Brak opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 20 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości niezabudowanych o nr ew. 1/3, 1/4 i 1/5. W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła go Pani pismem z 28 sierpnia 2023 r. (data wpływu 31 sierpnia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprawa dotyczy sprzedaży całej działki nr 1/1 o powierzchni 0,1721 ha². Właścicielami tej działki są: J.O., która nabyła ją na współwłasność z mężem W.O. - ½ działki, (pierwotnie należącej do dziadków), na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (...) z 23 grudnia 2016 r. Postanowienie to ustala nabycie działki w drodze zasiedzenia od 6 maja 2008 r. Brat W.O., M.O., na mocy tego samego postanowienia Sądu z 23 grudnia 2016 r., nabył ½ działki w drodze zasiedzenia od 6 maja 2008 r. Po śmierci M.O. 14 stycznia 2019 r., postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 21 sierpnia 2020 r., ½ działki nabył w spadku W.O. Aktualnie właścicielami całej działki 1/1 są:

a)W.O. - ½ działki plus współwłasność ½ działki wraz z żoną,

b)J.O. - współwłasność z mężem ½ działki.

Oboje właściciele działki 1/1 postanowili tę działkę sprzedać, jednakże nie udało się tego dotychczas dokonać. W celu jej szybszej sprzedaży, działka została podzielona, 31 marca 2023 r. na trzy mniejsze działki. Jednakże i w takiej postaci nie znalazła nabywców. Obecnie znalazła Pani nabywcę na całość działki 1/1 (podzielonej na trzy części). Nie prowadzi Pani działalności polegającej na zakupie i sprzedaży działek. Ta transakcja jest jedyną, którą Pani chce dokonać. Cena działki zaproponowana przez potencjalnego nabywcę opiewa na kwotę powyżej 1 miliona zł (1,6 mln zł).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem wniosku (tj. po podziale dz. nr ew. 1/1): Działki numer ewidencyjny 1/3, 1/4, 1/5.

2. Nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

3. Od momentu nabycia działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nigdy nie były, nie są i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane w celu osiągnięcia korzyści majątkowych. Działki są niezabudowane, służyły, służą i będą służyć do momentu sprzedaży jako rodzinne działki rekreacyjne.

4. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

5. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie były, nie są i nie będą oddane w dzierżawę, najem, ani na podstawie innej umowie o podobnym charakterze.

6. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolniczej.

7. Z działek nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie dokonywała Pani, nie dokonuje i nie będzie dokonywać zbiorów, dostaw ani sprzedaży produktów rolnych.

8. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią do żadnej działalności gospodarczej.

9. Przed sprzedażą działek nr ew. 1/3, 1/4, 1/5, nie będzie Pani dokonywała jakichkolwiek czynności i nie będzie ponosiła nakładów w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży np. uzbrojenia terenu, ogrodzenia, wytyczenia dróg dojazdowych do działki, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Jedyne działania, które podejmie Pani w najbliższym czasie to okresowe zabiegi pielęgnacyjne zieleni. Po okresie covidowym działki są zapuszczone i wymagają uporządkowania.

10. Z potencjalnym nabywcą działek nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 nie była, nie jest i nie będzie zawierana przedwstępna umowa kupna/sprzedaży działek. Nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego.

11. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 są niezabudowane i na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

12. Działki nr 1/3, 1/4, 1/5 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na dzień sprzedaży działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 zlokalizowane będą na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego. Nie wie Pani z czyjej inicjatywy nastąpiło jego uchwalenie. Działka nr ew. 1/1 (tj. przed podziałem) znajdowała się na terenie objętym MPZP z przeznaczeniem na mieszkalnictwo jednorodzinne zanim stała się Pani jej współwłaścicielem.

13. Działki nr ew. 1/3, 1/4, 1/5 są i w momencie sprzedaży będą niezabudowane.

Pytanie ostatecznie przez Panią sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy od tej sprzedaży powinna Pani zapłacić podatek VAT?

Pani stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Pani zdaniem, od tej sprzedaży nie powinna Pani zapłacić podatku VAT, ponieważ nie jest to transakcja w ramach działalności gospodarczej, ani nigdy nie było to Pani zamiarem. Nie nastąpiły żadne okoliczności, które mogłyby tak te transakcje zakwalifikować. Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1)Dotychczasowa działalność sprzedającego - np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami - w Pani przypadku nie występuje.

2)Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż - np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych - w Pani przypadku nie występuje.

3)Podnoszenie wartości nieruchomości - np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez podział nieruchomości, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd. - w Pani przypadku nie występuje.

4)Promowanie oferty sprzedaży. Posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości może stanowić kolejną okoliczność przemawiającą za uznaniem czynności za działalność gospodarczą Z jednej strony normalną praktyką jest wystawianie ogłoszeń o ofercie sprzedaży przez osoby, które zamierzają zbyć swój majątek prywatny. Jednak z drugiej strony wykorzystywanie wielu ogłoszeń w prasie, radiu, Internecie itd. może być w danej sprawie potraktowanie jako działanie profesjonalne, szczególnie wtedy, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych - w Pani przypadku nie występuje.

Tak więc, w Pani ocenie, transakcja ta nie podlega podatkowi VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek i udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta, wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani 23 grudnia 2016 r. na współwłasność z mężem ½ działki (pierwotnie należącej do dziadków) działkę nr 1/1. 31 marca 2023 r. działka została podzielona na trzy mniejsze działki. Przedmiotem wniosku są działki o nr ew. 1/3, 1/4 i 1/5. Działki są niezabudowane, służyły, służą i będą służyć do momentu sprzedaży jako rodzinno-rekreacyjne Działki od momentu nabycia nigdy nie były przez Panią, nie są i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane w celu osiągnięcia korzyści majątkowych. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią w dzierżawie, najmie, ani innej umowie o podobnym charakterze. Nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolniczej, ani w żadnej innej działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Przed sprzedażą działek nie będzie Pani dokonywała jakichkolwiek czynności i nie będzie Pani ponosiła nakładów w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży np. uzbrojenia terenu, ogrodzenia, wytyczenia dróg dojazdowych do działki, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Jedyne działania, które Pani podejmie w najbliższym czasie to okresowe zabiegi pielęgnacyjne zieleni. Z potencjalnym nabywcą działek nie była, nie jest i nie będzie zawierana przedwstępna umowa kupna/sprzedaży działek. Nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziału w działach nr 1/3, 1/4, 1/5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy, nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Nie dokonywała Pani jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych. Tym samym, nie można uznać, że w związku ze sprzedażą udziału w działkach, Pani działania będą miały charakter zorganizowany, powtarzalny i stały. Zatem nie będzie Pani podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Tym samym, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działach, wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w działkach, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pani korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Zatem, sprzedaż udziałów w działkach nie podlega opodatkowaniu.

Dodatkowe informacje

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem, niniejsza interpretacja wywiera skutki prawne wyłącznie dla Pani.

Ponadto, należy wskazać, że 23 czerwca 2023 r. dokonała Pani wpłaty w wysokości 40,00 zł i 29 sierpnia 2023 r. dokonała Pani wpłaty 80,00 zł, tytułem wydania interpretacji indywidualnej z zakresu podatku VAT - w łącznej kwocie 120,00 zł. Ponieważ wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, należna opłata to 40 zł. Zatem pozostała kwota w wysokości 80,00 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pani zastosować się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a pkt 1 oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).