Stanowisko Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenia nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Mając powyższe na uwadze przedmiotem zbycia jest grunt.

Nieruchomość nabyta w latach 90-tych stanowiła majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie kupiła go z zamiarem dalszej odsprzedaży. Natomiast na gruncie dokupionym w 2008r. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i też stanowił majątek prywatny.

Przyjęcie, iż osoba fizyczna zbywająca udział w gruncie działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową w zakresie obrotu nieruchomościami wymaga ustalenia, że jej działalność przybiera formę zawodową, profesjonalną czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Zarówno dostawa gruntu zakupionego w latach 90-tych i w 2008r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż przeniesienie prawa własności nastąpiło w ramach zwykłego wykonania prawa własności.

Zdaniem TSUE czynności związane ze zwykłym wykonaniem prawa własności nie są działalnością w VAT.

Zdaniem TSUE, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same w sobie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Ponadto Wnioskodawczyni nie może ponosić konsekwencji wynikających z wywłaszczenia, gdyby nie została wywłaszczona a budynki wyburzone, to sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej korzystałaby ze zwolnienia od VAT. Wywłaszczenie nastąpiło niezależnie od woli Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. z 2011 r. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza mocą art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określenie pojęcia podatnik ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu określa zakres przedmiotowy opodatkowania, o tyle istotne jest również wskazanie zakresu podmiotowego opodatkowania czynność dokonana musi zostać przez podmiot spełniający warunki niezbędne dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Należy w tym miejscu zauważyć, że obie te cechy powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Zainteresowana w latach 90-tych była właścicielką lokali handlowych. Do 2008 r. w lokalach handlowych, Strona prowadziła działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej lub użyczała synowi. W 2008 roku Wnioskodawczyni została wywłaszczona z części gruntu a budynki na nim posadowione zostały wyburzone. W 2008r. na polepszenie warunków zabudowy Strona dokupiła od miasta grunt przyległy do posiadanej działki. W 2008r. Strona pozyskała inwestora, z którym spisała przedwstępną umowę zamiany, na mocy której inwestor zobowiązał się do wybudowania na gruncie (nabytym w latach 90-tych oraz w 2008r.) budynku usługowo-handlowego a Strona do przekazania udziałów w gruncie (pozostałe lokale inwestor sprzeda). Inwestycja miała zostać zrealizowana do końca 2009 r. Z uwagi na fakt, iż inwestor nie wywiązał się z zawartej umowy, w 2011 r. została spisana umowa przeniesienia prawa własności (za wynagrodzeniem) nieruchomości. Z opisu sprawy wynika również, że lokale i grunty będące w posiadaniu Wnioskodawczyni od lat 90-tych w których Zainteresowana prowadziła działalność gospodarczą nigdy nie były wpisane do ewidencji środków trwałych i nie były amortyzowane, zawsze stanowiły majątek prywatny. Ponadto przy zakupie nie przysługiwało Zainteresowanej prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na gruncie zakupionym w 2008r. Wnioskodawczyni wskazała, iż nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i również nie został wpisany do ewidencji środków trwałych. Na dzień dokonania transakcji Wnioskodawczyni nie była czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, nigdy też nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowana wskazała ponadto, że sprzedaż udziałów w nieruchomości nastąpiła na mocy art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16 poz. 96 ze zm.), samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W pierwszej kolejności nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, iż przedmiotem dostawy był grunt niezabudowany. Należy bowiem wskazać na uregulowania wynikające z art. 45 ustawy Kodeks cywilny zgodnie z którym, rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy, które dzielą się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 48 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasada superficies solo cedit).

Z treści art. 47 § 1 kc wynika, że rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zatem budynek jako część składowa nie może być w oderwaniu od gruntu przedmiotem odrębnej własności, a tym samym i obrotu. Wszelkie więc budynki i urządzenia trwale z gruntem związane posadowione na gruntach będących własnością Wnioskodawczyni, stanowią jej własność, niezależnie od tego przez kogo zostały wybudowane. Wzniesienie budowli następuje, poza wyjątkami określonymi w ustawie, z zachowaniem zasady superficies solo cedit. A to oznacza, że Wnioskodawczyni jako właściciel gruntu może rozporządzać zarówno gruntem, jak i budynkiem na nim się znajdującym.

Wyjątek od zasady superficies solo cedit przewiduje zaś między innymi art. 235 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (§ 1 i 2).

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowym przypadku nie mamy do czynienia z wieczystym użytkowaniem gruntu a jego własnością, wyjątek ten nie znajduje zastosowania.

Tym samym stwierdzić należy, iż przedmiotem dostawy był grunt zabudowany.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawczyni do 2008 roku wykorzystywała grunt zabudowany budynkami w prowadzonej w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej lub użyczała synowi. Spółka Zainteresowanej korzystała z lokali handlowych na podstawie umowy użyczenia. Także zakup w 2008 roku gruntu od miasta został dokonany (jak wskazała Wnioskodawczyni) celem poprawy warunków zabudowy. Ponadto z opisu sprawy wynika, iż w 2008r. Zainteresowana pozyskała inwestora z którym podpisała umowę zamiany na mocy której inwestor zobowiązał się do wybudowania na gruncie Wnioskodawczyni budynku usługowo handlowego i przekazania lokalu handlowego, Zainteresowana zaś zobowiązała się do przekazania udziału w gruncie. W rozpatrywanej sprawie nie można zatem stwierdzić, iż nieruchomości stanowiły majątek osobisty. Wnioskodawczyni nie wykazała w żaden sposób, aby przedmiotowe nieruchomości (ta z lat 90-tych oraz dokupiona w 2008r.) były w jakimkolwiek okresie (lub miały być w przyszłości) wykorzystywane dla celów osobistych. Z wniosku nie wynika, aby celem zakupu miała być realizacja jakichkolwiek celów osobistych Zainteresowanej, wprost przeciwnie grunt, którego właścicielką była Zainteresowana od lat 90-tych wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej, zaś dokupienie w 2008r. działki związane było z planami inwestycyjnymi dotyczącymi polepszenia warunków zabudowy oraz przyszłą umową z inwestorem i zamiarem zamiany.

Fakt, iż nieruchomości te w żadnym wypadku nie były wpisane do ewidencji środków trwałych ani też amortyzowane nie może prowadzić do wniosku, że stanowiły one majątek osobisty Wnioskodawczyni.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie TSUE w sprawie C-180/10 z którego wynika, że podatnikiem podatku VAT jest osoba, która wykorzystuje posiadany majątek w celach zarobkowych, a następnie sprzedaje ten majątek. Jedynie zwykłe nabycie lub sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi wykorzystywania go w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, gdyż jedynym przychodem z takich transakcji winien być ewentualny zysk ze sprzedaży. Natomiast w okolicznościach w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek ten nie jest majątkiem prywatnym.

Analizując powyższe okoliczności wskazać należy, iż działania Wnioskodawczyni związane z posiadanymi gruntami winny być uznane za działalność gospodarczą a Zainteresowana za podatnika podatku VAT. Dokonanie sprzedaży przez Stronę nieruchomości na rzecz inwestora należy tym samym (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług) uznać za czynność wykonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w momencie posiadania gruntów wykorzystywała go w prowadzonej działalności gospodarczej, zaś zakup kolejnej nieruchomości dokonany był z zamiarem przeprowadzenia kolejnych inwestycji. Powyższe czynności wskazują na wykonywanie profesjonalnej działalności gospodarczej ukierunkowanej na zysk, a nie jak podnosi Zainteresowana zarząd majątkiem osobistym. Ponadto podstawa prawna tj. art. 231 § 2 K.c. (na którą powołuje się Zainteresowana) na podstawie którego nastąpiła sprzedaż nieruchomości nie zmienia kwalifikacji tej czynności na gruncie ustawy o VAT. Na mocy ww. przepisu doszło do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarem jak właściciel w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, co powoduje, że dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie całość transakcji, zarówno grunt nabyty w latach 90-tych jak i grunt dokupiony w 2008 roku.

Tym samym należy wskazać, że Wnioskodawczyni zaprezentowała nieprawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 509 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie