Możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzą Państwo działalność gospodarczą na terenie Polski od 2011 r., polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i są Państwo czynnym podatnikiem VAT. Udziałowcami są:

• M.G. - udział 50%,
• E.G. - udział 50%.

Są Państwo właścicielem kilku budynków oraz działek gruntu i użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym przedmiotowe nieruchomości są położone. Udostępniają Państwo powierzchnię tych budynków pod najem na podstawie umów zawieranych z kontrahentami. Budynki, grunty i prawa wieczystego użytkowania są Państwa środkami trwałymi i podlegają amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

30 czerwca 2014 r. Spółka (...) nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa prowadzonego przez E.G., w skład którego wchodziło:

• prawo użytkowania wieczystego do 17 września 2096 r. nieruchomości Skarbu Państwa o powierzchni (…) ha położonej w (…),
• własność posadowionego na tej nieruchomości budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, przeznaczonego na cele biurowe,
• prawa majątkowe wynikające z zawartych umów:

a)umów najmu,

b)umów na dostawę mediów (energia, woda),

c)umów dotyczących zarządzania, ochrony i konserwacji budynku,

d)umowy na roboty remontowo-budowlane obejmujące aranżację pomieszczeń budynków,

e)umowy pośrednictwa w najmie,

• należności przyszłe z umów najmu,
• zobowiązania przyszłe z umów o pośrednictwo w najmie, dostaw energii i wody oraz z częściowego wykonania umów o roboty budowlano-remontowe.

Działka gruntu, będąca w użytkowaniu wieczystym, oraz budynek biurowy (…) został nabyty 18 grudnia 2009 r. przez małżonków M.G. i E.G. na zasadach wspólności ustawowej z zamiarem wykorzystania nieruchomości w prowadzonej przez E.G. działalności gospodarczej, po uprzedniej przebudowie i nadbudowie budynku, aby dostosować go do świadczenia usług wynajmu na cele biurowe.

W latach 2009-2013 zostały poniesione nakłady związane z robotami budowlanymi i po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynek został 5 lipca 2013 r. przyjęty do używania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych i amortyzowany w przedsiębiorstwie prowadzonym przez E.G.

Poniesione nakłady stanowiły ulepszenie budynku i przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu. W tamtym okresie Pani E.G. była czynnym podatnikiem VAT, od transakcji nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Natomiast od poniesionych nakładów przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dotyczących modernizacji budynku.

W roku 2014 nastąpił aport zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła opisana nieruchomość, do spółki jawnej - czynność ta była wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Na tę okoliczność wydana została 4 lutego 2013 r. interpretacja indywidualna - sygnatura ITPP2/443-1408/12/EK.

Od tego momentu budynek jest przedmiotem najmu.

Od momentu jego nabycia ponosili Państwo wydatki na jego ulepszenie, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej tego budynku.

10 października 2023 r. została wydana interpretacja indywidualna 0114-KDIP1-3.4012.428.2023.2.LK, dotycząca zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży budynku wraz z użytkowaniem wieczystym działki oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia.

Aktualnie stan faktyczny uległ zmianie w części dotyczącej poniesionych przez Państwa nakładów na ulepszenie.

Aktualnie zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość (…).

Pytanie

Czy mogą Państwo zastosować przy dostawie nieruchomości (…) wraz z prawem wieczystego użytkowania art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stoją Państwo na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości (…) może korzystać z rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Przyjęta w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT opcja wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wymaga uznania, że jego nabywca traktowany jest jako następca prawny podatnika dokonującego zbycia.

W tej sytuacji dochodzi do sukcesji prawnopodatkowej, następuje przeniesienie na nabywcę zasad dotyczących opodatkowania VAT w odniesieniu do czynności związanych z nabytym mieniem, na warunkach identycznych, jakie obowiązywałyby zbywcę, gdyby do zbycia nie doszło. W konsekwencji podatnik, który nabył przedsiębiorstwo i nadal je prowadzi może korzystać z uprawnień służących zbywcy tego przedsiębiorstwa.

Przyjmując takie założenie, zdaniem Państwa, mają Państwo prawo do zastosowania zwolnienia przy dostawie budynku (…) - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z uwagi na to, że nakłady na budynek ponoszone przez E.G. przekroczyły 30% wartości początkowej środka trwałego, doszło w roku 2013 do ponownego pierwszego zasiedlenia budynku. W obecnej chwili spełniony jest warunek art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) - od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata.

Po wniesieniu ZCP do Spółki nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia, ponieważ nakłady ponoszone przez Państwa na ulepszenie budynku nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

W Państwa opinii, mają Państwo także prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT i wybrania opodatkowania dostawy omawianego obiektu, przy zachowaniu warunków zawartych w powyższym przepisie.

Opodatkowanie dostawy użytkowania wieczystego będzie tożsame z opodatkowaniem budynku na podstawie art. 29a ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność gospodarczą w formie spółki jawnej, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT.

Udziałowcami Spółki są Pan M.G. (udział 50%) i Pani E. G. (udział 50%).

30 czerwca 2014 r. nabyli Państwo zorganizowaną część przedsiębiorstwa prowadzonego przez E.G., w skład którego wchodziło m.in. prawo użytkowania wieczystego do 17 września 2096 r. nieruchomości Skarbu Państwa o powierzchni (…) ha położonej w (…) oraz własność posadowionego na tej nieruchomości budynku, przeznaczonego na cele biurowe. Nieruchomość ta została nabyta 18 grudnia 2009 r. przez małżonków M. G. i E.G. na zasadach wspólności ustawowej z zamiarem wykorzystania nieruchomości w prowadzonej przez E.G. działalności gospodarczej, po uprzedniej przebudowie i nadbudowie budynku, aby dostosować go do świadczenia usług wynajmu na cele biurowe.

Zamierzają Państwo zbyć ww. działkę zabudowaną budynkiem biurowym.

Od 2014 r. budynek jest przedmiotem najmu.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy przy dostawie przedmiotowej nieruchomości mogą Państwo zastosować art. 43 ust. 10-11 ustawy.

Na wstępie należy nadmienić, że dokonywana przez Państwa dostawa omówionej we wniosku nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nieruchomość ta jest bowiem wykorzystywana w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Wskazać ponadto należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl natomiast art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazaliście Państwo w opisie sprawy, od momentu nabycia nieruchomości ponosili Państwo wydatki na jej ulepszenie, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej tego budynku. Ponadto, budynek biurowy od momentu jego nabycia tj. od 30 czerwca 2014 r. jest przedmiotem najmu, wykorzystywanym na potrzeby Państwa działalności gospodarczej.

Stwierdzić tym samym należy, że doszło już do pierwszego zasiedlenia ww. budynku, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, a ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej tego budynku, nie były przez Państwa dokonywane. W związku z powyższym, dostawa przedmiotowego budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a momentem jego sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, dostawa budynku biurowego (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy towaru – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest więc w tym przypadku bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta będzie również dostawa gruntu, znajdującego się w użytkowaniu wieczystym, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy przedmiotowego budynku – wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż dla dostawy budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – będą Państwo mogli zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawę nieruchomości (…) z zastosowaniem odpowiedniej dla tej czynności stawki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).