Temat interpretacji

Opodatkowanie dostawy gruntu zabudowanego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2011 r. (data wpływu 17 października 2011 r.), uzupełnionym w dniu 9 stycznia 2012 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania dostawy gruntu zabudowanego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 9 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania gruntu zabudowanego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W drodze licytacji komorniczej nabył Pan nieruchomość. W związku z jej sprzedażą nie została wystawiona faktura VAT, a zatem nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Przedmiotową nieruchomość wprowadził Pan do działalności gospodarczej, z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach tej działalności (usługi budowlane i budowa obiektów kubaturowych) przeprowadził Pan remont wszystkich budynków znajdujących się na nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego i gospodarczego. W budynkach tych były dokonywane ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do wykonanych ulepszeń należą: remont, docieplenie, wymiana stolarki, gipsowanie oraz wymiana orynnowania. Łącznie nakłady, zarówno w jednym jak i drugim budynku, przekroczyły 30% ceny nabycia nieruchomości od komornika - wartość nieruchomości przyjęto z warunków licytacyjnych. Przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z zakupów materiałów służących ulepszeniu. Ulepszenia były dokonywane w okresie od czerwca 2008 r. do maja 2011 r. Budynki mieszkalny i gospodarczy nie były przedmiotem najmu i dzierżawy. W skład nieruchomości, stanowiącej jedną działkę, wchodzą grunt, budynek mieszkalny i gospodarczy. Operat szacunkowy, będący podstawą wyceny nieruchomości, nie rozdzielał wartości poszczególnych jej składników, tj. była jedna cena łączna na dom, budynek gospodarczy i grunt. W treści operatu biegły nie wskazał odrębnej wartości poszczególnych elementów nieruchomości. W chwili obecnej, w wyniku zakończonego remontu, zamierza Pan zbyć nieruchomość wraz z budynkami i gruntem, w drodze jednej transakcji sprzedaży. Przedmiotem transakcji będzie jedna działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny i gospodarczy. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego przekracza 150 m² i wynosi 180 m².

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...
2. Jak ustalić stawkę podatku od domu, budynku gospodarczego i gruntu związanego z tymi obiektami...

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje czynności zwolnione od podatku, natomiast ust. 1 pkt 10 tego artykułu wprowadza wyjątek od tej zasady. Objęta podatkiem od towarów i usług jest dostawa budynków w przypadku gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż lata. W art. 2 ustawy podana jest definicja pierwszego zasiedlenia. Wskazał Pan, że w związku z nakładami na nieruchomość, przewyższającymi 30% jej wartości początkowej, transakcja sprzedaży winna być objęta podatkiem od towarów i usług, ponieważ wyczerpuje definicję pierwszego zasiedlenia. Wątpliwości Pana budzi sytuacja licytacji komorniczej. Wskazał, że zakup nieruchomości od komornika jest nabyciem pierwotnym. Według Pana, należy ją traktować jakby nie miała wcześniej właściciela. Sprzedaż więc tej nieruchomości, również z tego powodu, winna być traktowana jako pierwsze zasiedlenie. Dostawa budynku mieszkalnego i gospodarczego winna być opodatkowana różnymi stawkami podatku. W ocenie Pana, problem polega na sposobie wyliczenia wartości nieruchomości zabudowanej budynkami oraz powierzchni gruntu związanego z poszczególnymi budynkami. Budynek gospodarczy i część gruntu z nim związana podlega opodatkowaniu - 23% stawką podatku, a budynek mieszkalny i grunt z nim związany - 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z regulacji ust. 2 tego artykułu wynika, że dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się myśl art. 41 ust. 12 ww. ustawy o podatku od towarów i usług do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W myśl ust. 12c tego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan dokonać dostawy działki, na której posadowione są: budynek mieszkalny jednorodzinny (o pow. użytkowej 180 m²) i budynek gospodarczy. W związku z nabyciem tej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego (nie była wystawiona faktura). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej (usługi budowlane i budowa obiektów kubaturowych) w okresie od czerwca 2008 r. do maja 2011 r. dokonał Pan ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ww. budynków, polegających na wykonaniu remontu, docieplenia, gipsowania, wymiany orynnowania. Łącznie nakłady, zarówno w jednym jak i drugim budynku, przekroczyły 30% ceny nabycia nieruchomości. W związku z dokonanymi zakupami, służącymi tym ulepszeniom, przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Nie będzie również objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem poniesione wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W związku z powyższym dostawa budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie opodatkowana 8% stawką podatku, natomiast gospodarczego 23% stawką podatku.

Wobec powyższego przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy grunt przypisany do poszczególnych budynków, będzie podlegał opodatkowaniu odpowiednio według 8% i 23% stawki podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 819 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy