Uznanie Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z VAT oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia z tego opodatkowania.

Interpretacja indywidualna –

stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 21 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z VAT oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia z tego opodatkowania.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 września 2023 r. (data wpływu 29 września 2023 r.) oraz pismem z 18 października 2023 r. (data wpływu 24 październik 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (uzupełniony odpowiedzią na wezwania)

Sprzedający zamierza zbyć (sprzedaż) własności nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”). Termin Transakcji zaplanowany został na pierwszą połowę 2024 r. Docelowy nabywca nieruchomości nie jest jeszcze obecnie znany - prawdopodobnie będzie to celowa spółka prawa handlowego (podmiot, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego będzie dalej zwany „Inwestorem”).

W ramach Transakcji Inwestor zamierza nabyć niezbędną do realizacji Inwestycji niezabudowaną działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), albo grunt zawierający się obecnie w ww. działce ewidencyjnej (dalej „Nieruchomość”), dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) Wydział Ksiąg Wieczystych. W ww. księdze wieczystej, w dziale II Sprzedający wpisany jest jako jedyny właściciel Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w wyniku darowizny od swoich rodziców, na podstawie umowy z dnia (…) r. sporządzonej w (…) Rep. (…).

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku osobistego i pozostaje w jego majątku osobistym.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów - nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone symbolem RII.

Nieruchomość obecnie objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w (…) - Uchwała z dnia (…). Zgodnie z powyższą uchwałą, Nieruchomość znajduje się na:

-terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (16U/P),

-terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (20KD-D).

Sprzedający nie podejmował żadnych działań inicjujących uchwalenie ww. planu zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną. Nieruchomość jest nieogrodzona.

Przez nieruchomość przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia (15 Kv).

Na działce znajduje się czynna skrzynka elektroenergetyczna przyłączeniowa z niskim napięciem.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Na nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu Ustawy o VAT.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Nieruchomość jest od (…) r. dzierżawiona (bezpłatnie) synowi Sprzedającego (osobie fizycznej) w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej. Okres dzierżawy Nieruchomości upływa w dniu (…) r., przy czym Sprzedający zamierza rozwiązać dzierżawę najpóźniej z dniem (…) r. Przed (…) r. Sprzedający prowadził gospodarstwo rolne na Nieruchomości osobiście.

Ani Sprzedający ani dzierżawca Nieruchomości nie otrzymują dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa z tytułu prowadzenia działalności rolnej na Nieruchomości.

Przed (…) r. Sprzedający sprzedawał wyprodukowane produkty rolne pochodzące z Nieruchomości. Sprzedający nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający jest właścicielem także innych nieruchomości gruntowych w tym także rolnych.

Sprzedający w przeszłości zbywał inne nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej (…). Przedmiotem działalności ww. spółki, jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność nie obejmuje obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość nie została wniesiona jako wkład do ww. spółki cywilnej.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia ww. działalności gospodarczej.

Sprzedający pobiera obecnie świadczenia emerytalne z KRUS.

W celu zbycia Nieruchomości Sprzedający podejmował następujące działania:

- w dniu (…) r. Sprzedający i A sp. z o.o. (dalej: „A”) przed notariuszem (…) w (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (rep. …) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Umowa Przedwstępna ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

1.uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g ordynacji podatkowej zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2.przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3.uzyskanie przez kupującego na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4.potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5.potwierdzenie że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6.uzyskanie przez kupującego, warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linię energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

7.uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

8.zakończenie dzierżawy Nieruchomości;

9.powzięcie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza że kupujący ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się, któregoś z ww. warunków.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił A zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez A osobom pełnomocnictwa do:

1.przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości;

2.do uzyskiwania od organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości;

3.uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej;

4.reprezentowania we wszystkich sprawach dot. zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości;

5.uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej;

6.uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7.uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8.uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę;

9.składania wniosków o podział Nieruchomości;

- ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w imieniu Sprzedającego złożyli wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz uzyskali od przedsiębiorstwa energetycznego warunki usunięcia kolizji z siecią elektroenergetyczną średniego napięcia przebiegającą przez Nieruchomość. Pełnomocnicy w zakresie swojego umocowania będą w przyszłości podejmowali dalsze czynności w celu przygotowania Inwestycji.

Sprzedający nie zawierał umów z podmiotami pośredniczącymi przy sprzedaży nieruchomości, oraz nie poszukiwał w inny sposób nabywcy (np. poprzez publikowanie ogłoszeń czy umieszczanie tablic informacyjnych). W przedmiotowej sprawie to A zwrócił się do Sprzedającego z propozycją nabycia Nieruchomości.

Sprzedający zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w tym także na nabycie innych nieruchomości.

Sprzedający nie wyklucza, że w przyszłości będzie sprzedawał także inne nieruchomości.

Inwestor na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, prawa i obowiązki kupującego mogą być przeniesione na inny podmiot będący przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT, który będzie docelowym inwestorem.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor planuje wybudowane w ramach Inwestycji obiekty wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 26 września 2023 r. wskazał Pan, że:

a.sieć elektroenergetyczna i skrzynka elektroenergetyczna stanowią budowle lub ich części w rozumieniu ustawy prawo budowlane;

b.sieć elektroenergetyczna jest siecią naziemną. Nad nieruchomością przebiegają jedynie przewody. Na nieruchomości brak jest natomiast słupów;

c.na dzień Transakcji sieć elektroenergetyczna będzie własnością zakładu energetycznego, natomiast skrzynka elektroenergetyczna będzie własnością Wnioskodawcy;

-skrzynka elektroenergetyczna jest i na dzień Transakcji będzie trwale związana z gruntem;

-przy budowie skrzynki elektroenergetycznej nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

-skrzynka elektroenergetyczna została wybudowana w dniu (…) r. i oddana do użytku w dniu (…) r. Wnioskodawca jest pierwszym użytkownikiem skrzynki elektroenergetycznej;

-skrzynka elektroenergetyczna od czasu wybudowania nie była ulepszana i tym samym Wnioskodawca nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie;

-od momentu oddania do użytku skrzynki elektroenergetycznej do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W uzupełnieniu wniosku z 18 października 2023 r. wskazano, że skrzynka elektroenergetyczna, będąca budowlą, będzie, na dzień Transakcji, znajdować się na części działki (…), która to część będzie przedmiotem Transakcji.

Pytania (po uzupełnieniu wniosku)

1.Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3.W przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT, czy strony Transakcji będą mogły złożyć w umowie sprzedaży nieruchomości (forma aktu notarialnego) oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i czy w takim przypadku z tytułu Transakcji Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty VAT? (Pytanie wskazane jako nr 4 w uzupełnieniu wniosku)

Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (uzupełnione odpowiedzią na wezwania)

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanego Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanego (po uzupełnieniu wniosku) Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, jednakże będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

Zdaniem Zainteresowanego w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanego co do pytania nr 2 za prawidłowe, Strony Transakcji będą mogły w umowie sprzedaży nieruchomości (sporządzonej w formie aktu notarialnego) skutecznie złożyć oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania VAT dostawy zabudowanej nieruchomości o ile na dzień Transakcji obie strony Transakcji będą zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. W takim przypadku strony Transakcji będą obowiązane do zapłaty VAT z tytułu Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanego

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„1. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa wart. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)dostawa terenu budowlanego”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit a) ww. Dyrektywy, opodatkowaniu VAT podlega: „odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z kolei zgodnie z art. 9 ww. Dyrektywy „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu”.

Z powyższych przepisów wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, którą okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT, przy czym czynności te powinny mieścić się w definicji działalności gospodarczej.

W przedmiotowym stanie faktycznym, Sprzedający zawarł z A Umowę Przedwstępną sprzedaży i udzielił A zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, a także udzielił wskazanym przez A osobom szerokich pełnomocnictw m.in. do prowadzenia postępowań administracyjnych. Jednocześnie wskazać należy, że Umowa przedwstępna ma charter warunkowy, a skuteczne przeprowadzenie m.in. postępowań administracyjnych (uzyskanie niezbędnych do przeprowadzenia Inwestycji decyzji administracyjnych) jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. W toku przygotowania inwestycji większość wskazanych w pełnomocnictwie czynności zostało bądź zostanie podjęte w imieniu Sprzedającego przez ustanowionych w Umowie Przedwstępnej pełnomocników.

Wskazać zatem należy, że podejmowane przez umocowanych pełnomocników działania, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, i w konsekwencji należy przyjąć, że Sprzedający podejmuje w sposób zorganizowany działania mające na celu zwiększenie możliwości sprzedaży Nieruchomości. Powyższa okoliczność wyklucza natomiast uznanie, że sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

W związku z powyższym przyjąć należy, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nawet jeżeli działka ta nie stanowi wkładu do spółki cywilnej, w której Sprzedający jest wspólnikiem. Zorganizowany charakter działań podejmowanych przez Sprzedającego mieści się bowiem w cytowanej powyżej definicji działalności gospodarczej.

Z tego względu stwierdzić należy, że w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanego w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanego w zakresie pytania 1 za prawidłowe.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

b)Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przedmiotowym stanie faktycznym, przedmiotem Transakcji jest nieruchomość zabudowana, albowiem na nieruchomości znajduje się skrzynka elektroenergetyczna, która stanowi budowlę w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Natomiast pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytku) tej skrzynki miało miejsce wcześniej niż na 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Stwierdzić zatem należy, że przedmiotowy stan faktyczny wyczerpuje dyspozycję z cyt. przepisu, a tym samym Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy czym zwolnienie to rozciąga się na całą nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji.

W ocenie Zainteresowanego, w odniesieniu do Transakcji nie będą natomiast miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanego planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, będzie jednak w całości podlegała zwolnieniu z VAT w oparciu o przepis art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy o VAT:

„Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Z literalnego brzmienia w. cyt. przepisów wynika, że w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanego wyrażonego w pkt 2 wniosku za prawidłowe, tj. uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT jednakże podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony Transakcji będą mogły skutecznie złożyć oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia.

Warunkiem skuteczności takiego oświadczenia jest, aby obie strony Transakcji pozostawały na dzień Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT oraz złożenie przez obie strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia albo właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem Transakcji albo w akcie notarialnym będącym podstawą nabycia Nieruchomości przez Inwestora (tj. w umowie sprzedaży Nieruchomości).

W takim przypadku skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, Strony obowiązane będą do zapłaty VAT z tytułu Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że ramach Transakcji zamierza Pan sprzedać nieruchomość zabudowaną, działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni (…) ha, położoną w (…), albo grunt zawierający się obecnie w ww. działce ewidencyjnej. Nieruchomość została nabyta przez Pana w wyniku darowizny od swoich rodziców, do majątku osobistego, nie w celu dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość obecnie objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w (…) i znajduje się na:

-terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (16U/P),

-terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (20KD-D).

Nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną skrzynką elektroenergetyczną oraz jest nieogrodzona.

Przez nieruchomość przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia oraz czynna skrzynka elektroenergetyczna przyłączeniowa z niskim napięciem.

W uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że:

a.sieć elektroenergetyczna i skrzynka elektroenergetyczna stanowią budowle lub ich części w rozumieniu ustawy prawo budowlane;

b.sieć elektroenergetyczna jest siecią naziemną. Nad nieruchomością przebiegają jedynie przewody. Na nieruchomości brak jest natomiast słupów;

c.na dzień Transakcji sieć elektroenergetyczna będzie własnością zakładu energetycznego, natomiast skrzynka elektroenergetyczna będzie Pana własnością;

-skrzynka elektroenergetyczna jest i na dzień Transakcji będzie trwale związana z gruntem;

-przy budowie skrzynki elektroenergetycznej nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

-skrzynka elektroenergetyczna została wybudowana w dniu (…) r. i oddana do użytku w dniu (…) r. Pan jest pierwszym użytkownikiem skrzynki elektroenergetycznej;

-Skrzynka elektroenergetyczna od czasu wybudowania nie była ulepszana i tym samym nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie Pan ponosił wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i nie miał Pan prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie;

-od momentu oddania do użytku skrzynki elektroenergetycznej do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Na nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu Ustawy o VAT.

Przed (…) r. sprzedawał Pan wyprodukowane produkty rolne pochodzące z Nieruchomości. Nie jest Pan i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

Jest Pan właścicielem innych nieruchomości gruntowych, w tym także rolnych i w przeszłości zbywał Pan już inne nieruchomości.

W celu zbycia przedmiotowej Nieruchomości, w dniu (…) r. Pan i A sp. z o.o. zawarliście przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa Przedwstępna ma charakter warunkowy, w której warunkiem jej zawarcia jest:

1.uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g ordynacji podatkowej zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2.przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3.uzyskanie przez kupującego na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4.potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5.potwierdzenie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6.uzyskanie przez kupującego, warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linię energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

7.uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

8.zakończenie dzierżawy Nieruchomości;

9.powzięcie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się, któregoś z ww. warunków.

W Umowie przedwstępnej udzielił Pan A zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez A sp. z o.o. osobom pełnomocnictwa do:

1.przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości;

2.do uzyskiwania od organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości;

3.uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej;

4.reprezentowania we wszystkich sprawach dot. zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości;

5.uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej;

6.uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7.uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8.uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę;

9.składania wniosków o podział Nieruchomości;

- ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w Pana imieniu złożyli wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz uzyskali od przedsiębiorstwa energetycznego warunki usunięcia kolizji z siecią elektroenergetyczną średniego napięcia przebiegającą przez Nieruchomość. Pełnomocnicy w zakresie swojego umocowania będą w przyszłości podejmowali dalsze czynności w celu przygotowania Inwestycji.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na cele mieszkaniowe oraz na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w tym także na nabycie innych nieruchomości.

Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie sprzedawał także inne nieruchomości.

Inwestor na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Pan jako Sprzedający wyraził zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym m.in. do uzyskiwania od organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych czy też uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Ponadto przy zawarciu Umowy udzielił Pan pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie.

Przy tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania Transakcji jako czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Mając powyższe na uwadze dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonuje Pan uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Pana własność. Czynności te dokonywane są/będą za Pana pełną zgodą, czego przejawem są udzielone pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Opisane wyżej działania podejmowane są nie bezpośrednio przez Pana, lecz przez pełnomocników, co oznacza, że nie pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocników wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Pełnomocnicy, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal Pana własnością. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez potencjalnego Inwestora przedsięwzięciem.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala Pana uznać za podatnika podatku VAT, co w konsekwencji powoduje uznanie Transakcji sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i udokumentowanie jej fakturą VAT.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (…) lub części tej Nieruchomości, nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonuje czynności, które wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (…) lub jej części będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (…) lub jej części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało zatem uznać za prawidłowe.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”, „obiektu małej architektury”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć:

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć:

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, przez urządzenia budowlane należy rozumieć:

Pana wątpliwości w odniesieniu do pytania nr 2 odnoszą się do opodatkowania w całości Transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz zwolnienia z opodatkowania VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość obecnie objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w (…) i znajduje się na:

-terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (16U/P),

-terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (20KD-D).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że sieć elektroenergetyczna i skrzynka elektroenergetyczna stanowią budowle lub ich części w rozumieniu ustawy prawo budowlane, sieć elektroenergetyczna jest siecią naziemną. Nad nieruchomością przebiegają jedynie przewody, brak jest natomiast słupów. Na dzień Transakcji sieć elektroenergetyczna będzie własnością zakładu energetycznego, natomiast skrzynka elektroenergetyczna będzie Pana własnością. Skrzynka elektroenergetyczna jest i na dzień Transakcji będzie trwale związana z gruntem.

Wskazał Pan również, że:

-przy budowie skrzynki elektroenergetycznej nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

-skrzynka elektroenergetyczna została wybudowana w dniu (…) r. i oddana do użytku w dniu (…) r. Pan jest pierwszym użytkownikiem skrzynki elektroenergetycznej;

-Skrzynka elektroenergetyczna od czasu wybudowania nie była ulepszana i tym samym nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie Pan ponosił wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i nie miał Pan prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie;

-od momentu oddania do użytku skrzynki elektroenergetycznej do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

-skrzynka elektroenergetyczna znajduje się na działce nr (…) jak i na jej części, która może być przedmiotem sprzedaży, jeżeli Inwestor nie zakupi całości ww. działki.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że Transakcja będzie obejmować sprzedaż Nieruchomości gruntowej zabudowanej (zarówno w przypadku , gdy przedmiotem sprzedaży objęta będzie cała działka nr (…) jak i jej część) i w tym przypadku czynność ta będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od momentu oddania ww. skrzynki do użytkowania do momentu Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy przypomnieć, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 staje się bezzasadne.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowo należy zauważyć, że może Pan zrezygnować ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, który mówi, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku Inwestor, na moment zawarcia Transakcji, będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Pan również, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym jeżeli w umowie sprzedaży Strony wspólnie oświadczą, że rezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości (działki zabudowanej nr (...) albo jej części), a oświadczenie zostanie złożone w ramach umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego i będzie spełniać wymogi dotyczące jego treści wynikające z art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o VAT to wówczas transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) albo obejmującą jej zabudowaną część nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała w całości opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

W związku z powyższym będzie Pan zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości do Urzędu Skarbowego, zgodnie z Pana właściwością miejscową.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 (w uzupełnieniu wskazane jako pytanie nr 4) należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać również należy, że wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionych przez Pana pytań w zakresie podatku od towarów i usług. Zatem wszystkie inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.