Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki gruntu oznaczonej nr (…) oraz ewentualnego zwolnienia z podatku VAT tej dostawy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 kwietnia 2025 r. (data wpływu 11 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnota (...) jest podmiotem nie posiadającym osobowości prawnej. Wspólnota nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi żadnej działalności zarobkowej, wykonuje jedynie czynności do których zgodnie z ustawą o własności lokali jest powołana tj. czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W skład wspólnoty wchodzą właściciele stanowiący osoby fizyczne (…%) – lokale wyodrębnione, właścicielem lokali niewyodrębnionych jest Spółka (...) (…%).

Wspólnota (...) sprzedaje działkę gruntu zabudowaną położoną (...) oznaczoną numerem (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

Kilkadziesiąt lat temu na terenie tej działki zostały wybudowane garaże stanowiące własność (...). Powodem sprzedaży ww. działki jest konieczność uregulowania stanu prawnego usytuowanych na tej działce garaży, a nie chęć prowadzenia działalności związanej z dostawą działek w celach zarobkowych. Czynność sprzedaży działki jest czynnością jednorazową wspólnoty, ma charakter jednorazowy, Wspólnota nie zamierza reinwestować środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży w dalszy obrót nieruchomościami, środki ze sprzedaży działki trafią bezpośrednio na konta wskazane przez właścicieli lokali, a kwota ze sprzedaży zostanie rozdzielona zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Działka gruntu we (...)2024 r. została wyceniona przez rzeczoznawcę na kwotę (...) zł. Przedmiotem wyceny objęto wyłącznie nieruchomość gruntową z pominięciem części składowych z uwagi, że garaże nie są własnością wspólnoty (...).

W planie zagospodarowania przestrzennego działka stanowi teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (części działki) oraz teren zabudowy usługowej (części działki).

Uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego – w odpowiedzi na wezwanie – o następujące informacje:

1)Kiedy i na jakiej podstawie nabyli Państwo działkę (...) – czy była to transakcja opodatkowana podatkiem VAT, udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Wspólnota (...) powstaje z mocy samego prawa (ex lege) w momencie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w konkretnej nieruchomości (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 585/12). Ważne, aby w danym budynku było przynajmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali tj. aby właścicielem wyodrębnionego lokalu był inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości (tak np. Naczelny Sąd Administracyjnego w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt: I FSK 585/12). Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.I.). Powstaje ona automatycznie, na mocy prawa, gdy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny i przeniesie jego własność na inny podmiot.

Pierwsze wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie jego własności na inny podmiot w tym przypadku na osobę fizyczną nastąpiło w dniu (...) r., wtedy też dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej i budynku tj. (...) dokonała sprzedaży pierwszego lokalu na podstawie „Umowy (...)” w formie aktu notarialnego spisanego przed notariuszem (...). W późniejszych okresach Spółka wyodrębniała kolejne lokale w przedmiotowej nieruchomości i dokonywała ich sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży były lokale mieszkalny oraz związany z nimi udział w częściach wspólnych budynku oraz udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości , stanowiącej działki (...) pow. (...) m².

W pierwszym akcie notarialnym będącym przeniesieniem własności lokalu przedstawiciele (...) oświadczyli, że sprzedaż lokalu mieszkalnego jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym, w późniejszych aktach notarialnych znajdowały się zapisy że sprzedaż lokalu mieszkalnego jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. roku o podatku od towarów i usług.

Należy tutaj wskazać, że działka (...) nie funkcjonowała przy zawiązaniu się wspólnoty (...) tj. pierwszej sprzedaży lokalu mieszkalnego w (...), została ona wydzielona z działki (...) i zatwierdzona Decyzją zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości z dnia (...) r. na wniosek (...) za zgodą użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości w celu uregulowania stanu prawnego garaży (...) wybudowanych w latach 70 tych ub. wieku na ww. terenie. Teren wydzielonej działki (...) znajduje się bezpośrednio pod garażami (...).

2)        W jaki sposób użytkowali Państwo działkę od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży?

Właściciele lokali tworzący Wspólnotę (...) nie mieli możliwości użytkowania działki (...) i do dnia sprzedaży nie będą mieli możliwości jej użytkowania z uwagi na fakt, że teren tej działki jest zabudowany garażami stanowiącymi własność (...). W momencie zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej tj. od dnia (...) r. ta działka była już zabudowana garażami użytkowanymi tylko i wyłącznie przez (...) i właściciele nie mieli możliwości korzystania z tej części działki.

3)Czy z tytułu nabycia działki nr (...) przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego?

Poszczególni właściciele lokali, którzy wykupywali lokal mieszkalne na własność od (...) (obecnie …), kupowali je jako osoby fizyczne na cele mieszkalne, kupując mieszkanie nabywali również udział w nieruchomości wspólnej wraz z udziałem ułamkowym w gruncie, a cała transakcja podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

4)Do jakich czynności wykorzystywali Państwo działkę nr (...) – opodatkowanych podatkiem VAT czy do czynności zwolnionych od tego podatku.

Właściciele nie użytkowali i nie wykorzystywali ww. działki do żadnych celów z uwagi na brak takiej możliwości, tak naprawdę nie byli w jej władaniu gdyż działka ta była zabudowana garażami (...), nie czerpali również z tego tytułu żadnych pożytków.

5)Czy znajdujące się na działce nr (...) garaże są trwale związane z gruntem?

Tak, garaże znajdujące się na w/w działce są murowane i są trwale związane z gruntem.

6)Czy znajdujące się na działce garaże stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane?

Tak, garaże postawione przez (...) na działce będącej aktualnie własnością wspólnoty mieszkaniowej stanowią budynki i budowle w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.

7)Czy przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nastąpi rozliczenie nakładów z (...) w zakresie znajdujących się na działce (...) garaży? Jeżeli tak to w jaki sposób?

Nie, nie będzie rozliczenia nakładów z (...), gdyż garaże nigdy nie stanowiły własności Wspólnoty (...) oraz wspólnota nie poczyniła żadnych nakładów na ich budowę i użytkowanie.

8)Czy w stosunku do garaży znajdujących się na działce nr (...) na dzień planowanej dostawy będą Państwo mieli prawo do rozporządzania nimi jak właściciel?

Na dzień planowanej sprzedaży działki (dostawy) właściciele lokali we wspólnocie nie będą mieli prawa do rozporządzania garażami jak właściciel. Garaże te zostały wybudowane w latach 70 tych ubiegłego wieku przez (...), właściciele nigdy nie dysponowali i nie mieli prawa do dysponowania garażami jako właściciel.

a)Nie znamy dokładnej daty budowy garaży oraz pierwszego zasiedlenia budynku/garaży przez (...) ale możemy jednoznacznie stwierdzić że minął okres dłuższy niż dwa lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a momentem sprzedaży działki (...)

b)Właściciele we wspólnocie mieszkaniowej nie ponosili żadnych nakładów na budowę oraz żadnych wydatków na ulepszenia garaży, wspólnota nie będzie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego, gdyż jej to nie dotyczy.

c)Czy garaże po ewentualnym nabyciu przez Państwa będą wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionych z podatku VAT?

Należy tutaj doprecyzować że reprezentuję wspólnotę mieszkaniową, która nie jest nabywcą w tej transakcji a sprzedawcą działki (...) na rzecz (...) reprezentowanego przez (...). Garaże stanowią własność (...) i nie są przedmiotem tej transakcji. Wspólnota nie wykorzystywała i nigdy nie będzie wykorzystywać garaży na jakiekolwiek cele, bo nie jest ich właścicielem i nie ma ich we władaniu.

Według informacji udzielonej przez (...), (...) wymienione w zapytaniu garaże wykorzystywała i będzie wykorzystywała wyłącznie do celów związanych z działalnością (...) (działalności zwolnionych od podatku VAT).

Pytanie

1.Prosimy o wydanie interpretacji, czy w opisanej transakcji sprzedaży działki wspólnota występuje w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT dla dostawy ww. działki?

2.W przypadku uznania wspólnoty jako podatnika VAT dla ww. transakcji czy jest możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT i na jakiej podstawie?

Państwa stanowisko w sprawie, z którego stanowisko nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 kwietnia 2025 r. (data wpływu 11 kwietnia 2025 r.)

W naszej opinii wspólnota (...) nie występuje jako podatnik podatku VAT i dla opisanej transakcji sprzedaży działki nie musi doliczyć podatku VAT, gdyż jest to czynność o charakterze jednorazowym z uwagi na uregulowanie stanu prawnego garaży, a nie działalność gospodarczą w celach zarobkowych.

W przypadku uznania wspólnoty jako podatnika VAT dla ww. transakcji uważamy, że ta transakcja podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

W myśl powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W oparciu o art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Wynika natomiast z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie osoby fizycznej za podatnika w zakresie tych czynności.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu np. dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy.

Natomiast, podkreślenia wymaga, że czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że zamierzacie Państwo sprzedać działkę gruntu położoną w (...) oznaczoną numerem (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Działka jest zabudowana garażami, będącymi własnością (...). Przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nie nastąpi rozliczenie nakładów z (...) w zakresie tych garaży, a zatem na dzień planowanej sprzedaży nie będziecie mieli Państwo prawa do rozporządzana garażami jak właściciel.

Wskazany w opisie sprawy grunt nie może być uznany za majątek osobisty, bowiem o majątku osobistym można mówić tylko w odniesieniu do osoby fizycznej, która nie używa go w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nie można się z Państwem zgodzić, że sprzedaż działki gruntu położonej (...) oznaczonej numerem (...) będzie następować w ramach rozporządzania majątkiem osobistym. Wszelkie czynności, jakie podejmują Państwo w zakresie obrotu nieruchomościami, dokonywane są w sferze Państwa działalności gospodarczej. Nie są Państwo osobą fizyczną, zatem nie dysponują Państwo majątkiem osobistym, prywatnym.

Podsumowując, skoro właścicielem sprzedawanego gruntu są Państwo jako wspólnota (...), to grunt nie może zostać uznany za majątek służący Państwa celom osobistym, prywatnym. Tym samym, przy dostawie opisanego we wniosku gruntu będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem dostawa będzie dotyczyła składnika majątku wspólnoty (...).

W konsekwencji, sprzedaż działki gruntu nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, w myśl którego nie będą występowali Państwo jako podatnik podatku VAT, jest nieprawidłowe.

W przypadku uznania, że są Państwo podatnikiem podatku VAT dla ww. transakcji, mają Państwo wątpliwości, czy jest możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem sprzedaży.

Jak stanowi art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym” nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

1.Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (…).

2.Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Powyższy przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu, na którym podmiot korzystający z tego gruntu wybudował naniesienia, jest również właścicielem tych naniesień. Sposób rozliczenia się przez strony umowy na podstawie której został udostępniony grunt, w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku łączącego strony, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z treści art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że: „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Jak wynika z okoliczności sprawy, dokonają Państwo sprzedaży na rzecz (...) działki nr (...), na której posadowione są garaże, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, za cenę określoną na podstawie operatu szacunkowego. Wskazali Państwo, że przed datą sprzedaży nie będzie rozliczenia nakładów z (...), gdyż garaże nigdy nie stanowiły własności Wspólnoty (...) oraz Wspólnota nie poczyniła żadnych nakładów na ich budowę i użytkowanie. Na dzień planowanej sprzedaży działki (dostawy) właściciele lokali we Wspólnocie nie będą mieli prawa do rozporządzania garażami jak właściciel. Garaże te zostały wybudowane w latach 70 tych ubiegłego wieku przez (...), właściciele nigdy nie dysponowali i nie mieli prawa do dysponowania garażami jako właściciel.

Co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności budynków, jako części składowych nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru, jakimi są wybudowane na gruncie naniesienia. W sprawie będącej przedmiotem wniosku – (...) wytworzyła towar, jakim niewątpliwie są budynki w postaci garaży, nie ma więc podstaw do przyjęcia, że dokonają Państwo dostawy przedmiotowych budynków, chociaż przeniosą Państwo ich własność – dokonując sprzedaży na (...) działki nr (...).

Skoro istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, zasadne jest przyjęcie, że ekonomiczne władanie budynkami należało do (...) z chwilą ich wybudowania.

Tym samym, w analizowanej sprawie nie wystąpi dostawa towarów, jakim są budynki garaży, ponieważ już wcześniej (...) mogła nimi dysponować jak właściciel. Przed dokonaniem sprzedaży gruntu nie będą Państwo w ekonomicznym posiadaniu budynków.

Skoro więc nie będą Państwo posiadać władztwa ekonomicznego w odniesieniu do budynków posadowionych na działce (...) to nie można przyjąć, że dokonają Państwo dostawy budynków. Tym samym, przedmiotem dostawy przez Państwa na rzecz (...) będzie wyłącznie sam grunt w postaci działki nr (...).

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2.sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem jak wynika z powyższych ustaleń, o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak już wcześniej wyjaśniono, z opisu sprawy wynika, że na działce gruntu nr (...) znajdują się garaże będące własnością (...) i na dzień planowanej dostawy nie będą Państwo mieli prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.

Tym samym przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt.

Jak wynika z opisu sprawy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka stanowi teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz teren zabudowy usługowej. Ponadto znajdujące się na działce obiekty (garaże) zmieniają charakter gruntu na budowlany.

W konsekwencji, dostawa działki gruntu oznaczonej nr (...) nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki te na moment sprzedaży stanowić będą tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Opis sprawy wskazuje, że działka (...) została wydzielona z działki (...) i zatwierdzona Decyzją zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości z dnia (...) 2019 r. na wniosek (...)  za zgodą użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości w celu uregulowania stanu prawnego garaży (...) wybudowanych w latach 70 tych ub. wieku na ww. terenie.

Należy więc stwierdzić, że nabycie przez Państwa działki gruntu nr (...) nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogliby Państwo odliczyć.

Z wniosku nie wynika również, aby działka gruntu była przez cały okres posiadania przez Państwa wykorzystywana wyłączne do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Tym samym, sprzedaż przedmiotowej działki gruntu nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa działki gruntu nr (...) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w sprawie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 sformułowane w piśmie z 7 kwietnia 2025 r. (data wpływu 11 kwietnia 2025 r.) w myśl którego w przypadku Państwa wspólnoty jako podatnika VAT dla ww. transakcji, transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Opis sprawy, Państwa pytanie i stanowisko dotyczy działki gruntu nr (...). Zatem wskazanie działki nr (...) w odpowiedzi na wezwania do pytania nr 1 cyt.: „Należy tutaj wskazać, że działka (...) nie funkcjonowała przy zawiązaniu się wspólnoty mieszkaniowej tj. pierwszej sprzedaży lokalu mieszkalnego w (...) 2001r., została ona wydzielona z działki (...) i zatwierdzona Decyzją zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości z dnia (...) 2019 r. na wniosek (...) za zgodą użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości w celu uregulowania stanu prawnego garaży (...) wybudowanych w latach 70 tych ub. wieku na ww. terenie. Teren wydzielonej działki (...) znajduje się bezpośrednio pod garażami (…)”, a nie jak winno być (...), uznano za Państwa oczywistą omyłkę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwa do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.