Brak opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości w trybie licytacji komorniczej (...).

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości w trybie licytacji komorniczej (...). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2023 r. (wpływ 11 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W związku z prowadzoną egzekucją z nieruchomości i wyznaczeniem na 24 sierpnia 2023 r. terminem licytacji nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 1 o powierzchni 0,7803 ha położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) oraz działkę nr 2 o powierzchni 0,5644 ha położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) będącej własnością dłużnika: „A” Spółka z o.o. w (…) na podstawie art. 761 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kpc) wnosi Pan o udzielenie w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego pisma wyjaśnień niezbędnych do prowadzenia egzekucji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Na zadane pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

a)czy dłużnik był/jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT? Jeśli tak, prosimy wskazać z jakiego tytułu.

• brak informacji

b)czy nabycie działek nr 1 i 2 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT i została wystawiona faktura? Jeżeli tak, to czy przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wykazany na tej fakturze?

• brak informacji

c)w jaki sposób działki nr 1 i 2 były wykorzystywane przez dłużnika od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży egzekucyjnej? Do jakich czynności wykorzystywał dłużnik działki (opodatkowanych podatkiem VAT, wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

• brak informacji

d)czy działki nr 1 i 2 są zabudowane czy niezabudowane?,

• działki zabudowane

e)jeżeli działki są zabudowane należy wskazać czy na działkach nr 1 i 2 znajdują się budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

• hale przemysłowe 

f)czy budynek/budowla znajdujące się na działkach zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużnika? Prosimy podać datę nabycia lub wybudowania? - brak informacji

• czy z tytułu nabycia/wybudowania budynku/budowli dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? - brak informacji
• czy od dnia oddania budynku/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby do dnia sprzedaży upłyną co najmniej dwa lata? - brak informacji
• w jaki sposób dłużnik wykorzystywał nieruchomość przez cały okres jej posiadania, np. czy do własnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej z podatku (w jakim zakresie ją prowadził), czy do jakiś innych celów np. osobistych (należy je wskazać)? - brak informacji

g)czy były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku? Jeżeli tak, prosimy wskazać:

• w jakim okresie były ponoszone te wydatki? - brak informacji

• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku był oddany do użytkowania, prosimy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)? - brak informacji
• czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? - brak informacji

h)Jeśli nie posiada Pan ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży nieruchomości ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to prosimy jednoznacznie wskazać, czy brak tej informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika (przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Pana czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy jako Organ postępowania dowodowego) – TAK.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy od sprzedaży nieruchomości (…) oraz (…) Pan jako komornik jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego podatku od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Według Pana nieruchomość nie jest objęta podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy zatem dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy od sprzedaży nieruchomości (...) oraz (...) Pan jako komornik jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego podatku od towarów i usług.

Na wstępie należy wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości, nabytej przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Ustawodawca w art. 43 ustawy określił zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości nie znajdzie zastosowania ww. przepis, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były, z powodu braku informacji od dłużnika, bezskuteczne.

W omawianym przypadku przedstawiony opis sprawy nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana, jako komornika, w drodze licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej halami przemysłowymi, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Nie jest bowiem możliwe jednoznaczne stwierdzenie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków w postaci hal przemysłowych. Nie posiada Pan wiedzy czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia/wybudowania nieruchomości i czy były dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków. Nie jest Panu znana okoliczność wejścia w posiadanie zabudowanej nieruchomości, o której mowa w złożonym wniosku przez Dłużnika. Nie dysponuje Pan informacją czy nabycie nieruchomości było udokumentowane fakturą. Nie dysponuje Pan wiedzą czy hale przemysłowe były wykorzystywane przez spółkę dłużną na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Ponadto wskazuje Pan, iż brak ww. informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. hale przemysłowe, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, skoro omawiana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. W związku z powyższym Pan, jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do obliczenia i pobrania podatku VAT od dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).