy restrukturyzacyjnego.

2.Na pytanie: „Numer ewidencyjny działki, w której ma Pan udziały, w odniesieniu do której oczekuje Pan interpretacji indywidualnej?”, Wnioskodawca podał, że działka nr 1, obręb ewidencyjny …, … .

3.Działka ma dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy … w … .

4.Dla działki brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Status rolny działki wynika z wpisu w rejestrze gruntów, gdzie teren działki oznaczono jako „grunty orne, łąki trwałe”.

5.Na pytanie: „W opisie sprawy wskazał Pan, że:

Proszę podać:

a)czy ww. umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, jakie należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży udziału w działce wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) dla Pana i strony kupującej;

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce mającej być przedmiotem sprzedaży, będzie dokonywała inwestycji, które zwiększą atrakcyjność działki jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę je wymienić oraz wskazać czy wyraził/wyrazi Pan zgodę/upoważnienie do realizacji ww. czynności?

d)czy nabywca będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?”,

Wnioskodawca podał, że:

a)w umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano wyłącznie, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest pozytywne badanie due diligence wykonane przez kupującego. Co wchodzi w zakres badania oraz jak zostanie ono wykonane, tego podatnik nie wie i nie był/nie jest o tym informowany. Innych warunków brak. Zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest uzależnione od uzyskania zgód, pozwoleń, decyzji.

b)na podstawie umowy przedwstępnej:

-strony zobowiązały się zawrzeć umowę warunkową sprzedaży pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu, Wnioskodawca ma obowiązek umożliwienia kupującemu wykonania due diligence działki, tj. wstępu na działkę oraz przekazania wszelkich posiadanych dokumentów i informacji, dotyczących nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązał się do pełnej współpracy w celu umożliwienia uzyskania przez kupującego pełnej informacji o sytuacji prawno-architektoniczno-techniczno-budowlanej nieruchomości. W przypadku, gdyby w celu uzyskania niezbędnych informacji konieczne było złożenie jakiegokolwiek wniosku, podatnik zobowiązał się do złożenia wniosku zmierzającego do uzyskania informacji. Wnioskodawca w umowie sprzedaży zobowiązany jest do złożenia oświadczeń dotyczących stanu prawnego nieruchomości (np. brak zanieczyszczeń, brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak lasu) oraz stanu prawnego dotyczącego sprzedającego (brak złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, brak zaległości podatkowych i wobec ZUS, brak sporów, których przedmiotem mogłaby być sprzedawana nieruchomość),

-kupujący zobowiązał się do przekazania podatnikowi informacji i pism, dotyczących nieruchomości uzyskanych od organów administracji rządowej i samorządowej, jednostek i zakładów budżetowych, a także podmiotów gospodarczych realizujących zadania w zakresie zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i odbiór ścieków. Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli stan prawny nieruchomości lub stan, dotyczący sprzedającego ulegnie zmianie.

c)po zawarciu umowy przedwstępnej a przed zawarciem umowy sprzedaży strona kupująca nie będzie dokonywać jakichkolwiek inwestycji, które zwiększą atrakcyjność działki. Podatnik nie wyrażał zgody na takie czynności.

d)w okresie między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej kupujący nie będzie ponosił na działkę jakichkolwiek nakładów finansowych, oprócz dokonania czynności związanych z opisanym powyżej due diligence.

6.Na dzień sprzedaży działka nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

7.Na dzień sprzedaży dla działki nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

8.Na dzień sprzedaży działka nie będzie zabudowana.

9.Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę w 2025 r.

10.Informacja o nieruchomościach sprzedawanych wcześniej była zwarta we wniosku:

Wnioskodawca uzupełniająco wskazuje:

-podatnik wiele lat wcześniej (około 2006 r. lub 2007 r.) sprzedał udział w innej nieruchomości. Z uwagi na upływ czasu podatnik nie posiada danych identyfikujących działkę, ani cen nabycia i sprzedaży. Udział w działce był majątkiem prywatnym podatnika, nie ujętym w ewidencji środków, nie wykorzystywanym w jakikolwiek sposób przez podatnika – działka ta znajdowała się w …, została nabyta od osoby prywatnej w formie umowy sprzedaży, nabycie nastąpiło, gdyż podatnik rozważał ją jako przyszła darowizna dla dzieci Wnioskodawcy. Działka nie była nigdy wykorzystywana w jakikolwiek sposób, podatnik z działki nie korzystał, nie dokonywano na nią jakichkolwiek nakładów, nie była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, przyczyną sprzedaży była zmiana nastawienia podatnika oraz perspektyw rozwoju …,

-podatnik 10.12.2021 r. sprzedał ¼ udziału w działce .., położonej w … . Działka ta powstała z działki, na której znajduje się obecnie dom podatnika i jego żony. Działka została wydzielona i sprzedana z powodu zamiaru sprzedaży przez podatnika jego obecnego domu jednorodzinnego i faktycznego braku możliwości sprzedaży działki, na której dom się pierwotnie znajdował, tj. działki o powierzchni około 2.800,00 m². Tak duża działka zabudowana domem jednorodzinnym jest w obecnych warunkach niemożliwa do sprzedaży na warunkach rynkowych. Wydzielenie działki miało na celu zmniejszenie działki (i ogrodu), na której znajduje się dom jednorodzinny. Dom ten do dnia dzisiejszego nie został jednak sprzedany - działka ta znajduje się w …, została nabyta 20.10.2004 r. od osoby prywatnej w formie umowy sprzedaży, nabycie nastąpiło w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny. Działka stanowiła część ogrodu podatnika, wykorzystywana była w celach rekreacyjnych (trawnik i drzewa owocowe), nie była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, przyczyna sprzedaży opisana została powyżej,

-w dniu 04.11.2024 r. Wnioskodawca sprzedał działkę o powierzchni 1.157 m², położoną w …, powiat … – działka ta została nabyta w 1997 r. od osoby prywatnej w formie umowy sprzedaży, nabycie nastąpiło, gdyż podatnik, jako osoba świeżo po studiach rozważał budowę na niej własnego domu w formie siedliska. Działka nie była nigdy wykorzystywana w jakikolwiek sposób, podatnik z działki nie korzystał, do działki podatnik doprowadził jedynie przyłącze energii elektrycznej, innych nakładów nie dokonywano, nie była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, przyczyną sprzedaży była rezygnacja z zamiaru zamieszkania w ...

Pytanie

Czy z tytułu przyszłej sprzedaży udziału w działce, opisanej w poz. 82, tj. ¼ udziału w działce rolnej, położonej w …, Wnioskodawca zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy przyszłe zdarzenie, tj. planowana sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej korzysta ze zwolnienia z obowiązku uiszczenia podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Planowana sprzedaż udziału w działce spełnia wymogi zwolnienia: jest terenem niezabudowanym, rolnym, nie posiada prawa zabudowy ani na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z  prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać udział ¼ w działce nr 1, którą nabył Pan 04.08.2006 r. jako działkę rolną o powierzchni 8 009 m². Działka ta została nabyta od osób prywatnych w formie umowy sprzedaży. Transakcja nabycia działki z 2006 r., w ramach której nabył Pan udział w działce, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Opisany powyżej udział w działce nabył Pan jako osoba prywatna do majątku prywatnego. Udział w nieruchomości został nabyty, gdyż rozważał Pan wybudowanie na niej domu po ukończeniu przez Pana dzieci edukacji lub jako przyszła darowizna dla dzieci.

Nie wykorzystywał Pan nieruchomości w jakikolwiek sposób. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka pozostała ugorem i nie była wykorzystywana przez Pana do jakichkolwiek celów.

Pan, ani pozostali współwłaściciele nieruchomości nie wykonywali jakichkolwiek czynności, mogących zwiększyć wartość nieruchomości, np. przyłączenie mediów, ogrodzenie, podział, itd.

Opisana powyżej działka nie służyła Panu oraz nadal nie służy do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim.

W związku z planowaną sprzedażą przez Pana udziału w działce - na życzenie potencjalnego nabywcy - zawarł Pan umowę przedwstępną. Umowa ta została zawarta na życzenie Kupującego, który dokonuje analizy prawnej i finansowej, dotyczącej nabywanej przez niego działki. Nie udzielił Pan kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa. Nie korzysta Pan z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, a podmiot, który ją nabędzie dowiedział się o możliwości jej zakupu najprawdopodobniej z portalu … . Sprzedaż działki była przez Pana ogłoszona na portalu … . Udział w działce nie został ujęty przez Pana w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą, jednak nie jest ona związana ze sprzedażą lub nabywaniem nieruchomości (prowadzi Pan działalność gospodarczą w postaci kancelarii syndyka i doradcy restrukturyzacyjnego). Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej doradcy restrukturyzacyjnego.

Dla działki brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Status rolny działki wynika z wpisu w rejestrze gruntów, gdzie teren działki oznaczono jako „grunty orne, łąki trwałe”.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano wyłącznie, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest pozytywne badanie due diligence wykonane przez kupującego. Nie jest Pan informowany co wchodzi w zakres badania oraz jak zostanie ono wykonane. Innych warunków brak. Zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest uzależnione od uzyskania zgód, pozwoleń, decyzji.

Na podstawie umowy przedwstępnej:

-strony zobowiązały się zawrzeć umowę warunkową sprzedaży pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu, ma Pan obowiązek umożliwienia kupującemu wykonania due diligence działki, tj. wstępu na działkę oraz przekazania wszelkich posiadanych dokumentów i informacji, dotyczących nieruchomości. Zobowiązał się Pan do pełnej współpracy w celu umożliwienia uzyskania przez kupującego pełnej informacji o sytuacji prawno-architektoniczno-techniczno-budowlanej nieruchomości. W przypadku, gdyby w celu uzyskania niezbędnych informacji konieczne było złożenie jakiegokolwiek wniosku, podatnik zobowiązał się do złożenia wniosku zmierzającego do uzyskania informacji. W umowie sprzedaży zobowiązany jest Pan do złożenia oświadczeń dotyczących stanu prawnego nieruchomości (np. brak zanieczyszczeń, brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak lasu) oraz stanu prawnego dotyczącego sprzedającego (brak złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, brak zaległości podatkowych i wobec ZUS, brak sporów, których przedmiotem mogłaby być sprzedawana nieruchomość),

-kupujący zobowiązał się do przekazania podatnikowi informacji i pism, dotyczących nieruchomości uzyskanych od organów administracji rządowej i samorządowej, jednostek i zakładów budżetowych, a także podmiotów gospodarczych realizujących zadania w zakresie zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i odbiór ścieków. Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli stan prawny nieruchomości lub stan, dotyczący sprzedającego ulegnie zmianie.

Po zawarciu umowy przedwstępnej a przed zawarciem umowy sprzedaży strona kupująca nie będzie dokonywać jakichkolwiek inwestycji, które zwiększą atrakcyjność działki. Nie wyrażał Pan zgody na takie czynności.

W okresie między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej nie będzie ponosił Pan na działkę jakichkolwiek nakładów finansowych, oprócz dokonania czynności związanych z opisanym powyżej due diligence.

Działka na dzień sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na dzień sprzedaży dla działki nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień sprzedaży działka nie będzie zabudowana. Zamierza sprzedać Pan działkę w 2025 r.

Jest Pan właścicielem i współwłaścicielem innych nieruchomości, które nabył Pan w przeszłości do majątku prywatnego. Nieruchomości te nigdy nie zostały ujęte przez Pana w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcje nabycia tych nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie były wydzierżawiane ani wynajmowane osobom trzecim.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania, czy w związku ze sprzedażą udziału w niezabudowanej działce nr 1 ma Pan obowiązek zapłaty podatku VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1 będą spełnione przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa przez Pana udziału w niezabudowanej działce nr 1 na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pan zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. udziału w nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału w niezabudowanej działce nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W stosunku do posiadanego udziału w niezabudowanej działce nr 1, jak wynika z opisu sprawy, nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, działka pozostała ugorem i nie była wykorzystywana przez Pana do jakichkolwiek celów, nie dokonywał Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia tej nieruchomości mogących zwiększyć jej wartość tj. przyłączenia mediów, ogrodzenia, podziału, nie wykorzystywał Pan udziału w ww. działce do jakiejkolwiek działalności gospodarczej opodatkowanej, nie dzierżawił jej, nie wynajmował. W związku z planowaną sprzedażą udziału w przedmiotowej nieruchomości nie korzysta Pan z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Udział w nieruchomości został nabyty, gdyż rozważał Pan wybudowanie na niej domu dla dzieci lub jako przyszła darowizna dla nich.

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umożliwienia kupującemu wykonania badania due diligence działki, tj. - jak Pan podał - wstępu na działkę oraz przekazania posiadanych dokumentów i informacji dotyczących nieruchomości. Jednocześnie podkreślić należy, że nie udzielił Pan kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w okolicznościach niniejszej sprawy w związku z planowana sprzedażą udziału w niezabudowanej działce nr 1 nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1 będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach tej sprawy będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż udziału w niezabudowanej działce nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od towarów i usług z tytułu ww. dostawy.

W związku z powyższym oceniając Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, w myśl którego planowana sprzedaż udziału w nieruchomości korzysta ze zwolnienia z obowiązku uiszczenia podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, uznałem je za nieprawidłowe, bowiem nie można utożsamiać czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT z czynnościami korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej działki.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.