- Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, - w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku, - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do: - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz - zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 17 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania, że:

-    Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

-    w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku,

-    w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

-obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

-zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 22 września 2023 r. (data wpływu 25 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

A (dalej: „Kupujący”) jest osobą prawną z siedzibą w (...) inwestującą w nieruchomości komercyjne. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) (dalej: „Sprzedający”) jest spółką deweloperską z siedzibą w (...), zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Kupujący i Sprzedający zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu i odpowiednio własności nieruchomości obejmujących budynki biurowe z częścią handlowo-usługową, położonych w (...), wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także opodatkowania planowanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) udziały w nieruchomości oraz prawa i obowiązki będące przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia Nieruchomości oraz (iv) zakres Transakcji.

Opis nieruchomości

Transakcja obejmować będzie sprzedaż:

-    udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy ul. (...) (dalej: „Grunt 1”) („Udział w Gruncie 1”) (...). Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 1 w udziale wynoszącym (...);

-    udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy ul. (...) (dalej: „Grunt 2”) („Udział w Gruncie 2”) (...) w dalszej części niniejszego wniosku, Grunt 1 i Grunt 2 będą łącznie nazywane „Gruntem”. Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 2 w udziale wynoszącym (...);

-    związanego z Udziałem w Gruncie 1 i Udziałem w Gruncie 2 udziału wynoszącego (...) w prawie własności posadowionych na Gruncie (i) dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynki B i C”) budynku hotelowo-usługowego (dalej: „Budynek A” oraz łącznie z Budynkami B i C: „Budynki”) oraz (iii) udziału wynoszącego (...) w prawie własności Budowli (zdefiniowanych poniżej) oraz Urządzeń Budowlanych (zdefiniowanych poniżej), wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynku A oraz części Budowli, oraz prawem do wyłącznego albo niewyłącznego korzystania z określonych pozostałych części Nieruchomości; wyżej opisany przedmiot sprzedaży (tj. Udział w Gruncie 1, Udział w Gruncie 2, udział w prawie własności Budynku A, udział w prawie własności Budynku B i C, udział w prawie własności Budowli oraz udział w prawie własności Urządzeń Budowlanych) określany będzie dalej łącznie jako „Udział w Nieruchomości”; oraz

-    innych składników majątkowych, praw oraz obowiązków, określonych w punkcie (iv) poniżej.

Grunt 1, Grunt 2, Budynki B i C, Budynek A, Budowle (zdefiniowane poniżej) oraz Urządzenia Budowlane (zdefiniowane poniżej) będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Budynki B i C są posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (...) oraz działce o numerze ewidencyjnym (...) („Grunt pod Budynkami B i C”), z kolei Budynek A jest posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych (...) („Grunt pod Budynkiem A”).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkami B i C oraz Budynkiem A, następującymi budowlami (w rozumieniu Prawa Budowlanego), w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje udział w prawie własności w wysokości (...) części (...) i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej Transakcji:

-drogi i chodniki;

-podziemny (...) z podziemną częścią Budynków, wybudowany częściowo na Gruncie;

-lampy zewnętrzne; oraz

-wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne;

dalej łącznie jako „Budowle”. Budowle obejmują również w całości zlokalizowaną poza Gruntem sieć wodociągową (obiekt liniowy), w stosunku do której Sprzedającemu przysługuje ww. udział w prawie własności. Wobec sieci wodociągowej planowane jest przekazanie jej własności na rzecz gestora. Jeśli do dnia Transakcji nie nastąpi przekazanie własności sieci wodociągowej na rzecz gestora, udział w prawie własności sieci wodociągowych będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków B i C oraz Budynku A - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków B i C oraz Budynku A, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach B i C oraz Budynku A (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Oprócz Budowli opisanych powyżej, przedmiotem Transakcji będzie również udział wynoszący (...) przysługujący Sprzedającemu w prawie własności następujących urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które w części znajdują się poza granicami Gruntu:

-przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku A, Budynków B i C;

-przyłącza wodociągowe do Budynku A, Budynków B i C; oraz

-przyłącze telekomunikacyjne wraz z kanalizacją teletechniczną do Budynku A, Budynków B i C;

(łącznie jako „Urządzenia Budowlane”).

Na Nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie Nieruchomość.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (patrz powyżej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków. Sprzedający zrealizował inwestycję (wzniesienie oraz komercjalizacja) Budynku B i C oraz Budynku A (...) z zamiarem późniejszej sprzedaży. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Sprzedającego są wykonywane na podstawie umów zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych.

Kupujący jest osobą prawną, inwestującą w nieruchomości komercyjne.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wchodzących obecnie w skład Gruntu):

-składającej się z działek ewidencyjnych o numerach (...) (Grunt 1); oraz

-stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (...) (Grunt 2), a następnie działka ewidencyjna o numerze (...) została wyłączona do odrębnej księgi wieczystej);

na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 27 grudnia 2013 r.

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast została dla nich wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (...) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z funkcjami handlowo-usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

Biorąc pod uwagę, że: (i) ww. działki nie były zabudowane i był prowadzony na nich proces inwestycyjny (budowlany) i (ii) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli ani budynków w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351, dalej jako „Prawo Budowlane”), transakcja nabycia ww. działek przez Sprzedającego stanowiła w istocie dla celów VAT dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Po nabyciu Gruntu, Sprzedający rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych (...).

Budynki B i C, jak również Budynek A, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr (...). W roku (...) zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach B i C i Budynku A.

Począwszy od (...) r. - rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Na moment złożenia niniejszego wniosku, jak i na moment Transakcji, część powierzchni w Budynkach B i C, jak również w Budynku A, może nie zostać jeszcze w pełni wydana najemcy/najemcom w ramach zawartych umów najmu, czy też może w ogóle nie być objęta żadną umową najmu. W konsekwencji, okres od wynajęcia (i wydania) części powierzchni w Budynkach na rzecz najemców do daty Transakcji wyniesie co najmniej 2 lata. Może jednak również zaistnieć sytuacja, iż do dnia Transakcji część powierzchni w Budynkach, zasadniczo przeznaczonej do wynajmu, w ogóle nie zostanie jeszcze objęta umowami najmu (lub też nie zostanie wydana najemcom na podstawie zawartych umów najmu), jak również, iż okres od wynajęcia (lub wydania najemcom) części powierzchni w Budynkach do daty Transakcji będzie krótszy, niż 2 lata.

Po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków B i C, Budynku A, ani jakichkolwiek Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków, Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną również poniesione do dnia Transakcji.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

W dniu (...) roku, Sprzedający zbył na rzecz C Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej „C”) udział wynoszący (...) części (...) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udział wynoszący (...) części (...) w prawie własności Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie oraz Urządzeń Budowlanych.

W dniu (...) roku Sprzedający zawarł z C, jako drugim współużytkownikiem wieczystym Gruntu oraz współwłaścicielem Budynków B i C i Budynku A, Budowli, a także Urządzeń Budowlanych umowę o podziale całej Nieruchomości (całego kompleksu powszechnie zwanego (...)) do korzystania (dalej: „Umowa o Podział do Korzystania”). Umowa o Podział do Korzystania przewiduje m.in., że C przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z Budynków B i C oraz części handlowo-usługowej w Budynku A oraz części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku A na poziomach od minus (-) 6 do minus (-) 3 oraz na części poziomu minus (-) 2 (z wyłączeniem części naziemnej Budynku A oraz części poziomu minus 2 Budynku A), a Sprzedającemu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z części naziemnej Budynku A (obejmującej powierzchnię zajętą przez hotel oraz lokal handlowy) oraz części poziomu minus 2 (-2), jak również ustala zasady korzystania z części należących do jednego ze współwłaścicieli przez drugiego współwłaściciela w zakresie, w jakim będzie to konieczne w związku z istniejącą współwłasnością, a także zasady rozliczania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W dniu (...) roku Sprzedający zawarł z C, jako drugim współużytkownikiem wieczystym Gruntu oraz współwłaścicielem Budynków B i C i Budynku A, Budowli a także Urządzeń Budowlanych umowę zobowiązującą współwłaścicieli do zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych („Przedwstępna Umowa Zniesienia Współwłasności”) w dwóch etapach:

-    Zgodnie z założeniami, w pierwszym etapie ma nastąpić częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków B i C i Budynku A, Budowli, a także Urządzeń Budowlanych, w wyniku którego: (1) C stanie się jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkami B i C oraz jedynym właścicielem Budynków B i C, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych służących Budynkom B i C oraz współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A, a także współwłaścicielem Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych służących Budynkowi A, (2) Sprzedający (po Transakcji będzie to Kupujący) będzie współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A, a także współwłaścicielem Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych służących Budynkowi A; w pierwszym etapie: (i) zostanie zawarta nowa umowa o podział do korzystania, oraz (ii) zostaną także ustanowione wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z niektórych instalacji, pomieszczeń niezbędnych do funkcjonowania każdego z Budynków;

-    Zgodnie z założeniami, w drugim etapie, który może nastąpić m.in. po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokali użytkowych znajdujących się w Budynku A (tj. lokalu hotelowego oraz handlowego), ma nastąpić częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu pod Budynkiem A oraz częściowe zniesienie współwłasności Budynku A, w wyniku którego, współużytkownik wieczysty, któremu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z powierzchni naziemnej Budynku A (powierzchnia hotelowa i handlowa) i poziomu minus 2 (po Transakcji będzie to Kupujący) stanie się wyłącznym właścicielem samodzielnych lokali użytkowych znajdujących się na poziomach naziemnych Budynku A (powierzchnia hotelowa i handlowa) oraz pozostanie współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A oraz współwłaścicielem części wspólnych (nieruchomości wspólnej) Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w granicach Gruntu pod Budynkiem A, które to części nie będą objętymi zaświadczeniami o samodzielności innych lokali w tym Budynku A. Jednocześnie, na skutek częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu pod Budynkiem A oraz częściowego zniesienia współwłasności Budynku A, drugi współużytkownik wieczysty, któremu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z części handlowo-usługowej w Budynku A oraz części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku A na poziomach od minus (-) 6 do minus (-) 3 oraz na części poziomu minus (-) 2 (z wyłączeniem części naziemnej Budynku A oraz części poziomu minus 2 Budynku A) (obecnie jest to C), ma się stać wyłącznym właścicielem samodzielnych lokali użytkowych obejmujących powierzchnie handlowo- usługowe na poziomie minus (-) 1 w Budynku A oraz pozostać współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A oraz współwłaścicielem części wspólnych (nieruchomości wspólnej) Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w granicach Gruntu pod Budynkiem A, które to części nie będą objętymi zaświadczeniami o samodzielności innych lokali w tym Budynku A. Zakres lokali wydzielanych w ramach ww. procedury może ulec zmianie na przykład w przypadku podjęcia przez współwłaścicieli decyzji o wyodrębnieniu jako odrębne lokale powierzchni w garażu podziemnym Budynku A (o ile powierzchnie takie będą spełniały przewidziane dla samodzielnych lokali wymogi prawne), lub też w przypadku, gdy uzgodnienia stron ulegną zmianie w rezultacie postanowień organów administracyjnych zaangażowanych w procedurę wyodrębnienia lokali (np. wydających zaświadczenie o samodzielności lokali).

Na moment złożenia niniejszego wniosku strony Przedwstępnej Umowy Zniesienia Współwłasności rozważają możliwość zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w ramach jednej czynności prawnej, a nie w dwóch etapach jak to jest przedstawione powyżej. Możliwe jest również, iż, z uwagi na okoliczności zewnętrzne lub wskutek zmiany ustaleń współwłaścicieli, nie dojdzie do zniesienia współwłasności lub też wyodrębnienia samodzielnych lokali.

Dla potrzeb niniejszego wniosku Zainteresowani zakładają, iż zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa współwłasności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych nie nastąpi do dnia zawarcia Transakcji.

(iv) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości oraz, w związku z przedmiotową sprzedażą, przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego następujących elementów:

1.  praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako wynajmującemu, na podstawie umów najmu powierzchni w Budynku A, które to powierzchnie zostały oddane Sprzedającemu do wyłącznego korzystania na podstawie Umowy o Podział do Korzystania („Umowy Najmu”) - zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji; w zakresie Umowy Najmu z najemcą m.in. powierzchni hotelowych znajdujących się w Budynku A, alternatywnie, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość rozwiązania takiej umowy przez Sprzedającego oraz zawarcia nowej umowy przez Kupującego z tym samym najemcą;

2.  praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako dzierżawcy, na podstawie umowy dzierżawy powierzchni w Budynkach B i C przeznaczonej na centrum konferencyjne („Umowa Dzierżawy”); Strony mogą również zdecydować, że prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy nie zostaną przeniesione na Kupującego;

3.  praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako wynajmującemu, na podstawie najmu powierzchni w Budynkach B i C przeznaczonej na centrum konferencyjne (która to powierzchnia, jak wyżej wskazano, jest dzierżawiona przez Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy), z umowy najmu ww. powierzchni („Umowa Najmu Centrum Konferencyjnego”); alternatywnie, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość rozwiązania takiej umowy przez Sprzedającego oraz zawarcia nowej umowy najmu przez Kupującego z tym samym najemcą, w dniu Transakcji; Strony mogą również zdecydować, że prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego nie zostaną przeniesione na Kupującego;

4.  praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu oraz Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego (w zakresie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego - o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego zostaną przeniesione na Kupującego) (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczenia podmiotu dominującego oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu i odpowiednio Umową Najmu Centrum Konferencyjnego (w zakresie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego - z powyższym zastrzeżeniem), oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu i odpowiednio Umową Najmu Centrum Konferencyjnego (w zakresie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego - z powyższym zastrzeżeniem) (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

5.  praw i obowiązków Sprzedającego jako współubezpieczonego z polisy majątkowej wykupionej dla całego Budynku A;

6.  autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej obejmującej m.in. projekt budowlany Budynku A wraz ze standardowymi upoważnieniami w zakresie autorskich praw zależnych i osobistych - o ile i w zakresie, w jakim autorskie prawa takie będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji, oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

7.  gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do wybranych nabywanych składników majątkowych;

8.  praw i obowiązków w odniesieniu do wybranych systemów i oprogramowania zainstalowanych w Budynku A, w tym ewentualnych licencji lub sublicencji;

9.  praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako licencjobiorcy, na podstawie zawartej z C umowy licencji do używania słownego znaku towarowego (...) oraz do korzystania z utworów stanowiących znaki towarowe;

10.praw i obowiązków wynikających z zawartej z najemcą hotelowej części Budynku A umowy licencji dalszej do używania ww. znaków towarowych oraz korzystania z ww. utworów (alternatywnie, w ramach Transakcji istniejąca umowa licencji dalszej zostanie rozwiązana, a Kupujący zawrze z najemcą hotelowej części Budynku A nową umowę licencji dalszej);

11.praw i obowiązków z Umowy o Podział do Korzystania;

12.praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Zniesienia Współużytkowania;

13.praw i obowiązków z umowy o zarządzanie częściami wspólnymi w Budynku A zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz X Sp. z o.o.,

przy czym, wynagrodzenie za przeniesienie elementów wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w wynagrodzeniu za Udział w Nieruchomości. Strony dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Udział w Nieruchomości na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Udział w Gruncie 1, Udział w Gruncie 2, udział w Budynkach, udział w Budowlach i Urządzeniach Budowlanych.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Pod warunkiem osiągnięcia określonych wskaźników ekonomicznych lub zaistnienia innych zdarzeń określonych w umowie sprzedaży po zawarciu Transakcji może dojść do korekty ceny. Możliwe są również inne rozliczenia między Wnioskodawcami w odniesieniu do Transakcji, np. związane z obowiązkiem zapłaty odpowiednich płatności w określonych przypadkach - np. kwoty, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku lub utraconych przychodów w odniesieniu do czynszu najmu dotyczącego najmu powierzchni hotelowej w Budynku A. W ramach Transakcji nastąpi przekazanie Kupującemu:

1.  oryginału Umowy Dzierżawy (o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy zostaną przeniesione na Kupującego) oraz oryginałów wszystkich umów najmu dotyczących powierzchni w części Budynku A oddanej Sprzedającemu do wyłącznego korzystania na podstawie Umowy o Podział do Korzystania oraz Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego (o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego zostaną przeniesione na Kupującego), a także dokumentów dotyczących zabezpieczeń tych umów najmu, protokołów przekazania dotyczących wynajmowanych pomieszczeń;

2.  dokumentacji prawnej i technicznej związanej z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

3.  dokumentacji niezbędnej do dalszej eksploatacji części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego i rozliczenia kosztów operacyjnych z najemcami części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego.

4.  projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

-    know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa deweloperskiego;

-    praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynku A. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynku A zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Budynku A w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

-    praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

-    praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

-    dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

-    praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

-    praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu i odpowiednio Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców w miesiącu dokonania Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

-    środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

-    praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym a X Sp. z o.o. o zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania, z preferowanym przez siebie dostawcą usług zarządzania, przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na zobowiązania w stosunku do drugiego współużytkownika wieczystego i współwłaściciela Budynku A w zakresie powierzenia zarządzania częściami wspólnymi Budynku A firmie X Sp. z o.o., może się okazać, że Kupujący lub jego najemca powierzy zarządzenie częściami Budynku A przeznaczonymi do jego wyłącznego korzystania ponownie X Sp. z o.o.

Odnosząc się do umów o dostawę mediów oraz umów serwisowych Wnioskodawcy pragną doprecyzować, że intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie wymienionych umów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego lub jego najemcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niektórych umów o dostawę mediów oraz umów serwisowych na Kupującego). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego lub jego najemcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

(v) Działalność Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać przedmiot Transakcji w celu oddania w najem. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkaniowe, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT. Kupujący nie będzie prowadzić działalności deweloperskiej. Działalność w zakresie najmu będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania części Budynku A przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez Kupującego. Zgodnie z Umową o Podział do Korzystania, Kupujący oraz drugi współwłaściciel będą zobowiązani współpracować przy zarządzaniu częściami wspólnymi w Budynku A oraz Budowlami i Urządzeniami Budowlanymi służącymi Budynkowi A. Kupujący w umowie najmu zawieranej w dniu Transakcji z najemcą części hotelowej, może powierzyć wykonywanie tych obowiązków w całości lub w części swojemu najemcy.

(vi) Inne zagadnienia związane z Transakcją

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć, w szczególności, umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Reasumując, w rezultacie Transakcji na Kupującego funkcjonalnie i ekonomicznie zostanie przeniesiona część projektu (...) stanowiąca naziemną część Budynku A (obejmująca powierzchnie hotelowe i handlowe) oraz jedno piętro na poziomie -2.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Sprzedający oraz Kupujący mogą również złożyć powyższe oświadczenie w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego na Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku – odpowiadając na pytania z wezwania – wskazali Państwo:

Zespół elementów składających się na przedmiot Transakcji nie został formalnie wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przez brak formalnego wyodrębnienia Wnioskodawcy rozumieją okoliczność, że przenoszony w ramach Transakcji zespół elementów nie jest wyodrębniony prawnie, tj. elementy te nie wchodzą w skład wyodrębnionego na mocy odpowiednich uchwał i zarejestrowanego w Krajowym Rejestrze Sądowym oddziału przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz nie są wyodrębnione w innej formie organizacyjnej, np. na mocy uchwały wewnętrznej, czy też wewnętrznego regulaminu.

Jak wskazano we wniosku o interpretację, Sprzedający jest spółką celową powołaną do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego na zakupionych gruntach. Zgodnie z typowymi celami firmy deweloperskiej, zamiarem Wnioskodawcy jest, aby po zrealizowaniu inwestycji została ona sprzedana do inwestora.

W (...) r. Sprzedający zbył na rzecz C Sp. z o.o. udział wynoszący (...) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawie własności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość. Natomiast transakcja, której dotyczy złożony wniosek o interpretację, ma na celu sprzedaż na rzecz Kupującego pozostałego udziału w Nieruchomości. W ten sposób finalnie zostanie zakończone przedsięwzięcie deweloperskie zrealizowane przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, należy podkreślić, iż przedsiębiorstwo Sprzedającego ma charakter jednolity, co oznacza, iż w ramach tego przedsiębiorstwa nie są wyodrębnione inne działalności. Działalność w zakresie wynajmu części Nieruchomości prowadzona jest przez Sprzedającego jedynie w okresie przejściowym, do dnia zbycia na rzecz inwestora pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawie własności Budynków, Budowli i Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość. Zgodnie z wnioskiem o interpretację, inwestorem, który nabędzie ten udział jest Kupujący.

Wnioskodawcy wskazują, iż przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony finansowo w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego w znaczeniu takim, iż Sprzedający prowadzi jedno przedsiębiorstwo, przez co nie dokonywał żadnych finansowych wyodrębnień działalności prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych.

Niemniej jednak, na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe jest przyporządkowanie przez Sprzedającego nie tylko przychodów i kosztów, ale również należności i zobowiązań do działalności, w której wykorzystywany jest przedmiot Transakcji, przez co możliwe jest określenie wyniku finansowego.

Jest to również skutek tego, iż Sprzedający, jako spółka celowa, posiada jeden główny składnik majątkowy wytworzony w ramach działalności deweloperskiej (tj. Nieruchomość), który po realizacji przedsięwzięcia zostanie sprzedany. Sprzedający nie dokonywał więc w swojej strukturze formalnego wydzielenia dotyczącego posiadanych składników majątkowych. W ramach Transakcji Sprzedający nie będzie przenosił wszystkich posiadanych składników majątku, a jedynie te, które zostały opisane we wniosku o interpretację.

Pomimo tego, iż Sprzedający jest stroną umów najmu i dzierżawy opisanych we wniosku o interpretację, to prowadzenie długoterminowej działalności w zakresie wynajmu nie było i nie jest celem Sprzedającego, będącego spółką deweloperską. Zasadnicza część powierzchni wynajmowanej przez Sprzedającego zajęta jest pod działalność hotelową prowadzoną przez odrębną spółkę B Sp. z o.o., która jest powiązana ze Sprzedającym, ale nie będzie stroną planowanej Transakcji. Spółka ta jest najemcą części hotelowej Budynku A i pozostanie najemcą po Transakcji. Jednakże, obecna umowa najmu zawarta pomiędzy Sprzedającym i B Sp. z o.o. zostanie rozwiązana w dniu Transakcji, a Kupujący zawrze nową umowę najmu części hotelowej z tym samym najemcą, na zmienionych warunkach. Kupujący zamierza powierzyć swojemu najemcy więcej obowiązków w zakresie zapewnienia prawidłowego funkcjonowania części Budynku A przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez Kupującego. Należy podkreślić, iż to B Sp. z o.o. dysponuje koniecznymi elementami materialnymi i niematerialnymi umożliwiającymi prowadzenie działalności hotelowej (wszelkie umowy operacyjne dotyczące funkcjonowania hotelu). Kupujący nie zamierza prowadzić działalności hotelowej i składniki związane z działalnością hotelową prowadzoną przez najemcę części hotelowej Budynku A nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

We wniosku o interpretację Zainteresowani przedstawili szczegółowy opis składników, które będą przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji, tj. w szczególności udziały w prawie użytkowania wieczystego Gruntu i odpowiednio własności Budynków z częścią handlowo-usługową, Budowli i Urządzeń Budowlanych, wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów).

We wniosku o interpretację zostały również opisane składniki, które nie zostaną przeniesione na Kupującego. W tym zakresie należy wskazać, iż na Kupującego nie zostaną przeniesione między innymi prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania, czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Na tych elementach opiera się struktura finansowa funkcjonowania Sprzedającego, tj. uzyskiwanie przychodów z należności z tytułu najmu (do czasu sprzedania całości Nieruchomości do inwestorów) i posiadanie finansowania które pozwoliło na nabycie Gruntu, wybudowanie Budynków i utrzymanie Nieruchomości do czasu jej całościowej sprzedaży. Na Kupującego nie zostaną także przeniesione, między innymi, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego.

Wymaga podkreślenia, że wymienione wyżej elementy, które nie będą przenoszone na Kupującego, są wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych, jako konieczne do uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Sprzedający jest spółką celową powołaną do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego na zakupionych gruntach. Zgodnie z typowymi celami firmy deweloperskiej, zrealizowana inwestycja podlega następnie sprzedaży do inwestorów. Mając to na uwadze, należy podkreślić, iż przedsiębiorstwo Sprzedającego ma charakter jednolity, co oznacza, iż w ramach tego przedsiębiorstwa nie są wyodrębnione lub zorganizowane inne działalności. Działalność w zakresie wynajmu części Nieruchomości prowadzona jest przez Sprzedającego jedynie w okresie przejściowym, do czasu sprzedaży całości Nieruchomości na rzecz inwestorów. Zasadnicza większość udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawie własności Budynków, Budowli i Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość została sprzedana na rzecz C Sp. z o.o. w marcu 2022 r., natomiast pozostała część udziału w Nieruchomości ma zostać sprzedana Kupującemu.

We wniosku o interpretację wskazano szczegółowy opis przedmiotu Transakcji oraz elementów przenoszonych na Kupującego. Wskazano również obszerną listę składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą przedmiotem Transakcji. W skład tej listy wchodzą między innymi elementy, które, zgodnie z Objaśnieniami Ministra Finansów w sprawie opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych, warunkują uznanie zbywanego przedmiotu za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

We wniosku o interpretację wskazano, iż po nabyciu przedmiotu Transakcji, Kupujący zamierza wykorzystywać przedmiot Transakcji w celu oddania w najem, a działalność w zakresie najmu będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Aby móc prowadzić działalność przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, Kupujący musi zaangażować inne środki materialne i niematerialne, w tym środki finansowe pozwalające na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym. Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze, między innymi, nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Kupujący lub jego najemca zawrze także nowe umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe pozwalające na zapewnienie należytego funkcjonowania przedmiotu Transakcji (przy czym możliwe są odstępstwa w tym zakresie, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku o interpretację).

Zgodnie z opisem Transakcji, na Kupującego zostanie przeniesiony udział w Nieruchomości, a także określone prawa i obowiązki, w tym wynikające z określonych umów, których stroną jest Sprzedający. W ramach Transakcji nie dojdzie jednak do przeniesienia wielu istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które również zostały wskazane we wniosku.

Z uwagi na powyższe, celem prowadzenia działalności przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, wymagane będzie zaangażowanie przez Kupującego innych środków materialnych i niematerialnych, w tym środków finansowych pozwalających na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swojej wiedzy i doświadczenia w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym.

Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze, między innymi, nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Kupujący lub jego najemca zawrze także nowe umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe pozwalające na zapewnienie należytego funkcjonowania przedmiotu Transakcji (przy czym możliwe są odstępstwa w tym zakresie, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku o interpretację).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2.Czy, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku, z uwagi na fakt, iż w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których upłynął okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji, strony zrezygnują ze zwolnienia VAT, natomiast w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których okres taki nie upłynął, Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?

3.Czy, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

-obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

-zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie wraz z uzupełnieniem przedstawionym w odpowiedzi na wezwanie

1.Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku z uwagi na fakt, iż w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których upłynął okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji, strony zrezygnują ze zwolnienia VAT, natomiast w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których okres taki nie upłynął, Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

3.Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

-obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

-zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. 2022, poz. 2651 ze zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uwagi wstępne dotyczące traktowania podatkowego nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego

Na wstępie Wnioskodawcy, z uwagi na specyfikę transakcji,  w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału we współwłasności (Budynek B i C oraz Budynek A), jak w opisanym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy można uznać ją za czynność mieszczącą się w definicji „dostawy towarów” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, konieczna jest odpowiedź na pytanie, czy w przypadku zbycia Udziału w Nieruchomości mamy do czynienia z towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, jak również czy dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel.

W ocenie Wnioskodawców, w ramach odpłatnego zbycia Udziału w Nieruchomości dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel/użytkownik wieczysty, jako że niezależnie od tego, czy dochodzi do przeniesienia całego prawa do użytkowania wieczystego/własności, czy też jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego (współwłasności) nieruchomości, w obu przypadkach na nabywcę przenoszone jest prawo do faktycznego władania taką nieruchomością, tj. w odniesieniu do tej nieruchomości dochodzi do przeniesienia władztwa w sensie ekonomicznym.

Warto zauważyć, iż powyższy wniosek znajduje oparcie w samej istocie instytucji prawa cywilnego jaką jest współwłasność, zgodnie bowiem z art. 195 Kodeksu Cywilnego przez współwłasność należy rozumieć sytuację, w której własność do tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Niepodzielność zaś oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi. Zatem przeniesienie udziału we współwłasności prowadzi w istocie do takiego samego skutku jak przeniesienie własności do rzeczy, z tą różnicą, że przy wykonywaniu swoich uprawnień współwłaściciel musi respektować uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, tj. ich prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy - stosownie do normy zawartej w art. 206 Kodeksu Cywilnego.

Prezentowany powyżej pogląd znajduje potwierdzenie w ugruntowanym orzecznictwie sądowym. Począwszy od uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 24 października 2011 r. w sprawie I FPS 2/11, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowane jest jednolite stanowisko, iż zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków (czy też zbycie udziału we współwłasności innej rzeczy) stanowi dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT. Przedstawione stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 14 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 11/16), wyroku WSA w Gliwicach z dnia 19 października 2015 r. (sygn. akt III SA/GI 492/15), czy też wyroku NSA z dnia 28 listopada 2013 r. (sygn. akt I FSK 1655/12).

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz Gruntu 2, udziału we współwłasności Budynku B i C, Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych należy, na gruncie ustawy o VAT, rozpatrywać w kontekście właściwych przepisów regulujących przeniesienie własności nieruchomości jako dostawy towarów dla celów VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, na dzień dokonania Transakcji opisanej we wniosku o interpretację, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić u Sprzedającego zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionego organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w jego przedsiębiorstwie.

Zdaniem Zainteresowanych, zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia przez Kupującego działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości. Do prowadzenia takiej działalności konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem i utrzymaniem przedmiotu najmu, obsługą najemców, zarządzaniem Nieruchomością, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości).

W ramach Transakcji, zasadniczo, Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z takich umów. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni, konieczne będzie zawarcie przez Kupującego nowych umów dotyczących mediów oraz obsługi Nieruchomości. Między innymi, konieczne będzie również zawarcie nowej umowy na zarządzanie częścią Nieruchomości przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez Kupującego.

W efekcie, w ocenie Zainteresowanych, nabywana przez Kupującego masa majątkowa nie będzie miała cech pozwalających na uznanie jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań gospodarczych. Konieczne będzie bowiem uzupełnienie przez Kupującego nabytych składników transakcji o dodatkowe elementy (m.in. zawarcie stosownych umów na obsługę), aby możliwe było prowadzenie działalności z wykorzystaniem nabytych składników.

Zdaniem Zainteresowanych, bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić planowanej działalności gospodarczej.

Prowadzi to do wniosku, iż na dzień dokonania Transakcji, jej przedmiot nie będzie mógł zostać uznany za potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Nie można również uznać, że przedmiot Transakcji umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Jak zostało to wskazane we Wniosku, sprzedawany Udział w Nieruchomości ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Sprzedający jest bowiem spółką celową powołaną do realizacji określonej inwestycji deweloperskiej polegającej na nabyciu Gruntu, wybudowaniu Budynków oraz sprzedaży tak zagospodarowanej Nieruchomości na rzecz inwestorów. Pierwsza część sprzedaży, dotycząca większej części udziałów w Nieruchomości, miała miejsce już w (...) r. (sprzedaż została dokonana na rzecz C Sp. z o.o.), natomiast planowana Transakcja ma dotyczyć pozostałej części udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawie własności Budynków, Budowli i Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie posiada również na tyle niezależności, aby być w stanie realizować samodzielne zadania gospodarcze. Jak zostało to wskazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców zawartego we wniosku o interpretację, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli między innymi Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, ale bez pozostałych elementów umożliwiających prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (tj. umowa o zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego, umowy dotyczące finansowania Sprzedającego, itd.).

1.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I.Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

II.Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i.przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii.nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i.angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii.podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: udziały w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz Gruntu 2, udziały we współwłasności Budynku B i C, Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa lub zostaną przeniesione w drodze cesji oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.). Przy czym, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, możliwe jest, iż zamiast przejęcia przez Kupującego praw i obowiązków z umowy najmu hotelu, Kupujący zawrze nową umowę najmu z tym samym najemcą.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte, w szczególności, (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych), (b) umowa o zarządzenie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku A, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem A, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający, tj. będzie prowadzić wyłącznie działalność w zakresie najmu komercyjnego, a nie budowy i komercjalizacji nieruchomości komercyjnych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on Grunt, a następnie rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku B i C, Budynku A i Budowli oraz Urządzeń Budowlanych (...). Po oddaniu Budynku B i C, Budowli i Urządzeń Budowlanych oraz Budynku A do użytkowania i ich częściowym wynajęciu, Sprzedający sprzedaje Udział w Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Kupującego). Sprzedaż Udziału w Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w umowy najmu następuje w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu jego powierzchni.

Powyższe wskazuje, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”). W rozumieniu Standardu, działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany. Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury. Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury. Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami. Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawany Udział w Nieruchomości ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi, ściśle z nią związanymi, prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Co więcej, Wnioskodawcy pragną wskazać, że dla sprzedaży z dnia (...) r. na rzecz C, w której Sprzedający sprzedał udział w Nieruchomości efektywnie umożliwiający C wyłączne korzystanie z części projektu deweloperskiego w postaci Budynku B i C oraz niektórych powierzchni znajdujących się na kondygnacjach podziemnych Budynku A, czyli w odniesieniu do analogicznego do niniejszego zdarzenia przyszłego została wydana interpretacja indywidualna z 2 grudnia 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.842.2021.1.MGO, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. nie jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

III.Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-wybudowaniu, lub

-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku B i C, Budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz Budynku A nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, od (...) r. rozpoczęto proces przekazywania pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu w Budynkach A, B i C.

W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia części Budynku A, B i C doszło już w (...) r., czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i po przekazaniu pierwszych powierzchni w Budynku B i C oraz Budynku A najemcom w ramach zawartych umów najmu. Co istotne, w odniesieniu do Budynku B i C oraz Budowli, jak również Budynku A, Sprzedający nie poniósł (oraz nie poniesienie do dnia Transakcji) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych), których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków B i C, Budowli oraz Budynku A.

Z powyższego wynika, iż w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których do dnia Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej jednak, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowani zamierzają złożyć, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W rezultacie złożenia powyższego oświadczenia, Transakcja w zakresie dostawy tej części Budynków i Budowli (wraz z odpowiednią częścią Gruntu), których pierwsze zasiedlenie nastąpiło co najmniej 2 lata przed Transakcją, nie będzie zwolniona z VAT, lecz będzie tym podatkiem opodatkowana.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, może również zaistnieć sytuacja, iż do dnia Transakcji część powierzchni w Budynkach, zasadniczo przeznaczonej do wynajmu, w ogóle nie zostanie jeszcze objęta umowami najmu (lub też nie zostanie wydana najemcom na podstawie zawartych umów najmu), jak również, iż okres od wynajęcia (lub wydania najemcom) części powierzchni w Budynkach do daty Transakcji będzie krótszy, niż 2 lata. W tym zakresie Transakcja nie będzie zatem objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie regulowane tym przepisem nie obejmuje dostawy towarów dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani też sytuacji, w której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, należy rozważyć zastosowanie w tym przypadku zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną inwestycją dotyczącą budowy Budynków i Budowli. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do tej części Transakcji, która dotyczy dostawy Budynków i Budowli w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub w przypadku, gdy od pierwszego zasiedlenia danej części Budynków lub Budowli do dnia Transakcji upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe, po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i opodatkowaniu Transakcji tym podatkiem, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku, co wynika z faktu, iż Zainteresowani zrezygnują z fakultatywnego zwolnienia z VAT (które miałoby zastosowanie do części Transakcji), natomiast w części Transakcja w ogóle nie będzie zwolniona z podatku VAT, lecz będzie ona automatycznie opodatkowana tym podatkiem

3.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Udziału w Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał go na cele działalności polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości (taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej - obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Udziału w Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu dostawy Udziału w Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Udziału w Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na rzecz Kupującego na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-prawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT;

-prawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT;

-prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawa do zwrotu nadwyżki kwoty podatku naliczonego przez Kupującego.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, ze. zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.  

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego udział w prawie użytkowania wieczystego oraz udział we współwłasności będących przedmiotem Transakcji składników, obejmujących:

-   udział w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy ul. (...). Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 1 w udziale wynoszącym (...);

-   udział w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy ul. (...). Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 2 w udziale wynoszącym (...);

-   związany z Udziałem w Gruncie 1 i Udziałem w Gruncie 2 udział wynoszący (...) w prawie własności posadowionych na Gruncie dwóch budynków biurowo-usługowych, budynku hotelowo-usługowego oraz udział wynoszący (...) w prawie własności Budowli oraz Urządzeń Budowlanych, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynku A oraz części Budowli, oraz prawem do wyłącznego albo niewyłącznego korzystania z określonych pozostałych części Nieruchomości, oraz

-   innych składników majątkowych, praw oraz obowiązków określonych powyżej w opisie sprawy.

Budynki B i C są posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (...) oraz działce o numerze ewidencyjnym (...), z kolei Budynek A jest posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkami B i C oraz Budynkiem A, następującymi budowlami (w rozumieniu Prawa Budowlanego), w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje udział w prawie własności w wysokości (...) i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej Transakcji:

-drogi i chodniki;

-podziemny (...) z podziemną częścią Budynków, wybudowany częściowo na Gruncie;

-lampy zewnętrzne; oraz

-wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne.

Budowle obejmują również w całości zlokalizowaną poza Gruntem sieć wodociągową (obiekt liniowy), w stosunku do której Sprzedającemu przysługuje ww. udział w prawie własności. Wobec sieci wodociągowej planowane jest przekazanie jej własności na rzecz gestora. Jeśli do dnia Transakcji nie nastąpi przekazanie własności sieci wodociągowej na rzecz gestora, udział w prawie własności sieci wodociągowych będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków B i C oraz Budynku A - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków B i C oraz Budynku A, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach B i C oraz Budynku A (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Oprócz Budowli opisanych powyżej, przedmiotem Transakcji będzie również udział wynoszący (...) przysługujący Sprzedającemu w prawie własności następujących urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które w części znajdują się poza granicami Gruntu:

-przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku A, Budynków B i C;

-przyłącza wodociągowe do Budynku A, Budynków B i C; oraz

-przyłącze telekomunikacyjne wraz z kanalizacją teletechniczną do Budynku A, Budynków B i C.

Na Nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, jak Państwo wskazali takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

-    know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa deweloperskiego;

-    praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynku A. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynku A zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych;

-    praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

-    praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowania oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

-    dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

-    praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

-    praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu i odpowiednio Umowy Najmu Centrum Konferencyjnego, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców w miesiącu dokonania Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

-    środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

-    praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym a X Sp. z o.o. o zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania, z preferowanym przez siebie dostawcą usług zarządzania, przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na zobowiązania w stosunku do drugiego współużytkownika wieczystego i współwłaściciela Budynku A w zakresie powierzenia zarządzania częściami wspólnymi Budynku A firmie X Sp. z o.o., może się okazać, że Kupujący lub jego najemca powierzy zarządzenie częściami Budynku A przeznaczonymi do jego wyłącznego korzystania ponownie X Sp. z o.o.

Jak wynika z opisu sprawy zespół elementów składających się na przedmiot Transakcji nie został formalnie wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przenoszony w ramach Transakcji zespół elementów nie jest wyodrębniony prawnie, tj. elementy te nie wchodzą w skład wyodrębnionego na mocy odpowiednich uchwał i zarejestrowanego w Krajowym Rejestrze Sądowym oddziału przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz nie są wyodrębnione w innej formie organizacyjnej, np. na mocy uchwały wewnętrznej, czy też wewnętrznego regulaminu.

Przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony finansowo w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego w znaczeniu takim, iż Sprzedający prowadzi jedno przedsiębiorstwo, przez co nie dokonywał żadnych finansowych wyodrębnień działalności prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych.

Kupujący nie zamierza prowadzić działalności hotelowej i składniki związane z działalnością hotelową prowadzoną przez najemcę części hotelowej Budynku A nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Aby móc prowadzić działalność przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, Kupujący musi zaangażować inne środki materialne i niematerialne, w tym środki finansowe pozwalające na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym. Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze, między innymi, nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Kupujący lub jego najemca zawrze także nowe umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe pozwalające na zapewnienie należytego funkcjonowania przedmiotu Transakcji.

W tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy planowana sprzedaż ww. udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie współwłasności ściśle określonych budynków i budowli będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie również stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania.  W związku z czym planowana transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, co z kolei oznacza, że planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynku, budowli, urządzeń budowlanych, obiektów małej architektury wchodzących w skład Transakcji nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Budynki B i C, jak również Budynek A, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr (...) z dnia (...) r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...). W roku (...) zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach B i C i Budynku A. Począwszy od (...) r. - rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu. Zatem okres od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży będzie dłuższy niż 2 lata.

Ponadto po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków B i C, Budynku A, ani jakichkolwiek Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków, Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną również poniesione do dnia Transakcji.

Z powyższego wynika, że w odniesieniu do tej części Budynków i Budowli, w stosunku do których do dnia Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Może jednak również zaistnieć sytuacja, iż do dnia Transakcji część powierzchni w Budynkach, zasadniczo przeznaczonej do wynajmu, w ogóle nie zostanie jeszcze objęta umowami najmu (lub też nie zostanie wydana najemcom na podstawie zawartych umów najmu), jak również okres od wynajęcia (lub wydania najemcom) części powierzchni w Budynkach do daty Transakcji będzie krótszy, niż 2 lata.

W tym zakresie Transakcja nie będzie zatem objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie regulowane tym przepisem nie obejmuje dostawy towarów dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani też sytuacji, w której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto z wniosku wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych. W związku z powyższym Sprzedającemu nie będzie również przysługiwało zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Powyższe wyklucza zatem możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przedmiotowych udziałów w Nieruchomości zabudowanej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Sprzedający oraz Kupujący mogą również złożyć powyższe oświadczenie w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Przedmiotu Transakcji spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała w całości opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego, wskazanych w przedmiocie transakcji, gruntów oraz sprzedaż udziałów w prawie własności ściśle określonych w opisie sprawy budynków, budowli i urządzeń budowlanych będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy, dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest osobą prawną z siedzibą w (...) inwestującą w nieruchomości komercyjne i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Po nabyciu opisanych we wniosku udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz odpowiednio prawa własności w części nieruchomości obejmujących budynki biurowe z częścią handlowo-usługową, Wnioskodawca (Kupujący) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się w ww. budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia i zwrotu nadwyżki przez Kupującego podatku naliczonego z tytułu przeprowadzonej Transakcji.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziałów w prawie użytkowania wieczystego, wskazanych w przedmiocie transakcji, gruntów oraz zakupem udziałów w prawie własności ściśle określonych w opisie sprawy budynków, budowli i urządzeń budowlanych. Natomiast w przypadku, gdy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy.

Podsumowując, stanowisko w zakresie pytania nr 3, zgodnie z którym Wnioskodawca jako Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z  dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.  z  2019 r., poz. 2325 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Wnioskodawca - Zainteresowany będący stroną postępowania (art. 14r § 2 o.p.) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).