W zakresie nieuznania sprzedającej za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży działki gruntu niezabudowanej i braku obowiązku zapłaty podatku.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 13 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania, że dostawa gruntu stanowiącego działkę nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i w konsekwencji nie będzie Pani w związku z dostawą gruntu występowała w roli podatnika podatku VAT zobowiązanego do wystawienia faktury i zapłaty podatku VAT należnego.

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni ok 7700 m², ujętej w ewidencji gruntów jako:

• grunty: „rolne” i „pastwiska” - IV klasa gleby - objętej w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych, w tym handlu hurtowego, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego, tereny usług handlowych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 1000 m², tereny urządzeń komunikacji samochodowej istniejące i projektowane związane z parkowaniem i obsługą techniczną ruchu samochodowego (dopuszcza się towarzyszące funkcje motelowo-hotelowe i gastronomiczne) oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym”.

Numer ewidencyjny tej działki to: 1, położonej w obrębie (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Nabyła Pani tą nieruchomość jako darowiznę w grudniu 2015 r. od swojego małżonka, z którym od kwietnia 2006 r. pozostaje w stanie rozdzielności majątkowej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej znoszącej w całości wspólność majątkową pomiędzy małżonkami.

Darczyńca nabył tą nieruchomość w darowiźnie od swojej matki w kwietniu 2015 r., i leży ona w innej gminie, niż Pani mieszka.

Jest Pani nauczycielem zatrudnionym od kilkunastu lat w tej samej szkole na podstawie umowy o pracę opodatkowanej na zasadach ogólnych.

Nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej w jakiejkolwiek postaci, czy formie, nigdy nie była Pani czynnym podatnikiem VAT.

Nie czyniła Pani żadnych nakładów lub innych czynności na powyższą nieruchomość, nikt z niej nie korzystał w jakimkolwiek wymiarze lub zakresie, nie pobierała Pani w związku z jej posiadaniem jakichkolwiek świadczeń (dopłat, dotacji, itp.). Nie bywa Pani na niej w jakimkolwiek celu. Jedyna Pani aktywność w stosunku do tej nieruchomości sprowadza się do płacenia podatku rolnego.

Wobec braku pomysłu na tą nieruchomość zawarła Pani w listopadzie 2023 r. umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami na znalezienie kupca na nią, i taki kupiec się znalazł. Ów potencjalny kupujący postawił określone warunki w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, poprzedzającej umowę sprzedaży oraz dwóch dodatkowych dokumentach: prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i umowie użyczenia, wymaganej przez monopolistę - dostawcę gazu ziemnego.

Nigdy nie była Pani i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów o podatku VAT. Nigdy nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani działki do działalności rolniczej Działka nigdy nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej podobnego rodzaju, z zastrzeżeniem dalszych. Działka przed jej sprzedażą nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy.

16 listopada 2023 r. zawarła Pani z potencjalnym kupującym „Umowę użyczenia” na czas określony do 30 lipca 2024 r. - tj. na czas równy dacie, do której ma być zawarta rozporządzająca umowa sprzedaży działki.

Jedynym powodem i celem zawarcia tej umowy użyczenia są warunki stawiane przez podmioty wyrażające zgody na zabudowę na działce, aby przyszły właściciel i inwestor miał taki tytuł do nieruchomości, tj. nie rozumieją one celu i sensu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z „Umową użyczenia” przyszły kupujący nie ma prawa: wykonywać na działce robót gruntowych, składować odpadów ani wykonywać innych czynności, które zmieniłyby status działki w podatku rolnym.

Przedwstępna umowa sprzedaży tej działki w formie aktu notarialnego została zawarta 16 listopada 2023 r. w (…).

Ani w przedwstępnej umowie sprzedaży, ani w żadnym innym dokumencie nie udzieliła Pani przyszłemu kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Zakres porozumienia, który obowiązuje Panią i przyszłego kupującego określa następujące łącznie warunki:

• przedwstępna umowa sprzedaży, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa dla przyszłego kupującego,
• „Umowa użyczenia” z 16 listopada 2023 r., o której mowa w pkt 5 wyżej, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa,
• zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane z 16 listopada 2023 r. obowiązująca do 30 lipca 2024 r. (tj. do dnia, do którego ma zostać zawarta rozporządzająca umowa sprzedaży), według której przyszły kupujący ma prawo składania we własnym imieniu wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku usługowo-magazynowego, z zastrzeżeniem, że koszty wyżej wymienionych działań ponosić będzie przyszły kupujący,
• uzyskania na swoją rzecz warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, występowania we własnym imieniu we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością - przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i odbiorem odpadów, w tym między innymi przed właściwym Zakładem Energetycznym (...), Zakładem Wodociągów i Kanalizacji w (...) z siedzibą w (...), Komunalnym (...) w (...), Urzędem Miejskim w (...), właściwym Zakładem Gazowniczym, zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług,
• regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji - pozwolenia wodnoprawnego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez przyszłego kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez przyszłego kupującego,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o lokalizacji zjazdów publicznych dla nieruchomości na cele planowanej inwestycji od właściwego zarządcy drogi, dokonywania uzgodnień projektowych, zgłoszeń,
• uzyskania na własną rzecz decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,
• uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej działki, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
• składania i podpisywania we własnym imieniu i na swoją rzecz wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały przyszłego kupującego.

Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie stanowi pełnomocnictwa, lecz jest zgodą na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, na podstawie której przyszły kupujący może działać we własnym imieniu i na swoją rzecz.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki zależy od warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży z 16 listopada 2023 r., tj.;

a)przyszły kupujący uzyska na własną rzecz ostateczną i prawomocną, (tj. niezaskarżalną zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w toku ewentualnego postępowania przed sądami administracyjnymi oraz Naczelnym Sądem Administracyjnym w (...) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku o charakterze usługowo-magazynowym, który zostanie zlokalizowany na będącej przedmiotem umowy działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 1 oraz nieruchomości sąsiedniej oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną;

b)   przyszły kupujący łącznie nabędzie prawo własności nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej numerem geodezyjnym 2;

c)   Pani oświadczenia i zapewnienia, że zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; tj. w zakresach:

• wpisy ujawnione w księdze wieczystej działki nie ulegną zmianie, a stan prawny w niej ujawniony jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
• działka wolna jest od ciężarów i długów oraz roszczeń osób trzecich, nie toczy się w stosunku do niej żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani postępowanie egzekucyjne, nie jest przedmiotem zabezpieczeń, w szczególności bankowych, ponadto nieruchomość ta nie jest wydzierżawiana, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej;
• nie zalega Pani z zapłatą podatku od nieruchomości;
• działka nie jest bezumownie używana przez osoby trzecie, osoby trzecie nie mają prawa do korzystania z tej nieruchomości na jakiejkolwiek podstawie prawnej;
• w stosunku do działki nie ustanowiono umownego prawa pierwokupu lub odkupu;
• nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie cywilne lub administracyjne przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowanie wywłaszczeniowe, postępowanie o scalenie lub podział nieruchomości, postępowanie rozgraniczeniowe lub inne, dotyczące działki, mogące mieć wpływ na jej nabycie i zbycie, jak również nie jest z nią związany obowiązek zapłaty jakichkolwiek opłat z niewykonanych decyzji administracyjnych, w tym renty planistycznej bądź opłaty adiacenckiej lub opłat wynikających z orzeczeń sądowych;
• z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług;
• sprzedaż przedmiotowej działki zakwalifikowała Pani jako niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT i cena nie obejmuje podatku od towarów i usług VAT;
• w celu uniknięcia wątpliwości uprawniona jest Pani do wystąpienia o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki. Jeśli z treści tej indywidualnej interpretacji będzie wynikało opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług VAT, to podatek ten zostanie doliczony do ceny określonej we właściwej jednostce redakcyjnej umowy przedwstępnej;
• nie istnieją żadne spory pomiędzy Panią a właścicielami lub posiadaczami gruntów przylegających do nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 1 lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji, służebności lub innych praw dotyczących nieruchomości;
• nie jest Pani wiadome, aby działka miała wady fizyczne uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, ponadto nie jest jej wiadome aby nieruchomość miała wady prawne, czy też wady ukryte;
• przedmiot umowy przedwstępnej lub sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części;
• nie toczą się żadne postępowania mogące uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, lub doprowadzić do uznania tych umów za nieważne albo bezskuteczne oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również brak jest podstaw do wystąpienia przez jakikolwiek podmiot o uznanie umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży za bezskuteczną na podstawie art. 59 i 527 oraz następnych Kodeksu cywilnego;
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 1ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 1nie jest położona na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej ani obszarów obserwacji archeologicznych, jak też na terenie potencjalnego zagrożenia powodzią i nie jest objęta szczególną ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody i ochronie środowiska;
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 1nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w art. 8 i art. 25 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
• działka ta nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz w stosunku do niej nie została wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów w trybie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
• nie jest pokryta śródlądowymi wodami stojącymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka w rozumieniu przepisów ustawy Prawo wodne;
• nie jest Pani wiadome aby na tej działce występowały zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu, w rozumieniu przepisów ustawy z 27 kwietnią 2001 r. Prawo ochrony środowiska;
• nie posiada Pani wiedzy, aby na przedmiotowej działce znajdowały się jakiekolwiek niezewidencjonowane sieci infrastruktury technicznej;
• nie zalega Pani z płatnościami jakichkolwiek danin publicznych na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego a także innych należności, do których stosuje się przepisy ustawy z 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, co zobowiązuje się potwierdzić przedkładając do przyrzeczonej umowy sprzedaży stosowne zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego wydane w trybie art. 306e) ustawy Ordynacja podatkowa;
• zobowiązuje się Pani nie podejmować żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkiem których będzie zbycie lub obciążenie przedmiotowej działki (za wyjątkiem obciążeń za zgodą i wiedzą przyszłego kupującego), a także nie będzie składać jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości;
• nabyła Pani prawo własności przedmiotowej działki będąc mężatką, nadal pozostaje w związku małżeńskim, a w jej małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej ustanowiony na podstawie okazanej w wypisie umowy majątkowej małżeńskiej, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza w (…) – Pana I. P.;
• zrzeka się Pani prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji przyszłego kupującego, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów;
• zobowiązuje się Pani na wezwanie przyszłego kupującego ustanowić na przedmiotowej działce wszelkie służebności przesyłu jakie okażą się konieczne w związku z realizacją przez niego inwestycji na działce;
• nie spowoduje Pani żadnych obciążeń działki bez zgody i wiedzy przyszłego kupującego, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Pytanie

Czy sprzedając w 2024 r. nieruchomość opisaną w polu nr 61 – po uprzednim zawarciu umowy sprzedaży z dodatkową umową użyczenia i prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane – taka dostawa gruntu będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a z tytułu jej dostawy będzie Pani czynnym podatnikiem podatku VAT zobowiązanym m.in. podwyższyć cenę sprzedaży o należny podatek VAT, wystawić kupującemu fakturę i zapłacić do właściwego organu podatkowego należny podatek VAT?

Pani stanowisko

Sprzedając w 2024 r. nieruchomość opisaną w polu 61 – po uprzednim zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy użyczenia i udzielając prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – taka dostawa gruntu nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z tytułu tej dostawy gruntu nie będzie Pani czynnym podatnikiem podatku VAT zobowiązanym m.in. podwyższyć cenę sprzedaży o należny podatek VAT, wystawić fakturę i zapłacić do właściwego organu podatkowego należny podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Panią we wniosku wynika, że:

• jest Pani właścicielką działki niezabudowanej nr 1, którą nabyła Pani w grudniu 2015 r. od swojego małżonka w formie darowizny, z którym pozostaje Pani od 2006 r. w rozdzielności majątkowej (zniesienie wspólności majątkowej na podstawie umowy małżeńskiej),
• przedmiotowa działka stanowi grunty rolne i pastwiska – IV klasa – objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych,
• Pani małżonek nabył działkę nr 1 w 2015 r. od matki na podstawie umowy darowizny,
• pracuje Pani zawodowo na podstawie umowy o pracę,
• nigdy nie prowadziła Pani działalności pozarolniczej, nie była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, nie była Pani również rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
• na powyższą działkę nie poczyniła Pani żadnych nakładów, nie korzystała z niej, nie pobierała Pani w stosunku do działki żadnych dopłat, dotacji, nie bywała Pani na nieruchomości, jedyna aktywność w stosunku do działki jaką Pani poczyniła to opłacanie podatku rolnego,
• przedmiotowa działka nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana do działalności rolniczej, nie była także nigdy przedmiotem umowy dzierżawy ani żadnej innej umowy, również na dzień sprzedaży działka nr 1nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy,
• 16 listopada 2023 r. zawarła Pani z potencjalnym kupującym umowę użyczenia do 30 lipca 2024 r., tj. na czas zawarcia umowy sprzedaży, również w tym dniu została zawarta przez Panią w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna.

Wskazała Pani, że powodem zawarcia umowy użyczenia są warunki stawiane przez podmioty wyrażające zgody na zabudowę na działce. Zgodnie z umową użyczenia przyszły kupujący nie ma prawa wykonywać na działce robót gruntowych, składować odpadów ani wykonywać innych czynności, które zmieniłyby status przedmiotowej działki.

Dodatkowo wskazała Pani, że ani w przedwstępnej umowie sprzedaży, ani w umowie użyczenia, ani też w innym dokumencie, nie udzieliła Pani żadnego pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu. Z zakresu porozumienia, który obowiązuje Panią i przyszłego kupującego wynika, że:

• udzieliła Pani jedynie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, według której kupujący ma prawo do składnia we własnym imieniu wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nieruchomości badań o odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji,
• a kupujący ma prawo do uzyskania na swoją rzecz:
• warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, występowania we własnym imieniu we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością - przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i odbiorem odpadów, w tym między innymi przed właściwym Zakładem (...) w (…) z siedzibą w (…), (...) Zakładem (...) w (…), Urzędem Miejskim w (…), właściwym Zakładem (...), zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług,
• regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji - pozwolenia wodnoprawnego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez przyszłego kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez przyszłego kupującego,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o lokalizacji zjazdów publicznych dla nieruchomości na cele planowanej inwestycji od właściwego zarządcy drogi, dokonywania uzgodnień projektowych, zgłoszeń,
• uzyskania na własną rzecz decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,
• uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej działki, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
• składania i podpisywania we własnym imieniu i na swoją rzecz wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały przyszłego kupującego.

Natomiast z warunków zawartych w umowie przedwstępnej z 16 listopada 2023 r. wynika, że:

a)  przyszły kupujący uzyska na własną rzecz ostateczną i prawomocną (tj. niezaskarżalną zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w toku ewentualnego postępowania przed sądami administracyjnymi oraz Naczelnym Sądem Administracyjnym w (...) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku o charakterze usługowo-magazynowym, który zostanie zlokalizowany na będącej przedmiotem umowy działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 1 oraz nieruchomości sąsiedniej oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną;

b)  przyszły kupujący łącznie nabędzie prawo własności nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej numerem geodezyjnym 1;

c)  oświadczenia i zapewnienia podatnika zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, m.in. w zakresach, że: wpisy ujawnione w księdze wieczystej działki nie ulegną zmianie, działka wolna jest od ciężarów i długów oraz roszczeń osób trzecich, i że nie toczy się w stosunku do niej żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani postępowanie egzekucyjne, nie jest przedmiotem zabezpieczeń, w szczególności bankowych, ponadto nieruchomość ta nie jest wydzierżawiana, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej, nie zalega Pani z zapłatą podatku od nieruchomości, działka nie jest bezumownie używana przez osoby trzecie, a osoby trzecie nie mają prawa do korzystania z tej nieruchomości na jakiejkolwiek podstawie prawnej, w stosunku do działki nie ustanowiono umownego prawa pierwokupu lub odkupu, nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie cywilne lub administracyjne, nie istnieją żadne spory pomiędzy Panią a właścicielami lub posiadaczami gruntów przylegających do nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 1 lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji, służebności lub innych praw dotyczących nieruchomości, nie toczą się żadne postępowania mogące uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie z Pani wskazaniem – zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie stanowi pełnomocnictwa, lecz jest zgodą na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, na podstawie której przyszły kupujący może działać we własnym imieniu i na własną rzecz.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy dostawa gruntu stanowiącego działkę nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i w konsekwencji nie będzie Pani w związku z dostawą gruntu występowała w roli podatnika podatku VAT zobowiązanego do wystawienia faktury i wykazania podatku należnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa gruntu stanowiącego działkę nr 1nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wskazała Pani w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość, którą nabyła Pani od męża nie była przez Panią wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej. Przed planowaną transakcją dostawy nie czyniła Pani żadnych nakładów na przedmiotową działkę, nie bywała Pani na niej w żadnym celu, w stosunku do działki nr 1 nie poczyniła Pani także innych aktywnych działań. Działka nie była/nie jest i na dzień sprzedaży nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy. W analizowanej sprawie wskazała Pani, że w związku z brakiem pomysłu na przedmiotową nieruchomość zawarła Pani z pośrednikiem umowę na znalezienie strony kupującej i taki kupujący się znalazł. Zawarła Pani, co prawda z przyszłym kupującym umowę użyczenia, ale – jak Pani wskazała - przyszły kupujący nie ma prawa wykonywać na działce robót gruntowych, składować odpadów ani wykonywać innych czynności, które doprowadziłyby do zmiany statusu działki. Wprawdzie zawarła Pani z przyszłym kupującym umowę przedwstępną sprzedaży działki nr 1, jednak nie udzieliła Pani w niej ani w żadnym innym dokumencie żadnych pełnomocnictw do działania w Pani imieniu. Jak Pani wskazała, Kupujący uzyskał od Pani zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, jednak jest to zgoda, na podstawie której Kupujący może działać tylko we własnym imieniu i na swoją rzecz. Zawarta pomiędzy Panią a przyszłym kupującym umowa przedwstępna sprzedaży nie obejmuje dodatkowych warunków poza wymienionymi we wniosku, takich jak np.: uzyskania warunków technicznych przyłączenie nieruchomości do infrastruktury technicznej, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, tj. składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, pism, korespondencji, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wycince drzew, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów publicznych, uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów.

Wszystko to oznacza, że działka nr 1 nie była i nie jest dla Pani źródłem uzyskiwania potencjalnych korzyści majątkowych i że Pani, w celu jej sprzedaży nie zaangażowała środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazała Pani aktywności w przedmiocie jej zbycia porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności podejmowane przez Panią odnośnie działki nr 1 nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie można ich porównać z działaniami podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przy sprzedaży działki nr 1 skorzysta więc Pani z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W przedmiotowej sprawie zatem, sprzedaż działki nr 1 nie będzie przejawem działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w sprawie z tytułu dostawy nieruchomości – działki gruntu nr 1 nie będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i przedmiotowa transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji nie będzie Pani w związku z dostawą tego gruntu zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż i zapłacenia podatku należnego.

Tym samym Pani stanowisko, że sprzedaż gruntu – działki nr 1 po uprzednim zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, umowy użyczenia i udzieleniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, i w konsekwencji w związku z jej sprzedażą nie będzie Pani występowała w roli podatnika podatku VAT zobowiązanego do wystawienia faktury na rzecz kupującego i zapłacenia należnego podatku VAT uznaję za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy  z  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).