Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku zapłaty podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1 i 2.

Uzupełniła go Pani pismem z 23 kwietnia 2025 r. (wpływ 24 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i obecnie nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonych w miejscowości (...). Dla nieruchomości prowadzona jest KW nr (...), w której widnieją działki 1 i 2 oznaczone jako grunty orne. Obie działki zostały nabyte 25 czerwca 1997 r. Działka o numerze ewidencyjnym (...) ma powierzchnię 0,5000 ha, w takim areale została zakupiona i do dzisiaj w takim areale pozostaje, tj. nie była dzielona. Działka nr ewidencyjny (...) o powierzchni 0,2033 ha została wydzielona z działki 3 podczas podziału, który przeprowadzono w roku 2003 i wpisano do księgi wieczystej pod datą 20 września 2003 r.

W planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) ww. działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolami częściowo MR – tereny zabudowy zagrodowej (mieszkalnictwo rolnicze) i częściowo RP – teren upraw polowych. Wnioskodawczyni nigdy nie występowała z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania ani też wcześniej o ustalenie warunków zabudowy dla ww. działek.

Przedmiotowe działki są uprawiane rolniczo wyłącznie na własne potrzeby, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawczyni opłaca za ww. działki podatek rolny.

Przedmiotowe grunty rolne o powierzchni 0,7033 ha fizycznych Wnioskodawczyni planuje sprzedać. W związku z planowaną transakcją grunty nie utracą charakteru rolnego, ponieważ potencjalny nabywca tych gruntów kupuje je z zamiarem powiększenia swojego gospodarstwa rolnego, którego obecna granica sąsiaduje z przedmiotowymi działkami.

Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań w celu znalezienia nabywcy, poza sąsiedzką rozmową. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat Wnioskodawczyni sprzedała grunt niezabudowany (uprawiany rolniczo) temu samemu Nabywcy, przy czym z uwagi na ówczesne możliwości finansowe Nabywcy zawarto dwie umowy kupna sprzedaży zawarte w maju 2021 r. i czerwcu 2021 r.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w roku 2021 Wnioskodawczyni przeznaczyła na nabycie gruntów rolnych o powierzchni 1,3500 ha oraz działki zabudowanej domem do remontu kapitalnego na terenie woj. (...). Głównym powodem obecnie planowanej sprzedaży działek jest fakt przeniesienia głównego miejsca pobytu Wnioskodawczyni na teren woj. (...), tj. położenie przedmiotowej nieruchomości rolnej daleko od obecnego domu i bieżące potrzeby finansowe.

Środki finansowe uzyskane z obecnej transakcji zostaną przeznaczone na cele prywatne, tj. na remont kapitalny nabytego domu i poprawę warunków bytowych Wnioskodawczyni.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1) Działki numer 1 i 2 są działkami niezabudowanymi.

2) Działki numer 1 i 3 nabyła Pani w drodze umowy kupna-sprzedaży aktem notarialnym Repertorium A Nr (...) 25 czerwca 1997 r. Działki nabyła Pani w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego za środki finansowe pochodzące z darowizny od dziadka – rolnika, który postawił warunek iż darowizna ma zostać przeznaczona na zakup ziemi.

3) Transakcja nabycia obejmowała grunty rolne i jako taka nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a co za tym idzie nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

4) Przy nabyciu przedmiotowych działek nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego.

5) Pytanie „Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą, w szczególności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”?

 Odpowiedź: Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w żadnym zakresie, w tym ani usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze, o których mowa w pytaniu.

6) Pytanie „Czy opisane we wniosku nieruchomości były/są/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą”?

Odpowiedź: Wymienione we wniosku działki nie były, nie są i nie będą przez Panią wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wg. deklaracji nabywcy, którym jest wieloletni sąsiad planuje je przeznaczyć na powiększenie własnego gospodarstwa rolnego i użytkować rolniczo.

7) Pytanie „Czy nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży, były/są/będą wykorzystywane przez Panią przez cały okres posiadania (od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała Pani i w jakim okresie”?

Odpowiedź: Przez cały okres posiadania gruntów od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży przychody z nich były i będą wykorzystywane na cele osobiste.

W okresie 28 lat posiadania gruntów rolnych dochody z nich, pozwoliły Pani na zdobycie wykształcenia, a później na utrzymanie swojej rodziny, w tym dziecka. W latach minionych część działek sprzedała Pani, a środki uzyskane ze sprzedaży w całości przeznaczyła Pani na utrzymanie własne i rodziny – tj. na bieżące potrzeby życiowe w tym zakup mieszkania (...), w którym obecnie Pani mieszka, oraz na wsparcie finansowe rodziców.

W związku ze zmianą planów życiowych ze środków z ostatniej sprzedaży kupiła Pani działkę zabudowaną starym domem poniemieckim do remontu kapitalnego oraz 1,3500 ha gruntów rolnych do uprawy na potrzeby własne w woj. (...), powiat (...), tak jak to opisała Pani we wniosku. Dom nie nadaje się do zamieszkania do czasu zakończenia kapitalnego remontu, ale docelowo zamierza w nim Pani mieszkać. Obecna decyzja o sprzedaży 2 ostatnich działek w woj. (...) jest podyktowana podjęciem ostatecznej decyzji o przeprowadzce i zamieszkaniu w woj. (...). Odległość pomiędzy obiema nieruchomościami spowodowała konieczność przeniesienia Pani majątku osobistego z województwa (...), w którym Pani się urodziła do województwa (...), w którym założyła Pani rodzinę. Ponadto rosnące koszty utrzymania rodziny i potrzeby związane z remontem kapitalnym obecnego domu wymagają dużych nakładów finansowych.

8) Pytanie „Czy przedmiotowe działki wykorzystywane były/są przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pani wykonywała – proszę podać podstawę prawną zwolnienia”?

Odpowiedź: Przedmiotowe grunty uprawia Pani na potrzeby własnego gospodarstwa domowego i gospodarstwa domowego rodziców, okresowo grunty były/są ugorowane, nie prowadzi Pani sprzedaży płodów rolnych i nie ma Pani statusu rolnika ryczałtowego.

9) Pytanie „Czy kiedykolwiek udostępniała Pani nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli tak, to w jakich okresach oraz komu”.

 Odpowiedź: Po zakupie nieruchomości w roku 1997 oddała Pani w dzierżawę na okres około 3 lat rolnikowi, umowa dzierżawy była nieodpłatna.

10) Pytanie „Czy w odniesieniu do ww. działek ponosiła Pani lub poniesie jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności tych działek)? Jeśli tak, to jakie to są/będą nakłady”?

Odpowiedź: Nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

Jedynym działaniem jakie podjęła Pani w okresie 28 lat było wystąpienie o podział nieruchomości, było to podyktowane koniecznością uzyskania środków finansowych na bieżące potrzeby życiowe Pani i Pani rodziny. Opisana we wniosku działka numer 2 o powierzchni 0,2033 ha powstała z podziału działki 3, który został przeprowadzony 2003 r. i wpisano do księgi wieczystej pod datą 20 września 2003 r. (nr KW (...)). Działka 3 została podzielona na 19 działek (od 1 do 19). Działka o numerze 1 o areale 0,5000 ha nie była dzielona, pozostaje w takim samym stanie od dnia nabycia do chwili obecnej.

11) Nie zawarła Pani z przyszłym nabywcą nieruchomości umowy przedwstępnej sprzedaży. Jest to Pani wieloletni sąsiad i w związku z powyższym ustalili Państwo ustnie, że poinformuje Panią kiedy będzie przygotowany do zakupu finansowo – wówczas zawrą Państwo umowę przedwstępną warunkową, w której zobowiążą się do przeniesienia własności po uzyskaniu z KOWR decyzji o rezygnacji z prawa pierwokupu. Decyzja KOWR ws. odstąpienia od prawa pierwokupu jest warunkiem koniecznym jaki musi zostać spełniony w celu skutecznego zawarcia umowy przenoszącej własność.

Po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca nie będzie dysponował nieruchomością aż do ostatecznej umowy sprzedaży, tj. przeniesienia własności i zapłaty.

12) Nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości ani też innym osobom do występowania w Pani imieniu w sprawach przedmiotowej sprzedaży nieruchomości.

13) Wg stanu na chwilę obecną poza działkami nr 1 i nr 2 nie posiada Pani już nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

14) Wykaz działek sprzedanych wg dat i numerów

6 października 2004 r. – działka nr 3/1;

15 grudnia 2005 r. – działka nr 3/2;

16 kwietnia 2007 r. – działka nr 3/3;

6 listopada 2007 r. – działka nr 3/4;

13 listopada 2007 r. – działka nr 3/5;

16 października 2008 r. – działka nr 3/6;

31 sierpnia 2010 r. – działka nr 3/7;

15 maja 2015 r. – działka nr 3/8 i 3/9;

10 maja 2017 r. – działka nr 3/10 darowizna aktem notarialnym dla mamy, J. F.;

15 maja 2021 r. – działki nr 3/11, 3/12, 3/13, 3/14;

17 czerwca 2021 r. – działki nr 3/15, 3/16, 3/17, 3/18;

Wszystkie ww. działki nie były zabudowane, były uprawiane rolniczo do chwili sprzedaży.

Przyczyną sprzedaży były potrzeby życiowe wymienione w odpowiedzi na pytanie nr 7, dodaje Pani, że sprzedaż działek objętych niniejszym wnioskiem pozwoli Pani rozpocząć remont kapitalny Pani domu, który zakupiła Pani w roku 2021 ze sprzedaży działek z 15 maja 2021 r. i z 17 czerwca 2021 r.

Z tytułu sprzedaży działek nie była Pani zobowiązana do rejestrowania się czynny podatnik VAT.

W przypadku transakcji zawieranych w roku 2021 w związku z ówczesną linią interpretacyjną z ostrożności zrejestrowała się Pani do VAT na okres sprzedaży działek. Sprzedaż miała miejsce 15 maja 2021 r. oraz 17 czerwca 2021 r., po dokonaniu czynności związanych ze sprzedażą i zapłaceniem VAT wyrejestrowała się Pani.

15) Nie ma Pani zamiaru nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

16) W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Na terenie obydwu działek zarówno o nr 1 i 3/16 jest wyznaczony teren RP upraw rolnych oraz MR – teren zabudowy zagrodowej (mieszkalnictwo rolnicze).

17) Na moment sprzedaży działek nr 1 oraz nr 2 nie zostanie wydana decyzja o warunkach bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

18) Dla działek o nr 1 oraz nr 2 nie są wydane pozwolenia na budowę i do chwili planowanej sprzedaży nie będą wydane.

Pytanie

Czy w związku z planowaną transakcją zbycia opisanej we wniosku nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, tj. czy będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku iż opisana w stanie faktycznym planowana transakcja sprzedaży nie spowoduje, iż stanie się ona z tego powodu podatnikiem VAT i uważa, że nie będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT od planowanej transakcji sprzedaży opisanej w niniejszym wniosku.

Uzasadnienie Pani stanowiska w sprawie

Podatnikiem podatku od wartości dodanej jest każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, dzieje się to wyłącznie kiedy dokonuje jej podmiot, który w związku z jej wykonaniem prowadzi działalność gospodarczą. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Z powyższego wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Kluczowe dla określenia czy w odniesieniu do opisanej we wniosku dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest ustalenie, czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dyrektor KIS w wydawanych interpretacjach indywidualnych wielokrotnie wskazywał, iż właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują oni sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W szczególności nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego – z czym mamy do czynienia w opisanym stanie faktycznym. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych jako działania, które nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nie podejmowała powyższych działań, nie można więc uznać, że postępuje w sposób profesjonalny jak osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości.

Po dokonaniu sprzedaży planowanych działek w województwie (...) Wnioskodawczyni nie pozostaną już nieruchomości przeznaczone w dającej się przewidzieć przyszłości do sprzedaży. Ponadto środki otrzymane ze sprzedaży ww. działek zostaną przeznaczone na wydatki prywatne. Podsumowując powyższe wg Wnioskodawczyni zasadne jest stwierdzenie, iż planowaną sprzedaż należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż opisanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości objętej KW nr (...).

Podobne stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażono w interpretacjach indywidualnych z 19 listopada 2020 r. 0114-KDIP4-3.4012.505.2020.2.MP, z 7 stycznia 2025 r. 0113-KDIPT1-2.4012.844.2024.3.JS, z 23 stycznia 2025 r. 0113-KDIPT1-2.4012.927.2024.2.JS, z 21 lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.949.2023.2.AB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i obecnie nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Jest Pani właścicielką niezabudowanych działek nr 1 i 2. Obie działki zostały nabyte 25 czerwca 1997 r. Działka nr 2 została wydzielona z działki 3 podczas podziału, który przeprowadzono w roku 2003. W MPZP ww. działki znajdują się częściowo na terenie zabudowy zagrodowej i częściowo na terenie upraw polowych. Nigdy nie występowała Pani z wnioskiem o zmianę MPZP ani też wcześniej o ustalenie warunków zabudowy dla ww. działek. Przedmiotowe działki są uprawiane rolniczo wyłącznie na własne potrzeby. Nie dokonuje Pani sprzedaży płodów rolnych i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Przedmiotowe grunty planuje Pani sprzedać. W związku z planowaną transakcją grunty nie utracą charakteru rolnego, ponieważ potencjalny nabywca tych gruntów kupuje je w zamiarem powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Nie prowadziła Pani żadnych działań w celu znalezienia nabywcy, poza sąsiedzką rozmową. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat sprzedała Pani grunt niezabudowany temu samemu Nabywcy. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w roku 2021 przeznaczyła Pani na nabycie gruntów rolnych oraz działki zabudowanej domem do remontu kapitalnego. Głównym powodem obecnie planowanej sprzedaży działek jest fakt przeniesienia głównego miejsca Pani pobytu na teren woj. (...), tj. położenie przedmiotowej nieruchomości rolnej daleko od obecnego domu i bieżące potrzeby finansowe. Środki finansowe uzyskane z obecnej transakcji zostaną przeznaczone na cele prywatne. Działki numer 1 i 3 nabyła Pani w drodze umowy kupna-sprzedaży. Działki nabyła Pani w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Transakcja nabycia obejmowała grunty rolne i jako taka nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a co za tym idzie nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Wymienione we wniosku działki nie były, nie są i nie będą przez Panią wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Przez cały okres posiadania gruntów od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży przychody z nich były i będą wykorzystywane na cele osobiste. W okresie 28 lat posiadania gruntów rolnych dochody z nich, pozwoliły Pani na zdobycie wykształcenia a później na utrzymanie swojej rodziny, w tym dziecka. W latach minionych część działek sprzedała Pani, a środki uzyskane ze sprzedaży w całości przeznaczyła Pani na utrzymanie własne i rodziny – tj. na bieżące potrzeby życiowe w tym zakup mieszkania oraz na wsparcie finansowe rodziców. Z ostatniej sprzedaży kupiła Pani działkę zabudowaną starym domem do remontu kapitalnego oraz grunty rolne do uprawy na potrzeby własne. Obecna decyzja o sprzedaży 2 ostatnich działek jest podyktowana podjęciem ostatecznej decyzji o przeprowadzce i zamieszkaniu w woj. (...). Odległość pomiędzy obiema nieruchomościami spowodowała konieczność przeniesienia Pani majątku osobistego z województwa (...), do województwa (...). Ponadto rosnące koszty utrzymania rodziny i potrzeby związane z remontem kapitalnym obecnego domu wymagają dużych nakładów finansowych. Przedmiotowe grunty uprawia Pani na potrzeby własnego gospodarstwa domowego i gospodarstwa domowego rodziców, okresowo grunty były/są ugorowane, nie prowadzi Pani sprzedaży płodów rolnych i nie ma Pani statusu rolnika ryczałtowego. Po zakupie nieruchomości w roku 1997 oddała Pani w dzierżawę na okres około 3 lat rolnikowi, umowa dzierżawy była nieodpłatna. Nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Jedynym działaniem jakie podjęła Pani było wystąpienie o podział nieruchomości. Działka nr 2 powstała z podziału działki 3, który został przeprowadzony roku 2003. Działka 3 została podzielona na 19 działek. Działka o numerze 1 nie była dzielona, pozostaje w takim samym stanie od dnia nabycia do chwili obecnej. Nie zawarła Pani z przyszłym nabywcą nieruchomości umowy przedwstępnej sprzedaży. Kiedy nabywca będzie przygotowany do zakupu wówczas zawrą Państwo umowę przedwstępną warunkową, w której zobowiążą się do przeniesienia własności po uzyskaniu z KOWR decyzji o rezygnacji z prawa pierwokupu. Po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca nie będzie dysponował nieruchomością aż do ostatecznej umowy sprzedaży, tj. przeniesienia własności i zapłaty. Nie udzieliła i nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości ani też innym osobom do występowania w Pani imieniu w sprawach przedmiotowej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani już nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Do tej pory sprzedała Pani 17 innych działek, a jedną darowała Pani mamie. Przyczyną sprzedaży były potrzeby życiowe. Z tytułu sprzedaży działek nie była Pani zobowiązana do rejestrowania się jako czynny podatnik VAT. W przypadku transakcji zawieranych w roku 2021 w związku z ówczesną linią interpretacyjną z ostrożności zrejestrowała się Pani do VAT na okres sprzedaży działek. Po dokonaniu czynności związanych ze sprzedażą i zapłaceniem VAT wyrejestrowała się Pani. Nie ma Pani zamiaru nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii braku obowiązku zapłaty podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1 i 2.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek wystąpiła Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Co prawda w roku 2003 podzieliła Pani działkę nr 3, z której powstała działka nr 2, sprzedała Pani pozostałe działki powstałe z tego podziału oraz zawrze Pani z nabywcą umowę przedwstępną warunkową, której jedynym warunkiem będzie uzyskanie z KOWR decyzji o rezygnacji z prawa pierwokupu, a także w roku 2021 z ostrożności zrejestrowała się Pani do VAT oraz zapłaciła Pani podatek z tytułu sprzedaży działek, po czym się Pani wyrejestrowała. Jednak ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.

Ponadto z treści wniosku wynika, że nieruchomość została oddana w nieodpłatną dzierżawę na okres około 3 lat.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Natomiast art. 710 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używanie na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem należy uznać, że umowa nieodpłatnej dzierżawy stanowiła w swojej istocie umowę użyczenia, gdyż z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości nie uzyskała Pani przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowiło działalności gospodarczej.

Wyżej wymienione działania nie mogą więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż przez Panią opisanych we wniosku działek można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek korzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku z planowaną transakcją zbycia działek nr 1 i 2 nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.