Interpretacja indywidualna z dnia 03.07.2015, sygn. IBPP1/4512-323/15/DK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 kwietnia 2015 r. (data wpływu 8 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 3 czerwca 2015 r. (data wpływu 8 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 3 czerwca 2015 r. (data wpływu 8 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 26 maja 2015 r. znak: IBPP1/4512-323/15/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Agencja K., jest spółką akcyjną utworzoną w dniu 21 grudnia 1995 r. Spółka została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego - Rejestru Przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy dla K. Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0.

Spółka posiada nadany jej dnia 20 maja 1996 r. numer identyfikacji podatkowej NIP 0. oraz statystyczny numer identyfikacyjny REGON 0., z dnia 13 grudnia 1999 r. Od 1 czerwca 1996 r. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT (dokonywała sprzedaży opodatkowanej i korzystała z możliwości odliczenia podatku naliczonego). Przedmiotem działalności Spółki, zgodnie z jej statutem, jest realizacja programu rozwoju regionalnego.

Kapitał akcyjny Spółki na dzień 31 grudnia wynosi x zł, kapitał własny od początku działalności Spółki ulegał systematycznemu obniżeniu o wielkości ponoszonych strat, a na dzień 31 grudnia 2014 r. wynosił y. zł. W dniu 30 stycznia 2015 r., Nadzwyczajne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o likwidacji Spółki.

W 1997 r. Spółka dokonała od Gminy zakupu nieruchomości zabudowanej Nr 215/09 o pow. 0.1611 ha KW 0. i budynku - lokalu użytkowego o po 641,80 m&². Koszt nabycia nieruchomości wynosił 130.000,00 zł i był zwolniony z podatku VAT. Tego samego roku Spółka rozpoczęła remont budynku. Wysokość wydatkowanych środków na ten cel wynosiła 509.621,00 zł. Od lutego 1999 r. Spółka zaczęła uzyskiwać dochody z najmu lokali. Końcowy protokół odbioru robót remontowych i przekazania budynku do użytkowania podpisano dnia 30 czerwca 1999 r. Od miesiąca listopada 1999 r., Spółka wynajmowała pomieszczenia w budynku za wyjątkiem jednego (pomieszczenia) o pow. ok. 25 m&² - które wykorzystywała jako jej siedzibę. Pomieszczenie to było jednak cyklicznie zmieniane w zależności od potrzeb najemców i nie można stricte przyporządkować jednego pokoju do siedziby spółki. Dochody z najmu były głównym źródłem przychodów z prowadzonej działalności. Wszystkie pomieszczenia budynku były wykorzystywane do celów sprzedaży opodatkowanej (ze względu na dużą rotację najemców) i bez względu na jaki okres przedmiotowe umowy najmu były zawierane.

30 stycznia 2015 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy S.A w K. upoważniło Likwidatora Spółki do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz jedynego akcjonariusza Spółki jakim jest Gmina.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

1.Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy pod numerami inwentarzowymi:

• 1 - budynek;
• 0 - grunty.

Nieruchomość nie stanowiła dla Wnioskodawcy towaru handlowego.

2.Przedmiotowy budynek stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynek został sklasyfikowany w klasie 1274 tj. pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niewymienione.

Budynek będący przedmiotem wniosku jest trwale związany z gruntem.

Budynek został wybudowany i oddany do użytkowania w 1920 r. Po wojnie budynek przeszedł na własność Skarbu Państwa, gdzie była siedziba Gminnej Rady Narodowej a potem Urzędu Gminy. W 1997 roku budynek został zakupiony przez Wnioskodawcę od Urzędu Gminy.

3.Wartość początkowa budynku w chwili zakupu przez Wnioskodawcę wynosiła 105.266,00 zł. Wartość robót remontowych wynosiła 509.621,00 zł.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na remont budynku stanowiły wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i przekraczały 30% wartości początkowej tego budynku.

4.Wydatki związane z remontem budynku zostały udokumentowane fakturą VAT wystawioną na Wnioskodawcę z naliczonym podatkiem VAT. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na przedmiotowej fakturze.

5.Wszystkie pomieszczenia wchodzące w skład budynku w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

6a.Wszystkie pomieszczenia, wchodzące w skład ww. budynku były przedmiotem wynajmu w sposób bezpośredni lub pośredni (w szczególności pomieszczenia stanowiące toalety były użytkowane przez wynajmujących inne pomieszczenia).

6b.Pomieszczenie numer 2 stanowiło siedzibę Wnioskodawcy do dnia 31 stycznia 1999 r. W okresie od 1 września 1999 r. do chwili obecnej siedziba Wnioskodawcy znajduje się natomiast w pomieszczeniu numer 12.

6c.W budynku nie znajdują się pomieszczenia, które nigdy nie były przedmiotem umów najmu.

6d.

• Pomieszczenie 1 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 15 lutego 1999 r.
• Pomieszczenie 2 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 lutego 1999 r.
• Pomieszczenie 3 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 sierpnia 2000 r.
• Pomieszczenie 4 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 lutego 1999 r.
• Pomieszczenie 5 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 lutego 1999 r.
• Pomieszczenie 6 i 7 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 stycznia 1999 r.
• Pomieszczenia 8, 9 i 10 - Pomieszczenia stanowiące toalety używane przez najemców. Nigdy niewynajmowane odrębnie.
• Pomieszczenie 11 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 31 sierpnia 1998 r.
• Pomieszczenie 12 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 1 sierpnia 1999 r.
• Pomieszczenie 13 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 10 kwietnia 2000 r.
• Pomieszczenie 14 - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 15 lutego 1999 r.
• Pomieszczenia piwnic - Data zawarcia pierwszej umowy najmu - 21 maja 1999 r.

6e.Od daty zawarcia pierwszych umów najmu w odniesieniu do wszystkich pomieszczeń wchodzących w skład ww. budynku upłynął okres co najmniej dwóch lat.

6f.Z tytułu wynajmu poszczególnych pomieszczeń Wnioskodawca czerpał pożytki w formie pobieranego czynszu. Wysokość czynszu pobieranego na podstawie przykładowych umów najmu była następująca w odniesieniu do poszczególnych pomieszczeń wchodzących w skład budynku:

Pomieszczenie 1:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 15 lutego 1999 r. - 225,70 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 15 września 2002 r. - 338,55 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 15 lutego 2004 r. - 315,98 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 września 2006 r. - 383,69 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 2 lipca 2012 r. - 500,61 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 2:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 1999 r. - 427,00 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 2 stycznia 2002 r. - 219,60 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 15 marca 2004 r. - 427,00 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 czerwca 2010 r. - 341,60 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 3:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 sierpnia 2000 r. - 324,52 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 24 sierpnia 1999 r. - 732,00 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 maja 2002 r. 219,60 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 kwietnia 2004 r. - 273,28 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 kwietnia 2005 r. - 839,36 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 września 2011 r. - 258,30 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 września 2012 r. - 892,98 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2014 r. - 659,90 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 4:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 1999 r. - 534,80 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2001 r. - 878,40 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 5:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 1999 r. - 225,70 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 października 2000 r. - 361,12 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2001 r. - 406,26 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lipca 2010 r. - 451,40 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 6 i 7:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 stycznia 1999 r. - 280,60 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2000 r. - 336,72 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 26 września 2001 r. - 642,94 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2007 r. - 1324,48 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 11:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 31 sierpnia 1998 r. - 268,40 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 2 października 2000 r. - 605,12 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 2 stycznia 2002 r. - 203,33 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 września 2004 r. - 273,28 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 sierpnia 2010 r. - 414,80 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 16 maja 2012 r. - 361,62 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 21 grudnia 2012 r. - 378,84 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 listopada 2014 r. - 430,50 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 12:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 sierpnia 1999 r. - 366,00 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 13:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 10 kwietnia 2000 r. - 512,40 zl brutto miesięcznie.

Pomieszczenie 14:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 15 lutego 1999 r. - 414,80 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 lipca 2011 r. - 878,22 zł brutto miesięcznie.

Pomieszczenia piwnic:

• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 21 maja 1999 r. - 856,44 zł brutto miesięcznie.
• Czynsz pobierany na podstawie umowy najmu z dnia 1 listopada 2011 r. - 1537,50 zł brutto miesięcznie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy cała kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, tak. Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz 1054 ze zm), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki te stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Za oddanie do użytkowania należy uznać nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy /dzierżawcy/.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa, opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że w związku z oddaniem w najem w 1999 r. budynku biurowo-usługowego to nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Ponadto, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a jego potencjalną sprzedażą w 2015 r. będzie dłuższy niż dwa lata. Zatem w przedmiotowej sprawie sprzedaż budynku (oddanego w najem) korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy o VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ustawowej definicji pierwszego zasiedlenia wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

• oddanie do użytkowania,
• w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
• pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Niewątpliwie przez czynności podlegające opodatkowaniu należy rozumieć nie tylko dostawę, ale również najem, dzierżawę, leasing lub podobne czynności (umowy), które w rozumieniu przepisów ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług. Z kolei pod pojęciem oddania do użytkowania należy rozumieć przekazanie budynków, budowli lub ich części ich nabywcy lub użytkownikowi do korzystania w sposób zgodny z zakresem przekazanych do nich praw. Nabywca, na rzecz którego przeniesiono prawo do rozporządzania nieruchomością jak właściciel może w sposób dowolny dysponować tą nieruchomością, tj. może ją sprzedać, używać na własne potrzeby lub przekazać do użytkowania np. na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Podkreślić przy tym należy, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt, a następnie obiekt ten po wybudowaniu zostanie oddany do użytkowania na własne potrzeby tego podatnika (i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych) nie oznacza to, że obiekt taki został zasiedlony. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Innymi słowy, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika, które następuje jednak w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki budowle lub ich części.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest spółką akcyjną utworzoną w dniu 21 grudnia 1995 r. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a przedmiotem jej działalności, zgodnie z jej statutem, jest realizacja programu rozwoju regionalnego.

W dniu 30 stycznia 2015 r., Nadzwyczajne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o likwidacji Spółki.

W 1997 r. Spółka dokonała od Gminy zakupu nieruchomości zabudowanej Nr 215/09 o pow. 0.1611 ha i budynku - lokalu użytkowego o pow. 641,80 m&². Koszt nabycia nieruchomości był zwolniony z podatku VAT.

Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy.

Tego samego roku Spółka rozpoczęła remont ww. budynku.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na remont budynku stanowiły wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i przekraczały 30% wartości początkowej tego budynku.

Ww. wydatki zostały udokumentowane fakturą VAT wystawioną na Wnioskodawcę z naliczonym podatkiem VAT, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na przedmiotowej fakturze.

Od lutego 1999 r. Spółka zaczęła uzyskiwać dochody z najmu lokali, natomiast końcowy protokół odbioru robót remontowych i przekazania budynku do użytkowania podpisano dnia 30 czerwca 1999 r.

Z tytułu wynajmu poszczególnych pomieszczeń Wnioskodawca czerpał pożytki w formie pobieranego czynszu (dochody z najmu były głównym źródłem przychodów z prowadzonej działalności).

Wszystkie pomieszczenia, wchodzące w skład ww. budynku były przedmiotem wynajmu w sposób bezpośredni lub pośredni (w szczególności pomieszczenia stanowiące toalety były użytkowane przez wynajmujących inne pomieszczenia, pomimo że nigdy nie były wynajmowane odrębnie).

W budynku nie znajdują się pomieszczenia, które nigdy nie były przedmiotem umów najmu.

Z wniosku wynika, że po dokonanym ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej ww. budynku, w odniesieniu każdego z pomieszczeń tego budynku były zawierane umowy najmu. Ponadto od daty zawarcia umów najmu w odniesieniu do wszystkich pomieszczeń wchodzących w skład ww. budynku upłynął okres co najmniej dwóch lat.

W ww. budynku, znajdowała się również siedziba Wnioskodawcy, której nie można jednak przyporządkować jednego pomieszczenia, bowiem było ono cyklicznie zmieniane w zależności od potrzeb najemców.

Z wniosku wynika, że siedzibę Wnioskodawcy do 31 stycznia 1999 r., stanowiło pomieszczenie nr 2, które następnie na podstawie umowy z 1 lutego 1999 r., zostało wynajęte (kolejne umowy najmu tego pomieszczenia miały miejsce po dokonanym ulepszeniu tj. 2 stycznia 2002 r., 15 marca 2004 r., 1 czerwca 2010 r.). Natomiast od 1 września 1999 r. do chwili obecnej siedziba Wnioskodawcy znajduje się w pomieszczeniu numer 12, które poprzednio było przedmiotem umowy najmu z 1 sierpnia 1999 r.

Wszystkie pomieszczenia wchodzące w skład budynku w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Przedmiotowy budynek jest trwale związany z gruntem i stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynek został sklasyfikowany w klasie 1274 tj. pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niewymienione.

30 stycznia 2015 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Wnioskodawcy upoważniło Likwidatora Spółki do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz jedynego akcjonariusza Spółki jakim jest Gmina.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku zlokalizowanego na działce nr 215/09 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego do powołanych w sprawie przepisów prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku zlokalizowanego na działce nr 215/09, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ z uwagi na treść przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, sprzedaż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca po nabyciu przedmiotowego budynku poniósł nakłady na jego ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie po ich zakończeniu budynek został wydany w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Z wniosku wynika, że końcowy protokół odbioru robót remontowych i przekazania budynku do użytkowania podpisano w dniu 30 czerwca 1999 r., a następnie wszystkie pomieszczenia znajdujące się w tym budynku zostały wydane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (najem).

Również w stosunku do pomieszczeń o nr 2 i 12, które były wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako siedziba nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Oba te pomieszczenia po zakończonym remoncie budynku tj. po dokonanym ulepszeniu budynku, były bowiem przedmiotem umów najmu.

Z wniosku wynika, że wydanie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu nastąpiło także w odniesieniu do pomieszczeń o nr 8, 9 i 10 stanowiących toalety. Wnioskodawca wskazał co prawda, że ww. pomieszczenia nigdy nie były wynajmowane odrębnie, jednak jak wynika z wniosku, były użytkowane przez wynajmujących inne pomieszczenia. Pomieszczenia te zostały zatem udostępnione przez Wnioskodawcę wynajmującym do korzystania w związku z zawartymi umowami najmu, zatem doszło do ich pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą budynku nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Jeśli chodzi natomiast o dostawę działki gruntu nr 215/09 na której posadowiony jest ww. budynek, to stwierdzić należy, że skoro dostawa budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy również dostawa działki nr 215/09 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji powyższego, stanowisko Wnioskodawcy, iż w przedmiotowej sprawie sprzedaż budynku (oddanego w najem) korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach