Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w rejonie przeznaczonym pod zabudowę.

Sprzedający jest obecnie użytkownikiem wieczystym Gruntu, natomiast właścicielem Gruntu jest Gmina Wrocław.

Jednocześnie, na Gruncie nie znajdują się inne naniesienia określone jako budynki lub budowle należące do Sprzedającego. Grunt oraz posadowiony na tym gruncie Budynek w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Przez Grunt przechodzić mogą instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle.

Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania po raz pierwszy Nieruchomości do użytkowania pierwszym najemcom. Dodatkowo, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień dokonania Transakcji, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Jak wskazano wcześniej, Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni handlowej w Budynku. Przedmiotowa działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu lub oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi zasadniczo jedyne aktywo Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Umowy najmu

W związku z faktem, iż Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Sprzedający (dalej: Umowy Najmu).

Na moment składania niniejszego wniosku cała powierzchnia obejmująca pomieszczenia handlowe i usługowe w Budynku przeznaczona do wynajęcia na rzecz najemców jest lub była objęta Umowami Najmu.

Umowa o pośrednictwie w najmie

Sprzedający jest stroną umowy o pośrednictwie w najmie (dalej: Umowa o pośrednictwie w najmie), podpisanej z E. Sp. z o.o. Sp. k. (aktualnie podmiot ten nosi nazwę E. Sp. z o.o. ze względu na przekształcenie; dalej: E.). Zgodnie z ww. umową, E. świadczy na rzecz Sprzedającego usługi pośrednictwa w zakresie wynajmu powierzchni handlowej zlokalizowanej w Nieruchomości na zasadach i w zakresie wskazanym w Umowie o pośrednictwie w najmie.

Na podstawie tej umowy, E. zobowiązuje się m.in. do:

- dostarczania Sprzedającemu informacji o warunkach gospodarczych i rynkowych mających wpływ na wynajem powierzchni,

Umowa o zarządzanie

Dodatkowo, z E. Sprzedający zawarł również umowę o zarządzanie (dalej: Umowa o zarządzanie), zgodnie z którą E. zobowiązuje się świadczyć na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania Nieruchomością.

Na podstawie ww. umowy, E. prowadzi, zarządza i utrzymuje Nieruchomość. Do obowiązków EF należy w szczególności:

Spółka podpisała umowę o zarządzanie aktywami „xxx” (dalej: Umowa zarządzania aktywami) z C. Sp. z o.o. (dalej: Zarządzający Aktywami).

Jako aktywa należy rozumieć wszelkie posiadłości/majątek i udziały Sprzedającego (w tym posiadane przez jego pełnomocników) w Nieruchomości oraz wszystkie budynki, urządzenia i wyposażenie (inne niż urządzenia i wyposażenie najemców) oraz stałe urządzenia i maszyny oraz wszelkie dochody, wpływy lub przychody z nich wynikające, korzyści ze wszystkich umów ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości (w tym wszelkie ich zmiany lub rozszerzenia), wszelkie prawa do powództwa przeciwko osobom trzecim oraz korzyść ze wszystkich obecnych i przyszłych licencji, umów, kontraktów i gwarancji dotyczących Nieruchomości.

W Umowie zarządzania aktywami wskazano, iż Sprzedający zamierza sam lub poprzez osoby przez niego wyznaczone kontynuować posiadanie aktywów jako nieruchomości inwestycyjnych. Umowa ta została zawarta gdyż Sprzedający pragnął zaangażować Zarządzającego Aktywami w odniesieniu do: (i) pewnych usług w zakresie zarządzania aktywami i doradztwa strategicznego oraz windykacji kwot należnych w odniesieniu do aktywów, (ii) w stosownych przypadkach, świadczenia usług doradczych w zakresie zbywania aktywów, oraz (iii) innych usług pomocniczych związanych z takimi ustaleniami, jakich może zażądać Sprzedający, a Zarządzający Aktywami zgodził się podjąć je na warunkach określonych w Umowie zarządzania aktywami.

Zgodnie z ww. umową Zarządzający Aktywami zobowiązał się do dokładania wszelkich starań w celu realizacji Biznes Planu Sprzedającego, aby wygenerować wpływy w wysokości lub w kierunku celów strategicznych Sprzedającego oraz docelowych stóp zwrotu określonych w Biznes Planie.

Obowiązki Zarządzającego Aktywami obejmują, ale nie ograniczają się do następujących czynności:

   - monitorowanie i nadzorowanie EF w zakresie pobierania wszelkich przychodów z aktywów i niezwłocznego ich deponowania na właściwym rachunku bankowym oraz informowanie Sprzedającego o wszelkich uchybieniach EF w zakresie pobierania należnych czynszów z aktywów,

Zgodnie z Umową zarządzania aktywami, ww. usługi świadczone na rzecz Sprzedającego przez Zarządzającego Aktywami, nie stanowią usług zarządzania nieruchomościami. Usługa zarządzania Nieruchomością jest świadczona przez EF na podstawie Umowy o zarządzanie.

Umowa obsługi administracyjnej Sprzedającego

Sprzedający jest stroną umowy w zakresie obsługi administracyjnej „xxx” (dalej: Umowa obsługi administracyjnej i zarządzania).

Zgodnie z Umową obsługi administracyjnej i zarządzania, udziałowiec Sprzedającego – C. (umowa podpisana z poprzednim udziałowcem: C. ) zlecił podmiotowi zewnętrznemu – O. Sp. z o.o. (dalej: O.) - administrację oraz zarządzanie spółki Sprzedającego, w tym m.in.:

Dodatkowo, na podstawie ww. Umowy obsługi administracyjnej i zarządzania, O. zapewnił Sprzedającemu osobę pełniącą rolę członka zarządu w celu świadczenia usług administracyjnych i zarządczych na rzecz Sprzedającego.

W związku z powyższym, poprzedni udziałowiec Sprzedającego – C. - podpisał umowę „xxx” (dalej: Umowa o zwolnieniu z odpowiedzialności) z ww. członkiem zarządu, na podstawie której ustalono dodatkowe warunki, na których osoba ta ma pełnić funkcję członka zarządu.

Umowy związane z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości

W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Sprzedający zawarł również umowy m.in. w zakresie sprzątania, obsługi technicznej, ochrony budynku, wywozu nieczystości, dystrybucji i sprzedaży energii elektrycznej, wynajmu mat podłogowych, transmisji sygnałów przeciwpożarowych, usług telekomunikacyjnych, liczenia klientów, aktualizacji i obsługi strony internetowej, obsługi schodów ruchomych oraz wind, odprowadzania wód opadowych oraz łącza światłowodowego (dalej: Umowy związane z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości).

Dodatkowo, Sprzedający uzgodnił z właścicielem budynku sąsiadującego z Nieruchomością, kwestię refakturowania na Sprzedającego kosztów gazu, ogrzewania, dostawy wody i odbiór ścieków, które są pierwotnie pokrywane przez ww. właściciela budynku sąsiadującego z Nieruchomością (dalej razem: Umowa w zakresie refaktury gazu i wody).

Pozostałe umowy

Obsługa księgowa Sprzedającego świadczona jest na podstawie umowy o świadczenie usług księgowych (dalej: Umowa księgowa).

Sprzedający zawarł również umowy ubezpieczenia w zakresie odpowiedzialności cywilnej oraz ubezpieczenia Nieruchomości (dalej: Umowy ubezpieczenia).

W lutym 2023 r. została wydana Decyzja nr xxx (dalej: Decyzja nr xxx) na podstawie, której zatwierdzono projekt architektoniczno-budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla Sprzedającego obejmującą przebudowę centrum handlowego „F.” (Budynku) i części magazynu sklepu w budynku sąsiadującym z Nieruchomością prowadzonego przez osobny podmiot, w zakresie wybranych lokali, wraz ze zmianą sposobu użytkowania części pomieszczeń. Wydatki w zakresie przedmiotowej przebudowy Budynku nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Kupujący nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Nabywcę w szczególności (dalej: Przenoszone Prawa i Obowiązki):

   - prawo własności Budynku;

   - inne prawa i obowiązki związane bezpośrednio z Nieruchomością (np. wynikające z decyzji lub pozwoleń budowlanych wydanych w zakresie Nieruchomości), o ile będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji.

Dodatkowo, należy wskazać, iż kwoty kaucji/depozytów wpłacone Sprzedającemu przez najemców z tytułu Umów Najmu zostaną przekazane Kupującemu na jego rachunki bankowe lub też odpowiednio pomniejszą cenę sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość (dalej: Dokumentacja), w szczególności:

   - całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);

   - oryginałów pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości wraz ze stosowną korespondencją z organami;

   - ewidencji związanej z zarządzaniem Nieruchomością oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością ;

   - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

   - książki obiektu budowlanego i kluczy;

   - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Poza Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, na Kupującego mogą zostać przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z niektórych Umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości oraz Umowa w zakresie refaktury gazu i wody, o ile rozwiązanie tych umów nie będzie możliwe przed datą podpisania przez Sprzedającego i Kupującego umowy sprzedaży Nieruchomości albo gdy rozwiązanie tego rodzaju umów będzie powodowało praktyczne trudności np. wpływające na funkcjonowanie Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

   - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

   - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów prowadzenia rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

   - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

   - praw i obowiązków wynikających z Umów ubezpieczenia;

   - środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców;

   - praw i obowiązków wynikających z Umowy księgowej, Umowy obsługi administracyjnej i zarządczej, Umowy o pośrednictwie w najmie, Umowy o zarządzanie, Umowy zarządzania aktywami.

Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy w ww. zakresie, z preferowanymi przez siebie usługodawcami oraz zakresie (przy czym nie można wykluczyć, że niektóre z przedmiotowych usług będą nabywane od tych samych usługodawców)).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości lub wykorzysta własne zaplecze personalne i techniczne w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości oraz prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania Nieruchomości.

Należy również wskazać, że na moment złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający oraz Kupujący nie są w stanie określić skutków Transakcji w zakresie:

     - kredytu hipotetycznego zaciągniętego przez Sprzedającego. Aktualnie Sprzedający oraz Kupujący planują, aby kredyt hipoteczny został spłacony przez Sprzedającego ze środków uzyskanych w ramach wynagrodzenia z Transakcji. Zapłata wynagrodzenia z Transakcji może być dokonana bezpośrednio przez Kupującego (poprzez przekaz wynagrodzenia z Transakcji lub jego części) na rachunek wskazany przez bank, który udzielił kredytu hipotecznego. Pozostałą część ceny z tytułu Transakcji otrzymałby Sprzedający. Kupujący zapłaci wynagrodzenie z Transakcji z środków własnych Kupującego lub pochodzących z uzyskanego przez Kupującego finansowania.

Kwestia rozwiązania powyżej wskazanych umów oraz moment ich rozwiązania, będzie uzależniona od praktycznych aspektów związanych z zapewnieniem prawidłowego i nieprzerwanego funkcjonowania Nieruchomości. Sprzedający oraz Kupujący nie mogą jednocześnie wykluczyć, że niektóre z tych umów nie zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, lecz zostaną przeniesione na Kupującego w ramach cesji praw i obowiązków wynikających z poszczególnych umów lub Kupujący podpisze poszczególne umowy w tym zakresie z tymi samymi usługodawcami lub dostawcami.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub w oparciu o zasoby podwykonawców. Jak wskazano wcześniej, ze względu na zawieszenie działalności Kupującego, aktualnie Kupujący nie ma odpowiednich zasobów do prowadzenia działalności. Niemniej, po odwieszeniu działalności Kupujący planuje utworzyć odpowiednie zaplecze oraz nabyć instrumenty i składniki majątkowe, które pozwolą prowadzić przedmiotową działalność.

W uzupełnieniu odpowiedzieli Państwo na pytania w podany niżej sposób:

Przeprowadzenie transakcji planowane było na lipiec lub sierpień 2023 r. Termin ten może ulec zmianie, z przyczyn organizacyjnych np. w zależności od dnia otrzymania odpowiedzi na Wniosek i zgromadzenia kompletnej dokumentacji na potrzeby sfinalizowania transakcji.

Na pytanie: „Czy na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku będą stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, proszę wskazać czym to wyodrębnienie organizacyjne się przejawia bądź też nie?”

Odpowiedzieli Państwo: „Na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego w sposób pozwalający na formalne odróżnienie ich od innego majątku Sprzedającego. W szczególności Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.”

Na pytanie: „Czy na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku będą stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego? Tzn. czy przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań (aktywów i pasywów) do mającej być przedmiotem sprzedaży części przedsiębiorstwa i oddzielenie finansów zbywanej części przedsiębiorstwa od finansów pozostałej części przedsiębiorstwa?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zbywana Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki. Składniki te nie są więc wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przez ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mających być przedmiotem sprzedaży składników, ale co należy raz jeszcze podkreślić, Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki więc co do zasady ewidencja przychodów, kosztów, należności i zobowiązań dotyczy działalności Spółki jako całości.”

Na pytanie: „Czy na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku będą stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, proszę wskazać czym to wyodrębnienie funkcjonalne się przejawia bądź nie? Jakie okoliczności to potwierdzają?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zbywana Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki. Zbywane składniki nie będą więc wyodrębniane funkcjonalnie w szczególny sposób przez Sprzedającego. Oznacza to, że w ocenie Spółki składniki nie zostaną wydzielone funkcjonalnie w sposób, który będzie umożliwiał samodzielne kontynuowanie działalności gospodarczej Sprzedającego przez składniki sprzedawane w ramach planowanej transakcji. Kupujący nie będzie bowiem w stanie w sposób samodzielny kontynuować działalności w zakresie najmu, gdyż w tym zakresie konieczne będzie zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, o obsługę umów najmu, jak również umów z zewnętrznymi dostawcami w zakresie obsługi nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy mający być przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze, w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego?”

Odpowiedzieli Państwo: „W ocenie Spółki składniki będące przedmiotem transakcji nie będą posiadały samodzielnie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze, z uwagi na okoliczności wskazane powyżej w pkt 4.”

Na pytanie: „Czy składniki majątkowe mające stanowić przedmiot sprzedaży pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, aby można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów?”

Odpowiedzieli Państwo: „W ocenie Spółki zbywane składniki są zespołem, a nie tylko zbiorem pewnych elementów. Poza Nieruchomością zbywane będą te składniki, które są zwyczajowo zbywane w ramach tego typu transakcji lub których zbycie powinno być dokonane z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.”

Na pytanie: „Czy od nabycia nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Tak”.

Na pytanie: „Czy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie budynku znajdującego się na działce nr z, w stosunku do których mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli Państwo ponosili takie wydatki, to czy wynosiło one co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku?”

Odpowiedzieli Państwo: :Spółka ponosiła wydatki na nieruchomość, w tym na jej ulepszenie, w stosunku do których przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT, niemniej w ciągu ostatnich 10 lat, Spółka nie ponosiła wydatków, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynku.”

Na pytanie: „W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 8), proszę wskazać, czy od tamtego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?”

Odpowiedzieli Państwo: „Nie dotyczy”.

Pytania

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców

  1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

  2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

  3. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.) Wnioskodawcy występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz potencjalnie na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa własności Budynku oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu. Niemniej, poza przedmiotowymi składnikami majątkowymi, w ramach Transakcji zostaną przeniesione także m.in. wyposażenie Budynku trwale związane z Budynkiem oraz ruchomości, prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu, instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców, szeroko pojęta dokumentacja związana z funkcjonowaniem Budynku, oraz inne prawa i obowiązki związane bezpośrednio z Nieruchomością. Biorąc pod uwagę, że Sprzedający wykorzystywał dotychczas Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, a Kupujący planuje prowadzić tożsamą działalność po zrealizowaniu Transakcji, kluczowe jest ustalenie dla celów podatkowych, czy planowana przez Wnioskodawców Transakcja, stanowi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, czy też może jednak Transakcja powinna być traktowana jako zbycie poszczególnych składników majątkowych i tym samym podlegać opodatkowaniu VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

I tak, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Co istotne, każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT - w miejscu, w którym znajduje się w momencie dostawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów tej ustawy. W przepisie tym wskazano czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa lub ZCP) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą VAT.

Reasumując, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo lub ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny niniejszej sprawy, bowiem rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm., dalej: Kodeks cywilny).

W myśl ww. przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Mając na uwadze, iż sformułowanie w ww. przepisie „obejmuje ono w szczególności” należy wskazać, iż definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Niemniej, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu przez kupującego działalności gospodarczej zbywcy.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W skład przedsiębiorstwa wchodzą więc wszystkie składniki niemajątkowe i majątkowe powiązane ze sobą funkcjonalnie i przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych. Przedsiębiorstwem zatem nie można nazwać zgromadzonych niematerialnych i materialnych składników, które nie są zorganizowane funkcjonalnie tak, aby umożliwić prowadzenie działalność gospodarczej.

Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Zgodnie z polskim orzecznictwem (np. NSA w wyroku z 25 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 955/12) czynność objęta jest podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów przedsiębiorstwa jest niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).

Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa.

Podobne wymogi są również odnoszone do zorganizowanej części przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, gdzie w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych oraz stanowiskiem organów podatkowych, z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

iii. składniki te są przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zatem są wyodrębnione funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie,

Podsumowując, zgodnie z utrwalonym podejściem organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP jeżeli pozostają w takich relacjach, które pozwalają stwierdzić, że nie mamy do czynienia z przypadkowym zbiorem składników. W tym zakresie, za ZCP nie może zostać uznany przypadkowy/dowolny zbiór składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale zbiór ten musi stanowić wyodrębniony finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie zespół składników.

I tak, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że w ramach struktury przedsiębiorstwa ZCP powinna stanowić wyszczególniony dział, wydział, oddział itp.

Przechodząc do wyodrębnienia finansowego - zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe występuje, gdy poprzez odpowiednią ewidencję rachunkową zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP, a konkretnie do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy poczytywać natomiast jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zespół składników wchodzących w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi służyć realizacji określonego zadania lub zadań gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, a więc obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Można więc podkreślić, że kluczowym do określenia, czy dany zbiór składników majątku może być traktowany jako organizacyjnie wyodrębniona całość, jest ustalenie, czy dany zbiór może efektywnie funkcjonować jako wyodrębniony, samodzielny podmiot gospodarczy.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami podatkowymi Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w zakresie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia MF), przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6pkt 1 VATU, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, uwzględnić należy następujące okoliczności:

III. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, należy podkreślić, iż nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Z perspektywy Wnioskodawców, planowana transakcja dotyczy wyłącznie samej Nieruchomości, nie przedsiębiorstwa, jako że nie będzie ona obejmowała kluczowych składników, które mają istotne znaczenie dla funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Kupujący nie nabędzie wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo. W szczególności zaś Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego takich praw lub obowiązków (poza Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami) typowo stanowiących elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jak m.in.:

     - należności i zobowiązań Sprzedającego,

     - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

     - praw i obowiązków wynikających z Umowy księgowej, Umowy obsługi administracyjnej i zarządczej, Umowy o pośrednictwie w najmie, Umowy o zarządzanie, Umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielne przedsiębiorstwo.

Odnosząc się natomiast do kwestii ZCP, Wnioskodawcy w pierwszej kolejności pragną wskazać, iż w ich ocenie, przedmiotem Transakcji nie jest zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie wyodrębniony organizacyjnie, wyodrębniony finansowo oraz wyodrębniony funkcjonalnie.

Jak wskazano wcześniej, zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Sprzedawcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedawcy. Nieruchomość nie stanowi wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Sprzedawca nie dokonał również wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Idąc dalej, wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawców należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. W związku z powyższym, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwym jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Reasumując, w sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwym oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Należy natomiast wskazać, że Nieruchomość stanowi zasadniczo jedyne aktywo Sprzedającego, w związku z czym nie prowadzi on ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji księgowej prowadzonej dla spółki Sprzedającego.

Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1090/12): Sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Odnosząc się finalnie do wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP - oznacza to, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do planowanej Transakcji nie można również powiedzieć , że Nieruchomość charakteryzuje się odrębnością funkcjonalną. Kupujący nie będzie bowiem w stanie w sposób samodzielny kontynuować działalności w zakresie najmu, gdyż w tym zakresie konieczne będzie zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, o obsłudze umów najmu, jak również umów z zewnętrznymi dostawcami w zakresie obsługi nieruchomości.

Jak stwierdzono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 293/17): Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot, planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa - ZCP. Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, Finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W tym miejscu należy się również odnieść do wskazówek przedstawionych w Objaśnieniach MF. Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

Zgodnie z Objaśnieniami MF, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

Co więcej, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Dodatkowo, w Objaśnieniach MF wskazano, że za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

W świetle powyżej przytoczonych fragmentów Objaśnień MF, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane w ocenie Wnioskodawców za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, tj. Przenoszone Prawa i Obowiązki - w tym m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynku, prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz ruchomości czy też prawa i obowiązki wynikające z zawartych lub przejętych przez Sprzedającego Umów Najmu.

Na marginesie należy wskazać, iż przejście Umów Najmu nie będzie wynikiem postanowień umownych pomiędzy stronami transakcji. Przejście to bowiem będzie wynikać bezpośrednio z treści art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Tym samym, do przekazania praw i obowiązków dochodzi z pomocy prawa, nie zaś na mocy uzgodnień zawartych pomiędzy stronami.

Jak stwierdzono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 21 listopada 2019 r. (sygn. akt I SA/Rz 691/19, utrzymany w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt I FSK 324/20): Nie można się więc w tym kontekście zgodzić ze stanowiskiem organów, że skarżąca jest swego rodzaju następcą prawnym przekazującego majątek, kontynuującym jego działalność, skoro z mocy prawa (a nie z mocy umowy) przeszły na nią tylko prawa i obowiązki z umów najmu, zawartych przez zbywcę oraz z tytułu rękojmi i gwarancji związanych z nieruchomością komercyjną, natomiast w zakresie pozostałych aspektów funkcjonowania takiej nieruchomości skarżąca zawarła samodzielnie, odrębne umowy, w tym o zarządzanie.

Odnosząc się również do kwestii okoliczności istotnych dla ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy wskazać, iż zgodnie z Objaśnieniami MF, W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

Za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań Faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców czy też praw i obowiązków wynikających z Umowy księgowej, Umowy obsługi administracyjnej i zarządczej, Umowy o pośrednictwie w najmie, Umowy o zarządzanie, Umowy zarządzania aktywami.

Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy w powyższym zakresie, z preferowanymi przez siebie usługodawcami, przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być usługodawcy, którzy świadczą usługi na rzecz Sprzedającego w okresie przed Transakcją. Niemniej, jak wskazano powyżej, zgodnie ze stanowiskiem MF, sytuacje te są dopuszczalne i nadal wskazują na brak kontynuacji działalności przez Kupującego.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd.

Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajmowaniem Nieruchomości, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Nieruchomością, jego obsługą techniczną oraz różnorakich usług dodatkowych, będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Powyższe dowodzi, że Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo, należy wskazać, iż zgodnie z Objaśnieniami MF, (...) dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, niezależnie czy powyższe elementy Nieruchomości zostaną przeniesione na Kupującego czy też nie, pozostałe przesłanki wskazują na fakt, iż Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w 55¹ Kodeksu cywilnego, art. 2pkt 27e ustawy o VAT czy też Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP lub przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ad. 2

Jak wskazano uprzednio, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu stawkami VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Odnosząc powyższe do przedmiotowego wniosku, należy wskazać, iż dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Budynku wraz z Gruntem, na którym ten Budynek jest położony.

Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że:

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu bądź gruntownym ulepszeniu zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Użycie we wspomnianej definicji słów „nabywcy lub użytkownikowi” oznacza, że pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14). Sąd w wyroku tym stwierdził, że: Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 VATU.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż Sprzedający nabył w 2008 r. działkę ewidencyjną nr x  wraz ze znajdującym się na nim budynkiem o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Transakcja nabycia działki ewidencyjnej nr x podlegała opodatkowaniu VAT. W 2016 r. dokonano podziału nieruchomości nr x na dwie nowe działki o nr y oraz z. Jednocześnie, w 2016 r. Sprzedający dokonał sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku znajdujących się na działce nr y na rzecz innego podmiotu. Nieruchomość, tj. działka ewidencyjna nr z pozostała natomiast w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego wraz z przysługującą Sprzedającemu odrębną własnością Budynku położonego na tej działce.

Oznacza to, że do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa do rozporządzania jak właściciel Nieruchomością dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku.

Ponadto Sprzedający w odniesieniu do Budynku nie dokonywał ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30 % wartości początkowej każdego z nich. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej Transakcji, co jednocześnie nie będzie kreowało tzw. ponownego pierwszego zasiedlenia.

Zatem, z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:

    - w ocenie Wnioskodawców dostawa Budynku powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że do planowanej dostawy zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zbędna stanie się analiza objęcia jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie mieć natomiast zastosowanie.

Jednocześnie jednak, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będą uprawnieni do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Co więcej, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Należy jednocześnie wskazać, iż na moment Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku złożenia przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (oraz biorąc pod uwagę, że spełnione zostaną wszystkie przesłanki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), planowana Transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Reasumując, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, po nabyciu Nieruchomości Kupujący, jako czynny podatnik VAT, będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości.

W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT wynikające z art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej Wnioskodawcy zrezygnują z przedmiotowego zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającego z tytułu dostawy Nieruchomości.

Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

W szczególności należy wskazać na art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT zgodnie, z którym Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy: (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze, że w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przez Wnioskodawców), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Co więcej, zastosowania nie będzie mieć również art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie również uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  5) koncesje, licencje i zezwolenia;

  6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  8) tajemnice przedsiębiorstwa;

  9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo dokonanie sprzedaży:

- prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym z,

- prawo własności budynku handlowo-usługowego posadowiony na tej działce.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

     - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

     - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów prowadzenia rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

     - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

     - praw i obowiązków wynikających z Umów ubezpieczenia;

     - środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców;

     - praw i obowiązków wynikających z Umowy księgowej, Umowy obsługi administracyjnej i zarządczej, Umowy o pośrednictwie w najmie, Umowy o zarządzanie, Umowy zarządzania aktywami.

Państwo wskazali, że składniki będące przedmiotem transakcji nie będą posiadały samodzielnie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa wynika bowiem, że przedmiot transakcji stanowił masę majątkową, która nie została wydzielona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wynika z opisu sprawy, na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego w sposób pozwalający na formalne odróżnienie ich od innego majątku Sprzedającego. W szczególności Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Zbywana Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki. Składniki te nie są więc wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przez ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mających być przedmiotem sprzedaży składników, ale ponieważ, Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki więc co do zasady ewidencja przychodów, kosztów, należności i zobowiązań dotyczy działalności Spółki jako całości. Zbywana Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki. Zbywane składniki nie będą więc wyodrębniane funkcjonalnie w szczególny sposób przez Sprzedającego. Oznacza to, że w ocenie Spółki składniki nie zostaną wydzielone funkcjonalnie w sposób, który będzie umożliwiał samodzielne kontynuowanie działalności gospodarczej Sprzedającego przez składniki sprzedawane w ramach planowanej transakcji. Kupujący nie będzie bowiem w stanie w sposób samodzielny kontynuować działalności w zakresie najmu, gdyż w tym zakresie konieczne będzie zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, o obsługę umów najmu, jak również umów z zewnętrznymi dostawcami w zakresie obsługi nieruchomości.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przedmiotu planowanej transakcji nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem dostawy jest prawo użytkowania wieczystego gruntu działki nr z, na którym posadowiony jest budynek handlowo-usługowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

iii.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak Państwo wskazali we wniosku, transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania po raz pierwszy Nieruchomości do użytkowania pierwszym najemcom. Dodatkowo, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień dokonania Transakcji, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr z nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie co najmniej 2 lata.

W konsekwencji dostawa budynku handlowo-usługowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana dostawa budynku posadowionego na działce nr z będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr z, z którą związany jest budynek będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z wniosku, Sprzedający i Kupujący, którzy będą na dzień transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zrezygnują z przedmiotowego zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i skutecznie złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr z zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 2, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji, należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto wyżej, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr z zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie Strony transakcji podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, zatem dostawa działek będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Z opisu sprawy wynika, że po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującego dokonanie Transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr z zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym. Nieruchomość będzie przez Kupującego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Jednocześnie – na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, jeżeli Sprzedający oraz Wnioskodawca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).