Ustalenie, czy sprzedaż działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 października 2023 r. (wpływ 11 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W 2009 roku na podstawie postanowienia sądowego z 12 sierpnia 2009 r. Pan i brat oraz Pańska matka otrzymali w spadku po zmarłym ojcu działki rolne klasy RVI w miejscowości (…), Gmina (…) nr działek 1 i 2.

W lutym 2023 roku podzielił Pan działki na 8 działek. W lipcu i sierpniu 2023 r. w trzech transakcjach zostały sprzedane cztery działki. Od marca 2019 roku ma Pan kredyt mieszkaniowy. Po podniesieniu stóp procentowych kredyt stał się niespłacalny.

Zarówno Pan i jak i Pana żona stracił źródło utrzymania, a ma Pan małe dziecko. Zamierza Pan sprzedać działki by ratować sytuację finansową rodziny. Sytuacja jest na tyle trudna, że Pana mama przekazała Panu w darowiźnie swoją część ze sprzedaży pomimo, że sama utrzymuje się z wyłącznie z najniższej emerytury.

Działki są niezabudowane. Po podziale nie mają wydanych warunków zabudowy i są działkami rolnymi klasy RVI, porośniętymi samosiejkami – brzozy i sosny.

Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego:

Działki które Pan sprzedał to działki:

• nr 1/2 i 3 stanowiące jedną nieruchomość z udziałem w drodze 1/1 oraz 8 jednej osobie w jednym akcie notarialnym,
• nr 1/3 i 4 stanowiące jedną nieruchomość z udziałem w drodze 1/1 jednej osobie w drugim akcie notarialnym,
• nr 1/4 i 5 stanowiące jedną nieruchomość z udziałem w drodze 1/1 małżeństwu w trzecim akcie notarialnym.

Zamierza Pan sprzedać działki:

• nr 1/5 i 6 stanowiące jedną nieruchomość,
• nr 1/6 i 7 stanowiące jedną nieruchomość.

Wszystkie działki znajdują się w województwie (…), powiat (…), gmina (…).

Dostał Pan te działki po tacie w spadku w 2009 roku i nie wykorzystywał tej ziemi nigdy do niczego.

Przedmiotowe działki nie są i nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów o podobnym charakterze.

Z kupującymi spotkał się Pan dopiero u notariusza, nie spisywał Pan umów przedwstępnych. Jedynie w przypadku dwóch kupujących napisał maila z prośbą o wpłatę zadatku w wysokości 2000 zł ponieważ ma Pan ok. 400 km do (…), gdzie z uwagi na położenie działek podpisywane były akty. Wszelkie dokumenty, które były konieczne do sprzedaży działek musiał Pan opłacać więc chciał mieć pewność, że nie traci swojego czasu i pieniędzy. Jeden z kupujących nie płacił zadatku.

Przed sprzedażą działek nie udzielał Pan i nie będzie udzielał kupującym żadnych pełnomocnictw.

Przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W 2023 roku podzielił Pan działki na 8 mniejszych ponieważ miał Pan taką możliwość. Nie chciał Pan sprzedać ani centymetra swojej ziemi, na dzień dzisiejszy chce Pan zostawić dla siebie działki: 1/7 i 1/13 stanowiące jedną nieruchomość oraz działki: 1/8 i 9 stanowiące jedną nieruchomość, ponieważ ma Pan sentyment do tej ziemi i chciałby Pan zostawić ją dla syna. Do działek, które chce Pan zostawić dla siebie musiał Pan wydzielić drogę 1/1 żeby miały dostęp do jakiejkolwiek drogi. Jak już pisał Pan nigdy nie sprzedałby żadnej działki, ale ma Pan kredyt hipoteczny i po podniesieniu stóp procentowych nie było Pana stać na opłacanie odsetek od kredytu, nie miał Pan innego wyjścia by ratować rodzinę od bankructwa.

Nie prowadził Pan żadnych profesjonalnych działań marketingowych. Dodał Pan ogłoszenie w Internecie, gdyż w jakiś sposób musiał poinformować Pan ewentualnych zainteresowanych.

Ponadto z tytułu sprzedaży czterech działek nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT.

Nie posiada Pan innych gruntów do sprzedaży.

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży działek musi Pan zapłacić podatek VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, tzn. nie kupował Pan i nie sprzedawał ich dla zysku. Działki otrzymał Pan w spadku i przekazałby je Pan synowi gdyby nie sytuacja finansowa, która zmusiła Pana do jej sprzedaży.

Pana zdaniem, nie zostały spełnione przesłanki do obrotu ziemią, gdyż nie nabywał Pan działek w celu ich odsprzedaży. Nie jest to więc działalność gospodarcza, w związku z czym nie powinna podlegać podatkowi VAT. Ziemię dostał Pan w spadku po tacie, a do jej sprzedaży zmusiła Pana dramatyczna sytuacja ekonomiczna. Pieniądze przeznacza Pan na spłatę części kredytu mieszkaniowego, którego wysokość (samych tylko odsetek) wzrosła o ponad 100 proc.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) podejmował/będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pana wątpliwości, dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT w związku ze sprzedażą działek.

Z opisu sprawy wynika że w drodze spadku po zmarłym ojcu otrzymał Pan działki rolne nr 1 i 2. W następstwie podziału powstało 8 działek. Przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 1/2 i 3 z udziałem w drodze 1/1 oraz działki nr 8 i nr 1/3, 4 z udziałem w drodze 1/1 oraz działki nr 1/4 i 5 z udziałem w drodze 1/1 już zostały sprzedane. Zamierza Pan sprzedać część z pozostałych działek tj. nr 1/5 i 6 stanowiące jedną nieruchomość oraz działki nr 1/6 i 7 stanowiące jedną nieruchomość. Przedmiotowe działki nie są i nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów o podobnym charakterze. Przed sprzedażą działek nie udzielał Pan i nie będzie udzielał kupującym żadnych pełnomocnictw. Nie wykorzystywał Pan ww. działek w żaden sposób. Nie prowadził Pan również żadnych profesjonalnych działań marketingowych poza zamieszczeniem ogłoszenia w Internecie.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że nie można uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek opisanych we wniosku. Okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając ww. działki działał/będzie Pan działał w charakterze handlowca.

Samo wystąpienie o podział działek 1 i 2, z których wydzielono działki będące przedmiotem sprzedaży oraz wydzieleniu drogi w celu zapewnienia do działek dojazdu nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działek podlegała/będzie podlegała opodatkowaniu. Tym samym nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, zarówno w stosunku do już sprzedanych działek jak również do działek które zamierza Pan sprzedać, będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży wskazanych działek wystąpi Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż ww. działek nie była/nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego  i zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).