Temat interpretacji

Opodatkowanie dostawy nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 marca 2012 r. (data wpływu 19 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 27 kwietnia 2012 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2012 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniu 27 kwietnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest właścicielem nieruchomości tj. działki i budynku będącego Jej siedzibą. Budynek posadowiony na działce nie był nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy. W związku z planowaną likwidacją Spółka musi sprzedać ww. nieruchomość, która została nabyta w dniu 25 listopada 1992 r. aktem notarialnym za kwotę 780.000.0000,00 zł. W latach 2004 i 2009 Spółka wykonała remonty budynku, m. in. wymieniono okna, poszycie dachowe, które wykonane było ze szkodliwego eternitu, ocieplono i wymieniono elewację. Inwestycje te stanowiły, w myśl przepisów prawa podatkowego, ulepszenia i podniosły wartość księgową budynku, która kształtowała się następującą:

• 2003 r. wartość księgowa brutto: 97.190,38 zł,
• 2004 r. wartość księgowa brutto: 156.359,55 zł ulepszenie w kwocie 59.169,17 zł przekroczyło 30% wartości początkowej budynku,
• 2005 r. wartość księgowa brutto: 156.359,55 zł,
• 2006 r. wartość księgowa brutto: 156.359,55 zł,
• 2007 r. wartość księgowa brutto: 156.359,55 zł,
• 2008 r. wartość księgowa brutto: 156.359,55 zł,
• 2009 r. wartość księgowa brutto: 345.586,44 zł - ulepszenie w kwocie 187.226,89 zł przekroczyło 30% wartości początkowej budynku,
• 2010 r. wartość księgowa brutto: 345.586,44 zł
• 2011 r. wartość księgowa brutto: 345.586,44 zł

W 1992 r., tj. w roku nabycia podatek od towarów i usług nie obowiązywał. Przy remoncie Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku od dokonanych inwestycji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy do ceny sprzedaży nieruchomości należy doliczyć podatek od towarów i usług 23%, a jeśli tak, to czy powinien być naliczony od całej kwoty, czy tylko od kwoty kosztów poniesionych na wykonane remonty - ulepszenie...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że nieruchomość została nabyta w 1992 r., tj. kiedy nie obowiązywał podatek, należy naliczyć podatek od towarów i usług 23% tylko od kwoty przeprowadzonego remontu - ulepszenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się - w myśl dyspozycji art. 7 ust. 1 ww. ustawy - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl ust. 5 ww. artykułu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z cytowanego przepisu wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z ust.11 tegoż artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust.1 pkt 10a powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie ust. 7a tegoż artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z treści wniosku wynika, że Spółka jest właścicielem nieruchomości tj. działki i budynku będącego Jej siedzibą. Budynek posadowiony na działce nie był nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy. Ww. nieruchomość została nabyta w dniu 25 listopada 1992 r. aktem notarialnym, kiedy nie obowiązywał podatek od towarów i usług. W latach 2004 i 2009 Spółka wykonała remonty budynku polegające m. in. na wymianie okien, poszyciu dachowym, ociepleniu i wykonaniu elewacji. Przy remoncie Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Inwestycje te stanowiły w myśl przepisów prawa podatkowego ulepszenia, które zarówno w 2004 r. i 2009 r. przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz powołane regulacje prawne stwierdzić należy, iż w związku z tym, że dostawa przedmiotowego budynku dokonana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W sytuacji, kiedy ww. dostawa będzie miała miejsce po upływie pięciu lat od poniesienia w 2009 r. nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% wartości początkowej budynku, będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w ust. 1 pkt 10a powyższego artykułu. Uwzględniając zapis art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony będzie również korzystać z ww. zwolnienia. Natomiast jeżeli dostawa ta będzie dokonywana przed upływem ww. okresu, podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku. W związku z tym, że przedmiotem świadczenia będzie dostawa nieruchomości zabudowanej, a nie zbycie poniesionych nakładów, podstawą opodatkowania w myśl art. 29 ust. 1 ustawy będzie kwota należna z tytułu tej sprzedaży pomniejszona o podatek, a nie jak stwierdziła Spółka kwota przeprowadzonego remontu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy