Niepodleganie opodatkowaniu sprzedaży działek będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 listopada 2023 r. (wpływ 10 listopada 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi posiadającymi miejsce zamieszkania na terytorium RP i polską rezydencję podatkową.

Wnioskodawcy w kwietniu 2007 r. nabyli od osób fizycznych, do majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w … (woj. …), składającej się wówczas z działek o numerach ewidencyjnych: (…) o łącznej powierzchni ... ha.

Przedmiotowa nieruchomość od daty nabycia, przez wiele lat nie była przez Wnioskodawców w żaden sposób użytkowana i stanowi użytki gruntowe oznaczone symbolami: RIVa o RIVb. W szczególności Wnioskodawcy ani przedmiotowej Nieruchomości nie dzierżawili, ani też sami indywidualnie nie wykorzystywali jej do celów działalności rolnej bądź innej działalności o charakterze zarobkowym. Celem nabycia nieruchomości (przy czym wówczas bez wyraźnego horyzontu czasowego) była między innymi chęć realizacji własnej inwestycji budowlanej, polegającej na budowie domu jednorodzinnego, który miał być wykorzystywany dla celów mieszkalnych przez oboje Wnioskodawców (oraz ich dzieci). Między innymi w tym celu, Wnioskodawcy dokonali w październiku 2007 r. scalenia działek w jedną działkę o numerze ewidencyjnym 1.1, a następnie jej ponownego podziału geodezyjnego na nowe działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 (dalej: Nieruchomość), które zgodnie z mapą podziału zostały wpisane do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w …, w styczniu 2008 r. (decyzja zatwierdzająca podział została wydana w maju 2008 r.).

Wnioskodawcy na moment podziału Nieruchomości nie byli jednak zdeterminowani, aby wybudować budynek i zamieszkać w nim na stałe, co było spowodowane pobytem i pracą zawodową Wnioskodawcy będącego stroną postępowania poza granicami kraju. Wnioskodawcy nie mieli ustalonych ram czasowych pobytu za granica, bowiem Wnioskodawca będący stroną postępowania realizował się zawodowo w dynamicznie rozwijającej się technologii (telekomunikacji). Nabycie nieruchomości, Wnioskodawcy traktowali jako formę zabezpieczenia na przyszłość i możliwość budowy domu w przyszłości, jednak bez zdefiniowanych planów inwestycyjnych lub rozwojowych. Natomiast wybór … jako lokalizacji, w której Wnioskodawcy nabyli Nieruchomości było uzależnione od zainteresowań Wnioskodawców i sposobu spędzania wolnego czasu.

Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania, małżonka drugiego z Wnioskodawców, nieco wcześniej powróciła z dziećmi do Polski, co spowodowane było chorobą rodziców Wnioskodawczyni i opieka nad nimi. W tym czasie Wnioskodawczyni zrezygnowała z pracy zawodowej i zajęła się organizacją życia rodzinnego w Polsce. Ponieważ Wnioskodawczyni nie mogła jednocześnie pozostawać w sposób stały bez pracy, zarejestrowała działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, przy czym ogranicza się ona do własności Wnioskodawców.

W międzyczasie, w sąsiedztwie Nieruchomości, zrealizowanych zostało kilka inwestycji deweloperskich przez podmioty profesjonalnie zajmujące się taką działalnością, w tym przez podmiot, który zwrócił się do Wnioskodawców z ofertą nabycia Nieruchomości (dalej: Kupujący). Kupujący, to spółka kapitałowa z siedzibą w …, będąca podatnikiem podatku VAT, która zrealizowała w rejonie Nieruchomości (ale nie tylko) kilka inwestycji deweloperskich.

Wnioskodawcy, po analizie oferty, podjęli niezobowiązujące rozmowy z Kupującym, chcąc jednak jednocześnie zachować sobie prawo i możliwość realizacji własnej inwestycji, polegającej wciąż na budowie domu jednorodzinnego, który miałby być przez nich wreszcie zamieszkany. Z planami wiąże się również chęć powrotu Wnioskodawcy do Polski, po wielu latach pracy zawodowej w …. Ponadto oferta jest o tyle korzystna, że środki pochodzące ze sprzedaży części Nieruchomości, będą mogły zostać wykorzystane na budowę domu jednorodzinnego.

W wyniku przeprowadzonych rozmów strony powzięły określone ustalenia i zawarły w dniu 5 lipca 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności części Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Po spełnieniu określonych w Umowie Przedwstępnej przesłanek - strony zawrą umowę przeniesienia prawa własności części Nieruchomości (dalej: Umowa Przyrzeczona).

Na podstawie przedmiotowych ustaleń, Wnioskodawcy złożyli wniosek o podział geodezyjny działki 1, w wyniku którego powstały nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i łącznej powierzchni ... ha. Zgodną intencją Wnioskodawców oraz Kupującego, potwierdzoną w drodze zawarcia umowy przedwstępnej jest sprzedaż przez Sprzedających na rzecz Kupującego działek gruntu o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz działek o projektowanych numerach 11, 12, 13, 14 (które powstaną na skutek podziału działki o numerze 1), o łącznej powierzchni ... ha (dalej łącznie jako: Nieruchomość Zbywana).

Z kolei na działkach o projektowanych numerach 8, 9, oraz 10 (które również powstaną na skutek podziału działki o numerze 1 i które pozostaną własnością Wnioskodawców (dalej: Nieruchomość Sąsiednia) o łącznej powierzchni ... ha, Wnioskodawcy planują zrealizować inwestycję budowlaną, polegającą na budowie domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawcy planują zamieszkać (dalej: Budynek 1) oraz dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dalej: Budynki 2 i 3), z których oba będą zawierały dwa samodzielne lokale mieszkalne (wraz z infrastrukturą towarzyszącą), przy czym wykonawcą inwestycji w zakresie Budynków 2 i 3 (dalej: Inwestycja Sprzedających) ma być Kupujący, z którym Wnioskodawcy zawrą umowę o przeprowadzenie prac budowlanych. Propozycję, aby w ten sposób przeprowadzić transakcję sprzedaży Nieruchomości Zbywanej (tj. połączonej z budową na rzecz Wnioskodawców budynków na nieruchomości Sąsiedniej) złożył Kupujący, który na co dzień zajmuje się budową budynków mieszkalnych (była to zresztą propozycja wyjściowa Kupującego).

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Wójta Gminy (w dniu 20 czerwca 2023 r.):

a)Działki o numerach 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy są położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pensjonatowej o rekreacji indywidualnej (symbol 43.2 MN/MT),

b)Działka o numerze 1, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy jest położona częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i rekreacji indywidualnej - ok. 49 % jej powierzchni (symbol 43.2a MN/MT), częściowo na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pensjonatowej i rekreacji indywidualnej - ok 11 % powierzchni (symbol 43.2 MN/MT) i częściowo na terenach rolnych - ok 40 % jej powierzchni (symbol 38.1R).

Sprzedaż Nieruchomości Zbywanej nie podlega ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, bowiem działki wchodzące w jej skład położone są na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, tj. leżą na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkalno - usługowej (pensjonatowej) i rekreacji indywidualnej.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy nie są zobowiązani w szczególności do:

a)uzyskania decyzji obejmującej zgodę na usunięcie z Nieruchomości Zbywanej jakichkolwiek drzew lub krzewów, w tym ponoszenia jakichkolwiek opłat administracyjnych z tego tytułu, czy też ponoszenia kosztów faktycznego usunięcia drzew lub krzewów, względnie kosztów przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych, jak również kosztów utrzymania nasadzeń przez okres przewidziany w decyzji,

b)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji oraz w przypadku nałożenia takiego obowiązku również do poniesienia kosztów związanych z należnością nałożoną w wyżej wymienionej decyzji czy też opłatami rocznymi,

c)uzyskania innych decyzji, opinii, uzgodnień czy porozumień dotyczących lub związanych z planowaną przez Kupującego inwestycją na terenie Nieruchomości Zbywanej.

Kupujący zobowiązał się z kolei, że przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej, ustanowi na terenie Nieruchomości Zbywanej, na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Sąsiedniej, służebność gruntową, na warunkach zdefiniowanych w Umowie Przedwstępnej.

Załącznikiem do Umowy Przedwstępnej jest m.in. projekt zagospodarowania terenu między innymi z zaznaczonymi domem jednorodzinnym (w którym Wnioskodawcy planują zamieszkać osobiście) i dwoma budynkami - tj. Budynkiem 2 i 3 (oraz rzutami lokali które zostaną zrealizowane w ramach Budynków 2 i 3, zawierającymi m.in. zestawienie powierzchni i pomieszczeń tych lokali).

Strony dodatkowo uzgodniły, iż Kupujący przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę Budynków 2 i 3 dostarczy Wnioskodawcom i przekaże im do akceptacji kompletną dokumentację projektową Budynków 2 i 3.

Wnioskodawcy oświadczyli w Umowie Przedwstępnej, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego, nieruchomością jaka pozostanie własnością Wnioskodawców na cele budowlane, w zakresie wystąpienia przez Kupującego z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę oraz pozostałych zgód i opinii niezbędnych do zrealizowania Budynków 2 i 3 oraz wyrazili zgodę na prowadzenie prac budowlanych związanych z Budynkami 2 i 3.

Kupujący, jako profesjonalny podmiot działający na rynku deweloperskim planuje realizację na Nieruchomości Zbywanej (sąsiadującej z Nieruchomością Sąsiednią, która pozostanie własnością Wnioskodawców) inwestycji w postaci budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz ewentualnie hotel wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej, tj. przenoszącej prawo własności Nieruchomości Zbywanej na rzecz Kupującego uwarunkowane jest ziszczeniem się, we wskazanych terminach, następujących przesłanek:

a)uzyskania przez Wnioskodawców - na ich koszt i ich staraniem - decyzji podziałowej, na mocy której zostanie zatwierdzony podział działki o numerze 1, w wyniku którego mają powstać nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu koniecznego do uzyskania pozwolenia na budowę budynków stanowiących inwestycję Kupującego,

b)przygotowania staraniem i na koszt Kupującego, kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji Sprzedających, w zakresie dotyczącym Budynków 2 i 3,

c)uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Budynków 2 i 3 do sieci energetycznej,

d)uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń i decyzji i postanowień właściwych organów, potrzebnych do kompletnej realizacji inwestycji w postaci budowy na rzecz Sprzedających Budynków 2 i 3 oraz kompletnej realizacji infrastruktury drogowej, która powinna zostać zlokalizowana na terenie Nieruchomości Zbywanej, celem zapewnienia Nieruchomości Sąsiedniej jaka zostanie własnością Wnioskodawców dostępu do drogi publicznej oraz uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji Sprzedających, a wszystko to zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, wizualizacjami Budynków 2 i 3 oraz umową o roboty budowlane, która zostanie zawarta przez Wnioskodawców z Kupującym najpóźniej do 30 grudnia 2023 r.,

e)zawarcia przez Wnioskodawców z Kupującym umowy o roboty budowlane, mającej na celu szczegółowe uregulowanie warunków realizacji Inwestycji Sprzedających, przez Kupującego,

f)złożenia przez Kupującego w treści umowy przyrzeczonej oświadczeń o wykonaniu określonych zobowiązań, o których mowa w Umowie Przedwstępnej,

g)doprowadzenia przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem do ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Sąsiedniej, która pozostanie własnością Wnioskodawców, służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zbywaną,

h)istnienia - w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej - możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego i nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp. dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd zwykły oraz drogę dojazdową, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody,

i)pozostawania przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej czynnym podatnikiem podatku VAT,

j)uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej również na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń i decyzji i postanowień właściwych organów, potrzebnych do kompletnej realizacji inwestycji deweloperskiej Kupującego, a w szczególności uzyskania ostatecznego, prawomocnego pozwolenia na budowę inwestycji.

Przesłanki wymienione w pkt b-i) zostały zastrzeżone na rzecz Wnioskodawców, co oznacza, że jeżeli którakolwiek z nich nie ziści się przed upływem powołanych terminów, Kupujący nie będzie uprawniony do żądania od Wnioskodawców zawarcia Umowy Przyrzeczonej, natomiast Wnioskodawcy będą uprawnieni do żądania od Kupującego zawarcia takiej Umowy Przyrzeczonej, w szczególności zwalniając Kupującego z konieczności ziszczenia się którejkolwiek przesłanki (za wyjątkiem przesłanki z pkt a) jako koniecznej do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Strony uzgodniły jednocześnie, że zapłata ceny za Nieruchomość Zbywaną zostanie dokonana poprzez:

a)Potrącenie ceny z wierzytelnością Kupującego o zapłatę wynagrodzenia za wykonanie prac budowlanych związanych z realizacją Budynków 2 i 3, które to wynagrodzenie zostało ustalone w wartości równej cenie Nieruchomości Zbywanej, oraz

b)W zakresie należnego podatku VAT, o ile taki podatek będzie się należał Sprzedającym - przelewem na rachunek bankowy.

Kupujący, w celu wykonania obowiązku zapłaty ceny za Nieruchomość Zbywaną zobowiązał się w określonym terminie liczonym od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej:

a)zrealizować w ramach inwestycji Sprzedających, własnym staraniem i na swój koszt Budynki 2 i 3, przy czym Budynek 3 zostanie wykonany w stanie deweloperskim, zaś Budynek 2 będzie wykończony i urządzony „pod klucz”, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej oraz umową o roboty budowlane;

b)dokonać protokolarnego przekazania Wnioskodawcom Budynków 2 i 3.

W przypadku niewykonania któregokolwiek z zobowiązań Kupującego, określonych w pkt a i b) powyżej, w szczególności w przypadku opóźnienia w wybudowaniu i wydaniu Wnioskodawcom Budynków 2 i 3, Wnioskodawcy wezwą Kupującego do należytego wykonania zobowiązania (wyznaczając określony termin) a w przypadku dalszym uchybieniom, Kupujący zobowiązuje się do zapłaty Wnioskodawcom kary umownej w określonej wysokości.

Ponadto Kupujący, dla zabezpieczenia roszczeń Wnioskodawców (w tym ceny oraz kary umownej):

a)zobowiązał się w Umowie Przyrzeczonej poddać egzekucji, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego oraz

b)ustanowi na rzecz Wnioskodawców na Nieruchomości Zbywanej hipotekę do kwoty 10 mln zł.

Wnioskodawcy nie mają sprecyzowanych planów co do sposobu wykorzystania w przyszłości Budynków 2 i 3, niemniej niewykluczone, iż będą one w przyszłości przedmiotem darowizny na rzecz dzieci Wnioskodawców.

Dokonanie podziału całej nieruchomości nabytej przez Wnioskodawców w 2007 r. i zawarcie Umowy Przedwstępnej przez Wnioskodawców w kształcie opisanym jak powyżej jest o tyle korzystne dla Wnioskodawców, iż pozwoli wykorzystać środki pochodzące ze sprzedaży Nieruchomości Zbywanej na budowę domu jednorodzinnego oraz Budynków 2 i 3.

Wnioskodawca będący stroną postępowania nie posiada w Polsce zarejestrowanej działalności gospodarczej, zaś Wnioskodawca niebędący stroną postępowania posiada w Polsce zarejestrowaną działalność gospodarczą, gdzie przeważającym rodzajem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na pytanie o treści: „Jeżeli Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą to prosimy wskazać, czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, objęte zakresem wniosku, były/są/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania? Jeśli tak, to w jaki sposób działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, objęte zakresem wniosku, były/są/będą przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania wykorzystywane oraz do wykonywania jakich czynności, tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT czy do czynności zwolnionych z opodatkowania?”,

wskazali Państwo: Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania zajmuje się administracją mieszkań, których jest właścicielem wraz z mężem i wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej: sprawdza wszystkie opłaty, angażuje się w sprawy wspólnotowe, dopilnowuje wszystkich przeglądów. Ponadto, znajduje pośredników do wynajmu długoterminowego, najem krótkoterminowy mieszkań jest tylko w czasie gdy Wnioskodawczyni szuka następnego długoterminowego najemcy. W ostatnim czasie, Wnioskodawczyni również nabyła prawa do wystawiania świadectw energetycznych mieszkań i budynków.

Na pytanie o treści: „Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, objęte zakresem wniosku, były/są/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania? Jeśli tak, to w jaki sposób działki były/są/będą przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania wykorzystywane oraz do wykonywania jakich czynności, tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT czy do czynności zwolnionych z opodatkowania?”,

wskazali Państwo: Przedmiotowe nieruchomości nie były od dnia zakupu wykorzystywane w jakikolwiek sposób (w tym do działalności gospodarczej), w tym zwłaszcza do celów najmu/dzierżawy bądź prowadzenia działalności gospodarczej.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania zajmuje się administracją mieszkań których jest właścicielem wraz z mężem i wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej: sprawdza wszystkie opłaty, angażuje się w sprawy wspólnotowe, dopilnowuje wszystkich przeglądów. Ponadto, znajduje pośredników do wynajmu długoterminowego, najem krótkoterminowy mieszkań jest tylko w czasie gdy Wnioskodawczyni szuka następnego długoterminowego najemcy. W ostatnim czasie, Wnioskodawczyni również nabyła prawa do wystawiania świadectw energetycznych mieszkań i budynków.

Nieruchomość położona w … została nabyta na podstawie umowy sprzedaży.

Przedmiotowe nieruchomości nie były od dnia zakupu wykorzystywane w jakikolwiek sposób, w tym zwłaszcza do celów najmu/dzierżawy bądź prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie są w stanie określić z czyjej inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast z całą pewnością mogą określić, że nie nastąpiło to z ich inicjatywy.

Jedyne działania/decyzje wydane/wykonane polegały na scaleniu i ponownym podziale działek. Wnioskodawcy, jako że nie będą brali udziału w dalszym etapie inwestycyjnym, nie są w stanie określić jakie działania w tym zakresie będą podejmowane.

Przed sprzedażą działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, objętych zakresem wniosku, będą wydane pozwolenia na budowę - nastąpi to z inicjatywy potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Wszelkie zaświadczenia z Gminy … z upoważnienia udzielonego przez Wnioskodawców występowała i otrzymywała osoba fizyczna tj. … - geodeta.

Na pytanie nr 12 wezwania o treści: „W związku z informacją, że podpisali Państwo umowę przedwstępną sprzedaży działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, objętych zakresem wniosku, prosimy wskazać: a. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień zawartej umowy, ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedających? b. czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone inne warunki, oprócz wskazanego już we wniosku warunku podziału geodezyjnego działki nr 1, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”,

wskazali Państwo:

Kwestia ta była już szeroko opisana przez Wnioskodawców we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji. Celem dopełnienia warunków formalnych, Wnioskodawcy przedstawiają zagadnienie raz jeszcze (nie mając nic do dodania):

W wyniku przeprowadzonych rozmów strony powzięły określone ustalenia i zawarły w dniu 5 lipca 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności części Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Po spełnieniu określonych w Umowie Przedwstępnej przesłanek - strony zawrą umowę przeniesienia prawa własności części Nieruchomości (dalej: Umowa Przyrzeczona).

Na podstawie przedmiotowych ustaleń, Wnioskodawcy złożyli wniosek o podział geodezyjny działki 1, w wyniku którego powstały nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i łącznej powierzchni ... ha. Zgodną intencją Wnioskodawców oraz Kupującego, potwierdzoną w drodze zawarcia umowy przedwstępnej jest sprzedaż przez Sprzedających na rzecz Kupującego działek gruntu o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz działek o projektowanych numerach 11, 12, 13, 14 (które powstaną na skutek podziału działki o numerze 1), o łącznej powierzchni ... ha (dalej łącznie jako: Nieruchomość Zbywana).

Z kolei na działkach o projektowanych numerach 8, 9, oraz 10 (które również powstaną na skutek podziału działki o numerze 1 i które pozostaną własnością Wnioskodawców (dalej: Nieruchomość Sąsiednia) o łącznej powierzchni ... ha, Wnioskodawcy planują zrealizować inwestycję budowlaną, polegającą na budowie domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawcy planują zamieszkać (dalej: Budynek 1) oraz dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dalej: Budynki 2 i 3), z których oba będą zawierały dwa samodzielne lokale mieszkalne (wraz z infrastrukturą towarzyszącą), przy czym wykonawcą inwestycji w zakresie Budynków 2 i 3 (dalej: Inwestycja Sprzedających) ma być Kupujący, z którym Wnioskodawcy zawrą umowę o przeprowadzenie prac budowlanych. Propozycję aby w ten sposób przeprowadzić transakcję sprzedaży Nieruchomości Zbywanej (tj. połączonej z budową na rzecz Wnioskodawców budynków na Nieruchomości Sąsiedniej) złożył Kupujący, który na co dzień zajmuje się budową budynków mieszkalnych (była to zresztą propozycja wyjściowa Kupującego).

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Wójta Gminy … (w dniu 20 czerwca 2023 r.):

a)Działki o numerach 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy są położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pensjonatowej o rekreacji indywidualnej (symbol 43.2 MN/MT),

b)Działka o numerze 1, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy jest położona częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i rekreacji indywidualnej - ok. 49 % jej powierzchni (symbol 43.2a MN/MT), częściowo na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pensjonatowej i rekreacji indywidualnej - ok 11 % powierzchni (symbol 43.2 MN/MT) i częściowo na terenach rolnych - ok 40 % jej powierzchni (symbol 38.1R).

Sprzedaż Nieruchomości Zbywanej nie podlega ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, bowiem działki wchodzące w jej skład położone są na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, tj. leżą na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkalno - usługowej (pensjonatowej) i rekreacji indywidualnej.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy nie są zobowiązani w szczególności do:

a)uzyskania decyzji obejmującej zgodę na usunięcie z Nieruchomości Zbywanej jakichkolwiek drzew lub krzewów, w tym ponoszenia jakichkolwiek opłat administracyjnych z tego tytułu, czy też ponoszenia kosztów faktycznego usunięcia drzew lub krzewów, względnie kosztów przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych, jak również kosztów utrzymania nasadzeń przez okres przewidziany w decyzji,

b)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji oraz w przypadku nałożenia takiego obowiązku również do poniesienia kosztów związanych z należnością nałożoną w wyżej wymienionej decyzji czy też opłatami rocznymi,

c)uzyskania innych decyzji, opinii, uzgodnień czy porozumień dotyczących lub związanych z planowaną przez Kupującego inwestycją na terenie Nieruchomości Zbywanej.

Kupujący zobowiązał się z kolei, że przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej, ustanowi na terenie Nieruchomości Zbywanej, na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Sąsiedniej, służebność gruntową, na warunkach zdefiniowanych w Umowie Przedwstępnej.

Załącznikiem do Umowy Przedwstępnej jest m.in. projekt zagospodarowania terenu między innymi z zaznaczonymi domem jednorodzinnym (w którym Wnioskodawcy planują zamieszkać osobiście) i dwoma budynkami - tj. Budynkiem 2 i 3 (oraz rzutami lokali które zostaną zrealizowane w ramach Budynków 2 i 3, zawierającymi m.in. zestawienie powierzchni i pomieszczeń tych lokali).

Strony dodatkowo uzgodniły, iż Kupujący przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę Budynków 2 i 3 dostarczy Wnioskodawcom i przekaże im do akceptacji kompletną dokumentację projektową Budynków 2 i 3.

Wnioskodawcy oświadczyli w Umowie Przedwstępnej, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego, nieruchomością jaka pozostanie własnością Wnioskodawców na cele budowlane, w zakresie wystąpienia przez Kupującego z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę oraz pozostałych zgód i opinii niezbędnych do zrealizowania Budynków 2 i 3 oraz wyrazili zgodę na prowadzenie prac budowlanych związanych z Budynkami 2 i 3.

Kupujący, jako profesjonalny podmiot działający na rynku deweloperskim planuje realizację na Nieruchomości Zbywanej (sąsiadującej z Nieruchomością Sąsiednią, która pozostanie własnością Wnioskodawców) inwestycji w postaci budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz ewentualnie hotel wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej, tj. przenoszącej prawo własności Nieruchomości Zbywanej na rzecz Kupującego uwarunkowane jest ziszczeniem się, we wskazanych terminach, następujących przesłanek:

a)uzyskania przez Wnioskodawców - na ich koszt i ich staraniem - decyzji podziałowej, na mocy której zostanie zatwierdzony podział działki o numerze 1, w wyniku którego mają powstać nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu koniecznego do uzyskania pozwolenia na budowę budynków stanowiących inwestycję Kupującego,

b)przygotowania staraniem i na koszt Kupującego, kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji Sprzedających, w zakresie dotyczącym Budynków 2 i 3,

c)uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Budynków 2 i 3 do sieci energetycznej,

d)uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń i decyzji i postanowień właściwych organów, potrzebnych do kompletnej realizacji inwestycji w postaci budowy na rzecz Sprzedających Budynków 2 i 3 oraz kompletnej realizacji infrastruktury drogowej, która powinna zostać zlokalizowana na terenie Nieruchomości Zbywanej, celem zapewnienia Nieruchomości Sąsiedniej jaka zostanie własnością Wnioskodawców dostępu do drogi publicznej oraz uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji Sprzedających, a wszystko to zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, wizualizacjami Budynków 2 i 3 oraz umową o roboty budowlane, która zostanie zawarta przez Wnioskodawców z Kupującym najpóźniej do 30 grudnia 2023 r.

e)zawarcia przez Wnioskodawców z Kupującym umowy o roboty budowlane, mającej na celu szczegółowe uregulowanie warunków realizacji Inwestycji Sprzedających, przez Kupującego,

f)złożenia przez Kupującego w treści umowy przyrzeczonej oświadczeń o wykonaniu określonych zobowiązań, o których mowa w Umowie Przedwstępnej,

g)doprowadzenia przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem do ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Sąsiedniej, która pozostanie własnością Wnioskodawców, służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zbywaną,

h)istnienia - w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej - możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego i nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp. dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd zwykły oraz drogę dojazdową, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody;

i)pozostawania przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej czynnym podatnikiem podatku VAT,

j)uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej również na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń i decyzji i postanowień właściwych organów, potrzebnych do kompletnej realizacji inwestycji deweloperskiej Kupującego, a w szczególności uzyskania ostatecznego, prawomocnego pozwolenia na budowę inwestycji.

Przesłanki wymienione w pkt b-i) zostały zastrzeżone na rzecz Wnioskodawców, co oznacza, że jeżeli którakolwiek z nich nie ziści się przed upływem powołanych terminów, Kupujący nie będzie uprawniony do żądania od Wnioskodawców zawarcia Umowy Przyrzeczonej, natomiast Wnioskodawcy będą uprawnieni do żądania od Kupującego zawarcia takiej Umowy Przyrzeczonej, w szczególności zwalniając Kupującego z konieczności ziszczenia się którejkolwiek przesłanki (za wyjątkiem przesłanki z pkt a) jako koniecznej do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Strony uzgodniły jednocześnie, że zapłata ceny za Nieruchomość Zbywaną zostanie dokonana poprzez:

a)Potrącenie ceny z wierzytelnością Kupującego o zapłatę wynagrodzenia za wykonanie prac budowlanych związanych z realizacją Budynków 2 i 3, które to wynagrodzenie zostało ustalone w wartości równej cenie Nieruchomości Zbywanej, oraz

b)W zakresie należnego podatku VAT, o ile taki podatek będzie się należał Sprzedającym - przelewem na rachunek bankowy.

Kupujący, w celu wykonania obowiązku zapłaty ceny za Nieruchomość Zbywaną zobowiązał się w określonym terminie liczonym od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej:

a)zrealizować w ramach inwestycji Sprzedających, własnym staraniem i na swój koszt Budynki 2 i 3, przy czym Budynek 3 zostanie wykonany w stanie deweloperskim, zaś Budynek 2 będzie wykończony i urządzony „pod klucz”, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej oraz umową o roboty budowlane;

b)dokonać protokolarnego przekazania Wnioskodawcom Budynków 2 i 3.

W przypadku niewykonania któregokolwiek z zobowiązań Kupującego, określonych   w pkt a i b) powyżej, w szczególności w przypadku opóźnienia w wybudowaniu i wydaniu Wnioskodawcom Budynków 2 i 3, Wnioskodawcy wezwą Kupującego do należytego wykonania zobowiązania (wyznaczając określony termin) a w przypadku dalszym uchybieniom, Kupujący zobowiązuje się do zapłaty Wnioskodawcom kary umownej w określonej wysokości.

Ponadto Kupujący, dla zabezpieczenia roszczeń Wnioskodawców (w tym ceny oraz kary umownej):

a)zobowiązał się w Umowie Przyrzeczonej poddać egzekucji, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego oraz

b)ustanowi na rzecz Wnioskodawców na Nieruchomości Zbywanej hipotekę do kwoty … mln zł.

Na pytanie o treści: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, objętych zakresem wniosku, oprócz wskazanego już we wniosku udzielonego pełnomocnictwa Kupującemu koniecznego do uzyskania pozwolenia na budowę budynków stanowiących inwestycję Kupującego, udzielą Państwo pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w innym zakresie niż ww. pełnomocnictwo, w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to prosimy wskazać komu pełnomocnictwo będzie udzielone oraz należy wskazać pełen zakres udzielonego pełnomocnictwa, tj.: do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielą Państwo pełnomocnictwa do występowania w Państwa imieniu? b. jakie czynności zostały podjęte/będą podejmowane w ramach udzielonego pełnomocnictwa?”,

odpowiedzieli Państwo: Wszelkie informacje są zawarte w odpowiedzi na pytanie 12.

Wzdłuż drogi przy której jest działka została położona (ale nie przez Wnioskodawców) linia energetyczne (wraz ze skrzynkami). Natomiast Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności ażeby posiadane działki uzbroić w media. Na całym osiedlu (wszystkie istniejące zabudowania na innych, nie należących do Wnioskodawców działkach) nie ma sieci wodociągowej ani kanalizacji. Właściciele istniejących budynków mają indywidualne ujęcia wody i przydomowe szamba. Wnioskodawcy nie maja wiedzy o istniejącej sieci gazowej.

Na pytanie o treści: „Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, objętych zakresem wniosku, poczynili/zamierzacie Państwo poczynić jakiekolwiek działania, dotyczące zwiększenia wartości działek?”,

wskazali Państwo: Nie, Wnioskodawcy nie czynili i nie będą czynili takich starań w żaden sposób.

Z przekazu przedstawiciela potencjalnego nabywcy, podmiot ten sprawdził księgi wieczyste, tj. kto jest właścicielem i poszukiwał Wnioskodawców przez grupy społecznościowe oraz informacje o Wnioskodawcy i jego aktywności zawodowej poza granicami kraju przez kilka lat.

Zbycie opisanych we wniosku nieruchomości nastąpi w wyniku jednej umowy.

Wnioskodawcy (na zasadzie współwłasności majątkowej małżeńskiej) posiadają 7 innych nieruchomości, tj. 6 mieszkań oraz dom jednorodzinny na działce własnościowej. Jedno z sześciu mieszkań zostało nabytych na podstawie renty dożywotniej zawartej z osobą fizyczną (osoby z rodziny), zaś pozostałe nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży. W domu jednorodzinnym mieszka Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania wraz z córką i synem, 2 mieszkania są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej na okres długoterminowy, inne z mieszkań w Warszawie od 2022 jest oddane nieodpłatnie do dyspozycji uchodźcom z Ukrainy, mieszkanie w Sopocie jest użytkowane przez Wnioskodawców jako apartament rekreacyjny, w których Wnioskodawcy spędzają wolne chwile bądź wynajmują sporadycznie w ramach działalności gospodarczej, natomiast drugie mieszkanie w Sopocie czeka na długoterminowe wynajęcie, lecz przeszkodą są długie remonty i niskie zainteresowanie długoterminowym najmem w tej lokalizacji (najem ten również miałby odbywać się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Z kolei ostatnie z mieszkań zajmuje osoba, z którą Wnioskodawcy zawarli umowę renty dożywotniej.

Żadne z ww. mieszkań nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawczyni niebędącej stroną postępowania, lecz jeśli jest już wynajmowane, Wnioskodawczyni przychody z tego tytułu rozpoznaje jako przychody z działalności gospodarczej (rozliczane wg zasad ogólnych).

Przez cały okres inwestowania majątku, Wnioskodawcy nie podejmowali prób sprzedaży nabytych nieruchomości, za wyjątkiem jednego mieszkania o pow. 39m², które zostało sprzedane synowi w 2021 roku na podstawie umowy notarialnej. Wnioskodawca będący stroną postępowania jako główne środki utrzymania definiuje pensje i udziały w firmie, w której jest zatrudniony. Wnioskodawcy nie planują sprzedaży dalszych nieruchomości w celach zarobkowych.

Wnioskodawcy poza nieruchomościami przedstawionymi w odpowiedzi na ww. pytanie, nie posiadają innych nieruchomości, w tym działek.

Wnioskodawcy nie planują nabywać dalszych nieruchomości.

Wybudowanie Budynku 2 i Budynku 3 przez potencjalnego nabywcę Nieruchomości Zbywanej jest wynagrodzeniem za sprzedaż Nieruchomości Zabudowanej na rzecz potencjalnego Nabywcy. Taka forma zapłaty była zaproponowana przez potencjalnego Nabywcę i Wnioskodawcy zgodzili się na tę formę zapłaty.

Ponieważ każda forma zakupu nieruchomości wiąże się z ulokowaniem gotówki, zaś Wnioskodawców nie interesował obrót gotówką, taka forma zapłaty za Nieruchomość (w postaci wybudowania Budynku 2 i Budynku 3) zainteresowała Wnioskodawców.

Budynek 2 będzie początkowo wynajmowany (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), a w późniejszym okresie przekazany dzieciom.

Budynek 3 będzie wykończony z własnych środków Wnioskodawców i następnie, podobnie jak Budynek 2, będzie wynajmowany, a w późniejszym okresie przekazany dzieciom.

Pytanie

Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości Zbywanej będą działać jako podatnicy VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, przy sprzedaży Nieruchomości Zbywanej nie będą działać jako podatnicy VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...). Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe oznacza również, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona w charakterze podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym - jak podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076/16).

W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. Akt   C- 25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym, co wyraźnie podkreśla się w orzecznictwie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).

W orzecznictwie utrwalony został pogląd, iż okolicznościami wskazującymi na prowadzenie działalności gospodarczej są przede wszystkim z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania (taki pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym na gruncie PIT, nie mniej w ocenie Wnioskodawcy powyższe tezy znajdują zastosowanie również na gruncie regulacji VAT; m.in. w wyrokach NSA z dnia 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z dnia 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z dnia 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08).

W jednym z najnowszych orzeczeń NSA w tym zakresie, Sąd zauważył, że w kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (wyrok NSA z 3 marca 2023 r., sygn. I FSK 25/20).

To, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 maja 2021 r., sygn. I SA/Gl 1479/20; podobnie WSA we Wrocławiu w wyroku z 13 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Wr 681/20).

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno (WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. I SA/Bd 76/20). Stąd też stwierdzenie czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21); przy czym przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności (tak NSA w wyroku z 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1758/17); Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (wyrok NSA z 30 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 1269/18), jednakże jak słusznie zauważył WSA w Rzeszowie w wyroku z 5 marca 2020 r., sygn. I SA/Rz 913/19, trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.

Oczywistym jest, iż granica pomiędzy zarządem majątkiem prywatnym a aktywnością wskazującą na prowadzenie działalności gospodarczej może być płynna. Problemy z tym związane stanowią skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym, co stanowi wyprzedaż majątku osobistego w ramach normalnego zarządu własnym mieniem. Natomiast ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w praktyce występują w obrocie prawnym, trudno stworzyć uniwersalny wzorzec zachowań umożliwiający jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia prywatnego. W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wskazał NSA w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17, samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

W podobnym tonie wypowiedział się NSA w dniu 18 grudnia 2018 r., (sygn. II FSK 2577/17), kiedy Sąd zarysował pewną granicę wykonywania działalności gospodarczej, wskazując, iż „nie ma podstaw aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Z drugiej zaś strony, powyższe sytuacje należy jednak odróżnić wyraźnie od przypadków, w których podatnik podejmuje pojedyncze działania, nieukierunkowane na uczynienie ze zbycia nieruchomości stałego źródła zarobkowania, lecz na osiągnięcie choćby korzystniejszej ceny ze zbycia nieruchomości. Fakt, iż podatnik podejmuje starania jedynie celem wzrostu wartości nieruchomości nie mogą być postrzegane jako świadczące o prowadzonej działalności gospodarczej, lecz powinny być traktowane jako właściwy zarząd majątkiem własnym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19), „można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania.” Przy czym zamiar, jako wyraz wewnętrznej motywacji osoby do podejmowania określonych działań, wyraża co najwyżej uzasadnienie na moment podejmowania decyzji i nabycia nieruchomości.

Z kolei w wyroku WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18), sąd stwierdził, iż samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Ocena Wnioskodawców jako działających w charakterze podatnika VAT.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji ustawy o VAT oraz orzecznictwa sądowo - administracyjnego uznać należy, iż Wnioskodawcy przy transakcji sprzedaży Nieruchomości Zbywanej nie będą działać w charakterze podatników VAT. Wnioskodawcy przedmiotowe stanowisko wywodzą przede wszystkim z następujących faktów/okoliczności:

1)incydentalny charakter transakcji, jaki przeprowadzą Wnioskodawcy,

2)brak podejmowania szerszych działań zmierzających do zwiększenia wartości posiadanych nieruchomości bądź przygotowania jej bezpośrednio pod inwestycje deweloperskie (Wnioskodawcy dokonali wyłącznie podziału nieruchomości);

3)brak podejmowania starań celem doprowadzenia mediów do nieruchomości, jak również brak ponoszonych kosztów inwestycyjnych na budowę dróg dojazdowych czy też wewnętrznych dla poszczególnych działek.

Ponadto okoliczności oraz zakres aktywności Wnioskodawców nie wskazują aby uczynili oni ze zbycia ww. przedmiotowych działek gruntu aktywności o charakterze zarobkowym, czy też angażowali środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Celem Wnioskodawców zasadniczo nie jest chęć zarobkowania na nieruchomościach, lecz po prostu zbycie posiadanego majątku i budowa domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawcy planują zamieszkać - wiąże się z tym również powrót Wnioskodawcy będącego stroną postępowania do Polski, po wielu latach z ….

Przede wszystkim okoliczności oraz ograniczony do minimum zakres aktywności Wnioskodawców nie wskazują aby uczynili oni ze zbycia Nieruchomości Zbywanej aktywność o charakterze zarobkowym, zaś jak wskazali Wnioskodawcy, stroną inicjującą wszelkie działania związane ze sprzedażą Nieruchomości Zbywanej był Kupujący, który zrealizował w okolicach Nieruchomości Zbywanej kilka udanych inwestycji, stąd przedmiotowa nieruchomość wpisuje się w długofalową politykę Kupującego.

W ocenie Wnioskodawców, fakt, iż do transakcji sprzedaży Nieruchomości Zbywanej dojdzie po ziszczeniu się warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, uzgodnionych z profesjonalnym podmiotem działającym na rynku deweloperskim, w żaden sposób nie czyni ich przedsiębiorcami, bowiem aktywność w tym zakresie w dalszym ciągu mieści się w ramach prywatnego zarządu nieruchomością. Oczekiwanie na ziszczenie się przedmiotowych warunków stanowi wyłącznie formę zabezpieczenia stron transakcji, co jest standardem rynkowym w przypadku tego typu transakcji.

W ocenie Wnioskodawców, na ocenę stanowiska wpływa również fakt, iż Nieruchomość Zbywana nigdy nie była i nie będzie przed dniem transakcji sprzedaży wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię niebędącą stroną postępowania.

W powyższych okolicznościach, trudno mówić więc o zorganizowaniu i ciągłości aktywności jako warunku identyfikacji działalności gospodarczej, zaś tylko takie transakcje należy zaliczać do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność.

Wnioskodawcy podkreślają również, iż ich rolą nie może być i nie jest dążenie do minimalizacji zysków ze zbycia majątku prywatnego. Nie można zresztą pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału czy też wzrostu wartości bądź przyśpieszenia zbycia nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazuje się bowiem w szerzej opisanym orzecznictwie, jedynie wówczas, gdy podejmowane przez właściciela czynności, związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto właściciel z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania, można uznać, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

W świetle powyższych uwag oraz orzecznictwa sądowo - administracyjnego, w ocenie Wnioskodawców podejmowane przez nich czynności mieszczą się w zakresie tzw. zwykłego zarządu majątkiem własnym, bowiem mają one na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych, stąd nie powinny być kwalifikowane jako mieszące się w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynek jak również grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości;

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jak wskazano powyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie wykonuje czynności opodatkowane, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu sprzedaży ww. gruntów podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie   (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Art. 535 Kodeksu cywilnego z stanowi, że:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2 Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2 Powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że:

·W kwietniu 2007 r. nabyli Państwo od osób fizycznych, do majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się wówczas z działek o numerach ewidencyjnych: (…) o łącznej powierzchni ... ha. Nabycie każdej z ww. nieruchomości nastąpiło na podstawie odrębnej umowy sprzedaży.

·Nieruchomość ta od daty nabycia, przez wiele lat nie była przez Państwa w żaden sposób użytkowana i stanowi użytki gruntowe. Nieruchomości tej Państwo nie dzierżawili, ani też sami indywidualnie nie wykorzystywali do celów działalności rolnej, ani innej działalności o charakterze zarobkowym.

·Celem nabycia ww. nieruchomości była między innymi chęć realizacji własnej inwestycji budowlanej – budowa domu jednorodzinnego, który miał być wykorzystywany dla celów mieszkalnych przez Państwa oraz Państwa dzieci. Między innymi w tym celu w październiku 2007 r. scalili Państwo ww. działki w jedną działkę o numerze ewidencyjnym 1.1, a następnie dokonali jej ponownego podziału geodezyjnego na nowe działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7.

·W sąsiedztwie Państwa Nieruchomości zrealizowanych zostało kilka inwestycji deweloperskich przez podmioty profesjonalnie zajmujące się taką działalnością, w tym przez podmiot, który zwrócił się do Państwa z ofertą nabycia Nieruchomości.

·5 lipca 2023 r. zawarta została między Państwem a Kupującym przedwstępna umowa sprzedaży prawa własności części Nieruchomości. W związku z tym złożyli Państwo wniosek o podział geodezyjny działki 1, w wyniku, którego powstały nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i łącznej powierzchni ... ha.

·Intencją Państwa oraz Kupującego, potwierdzoną zawartą umową przedwstępną jest sprzedaż działek gruntu o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz działek o projektowanych numerach 11, 12, 13, 14 (które powstały na skutek podziału działki o numerze 1), o łącznej powierzchni ... ha.

·Kupujący jako profesjonalny podmiot działający na rynku deweloperskim planuje realizację na Nieruchomości Zbywanej, sąsiadującej z nieruchomością, która pozostanie Państwa własnością inwestycji w postaci budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz ewentualnie hotel wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

·Zawarcie Umowy Przyrzeczonej, tj. przenoszącej prawo własności Nieruchomości Zbywanej na rzecz Kupującego uwarunkowane jest ziszczeniem się m.in. przesłanek:

üuzyskania przez Wnioskodawców - na ich koszt i ich staraniem - decyzji podziałowej, na mocy której zostanie zatwierdzony podział działki o numerze 1, w wyniku którego mają powstać nowe działki o numerach ewidencyjnych 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,

üuzyskania przez Kupującego, na jego koszt i jego staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej również na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń i decyzji i postanowień właściwych organów, potrzebnych do kompletnej realizacji inwestycji deweloperskiej Kupującego, a w szczególności uzyskania ostatecznego, prawomocnego pozwolenia na budowę inwestycji.

·Udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa koniecznego do uzyskania pozwolenia na budowę budynków stanowiących inwestycję Kupującego.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni nieruchomości stanowiące nadal Państwa własność. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem, sprzedając działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nie będą Państwo korzystali z przysługującego Wam prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż tych nieruchomości, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będą Państwo posiadali prawo własności ww. nieruchomości, które będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Stwierdzam zatem, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 oraz nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym. Dlatego ta sprzedaż będzie dostawą w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działali jako podatnicy VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Opłata należna od wniosku wynosi 80 zł. Dokonali Państwo łącznej opłaty w wysokości 800 zł, zatem kwota 720 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona przekazem pocztowym na rachunek bankowy: 67 1910 1123 2201 8144 2111 0003, z którego dokonano opłaty za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania –   art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2383).