Temat interpretacji
Nie można zgodzić się z Zainteresowanym, iż planowana sprzedaż stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług zastosowania nie mają. Wnioskodawca z tytułu sprzedaży zabudowanych działek będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym dostawa towarów (zabudowanych gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 04.01.2013r. (data wpływu 07.01.2013r.), uzupełnionym pismem nadanym w dniu 04.03.2013r. (data wpływu 07.03.2013r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 15.02.2013r. (skutecznie doręczone w dniu 28.02.2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek zabudowanych należących do majątku własnego - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 07.01.2013r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek zabudowanych należących do majątku własnego.
Wniosek uzupełniony został pismem nadanym w dniu 04.03.2013r., (data wpływu 07.03.2013r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 15.02.2013r.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
Dnia 16.04.2004r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył nieruchomość we wsi N. i gminie N. o łącznym obszarze 13.131 m.kw. składającą się z 15 działek oznaczonych od nr 20/1 do nr 20/15. W dniu zakupu nieruchomości od osób fizycznych działki były niezabudowane i stanowiły grunty rolne. Weszły one w skład prowadzonego przez Zainteresowanego gospodarstwa rolnego i w związku z tym opłaty skarbowej od nabycia nie pobrano.
Uchwałą z dnia 04.X.2004r. Rady Gminy uchwalono dla tego obszaru nowy plan zagospodarowania przestrzennego nadając powyższej nieruchomości status działek budowlanych tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Zakupiona nieruchomość od daty nabycia nie była użytkowana rolniczo i nie była przedmiotem wynajmu. Stanowi ona majątek osobisty od sześciu lat. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej ale jest płatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu innej nieruchomości gruntowej. Jest podatnikiem podatku rolnego, gdyż zajmuje się prowadzeniem gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 100 ha, które nastawione jest na produkcję rolną w zakresie upraw gruntowych (zboże, ziemniaki, rzepak itp.).
Zakupiona nieruchomość w N. składająca się z 15 działek o statusie działek budowlanych wg. zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru została przeznaczona na budowę domów jednorodzinnych. Jedenaście działek budowlanych zostało sukcesywnie zabudowanych 11 budynkami jednorodzinnymi, na podstawie stosownych zezwoleń i warunków wymaganych przepisami prawa budowlanego.
Wnioskodawca wykonał także dla tej nieruchomości niezbędną infrastrukturę techniczną uzbrojenia terenu w media niezbędne do obsługi budynków jednorodzinnych (woda, gaz, energia elektr.).Kilka działek zostało przeznaczonych na drogi dojazdowe i dojścia do posesji. Zainteresowany wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast środki uzyskane z działalności rolniczej i z wynajmu gruntu były inwestowane w majątek osobisty tj. w zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nabytych gruntów budowlanych w N. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać 2 zabudowane działki i kilka w następnych latach, a kilka podarować dzieciom.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy sukcesywna sprzedaż poszczególnych zabudowanych działek gruntu w różnych odstępach czasu z majątku własnego będzie opodatkowana podatkiem VAT...
Zdaniem wnioskodawcy
Sprzedaż części zabudowanych działek gruntu teraz i w kolejnych latach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
W odniesieniu do problemu opodatkowania podatkiem VAT sukcesywnej sprzedaży poszczególnych, zabudowanych działek gruntu należy zauważyć, iż sprzedaż ta będzie następować w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, a nie w ramach podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Zbycie to nie jest przedmiotem profesjonalnego obrotu, gdyż nie dochodzi do sprzedaży majątku służącego działalności gospodarczej tylko majątku osobistego. Zainteresowany nie zajmuje się obrotem nieruchomości tj. nie dokonuje zakupu i sprzedaży nieruchomości. Nie podejmował w zakresie sprzedaży tychże działek jakichkolwiek aktywnych działań charakterystycznych do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Stopniowa sprzedaż w różnym czasie w zależności od potrzeb finansowych przedmiotowych działek poza zakresem działalności gospodarczej, ma charakter wyprzedaży majątku osobistego, nie podlegającego opodatkowaniu VAT. Działki te od daty nabycia nie były włączone do produkcji rolnej, więc nie stanowiły elementu gospodarstwa rolnego. Nieruchomość ta stanowi odpowiednik lokaty bankowej, mającej w przyszłości zabezpieczyć potrzeby własne i moich dzieci.
Dokonując sprzedaży kolejnych działek w różnych odstępach czasu Wnioskodawca będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, nie działał w charakterze handlowca, podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT, dlatego też sprzedaż powyższej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().
Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu ust. 1 tego artykułu - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż w 2004r. Wnioskodawca nabył nieruchomość składającą się z 15 działek. W dniu zakupu grunty nie były zabudowane i stanowiły grunty orne. Nabyta nieruchomość jak wskazał Zainteresowany weszła w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego. W tym samym roku Rada Gminy uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie którym nabyte grunty otrzymały status działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawca zabudował 11 z posiadanych działek budynkami jednorodzinnymi mieszkalnymi zgodnie z otrzymanymi zezwoleniami według wymaganych przepisami prawa budowlanego warunków. Ponadto wykonał dla tej nieruchomości niezbędną infrastrukturę techniczną uzbrojenia terenu w media konieczne do obsługi budynków jednorodzinnych (woda, gaz, energia). Kilka działek Zainteresowany przeznaczył na drogi dojazdowe i dojścia do posesji.
W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał również, iż od daty nabycia nieruchomość nie była użytkowana rolniczo, nie była przedmiotem wynajmu. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej, jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu innej nieruchomości gruntowej, oraz podatnikiem podatku rolnego z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nabyty grunt stanowił majątek osobisty Wnioskodawcy.
Zainteresowany wskazał również, że środki uzyskane z działalności rolniczej oraz wynajmu gruntu inwestował w majątek osobisty zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nabytych gruntów.
W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedaż 2 zabudowane działki, kilka w następnych latach a kilka podarować dzieciom. W odniesieniu do tak przedstawionego stanu sprawy Zainteresowany uważa, iż sprzedaż działek w różnych odstępach czasu będzie stanowiła zarządzanie własnym majątkiem prywatnym, dlatego też nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże w świetle przedstawionego opisu sprawy oraz w oparciu o przywołane przepisy nie można zgodzić się z Wnioskodawcą.
W przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki wskazujące, że Wnioskodawca dokonując dostawy działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, wystąpi w charakterze podatnika. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki zaistniały. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedaż nieruchomości zabudowanych, nie stanowi zwykłego wykonywania prawa własności. Zainteresowany podejmował aktywne działania, które świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Nabycie gruntu nie miało związku z działalnością rolniczą oraz z opisu sprawy nie wynika aby Zainteresowany nabył go w celu zaspokojenia własnych (lub rodziny) potrzeb mieszkaniowych. Ponadto podejmowane działania (uzbrojenie terenu, budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przeznaczenie kilku działek na drogi i dojścia do posesji) wyraźnie wskazują że Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w celach zarobkowych. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę można porównać do profesjonalnej działalności firm developerskich, które nabywają grunty, uzyskują pozwolenia na budowę, budują budynki mieszkalne lub usługowe a następnie sprzedają je zainteresowanym. Dlatego też nie można uznać, że nabycie gruntu, budowa 11 domów jednorodzinnych oraz uzbrojenie terenu, zapewnienie dróg dojazdowych, nie ma znamion profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiotowe grunty zostały nabyte w celach zarobkowych, zaś przeprowadzone czynności (budowa budynków oraz dróg i inne) zrealizowane za pomocą środków zainwestowanych z innych działalności gospodarczych prowadzonych przez Zainteresowanego miały na celu osiągniecie wyższych zysków. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży poszczególnych zabudowanych działek, będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W opisanych okolicznościach Wnioskodawca nie będzie wykonywał przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, lecz działał jako profesjonalny handlowiec, spełniając definicję art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem nie można zgodzić się z Zainteresowanym, iż planowana sprzedaż stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług zastosowania nie mają. Wnioskodawca z tytułu sprzedaży zabudowanych działek będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym dostawa towarów (zabudowanych gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.
Wniosek ORD-IN
Treść w pliku PDF 342 kB
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie