Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

· zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe:

· zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 19 stycznia … roku nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzi budynek usługowo-mieszkalny. Składa się on z części usługowej o powierzchni użytkowej … m² oraz części mieszkalnej o powierzchni … m².

W przedmiotowej nieruchomości nieprzerwanie prowadzi Pan działalność gospodarczą - początkowo o charakterze gastronomicznym, natomiast obecnie wynajmuje ją Pan.

Przy zakupie nieruchomości nie odliczono podatku od towarów i usług, ponieważ została ona nabyta od podatnika zwolnionego z tego podatku. Ponadto na nieruchomość nie poniesiono wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej i od których przysługiwałoby prawo do odliczenia VAT.

Obecnie planuje Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Pytanie

Czy przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości może Pan skorzystać ze zwolnienia w podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem nie ma przeszkód aby Pan przy sprzedaży nieruchomości skorzystał ze zwolnienia. Przepisy ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - dalej u.p.t.u. przewidują zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.         dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.         pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 u.p.t.u. rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.         wybudowaniu lub

2.         ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Na podstawie przedstawionej definicji należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie zachodzi wówczas, gdy budynek, budowla lub ich część są wydane pierwszemu ich użytkownikowi po ich wybudowaniu (lub ulepszeniu), przy czym wydanie to musi nastąpić w ramach czynności opodatkowanej w myśl art. 5 u.p.t.u., (np. umowy sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy). Wydane budynki nie muszą być faktycznie wykorzystywane przez pierwszego użytkownika, liczy się tylko fakt ich wydania tym podmiotom. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 sierpnia 2021 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.270.2021.1.MR. wyjaśnił, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części. Ponadto dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Z przepisu tego wynikają też wyjątki od tej reguły. Dostawa (w tym sprzedaż) budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana VAT, gdy:

•          w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

•          dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co niezwykle istotne w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Zatem, kiedy dostawa budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, również sprzedaż gruntu korzysta z tego zwolnienia.

W powyższych przypadkach będzie miało zastosowanie zwolnienie przedmiotowe i sprzedaż nieruchomości będzie ustawowo zwolniona z VAT.

Pana zdaniem w opisanej sytuacji można skorzystać ze zwolnienia określonego zarówno w 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.( pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynął bowiem okres dłuższy niż 2 lata) jak i art 43 ust 1 pkt 10a (przy zakupie nieruchomości nie odliczono podatku VAT). Również organy podatkowe wielokrotnie podkreślały, powyższe stanowisko. Przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z 24 grudnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.635.2024.3.DS. w której możemy przeczytać:

„(…) w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budynku produkcyjno-magazynowego i budynku biurowego, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Do pierwszego zajęcia (użytkowania) doszło już wcześniej - jak Państwo wskazali - 1 lipca 1993 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie ponad 2 lata.

W konsekwencji, zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy budynku produkcyjno-magazynowego i budynku biurowego będących Państwa własnością znajdujących się na działce nr 1, na podstawie art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym. zbycie przedmiotowych budynków będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji - uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy - dostawa gruntów, na którym obiekty - budynek biurowy i produkcyjno-magazynowy są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym, w odniesieniu do transakcji dostawy ww. budynków, spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 jest bezzasadne (...)”.

Podobne stanowisko możemy odnaleźć w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z 5 grudnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.601 2024.2.MPA. w którym możemy przeczytać:

„(...) Z opisu sprawy wynika, że 30 kwietnia 2023 r. Spółka nabyła lokal mieszkalny nr (...), położony w (...), przy ul (...) w drodze opodatkowanej sprzedaży. Przy nabyciu nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o naliczony. Spółka nie poniosła wydatków na jego ulepszenie. Obecnie zamierza sprzedać dany lokal. Wątpliwości Spółki dotyczą kwestii, czy sprzedając Nieruchomość. Spółka będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dokonując analizy sprawy stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, bowiem doszło do niego w 2019 r. Spółka nie dokonywała ulepszeń lokalu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Lokalu, a momentem jego sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa Lokalu, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu (...)”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

·zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe:

·zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części należy przywołać definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania, jak również jego sprzedaż bądź najem. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do sprzedaży, zajęcia budynku, budowli lub ich części, najmu, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w przypadku sprzedaży, jak również w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że 19 stycznia … roku nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzi budynek usługowo-mieszkalny. Składa się on z części usługowej o powierzchni użytkowej … m² oraz części mieszkalnej o powierzchni … m². Przy nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o naliczony. Nie poniósł Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości. Obecnie zamierza Pan sprzedać daną nieruchomość.

Zatem w odniesieniu do budynku znajdującego się na nieruchomości będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ od pierwszego zasiedlenia minął już okres 2 lat i nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

W związku z tym, że planowana dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu, z którymi budynek jest związany – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe, uznać należy, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie czynnością zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym Pana stanowisko w zakresie:

·zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – uznałem za prawidłowe:

·zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa ((t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.