Interpretacja indywidualna - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - Interpretacja - 0111-KDIB3-1.4012.138.2025.2.MSO

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 16 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych dostawy niezabudowanej działki nr (…). Wniosek został uzupełniony – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 marca 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

(…) Spółka Cywilna

(„Kupujący”)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany, będący stroną niniejszego postępowania – wraz z małżonką, (dalej, łącznie: Sprzedający) są współwłaścicielami, na zasadach współwłasności łącznej nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…).

Sprzedający są właścicielami następujących nieruchomości:

1)nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd (…), składającej się z działek numer (…), (…), (…) i (…), o powierzchni (…) ha. Nieruchomość nabyta została przez Sprzedających na podstawie umowy zamiany z dnia 22 listopada 2021 roku. Umowa zamiany zawarta została z Gminą (…), w wyniku dokonanych ustaleń, wskazujących, że otrzymane przez każdą ze stron działki pozostają w korzystniejszym położeniu w stosunku do posiadanych już nieruchomości;

2)nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd (…), składającej się z działek numer (…) i (…) o powierzchni (…) ha. Nieruchomość nabyta została przez Sprzedających na podstawie umowy darowizny z dnia 27 lipca 1989 roku;

3)nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd (…), składającej się z działek numer (…), (…), (…) i (…), o powierzchni (…) ha; Nieruchomość nabyta została przez Sprzedających na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1999 roku;

4)nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd (…), składającej się z działki numer (…) i działki numer (…) o powierzchni (…) ha. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1999 roku.

Sprzedający planują dokonać podziału geodezyjnego działek numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), v, w ten sposób, że w wyniku przeprowadzonego postępowania podziałowego zostanie wydzielonych pięć działek (wstępnie określanych jako działki nr (…), (…), (…), (…), (…)). Na działce określanej jako działka nr 3 znajduje się dom mieszkalny, wybudowany w roku 2007 i zamieszkały przez Sprzedających.

Działka nr (…) stanowi drogę dojazdową.

Pozostałe działki nie były przez Sprzedających nigdy wykorzystywane, stanowiły one nieużytki. W szczególności, nie były one wydzierżawiane, wynajmowane ani Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotowych nieruchomości w sposób ciągły do celów majątkowych. Działki nabyte zostały na podstawie umów darowizny w ramach rodziny, w której posiadaniu pozostają od kilkudziesięciu lat.

Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań mających na celu zbycie działek, w szczególności, w zakresie poszukiwania nabywcy czy prowadzenia działań mających na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący działki (…), (…), (…) znajduje się w „terenach dróg publicznych klasy zbiorczej oznaczonych symbolem 2KZD” oraz „terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolami 8 MN, 9 MN”. Działki (…), (…), (…), (…), (…), (…) znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem 8MN, natomiast działka (…) znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej symbolem 9MN.

W dniu (…) 2024 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką cywilną (…) – Zainteresowanym nie będącym stroną postępowania (dalej: Kupujący). Zgodnie z postanowieniami Umowy, Sprzedający zobowiązali się do zbycia, na rzecz Kupującego, niezabudowanej działki nr (…).

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Umowa przyrzeczona zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków (warunki zawarcia umowy sprzedaży):

1)uzyskania ostatecznej decyzji Burmistrza (…) zatwierdzającej podział działek numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) na działki oznaczone na wstępnym projekcie podziału numerami (…), (…), (…), (…) i (…).

2)uzyskania niezbędnych dokumentów geodezyjnych dla działek powstałych z podziału geodezyjnego działek numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

Umowa nie przewiduje udzielenia przez Sprzedających Kupującemu żadnych pełnomocnictw do czynności podejmowanych w imieniu Sprzedających. Doprowadzenie do zatwierdzenia podziału działek leży po stronie Sprzedających.

Umowa przedwstępna nie przewiduje żadnych warunków odnośnie do warunków technicznych lub administracyjno-prawnych od spełnienia których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zainteresowany, niebędący stroną niniejszego postępowania jest spółką cywilną prowadzącą działalność w zakresie budowy nieruchomości mieszkalnych w celu ich sprzedaży.

W opisanym stanie faktycznym, wątpliwości Zainteresowanych budzi kwalifikacja planowanej sprzedaży działki nr (…) jako dokonywanej w warunkach opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub dokonywanej poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Doprecyzował Pan opis zdarzenia przyszłego – w odpowiedzi na wezwanie – o następujące informacje:

1.W jaki sposób działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży były przez Pana i Pana małżonkę wykorzystywane od momentu nabycia do momentu dostawy?

Odpowiedź: Działki z których wydzielona zostanie działka numer (…) w czasie posiadania ich przez Sprzedających nie były w żaden sposób użytkowane – stanowiły one nieużytki. Wyjątek stanowią działki nr (…) i (…), które zostały zabudowane domem mieszkalnym, w którym zamieszkują Sprzedający. Działki te, chociaż będą przedmiotem działań polegających na podziale działek, będą składać się na działkę numer (…) nie będącą przedmiotem sprzedaży. Sprzedający planują dalsze zamieszkanie w wybudowanym domu.

2.Czy działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży były wykorzystywane od momentu nabycia przez Pana i Pana małżonkę do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)?

Odpowiedź: Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży były wykorzystywane od momentu nabycia przez Sprzedających i będą do dnia sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste.

3.Czy działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…), bądź sama działka nr (…) były/będą do momentu planowanej dostawy udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to komu i w jakim okresie?

Odpowiedź: Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży nigdy nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

4.Czy w stosunku do działek, z których wydzielona zostanie działka nr (…), bądź w stosunku do wydzielonej działki nr (…), zamierza Pan lub małżonka podjąć działania mające na celu ich uatrakcyjnienie przez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek inne działania – jeśli tak to kiedy, jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Sprzedający nie planują podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek, z których wydzielona zostanie działka nr (…), ani w stosunku do wydzielonej działki nr (…) w tym, przez budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej czy sieci energetycznej.

5.Jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie „niezbędnych dokumentów geodezyjnych”, zatem proszę wskazać, o jakie dokumenty chodzi i do wykonania jakich czynności będą one potrzebne?

Odpowiedź: Przez niezbędne dokumenty geodezyjne należy rozumieć wydanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, potwierdzających dokonanie zmian geodezyjnych w Urzędzie (…). Do otrzymania ww. dokumentów konieczne jest złożenie wniosku w Urzędzie.

6.Jakie będzie przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki nr (…)? Z wniosku wynika, że planuje Pan z żoną dokonać podziału geodezyjnego działek numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), w ten sposób, że w wyniku przeprowadzonego postępowania podziałowego zostanie wydzielonych pięć działek (wstępnie określanych jako działki nr (…), (…), (…), (…), (…)). Jednakże z wniosku nie wynika, z których ww. działek zostanie wydzielona działka nr (…) oraz brakuje informacji jakie jest przeznaczenie w MPZP działek o nr (…) i (…). Zatem jeżeli działka nr (…) będzie wydzielona z działek o nr (…) i (…), to należy wskazać, jakie jest przeznaczenie w MPZP tych działek, aby ustalić jakie będzie przeznaczenie działki nr (…).

Odpowiedź: Działka nr (…) nie będzie wydzielana z działek nr (…) i (…). Te działki stanowią działkę nr (…), która jest zabudowana domem mieszkalnym Sprzedających i nie jest objęta transakcją sprzedaży będącej przedmiotem wniosku ani nie jest planowane jej zbycie przez Wnioskodawców w dającej się przewidzieć przyszłości . Działki te (… i …) leżą na terenie oznaczonym w planie jako 9MN a więc tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działka nr (…) powstanie w wyniku podziału działek (…) (część) i (…) (część) (…) i (…) (…) i (…).

7.Czy transakcja zamiany nieruchomości z Gminą (…) była opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: W przypadku umowy zamiany działek dokonanej pomiędzy gminą (…) a Sprzedającymi, transakcja była opodatkowana po stronie Gminy (…). Wnioskodawca będący stroną postępowania i Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania nie działali jako czynni podatnicy podatku VAT i po ich stronie transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

8.Jakie korzyści wystąpiły po Pana stronie i po stronie małżonki w wyniku zamiany nieruchomości z Gminą (…)?

Odpowiedź: W wyniku dokonanej zamiany Wnioskodawca będący stroną postępowania i Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania uzyskali działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie w stosunku do już posiadanych przez siebie działek, co pozwoliło na unikniecie konieczności ewentualnego ustanawiania służebności drogi koniecznej. Gmina (…) uzyskała zaś działki, które położone są na terenach, które w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone są m.in. jako tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej oznaczonych symbolem 2PU. W ramach realizacji swoich zadań Gmina (…) jest zainteresowana nabywaniem gruntów o takim przeznaczeniu, które mogą być następnie zaoferowane potencjalnym inwestorom.

9.Czy działka nr (…) będzie wydzielona z działek, które nabył Pan i Pana małżonka w drodze zamiany?

Odpowiedź: Nie, działka nr (…) nie będzie wydzielona z działek, które zostały nabyte przez Sprzedających w wyniku umowy zamiany zawartej z Gminą (…). Działka nr (…)(…) powstanie w wyniku podziału działek (…) (część) i (…) (część) (…) i (…), (…) i (…). Natomiast działki uzyskane w drodze umowy zamiany zawartej z Gminą (…) to działki (…), (…), (…), (…).

10.Czy jest Pan lub małżonka czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a jeśli tak to od kiedy i z jakiego tytułu?

Odpowiedź: Zarówno (…) jak i (…) nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

11.Czy działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) były wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej, z której dokonywana była sprzedaż opodatkowana płodów rolnych? Jeżeli tak, to przez kogo?

Odpowiedź: Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej przez Sprzedających

12.Czy do momentu planowanej dostawy zamierza Pan bądź małżonka wystąpić o warunki zabudowy dla działki nr (…), bądź wystąpi o taką decyzję osoba trzecia na podstawie udzielonego przez Pana lub małżonkę pełnomocnictwa (kto)?

Do momentu planowanej dostawy Sprzedający nie zamierzają wystąpić o warunki zabudowy dla działki nr (…). Sprzedający nie udzielili i nie planują udzielić pełnomocnictwa ani Kupującemu ani innej osobie trzeciej do wystąpienia o warunki zabudowy tej, ani żadnej innej działki.

13.Czy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu lub w imieniu Pana małżonki w zakresie działki nr (…)? Jeśli tak to należy wskazać komu udzieli Pan lub małżonka pełnomocnictwa i w jakim zakresie.

Odpowiedź: Sprzedający nie udzielili i nie planują udzielić pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego ani Kupującemu ani innej osobie trzeciej do jakichkolwiek działań w zakresie działki numer (…).

14.Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży (jakie)?

Wnioskodawca będący stroną postępowania ani Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania nie posiadają innych niż opisane we wniosku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

15.Czy sprzedawał Pan inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości zostało sprzedanych i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

- Kiedy i w jaki i w jakim celu zostały nabyte?

- W jaki sposób były wykorzystywane od momentu nabycia do chwili sprzedaży? Kiedy zostały sprzedane i z jakiego powodu?

- Czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca będący stroną postępowania ani Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania nie sprzedawali dotychczas żadnych nieruchomości. Sprzedający zawarli wyłącznie umowę przeniesienia prawa własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany, opisanej już we wniosku.

16.Czy przysługiwało prawo do odliczenia przy nabyciu działek, z których wydzielona zostanie działka nr (…)?

Odpowiedź: Wnioskodawcy będącemu stroną postępowania ani Wnioskodawczyni niebędącej stroną postępowania nie przysługiwało prawo do odliczenia przy nabyciu działek, z których wydzielona zostanie działka nr (…).

17.Czy działki z których wydzielona zostanie działka nr (…) służyły wyłącznie czynnościom zwolnionym z podatku VAT?

Odpowiedź: Działki nie służyły żadnym czynnościom – ani niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, ani opodatkowanych tym podatkiem – w tym, zwolnionym.

18.Czy (…) Spółka Cywilna jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: (…)Spółka Cywilna jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

19.Czy nabycie przez (…) Spółka Cywilna działki nr (…) będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT?

Odpowiedź: Nabycie przez (…) Spółka Cywilna działki nr (…) będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Pytania, z których pytanie nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym z 27 marca 2025 r.

1.Czy sprzedaż działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działki.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż działki nr (…) nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018r. poz. 2174, dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W ust. 2 art. 15 ustawy została zdefiniowana działalność gospodarcza. Zgodnie z ustawą obejmuje ona wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wskazuje Adam Bartosiewicz definicja działalności gospodarczej z ustawy o VAT „ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (Bartosiewicz Adam. Art. 15. W: VAT. Komentarz, wyd. XIII. Wolters Kluwer Polska, 2019). Z powyższego wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych.

Zatem, jeśli Sprzedający dokonują sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji uznać należy, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając prawo własności nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Polskie ustawy podatkowe nie zawierają definicji majątku prywatnego. Powszechnie za taki uznaje się majątek osoby fizycznej, który nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej przez żadnego ze Sprzedających. Dla prawidłowego zastosowania art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, z perspektywy podmiotowości prawnopodatkowej na gruncie VAT i stwierdzenia, czy Sprzedający zbywają nieruchomość w ramach działalności gospodarczej należy przepisy podatkowe interpretować przez pryzmat wyroków Trybunału Sprawiedliwości. Istotne w wskazanej materii są tezy wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (EU:C:2011:589). W wyroku tym Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE. Takie aktywne działania mogą polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Podkreślić należy, że cytowany wyrok w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) w swojej sentencji odnosi się bezpośrednio do sytuacji rolników zbywających grunt służący do prowadzenia działalności rolniczej. W sentencji Wyroku, ETS wprost wskazał, że „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Jednocześnie, z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu (por. wyroki NSA z dnia: 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13; 11 września 2014 r., sygn. akt I FSK 1352/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14) Przywołany wcześniej wyrok TSUE wpłynął na linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Aktualnie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). W stanie faktycznym dotyczącym Sprzedających nie można wskazać okoliczności, które miałby przesądzać o tym, że Sprzedający planują sprzedać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W orzecznictwie zaznacza się również, że dla kwalifikacji czynności nie mają znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma więc znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). W wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r. w sprawie o sygn. akt I FSK 237/12 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane.

Zgodnie z przytoczonymi orzeczeniami intencje towarzyszące Sprzedającym przy nabywaniu nieruchomości nie powinny determinować oceny jej sprzedaży jako dokonywanej w ramach działalności gospodarczej, zdaniem Sprzedających mogą one jednak mieć charakter niejako pomocniczy. Należy bowiem podkreślić, że nieruchomości nabyte były od osób najbliższych, wyłącznie jak przeniesienie majątku znajdującego się w rodzinie Sprzedających od co najmniej 60 lat.

Zdaniem Sprzedających, okolicznościami decydującymi o tym, że sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, będzie brak czynności przygotowawczych poczynionych przez Sprzedających w związku ze zbyciem prawa własności nieruchomości. Sprzedający nie poczynili żadnych nakładów na nieruchomość, nie poszukiwali także aktywnie nabywcy nieruchomości ani nie podejmowali działań mających na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości oraz planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego nieruchomość – a dokonywany podział ma na celu wyłącznie możliwość wyodrębnienia obszaru zabudowanego domem mieszkalnym, zamieszkałym przez Sprzedających, tak, aby nie stanowił on elementu transakcji sprzedaży.

W konsekwencji, uzasadnione jest twierdzenie, że w przedmiotowej sprawie na żadnym etapie posiadania nieruchomości, Sprzedający nie zaangażowali środków podobnych do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazała aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe uzasadnia twierdzenie, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w charakterze podatnika VAT.

W przypadku przyjęcia przez organ interpretacyjny, że stanowisko Zainteresowanych odnośnie pyt. 1 jest nieprawidłowe, a transakcja dokonywana jest przez Sprzedających w charakterze podatników podatku VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej transakcję, wystawionej przez Sprzedających jako czynnych podatników VAT.

Uzasadnienie:

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w art. 2 ustawy (stanowiącym słowniczek pojęć) dodano pkt 33, za pomocą którego określono co należy rozumieć pod pojęciem terenu budowlanego. W myśl przywołanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ zgodnie MPZP niezabudowana działka będąca przedmiotem sprzedaży stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem w przypadku jej dostawy, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 2 pkt 1, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 106b, Podatnik zobowiązany jest wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż (…) dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. W związku z powyższym, jeśli podatnik VAT, będący podatnikiem VAT czynnym, wystawi, zgodnie z przepisem art. 106b ustawy o VAT fakturę z wykazanym podatkiem VAT, dokumentującą transakcję sprzedaży niezabudowanych działek gruntu, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z takiej faktury. Kupujący, będący czynnym podatnikiem VAT będzie uprawniony do natychmiastowego odliczenia podatku w deklaracji składanej za okres, w którym dokona on nabycia nieruchomości przeznaczonej na cele przeprowadzenia inwestycji, niezależnie od faktu, że w dacie nabycia nie dokonuje on czynności opodatkowanych.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, czy też – jak określa to przepis ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

Prawo do odliczenia przysługuje podatnikowi VAT (prowadzącemu działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy). Status danego podmiotu jako podatnika VAT jest kategorią w pełni obiektywną. Nie jest uzależniony od faktu zarejestrowania się w tym charakterze. Jednak określeni podatnicy – ci, którzy nie korzystają ze zwolnień z podatku – są obowiązani do zarejestrowania się jako podatnicy VAT czynni. Przepis art. 88 ust. 4 ustawy wprost stanowi bowiem, że obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z przepisami ustawy. W uzasadnieniu orzeczenia z 15.01.1998 r. (C-37/95, Belgische Staat v. Ghent Coal Terminal NV) ETS stwierdził, że system odliczeń podatku oznacza całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od obciążeń z tytułu VAT zapłaconego lub należnego (do zapłaty) w prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej zapewnia, że jakakolwiek działalność gospodarcza, bez względu na jej cel oraz rezultat, o ile sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny.

W innych orzeczeniach podkreślano, że właśnie zasada odliczenia podatku naliczonego zapewnia uzyskanie neutralności podatku. Podkreśla się przy tym, że prawo do odliczenia związane jest z nabyciem statusu podatnika i nabywaniem towarów i usług w tym charakterze (tzn. dla celów prowadzenia działalności gospodarczej), niezależnie od tego, czy faktycznie towary i usługi zostały wykorzystane do działalności opodatkowanej. W orzeczeniu z 14.02.1985 r. (268/83, D.A. Rompelman and E.A. Rompelman-Van Deelen v. Minister van Financiën) przyznano prawo do odliczenia podatnikom, którzy nabyli prawo do uzyskania własności budowanego budynku, mając zamiar późniejszego wykorzystania go w działalności gospodarczej, przy czym przysługiwało im ono od momentu nabycia i nie mogło zostać odłożone w czasie do momentu rozpoczęcia działalności opodatkowanej. Prawo do odliczenia (zwrotu) podatku jest bowiem podstawowym prawem podatnika zapewniającym jego neutralność. Nieprzyznanie tego prawa podatnikom w tej sytuacji, a co więcej – nawet odłożenie jego realizacji w czasie, aż do momentu rozpoczęcia uzyskiwania obrotów z działalności opodatkowanej byłoby sprzeczne z zasadą neutralności podatku. Samo tylko odłożenie w czasie realizacji prawa do bezzwłocznego odliczenia podatku (z chwilą powstania obowiązku podatkowego z tytułu tej transakcji u sprzedawcy) prowadziłoby bowiem do bezzasadnego ponoszenia przez podatnika ciężaru finansowego podatku w okresie inwestycji.

W innych orzeczeniach podkreślano, że właśnie zasada odliczenia podatku naliczonego zapewnia uzyskanie neutralności podatku. Podkreśla się przy tym, że prawo do odliczenia związane jest z nabyciem statusu podatnika i nabywaniem towarów i usług w tym charakterze (tzn. dla celów prowadzenia działalności gospodarczej), niezależnie od tego, czy faktycznie towary i usługi zostały wykorzystane do działalności opodatkowanej. W orzeczeniu z 14.02.1985 r.(268/83, D.A. Rompelman and E.A. Rompelman-Van Deelen v. Minister van Financiën) przyznano prawo do odliczenia podatnikom, którzy nabyli prawo do uzyskania własności budowanego budynku, mając zamiar późniejszego wykorzystania go w działalności gospodarczej, przy czym przysługiwało im ono od momentu nabycia i nie mogło zostać odłożone w czasie do momentu rozpoczęcia działalności opodatkowanej. Prawo do odliczenia (zwrotu) podatku jest bowiem podstawowym prawem podatnika zapewniającym jego neutralność. Nieprzyznanie tego prawa podatnikom w tej sytuacji, a co więcej – nawet odłożenie jego realizacji w czasie, aż do momentu rozpoczęcia uzyskiwania obrotów z działalności opodatkowanej byłoby sprzeczne z zasadą neutralności podatku. Samo tylko odłożenie w czasie realizacji prawa do bezzwłocznego odliczenia podatku (z chwilą powstania obowiązku podatkowego z tytułu tej transakcji u sprzedawcy) prowadziłoby bowiem do bezzasadnego ponoszenia przez podatnika ciężaru finansowego podatku w okresie inwestycji.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika VAT (wykonującego czynności opodatkowane). Tylko bowiem podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Chodzi tutaj oczywiście o podatnika w tym rozumieniu, jakie przyjęte jest w dyrektywie, tj. o podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy. Status podatnika (wyjąwszy wyjątkowy przypadek związany z wewnątrzwspólnotową dostawą nowych środków transportu) związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej. Z orzecznictwa ETS wynika, że nawet w sytuacji, gdy nie doszło do rozpoczęcia działalności, a co więcej, nawet gdy jest jasne, że na skutek pewnych niezależnych od podatnika okoliczności nie dojdzie do rozpoczęcia tej działalności, same wydatki inwestycyjne związane z jej uruchomieniem należy uznać za działalność gospodarczą, z czym wiąże się prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości;

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży (zamiany) gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia (zamiany) nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Pan i Pana małżonka jesteście współwłaścicielami, na zasadach współwłasności łącznej działek numer (…), (…), (…) i (…), nabytych na podstawie umowy zamiany oraz współwłaścicielami działek numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) nabytych na podstawie umowy darowizny. Planuje Pan wraz z żoną dokonać podziału geodezyjnego ww. działek, w ten sposób, że w wyniku przeprowadzonego postępowania podziałowego zostanie wydzielonych pięć działek (wstępnie określanych jako działki nr (…), (…), (…), (…), (…)). Wraz z żoną zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży ze Spółką Cywilną (…), w zakresie zbycia niezabudowanej działki nr (…). Działka nr (…) powstanie w wyniku podziału działek (…) (część) i (…) (część), (…) i (…), (…) i (…). Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży były od momentu nabycia przez Pana i żonę (Sprzedających) i będą do dnia sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste. Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej. Nie podejmowała Pan ani żona aktywnych działań mających na celu zbycie działek, w szczególności, w zakresie poszukiwania nabywcy czy prowadzenia działań mających na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży nigdy nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planuje Pan ani żona podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek, z których wydzielona zostanie działka nr (…), ani w stosunku do wydzielonej działki nr (…) w tym, przez budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej czy sieci energetycznej. Umowa przedwstępna nie przewiduje żadnych warunków odnośnie do warunków technicznych lub administracyjno-prawnych od spełnienia których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie zamierza Pan z żoną wystąpić o warunki zabudowy dla działki nr (…). Nie udzielił Pan ani żona i nie planują Państwo udzielić pełnomocnictwa ani Kupującemu ani innej osobie trzeciej do wystąpienia o warunki zabudowy ani do jakichkolwiek innych działań w zakresie działki numer (…). Nie posiadają Państwo innych niż opisane we wniosku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, będą Państwo (Pan i małżonka) podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) będą Państwo spełniali (Pan i żona) przesłanki do uznania każdego z Państwa za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana i żonę dostawa niezabudowanej działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie każdego z Państwa za podatnika tego podatku. Z wniosku wynika, że działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży, były od momentu nabycia i będą do dnia sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste. Jak wskazane zostało w opisie sprawy, nie podejmował Pan ani żona aktywnych działań mających na celu zbycie działek. Działki, z których wydzielona zostanie działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży nigdy nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planują Państwo podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek. Nie udzieli i nie udzielą Państwo żadnych pełnomocnictw do czynności podejmowanych w Państwa imieniu. Umowa przedwstępna nie przewiduje żadnych warunków odnośnie do warunków technicznych lub administracyjno-prawnych od spełnienia których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Państwa działania do momentu dostawy działki nr (…), nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana i żony za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 sformułowanego we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży nie wystąpi Pan ani Pana żona w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter stanowiska, nie udziela się odpowiedzi na pytanie sformułowane w piśmie z 27 marca 2025 r. w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości przez Spółkę Cywilną, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 1 będzie nieprawidłowe, a zatem w przypadku gdy zostanie uznany Pan i Pana żona za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej dostawy działki nr (…), co nie będzie miało miejsca.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili we wniosku wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie